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在對新物業提出收購要約之前，大多數投資者都會仔細考慮物業費用對其投資的影響。然而，有一種名為“特殊收費”的費用項目可能比標准物業管理費要高得多。

特殊收費是您需要考慮的一項額外費用，但這類費用也有積極的一面。這些收費有時可用於開展大規模的物業増值工程。粉刷建築外牆、改造公共區域或調整陽台大小等工程都可能會造成特殊收費，而這些工程可以提升房產的吸引力和價值。

為了深入了解特殊收費，我們必須關注一些重要因素，例如特殊收費對投資者和業主的影響。考慮到悉尼物業最近出現的建築缺陷，我們就更應該認真看待這一問題了。

特殊收費是什麼？

特殊收費是業主在正常物業管理費的基礎上需另外繳納的費用。當建築需要進行大規模的計劃外緊急修理工程或物業維護流程須納入某個新項目時，特殊收費會隨之提高。

公寓所有者必須根據其在公寓樓中按住宅單元比例分配的份額來支付物業管理費。這些費用分為償債資金（用於支付維護費）和管理資金（用於支付物業管理、通信等費用）。

當所需維修費用超過可用資金總額或嚴重消耗償債基金，導致所有業主都必須多交錢以支付額外費用時，所謂的特殊收費就隨之產生了。

如何審批特殊收費？

通常情況下，住宅樓的物業管理人員會召開一場臨時全體大會（Extraordinary General Meeting），而各方將在會議上討論待支付的修理費用。有關人員將提供維修報價，並希望在會議過程中達成條件最理想的協議。

特殊收費是否常見？

鑒於我們最近發現悉尼有大量存在缺陷的建築物（奧珀爾大廈（Opal Tower）和吉祥物大廈（Mascot Tower）就是典型的例子），特殊收費正變得越來越普遍。一般來說，新建築的建築保險有效期為7年。然而，有多家開發商在完成開發項目後都會讓其公司停業，並用新名稱在其他地方開辦“新”公司。如此一來，就算在保險期限和隨後的一段時間內出現問題，開發商也可以避免承擔責任。

新南威爾士政府任命了一名建築專員來制定新舊建築物的建築標准，並確保房地產的質量達到預期水平。然而，這一崗位存在的時間不長，因此我們尚不能評估專員的權力有多大，也無法評估其工作效果。以後可能還會出現糾紛。

有時候，特殊收費是無法避免的。建築老化問題及其主要補救措施或現代化工程可能都是必不可少的。最重要的是，我們必須盡早意識到建築本身存在的問題。

現有建築的新買家

任何打算購買現有建築物或舊建築物的人都有必要仔細查看最近的物業管理記錄。物業管理記錄中記載了計劃繳納的特殊收費或已發現問題帶來的影響。

通常情況下（至少在冷靜期內），您的律師通常會在要求您簽署合同或支付任何定金之前索取物業管理報告。如果您不了解或未被告知與公寓有關的未決財務問題，則您可能會發現自己還要承擔超出原先預期購買價格、印花稅和標准收費的大筆支出。

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如果銷售代理人意識到了這類問題，他們是否有披露的義務？

“購者自慎”，或“謹慎購買”的說法已不再是法律規定了。如果代理人知道任何可能影響潛在買家購買（二手房或公寓）的問題，則他們有義務根據法律規定告知有關各方。這些問題可能包括相鄰物業的開發申請、先前可能發生在房屋內的暴力犯罪事件、住宅受到的任何結構性損害、計劃進行的重大工程以及相關的特殊收費項目。

重要的是，您在購買任何物業前都要進行盡職調查，而特殊收費是一項重要的考慮因素。它不僅能幫您省下一大筆錢，避免許多麻煩，還能讓您更清楚地了解物業未來可能會經歷的變化。

 

資深投資組合經理David McElwain解讀悉尼市場

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