房屋空置 – juwai

想要日本房產麼？這裡有大批房子“白送”

最近，日本的房屋空置問題受到越來越多的關注。甚至興起了一種名為“Akiya銀行”的新概念。然而在日本的空置房屋市場裡，似乎只有“銀行”和“存款”，卻沒有“貸款人”。

Akiya在日語中的含義就是“空置的房屋”，至於Akiya銀行，顧名思義，就是日本各地為了處置空置房屋而專門成立的房屋轉讓組織。

近年來，由於老齡化和人口萎縮，日本城鎮和鄉村地區房屋空置的問題愈發嚴重。有些空置住宅，屋主“低價甩賣”卻也少有人問津。在部分地區的Akiya銀行網站上，隨處可見0元出售的房產。

這些房產大多是集中在鄉鎮地區的獨棟房屋，價格從免費到300萬日元不等。它們共同的特點是——較為陳舊，屋主不願支付高額的房產稅以及翻新或拆除費用。

寧可不收錢，也要擺脫它

這些被低價甩賣的房產可能是從長輩手中繼承的遺產，也可能是屋主離開家鄉後急於處置的資產。

為何屋主如此“嫌棄”自己的房產？部分原因是日本的年輕一代正在不斷從鄉村向城鎮流動。背後是高企的遺產稅和資產稅，眼前是必須自行負擔的翻修費用或拆除費用。這些房屋比起資產，更像是他們的一種負債。

就在人員逐漸從小城市流出的同時，像東京這樣大城市的房價漲勢卻始終保持“該死的溫柔”。

不斷有鄉鎮居民湧入東京安家，卻沒有任何刺激外來人口回歸家鄉的動力，最終日本鄉鎮房屋空置現像愈加嚴重。其背後的原因主要在於日本政府在著力避免房產泡沫的產生。

情況可能還要更糟

據日本富士通研究所的報告，2013年日本有820萬個空置住房，空置率達13.5%。

分析日本各地區的數據可以發現，房屋空置問題往往伴隨著老齡化一同出現。

數據顯示，按照現有趨勢發展，到2033年，日本全國房屋空置率將達到28.5%；即便在考慮新拆除住宅數量增長的情況下，該數據也將達到22.8%。

富士通研究所還認為，即使未來新動工住宅的數量減少一半，同時將新拆除住宅數量翻倍，仍然無法有效減少空置率。房屋空置無疑將成為日本經濟中非常嚴重的問題。

另外，據CNBC援引日本時報等媒體報道，雖然當前日本的空置房屋主要集中在鄉鎮地區，但這種現像正在向大城市及城郊擴散，並開始阻礙城市新設施的建設。

為了鼓勵空置房屋的二次銷售，目前日本部分地區已經開放了房屋翻新的補貼，但是否能夠見效仍未可知。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

美朝互打嘴炮美國房產嚇了一大跳！| 美國

2007年8月9日，法國巴黎銀行禁止了專門從事美國抵押貸款的對衝基金的贖回交易，標志著一場席卷全球的信貸危機就此開始，這最終導致華爾街著名投資銀行雷曼兄弟在一年後倒閉，由此也拉開了半個多世紀來影響最深遠的一場“大衰退”的序幕。

十年過去了，美國的房地產業作為受金融危機影響最嚴重的行業之一，已經基本走出了危機的陰影，亞特蘭大、波士頓等地目前的房價指數已超過2006年房地產泡沫時水平。此外，美國房屋和開工許可等數據繼續回升，也都基本回升至2008年的水平。

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出國留學租房買房平台的北京分公司總經理吳志龍表示，美國房價確實來到了高點，但是泡沫沒有那麼嚴重，只是很個別的，當前在美國投資房地產行業更應該重視的風險不是放假下跌，而是房產空置。他對遠見財訊表示，美國房產稅非常高，比如像在德克薩斯州，一套房子房產稅大概是2%，也就是說一百萬人民幣的房，你每年養房成本至少2萬人民幣，這還不算物業費不算維修費。因此如果房產空置的話，這些成本需要投資者自己承擔。

此外，除了房屋的空置成本需要重點考量以外，租售比同樣是投資者不可忽視的重要指標。“如果租售比在四以上，房產就可以繼續持有。”吳志龍在遠見財訊的直播節目中分析指出，如果房產的租售比非常低，同時又有一定數量的房貸，那租金的收益很有可能無法覆蓋月供的成本，這樣的話相當於持有一個負資產。因此，房屋本身能夠帶來多少現金流是投資者在投資美國房產時應該重點關注的。

在這個前提之下，吳志龍認為，如果說現在還想去買美國的房子，避免自己資產貶值，那這樣的話一定要投資那些不會產生空置的區域，比如學校周邊，大學周邊。要去選擇一些產業多元化的區域，不能選擇像奧蘭多這樣的只有一個旅游業。可以選擇像達拉斯、休斯頓、波士頓這些產業比較多元化的城市。

7月底，標普發表的觀點指出，預測新屋開工今明兩年將達到1200萬戶和1300萬戶，過去兩年均值為1100萬戶。壓制的需求和人口因素將在中長期支持房地產活動。新屋開工在未來10年將達到平均每年1500萬戶，與房地產泡沫膨脹前十年的水平一致。同期公布的美國6月房屋開工率為122萬套。地產經紀人稱，美國需達到歷史均值的150萬套才能解決目前房地產供應短缺的狀況。來自路透的報道也認為，新屋銷售較上年同期成長9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰時水平的一半。

但是，來自美國房地產數據平台Zillow發布的數據顯示，今年5月全美平均房價為199,200美元，同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅圖的同比漲幅最大，房價漲幅接近13%，平均房價為440,100美元。此外，美國多個城市的case shiller房價指數，已超過2006年次貸泡沫時水平，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。其中，達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。

（據遠見財訊）

加拿大｜溫哥華2017年開征空置稅稅額最高2%

星期三，溫哥華市長羅品信（Gregor Robertson）宣布2017年將向本市的空置房屋，征收最高2%的空置稅。

空置稅最高2% 僅限非自住房屋屋主自行申報

市府下星期將推出此議案，在舉行公聽會後，11月份將批准最終的空置稅方案，預計2017年將開始實行，以迫使房東將房屋投放入租房市場。

羅品信說，新稅旨在鼓勵屋主將空置的房屋投放租房市場，“溫市出租空置率極低，讓租客無法忍受，而空置稅將是主要的第一步，將租賃房屋推向市場。”

重點打擊第二套房屋

羅品信明確表示，空置率打擊的是全年空置的非主要居所（primary residence），只在溫哥華居住部分時間的候鳥群或其他居民，不必擔心課稅，針對的是“第二套，投資性房屋”。

羅品信確信溫哥華居民幾乎不受影響，而願意支付空置稅的屋主，也是在爲改善溫市住房可負擔性出力。預期每年2百萬元的空置稅收入，將投入建設溫市可負擔房屋。“當然這只是象征性的，市府將利用一切工具，創造更多的出租房屋。”

溫市社區服務總經理托馬斯（Kathleen Llewellyn-Thomas）與羅品信一起參加了新聞會，她說，空置稅預計在0.5至2%之間，相當于一百萬豪宅的納稅額爲5000元至2萬元。

屋主自行申報

羅品信表示，房屋主人需要在2017年申報其房屋狀況，如果屬于空置屋，2018年報稅時就需要繳納空置稅。

溫市府將采取審核與民衆舉辦的方式，鼓勵人們誠實申報。

托馬斯說，早期執行該稅時，市府將強化審核監督制，確保人們誠實報稅。由于目前此空置稅仍然在公衆咨詢階段，她表示，違法者將面臨何種懲罰，仍然有待將來決定，如何有效地督促人們納稅。

居民必須提供住房證明

空置稅議案將在下星期呈交市議會，如果獲得通過，市府將舉行大範圍的咨詢，預計2017年開始執行。

該議案要求溫哥華的所有屋主，申報房屋是主要居住屋（或租賃屋），類似于申請屋主自住補貼（Home Owner Grant），來避免被征收空置稅。

另外，屋主爲了避免空置稅需要：

被審查時，屋主必須證明房屋，是自己或家庭成員的主要居住屋或租賃屋；
需要提供卑詩駕照或卑詩身份證、屋主自住補貼、租賃合同或類似文件；
如果屋主無法證明，過去一年此房屋是主要居住屋，居住時間滿足要求（居住時間將向公衆咨詢後決定），將面臨課稅；
如果沒有申報者，相關法律將自動要求屋主，支付空置稅；
等待申報開發許可或遺囑查驗的空置房屋，不在課稅範圍。
羅品信也承諾，不久將公布具體計劃，如何規管短期租房市場，比如Airbnb租房等。

省府批准溫市的課稅權限

今年6月份羅品信首次提出空置稅，敦促房屋投資者出租其空置房。根據溫市府的調查，溫市出租房空置率僅0.6%，而空置房屋與公寓數量達1.08萬套之多。

羅品信最早建議，省府在評估物業價值時，跟蹤追查房屋的空置狀況，或征收一新商業稅，同時也表示如果省府不作爲，他們將率先行動。

7月份，省府批准給予溫市府權限，可以征收空置稅，同時又在8月份，向外國購房者征收15%的物業轉讓稅，阻止房屋投機買賣。

別的城市也在觀望，此空置稅是加拿大首個，維多利亞市府曾經表示將緊隨其後，不過目前尚未提出類似的議案。

（據互聯網報道）