Tag: 澳洲购房

目前在澳洲房地產市場中，某些類型的房產其價格上漲情況，完全超出正常歷史水平。這樣的住房如下：

• 新房，尤其是小地塊上的大房屋。不久前Hampton區Kyarra 街12號的獨立房報價為260萬澳元。這類澳洲房產價格從來沒有突破300萬澳元，但是售出價刷新了記錄，很容易就賣到了330.5萬澳元。
• 可以推倒舊房、重建新房的院落。Ashburton區位於Stocks Avenue的一棟所房屋的銷售令人感到驚奇。五人參加競價，最終的獲勝者不是中國買家，而是將要重建Balwyn式房的開發商。今後該房子進入市場時，可能會成為Ashwood首個超過300萬澳元的住房，除非別的房產出售價格搶先達到該水平。
• 當然還有大面積地塊的。

目前某些類型的房產價格上漲超出正常歷史水平

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那麼，澳洲購房者能做些什麼呢？

1、首先是不要放棄。事實上再等一年不知是否也是明智的做法。

如果這是市場一個結構性的變化，感覺類似於2000年早期、2006年、2009年和2012年晚期，可能在全球金融危機期間什麼也做不了，不如先等待。

當然可以等到有專家稱能夠安全購房了，但沒有人預測2015年的開始購房時間，其實2007年、2010年或2012年晚期也沒有相應的預測。

2、房產市場反應出基本狀況，目前對靈活行有很大或較大地塊房子的購買力非常強。

過去24個月裡買家購房踴躍，並且還在持續之中。這些也刺激了海外需求，使上述特定類型的房產供應日益減少。

所以，除非海外買家財富減少（過去40年裡一直在增加），或政府干預（目前沒有顯示這種做法的明確跡象），或（尤其）中國買家改變土地儲備的偏好，那麼市場是在健全的供求原則基礎上運作，而非其它。

這可能會持續一段時間。2012年10月價格重燃以來，澳洲房價一路上漲，每個月都會邁上一步新台階。但2015年2月不一樣，已經不是一個台階一個台階的升高，而是跳躍了整個一個樓層式的升高，（對於上述類型的房產來說）。

3、重新核查策略。如果你不再興奮地衝浪，而是在失望地即將淹沒海上，那麼就需要改變策略或戰術。

例如，找到好代理並買到便宜的推倒重建的住房不常遇見，所以應考慮是否真的需要住新房，承擔大額房貸的壓力而過著受限的生活方式，需要再重新考慮？是否該考慮老房子、不同的郊區或不同的城區？

如果搶先購買到這類房子，就會得到豐厚的回報。

例1：Bayside的地塊沒有跟隨內東區地塊的價格步伐，其實它在過去的五年裡也是一樣。假以時日，市場會重新發現它的許多優點，價格會返回到應有的水平。

例2：墨爾本內城區的小型地塊還沒有被外國投資者發現，因為建築與地塊規模不會在計算器上體現出來，但最終會展現出價值，就像50、60年代希臘人和意大利人曾經的購房狀況一樣。

例3：海外買家財富增加，他們從Doncaster到Balwyn再到Kew還有Toorak購置房產，由於機會的減少，他們還會去找其它城區。

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據新聞有限公司網站報導，業務蒸蒸日上的悉尼房地產華裔中介莫妮卡·杜（Monika Tu，音譯）擅長向中國巨富推銷澳洲房產，她透露北岸城區Castlecrag、Cammerray和Wahroonga是「被隱藏的寶藏」。

在中國出生的莫妮卡是Black Diamondz Property Concierge房地產公司的中樞人物。莫妮卡5年前開始銷售澳洲房產，但她今年預料將專注推銷2億元以上的悉尼豪宅。

雖然Mosman、Vaucluse和Point Piper的海濱大宅依舊受到中國精英階層熱捧，但莫妮卡相信她的營銷團隊有能力開發新的房產熱點。

莫妮卡在唐人街附近的World Square辦公室內表示：「我們可以把人帶到某一個地方，然後再創造機會。例如前幾年很少中國人知道Mosman附近的Beauty Point，那裡的2條街道只有6處房產。」

據悉，Beauty Point的Bay街一所住宅賣出1280萬元，莫妮卡表示這是該地區非水岸住宅的售價紀錄。而一所位於Castlecrag的住宅近日賣出超過700萬元。

「我們當前在Castlecrag做成了幾宗大生意，我們能讓Castlecrag的房產熱起來。我們也能開發其他不同區域，如Cammerray。那是一個美麗的地區，而且尚未被中國買家發現。」莫妮卡說。

Rose Bay和Bellevue Hill等東悉尼城區依然是中國買家的頭號選擇，他們通常會在那裡購買1000萬元以上的房產。但莫妮卡認為上北岸城區Pymble、Killara、Wahroonga和Turramurra是不斷興起的購房區域。由於它們靠近名校，這裡的房產售價範圍在500萬元至800萬元之間。此外，Hunters Hill、Cremorne和Neutral Bay也是評價很高的地方。

「水景和大地塊是非常受追捧的因素，因為即使你在中國很有錢，你也難以買得到面積巨大和擁有水景的房子。」莫妮卡說。

悉尼金牌華裔地產中介莫妮卡·杜

莫妮卡能流利使用5種語言，她在27年前從深圳移居墨爾本，在皇家墨爾本理工大學（RMIT）學習國際貿易。她在1992年又移居悉尼並成為一名澳洲公民。莫妮卡把一所不起眼的街角電腦商店變差一所國際級別的IT配件公司，並在新西蘭、中國香港和中國開設辦公室。現涉足澳洲房地產市場的莫妮卡表示，她的中國顧客多數在45歲至55歲之間，有正在讀書的孩子，而且具有房地產開發背景。

對於莫妮卡來說，和中國高資產淨值客戶打交道需要音樂、藝術和奢飾品珠寶。她在上月為其不斷壯大的賣家、買家及買賣促成者組織了一次社交聚會，用勞斯萊斯等名車把客人們拉到一所價值2800萬元的Vaucluse大宅中。客人們在聚會上一邊喝香檳，一邊欣賞悉尼音樂學院（Sydney Conservatorium of Music）成員所演奏的美妙音樂。

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澳洲外資審查委員會（FIRB）主席在澳洲證券投資委員會（ASIC）的年度會議上坦承，外國人違規在澳洲購買房產乃“防不勝防”，該委員會發現違規案例的能力“非常有限”，其建議成立交易登記中心，由澳洲稅務局（ATO）掌管，並由各省、行政區土地管理辦公室支持來完成。

澳洲政策規定，外國人只能購買澳洲新屋，不可購置成屋，除非他們是澳洲的臨時居民，做暫住之用。那麼在他們離開澳洲時，必須賣掉房產。

澳外資審查委員會主席威爾森（Brian Wilson）說：“目前澳洲約有1100萬個房產，每年易主約60萬個。不可避免的，其中會有一些違規的交易。但是我們機構發現這些違規交易、並接下去處理的能力太有限了。”

為了解決這個問題，該委員會提出了很多建議，包括成立一個全國性的交易登記，並設立民事和刑事處罰條例、以及設一大筆申請費等。目前聯邦財政部正在就這些建議展開諮詢。

威爾森說：“目前本委員會和聯邦財政部只能處理擺到我們面前的案例。我們所需的是一個自動化數據管理中心，來幫助識別這些違規交易。”

目前正在醞釀把這個登記中心的職責交由澳洲稅局來管理。“對管理大量數據來說，稅務局比財政部合適，財政部更多的是一個政策機構。”

威爾森說這個登記中心的建議得到了“廣泛支持”，但需要各省、行政區土地管理辦公室的支持。

目前昆州是全國唯一一個會詢問買家是否為外國人的省份。“這不是一件簡單的事情，但我有信心這將擺上澳洲政府理事會（COAG）的議程。”威爾森說。

澳洲外資審查委員會認為澳洲打擊外國買家違規交易的能力有限

3月早些時候，聯邦財長霍基（Joe Hockey）宣布出售被中國第15首富非法購買的價值3900萬澳元的派珀角（Point Piper）豪宅。當時霍基說，他在給外國買家“通知”，會有更多的打擊非法交易的情況。但迄今為止對違規購房者的查處率仍較低，可能一些外國買家仍願意來澳“賭一把”。

威爾森說：“目前我們已經威脅強迫撤資和可能導致坐牢的刑事起訴，但障礙是刑事起訴的證據要求非常高，這個過程需要大量的時間和金錢。”

從來沒有人因為非法外國房地產投資案在澳洲被關押。“我們提議的是要有一個成熟的民事處罰機制，能夠讓執法者易於執法。”

威爾森說，希望監督機構能有更大權利來剝奪違規購房者的經濟利益，而不受滿足認罪條件的阻礙。“當然在非常極端的情形下，還需走定罪的程序。”

威爾森說這些建議在房產界收到了不同的反饋。“有的房產商說不想看到實施民事制裁，而有的認同需有一個更嚴厲的制度。”

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一位悉尼房地產經紀形容了他看見100萬現金時的感受。

2GB《財經新聞》（Money News）新聞的主播格林伍德（Ross Greenwood）3月5日晚上在他的節目中被一位悉尼的房地產經紀提問：“您見過100萬現金嗎？”他回答說：“我想我沒見過。”

 “那是相當醉人的，你都無法將目光從那堆錢上面挪開。”這位不願具名的經紀說。格林伍德查驗過這位經紀的身份，但並沒有在節目中公布。

這位經紀說他來自悉尼一個以華裔人口為主的城區，這個城區也深受中國投資者歡迎。這個城區可能是悉尼內西區的一個海濱城區。

 “每周都有中國投資者提著裝有100萬或200萬現金的行李箱來到這裡。”該經紀告訴格林伍德。“他們說‘我們不需要銀行，我們可以在2周內解決一切問題。’”

被問到這些投資者購買的是新房還是二手房時，該經紀說：“什麼都買。”

 “這對於我這種房地產經紀是美好的日子，但對於我的孩子、你的孩子和聽眾們的孩子，他們就沒有希望了。”

被問到他們如果規避法律時，他們會說：“你不用擔心這個問題。”

由於有義務遵守大額現金交易的規定，這位經紀曾詢問過買家的資金來源，買家告訴他，這些錢都是在中國開工廠賺的。格林伍德則好奇這些錢是如何通過澳大利亞海關的檢查。

悉尼房產深受中國投資者歡迎

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與此同時，澳大利亞聯邦政府近日公布了一份外國投資審查委員會（FIRB）關於澳洲購房的磋商文件。文件中提議的措施旨在重拾人們對外國投資審查系統的信心，因為該系統被指自2006年以來就沒有起訴過任何違規者。

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在澳洲政府對海外購房者推出一個購房新稅，並將對違反外國投資法規的海外買家加以懲罰之際，一個新的調查數據消除了人們對亞洲買家的迷思。這項調查發現，中國人並不都是熱衷於購買澳洲豪宅的買主，與100萬澳元的房產相比，在澳洲過半數的中國買家更傾向於有投資潛力的50萬澳元的房產。

Investorist網站在這項網上調查中，採訪了105家中國買家的澳洲房地產中介，發現中國的投資者們並不都是千萬富翁和財源滾滾之輩，但與其購買100萬澳元的房屋，這些精明的投資者更青睞於具有高收益的接近50萬澳元的房產。

該調查顯示，有54%的中國投資者正在尋找低於50萬美元（64萬澳元）的一所海外房產，34%的中國投資者尋求50萬至70萬美元的房產。僅有1%的中國買家在買房上的花費超過100萬美元。

在澳洲過半數的中國買家更傾向於有投資潛力的50萬澳元的房產

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調查中，有近三分之二的人說價格是中國買家考慮最多的事情，四分之一的人說地區是他們的首選，只有十分之一的人說，個人財產對他們來說是最重要的。一名中介說，我的客戶是經驗豐富的投資者，所以我只會在一個合理的價格範圍內向他們推薦一個房產，和提供物有所值的住宅。

調查發現，目前吸引人們在海外買房的最大原因是由於更好的投資基礎。與中國相比之下，在澳洲購房具有更高的房市收益率和更穩定的經濟環境；海外買家在澳洲購房可獲得80%的貸款，並有機會獲得一所完全屬於自己的房產（在中國房產屬於租賃性質）。

海外房產直銷機構的一位人士說，中國大陸的房地產市場正在走下坡路，而人民幣購買力在上升；所以肯定會有越來越多的人想要將他們的財富轉移到不同的市場。

促使中國買家在海外購房的另外兩個主要原因是，一是出於教育目的，諸如購房為孩子在海外留學用，此外就是為移民海外做準備。

根據調查，有近四分之三的中國買家想買一所自住房，約有十分之一的投資者對酒店公寓或商業地產感興趣，有1/20的人青睞於購買學生宿舍或渡假村。

有趣的是，最受歡迎的投資類型是，幾乎中國買家都想買一套公寓或一所獨立式的房子——帶有一個小工作室，或只有一間臥室的公寓，其次是連地帶房（House & Land Package），和聯排住宅（Townhouse）。

該調查說，對中國投資者們最重要的事情是，他們能夠獲得物有所值的房產，事實上，在中國的房產中介商們正在為他們的客戶努力尋找符合其最佳利益的房產。

澳洲公寓是最受中國買家歡迎的投資類型

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外國人在澳洲買房將為財長何基（Joe Hockey）修復聯邦預算作出貢獻。他表示從收緊控制外國人投資澳洲房產中所征收的部分澳大利亞房產稅款項，將直接納入財案。

政府預計向外國人購房征收申請費將籌得2億元，其中壹部分將用於資助澳洲稅務局（ATO）所屬的相關部門。何基表示：“（這筆收入）也許會留壹些來澳大利亞房產交易稅幫助修復財政預算。”

何基表示，政府去年投入了大量成本以加強對外國人在澳洲購房進行監管，“所以需要補回這些澳洲房產交易費”。

限制外國買家新政或給住房業造成壓力

報道也指出，澳洲某些最高端及最蓬勃發展的房地產市場，有可能因為政府的新政策而受到壓力。

澳洲房地產理事會（PCA）的行政總裁莫瑞森（Ken Morrison）批評政府的政策調整有可能是事與願違，而且在限制外國人購房方面也許矯枉過正。他指出這筆申請費“相當於是新的印花稅，這樣的額度將令買家遠離市場。”

澳洲城市發展學會（UDIA）全國秘書長謝潑德（Cameron Shephard）認為，“討論文件中的收費標準明顯太高，如果真實施的話，等於是新稅賦。”謝潑德認為，這樣高的收費還會成為合法外國投資的壹大阻力，而且會傷及新房供應、經濟發展以及就業。

何基則表示，新州去年的房屋建設增加20%，而且建築業蓬勃發展的因素有很多，包括官息降低等，因此他“不接受（房屋建設）很多都是來自於外國投資的說法。”

某些業內人士認為申請費不會遏阻買家購房意願，也有不少人認為這將會降低市場對悉尼和墨爾本二手房的需求。

墨爾本有不少中國買家置業

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墨爾本地產中介盧俊（Jun Lu）認為政府的做法“鼠目寸光”、“策略錯誤”，而且既不能遏阻外國投資者，也不能實現政府保證澳人住房承擔力的目標。

盧俊表示：“這非但不能阻撓外國投資者在澳買房，而且還向世界，尤其是中國傳遞出了壞信號，似乎是說澳洲不歡迎投資。對�