很多朋友有興趣購買美國的房產，作為投資持有並出租。應該說在目前這是一種很好的思路。通過出租房產，每年可以獲得固定的投資回報。將來房地產市場繁榮時，再將其出售獲得投資增值收益。或者退一步說，將來在合適的時候用於自住，也是可行的。但是在面對投資的選擇時，很多人並不知道自己將要購買的房產，每年出租帶來的租金回報率有多少。筆者針對這一情況，簡單介紹一下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。
投資房產可以分為兩種情況，一種是現金買房，第二種是貸款買房。以下逐一對這兩種情況進行分析。
一、現金買房的租金回報率
現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，說白了就是出租房屋到手的淨收入除以購房的總價。
租金回報率 = 每年淨房租收入/購房總價%
首先計算購房總價。購房總價很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家的金額。
然後計算每年淨房租收入。
每年淨房租收入= 年租金收入 — 持有房屋費用及出租衍生相關支出年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來年租金收入，可以 將附近社區同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產經紀人的幫助，找出周圍同等條件已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估計出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這裡有個技巧，一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照，因為這樣很可能會使你預計的租金收入 虛高。比較正確的方法是找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。以後在實際出租房屋的時候，也應當遵循這個 方法來確定房租價格。為什麼？我們待會兒談到“空置期分攤”的時候詳細講。
持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等項目。這裡要特別解釋一下“空置期分攤”。
你購買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此幾乎總會有一段時間是空置的。所以在計算每年平均的淨房租收入的時候，應當把分攤到每年的空置的那段時期 的租金扣除。根據我們的經驗，一般租賃合同為一年期, 但可到期續約，實際的平均租賃長度可以估計為2年，平均的空置時間可估計為一個月，因此空置期分攤到年即半個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格，就可以將空置期有效降下來。因為大多數租戶對房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。
我們上面提到過，應當比較周圍同等條件的已出租房屋，找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。根據我們房產經紀人的長期經驗，這樣做可以吸引到更多的租戶來看房，房屋也能更快地租出去，這樣空置期就縮短了。比較一下，如果定過高的房租價格，肯定鮮有人來問津，房屋將會空置很長一段時間。最後綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。
設置合理的房租價格還有個好處，就是對你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業主可以在提出租房申請的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到信用不好的租戶，業主就慘了。很可能第一個月會按時收到房租，以後房租就很難收齊了。收不到房租，業主只有驅逐租戶。按照美國的法律，驅逐租戶要走一個比較復雜的程序，對於業主來說，不但損失了收益，而且帶來一系列麻煩。如果租戶的生活習慣不好，也會給房屋帶來不必要的損害，以後房屋的維修費就高了。總之，設定合理的房租價格，選擇適合的租戶，對於房屋出租收益的保障，非常重要。
租賃經紀人幫助租賃可以大大節省您的工作和時間，專業的經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。租賃的佣金一般是全年租金的6%。
“物業管理費”是指，如果委托房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點修理水電設備等…所支付的管理費，一般為每月租金的6-8%。如果投資者本人在美國，或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情，這筆費用也就可以省下來。
根據房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應當計算在內的項目也不一樣。讀者可以根據具體的情況，自行判斷。例如，獨立屋一般沒有社區費，但，也有些獨立屋所在的區域有社區規劃、大門及社區公共設施，因此，也要交社區費。城市屋一般繳納的社區費中已包括共同火險，不必另外買火險，這樣計算房屋保險費的時候，不用將火險金額計算在內。另外，房產稅的稅率在每個州也是不一樣的，從1%到3%不等，加州地產稅大多為1.2-2%，所以投資之前選擇應先確定目標房屋的稅率。
我們選取兩個實際的案例來進行分析。
案例1：一棟334 平米獨立屋，現金購買，總價$36萬，月租金$2400，該房屋的房產稅稅率為1.9%。（伊市獨立屋的真實例子）
年租金收入 = 2400×12 = $28800
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：
- 房產稅：購房總價x 1.9% = $6840
- 房屋保險：$815（各房屋因地點，新舊，保項有異，保費不同）
- 社區費：無
- 維修費：預計$300（愈新的房子保養費愈少）
- 空置期分攤：半個月租金$1200（一般房客訂約一年但實際租賃長度約二年）
- 出租佣金：出租佣金預計可以分攤到2年，因此=（年租金收入 x 6%）/2 = $864
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
每年淨房租收入= $28800 – $10019 = $18781
租金回報率= 18781/360000 = 5.22%。
（注：截止到2013年5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）
案例2：一棟138平米城市屋，購買價$16萬，月租金$1550，該房產稅稅率為1.9%，社區費：$360。
（奇諾市Preserve 社區城市屋的真實例子）
年租金收入=1550×12 = $18600
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：
- 房地產稅：購房總價x 1.9% =$3040
- 房屋保險：無
- 社區費：$360×12=$4320
- 維修費：預計$150
- 空置期分攤：半個月租金$775
- 出租佣金：（年租金收入 x 6%）/2=$558
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$8843
淨房租收入= $18600 – $8843 = $9757
租金回報率 = 9757/160000 = 6.10%
（注：截止到2013年5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）
二、貸款買房的租金回報率
貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報率 = 每年淨收入/自付額%
每年淨收入= 年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出 – 年固定還款額。
其中，自付額（首款）即購房總價扣除銀行貸款的部分。
持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分裡已經講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。
案例：一棟2006年建的334 平米獨立屋，購買價$36萬，自付額（30%）為$108000貸款額$252000（30年分期固定攤還，利率4%，貸款月付$1,203.09），月租金$2400。
年租金收入 = 2400×12 = $28800（伊市獨立屋的真實例子）
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：
- 房地產稅：購房總價 x 1.9% =$6840
- 房屋保險：$815（各房屋因地點，新舊，保項有異，保費不同）
- 社區費：無
- 維修費：預計$300
- 空置期分攤：半個月租金$1200
- 出租佣金：年租金x 6%/2 = $864（注2013年5月數據，租金已降至2-3%）
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
年固定還款額 = $1,203.09×12=14437.08
每年淨收入= $28800 – $10019 – $14437.08 = $4343.92
租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。
以上的例子如果需要管理麼司代管，當然就要另一筆開銷, 管理費假定為6%=1728 每年淨收入就只剩余$2615.92
租金回報率 = 2615.92/108000 = 2.42%。
在加州，如果淨租金回報率5%以上，那可以看作是值得投資的適當房產了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行裡，也能獲得與此接近的收益率啊！為什麼還要這麼辛苦得去美國買房呢？而且房子還會不斷的折舊。對於這問題，我想告訴讀者：雖然房產的建築 物部分會折舊，但是建築物下面的土地卻永遠屬於業主，而且會隨著當地的經濟發展而升值。持有一套房產，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產增值的機會。
根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%，所以如果從這個角度來考慮問題，投資並持有房產，相對於銀行存款，是一種更優的投資選擇。你周圍有許許多多投資房地產發財的實例，但你聽過因存銀行利息而發的嗎？
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