香港中原地產7月17日公布的數據顯示，香港傳統豪宅地段山頂南區今年第二季度共錄得55宗一、二手樓買賣，總額共約146.54億港元（約125.2億元人民幣）。其中，52宗為二手豪宅成交，涉及金額達133.87億港元（約144.4億元人民幣），環比飆升338%。
“第二季度香港有多個豪宅新盤推出，香港本地發展商定價十分進取，因此不少買家開始轉向二手市場尋找貨源，而山頂南區的二手豪宅價格整體落後大市，從而吸引了很多投資者及換樓客。”中原豪宅山頂南區資深營業董事何兆棠17日向21世紀經濟報道記者表示。
其中，單宗交易金額過億港元的成交在第二季度達到12宗，累計金額為107.97億港元（約92.25億元人民幣），環比激增617.4%。
港發展商：轉賣為租規避空置稅
對於香港特區政府上月針對一手樓盤推出的空置稅，何兆棠坦言對香港豪宅市場的影響有限，“發展商可將空置單位轉賣為租，即使物業空置，樓價升值足以抵銷空置稅開支，很多香港的開發商對這類豪宅單位比較惜售。同時，利率上升對豪宅樓價影響不大。然而一手樓價升幅放緩，其中屋苑型的豪宅單位受影響較大，反而一萬平方呎以上的超級豪宅的價格則會繼續屢創新高。”
他續稱，由於絕大部分豪宅買家傾向於現樓，而一般豪宅單位的裝修耗時約一年以上，“以新鴻基地產旗下位於南區的豪宅項目壽臣山（Shouson Peak）為例，已經開售了5-8年，部分單位目前處於出租狀態，而該公司的另一個豪宅項目則指明只租不賣。”
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同時，根據萊坊發布的《財富報告》顯示，截至2017年12月31日，香港豪宅售價連續6年穩占全球第二貴之位，以100萬美元計，去年在香港只可購買22平方米豪宅，僅次於摩納哥。
以新鴻基地產旗下的沙田九肚麗坪路豪宅新盤雲端為例，最近一個實用面積為3,727平方呎的洋房以1.8億港元（約1.54億元人民幣）成交，呎價高達4.8萬港元（約4.1萬元人民幣）。該豪宅項目自今年4月起推出，目前已累計出售11幢洋房，套現金額達14.7億港元（約12.56億元人民幣）。
物以稀為貴，香港豪宅市場向來受到富豪們的追捧，但這類物業的供應卻十分匱乏。根據香港差餉物業估價署的資料顯示，截至2016年年底，實用面積在1722-3013平方呎的住宅單位存量約23000個，但在香港整體私人住宅存量中的比例僅2%。
同時，全香港實用面積超過3013平方呎的大面積豪宅單位只有約3,200個，占比0.3%。這類單位在過去四年的每年新供應量不足100個，占同期整體住宅落成量不足1%，去年這一比率更跌至0.6%。
內地買家青睞高價豪宅
近年來，內地富豪已成為香港豪宅市場的生力軍。
“從二手豪宅市場來看，未來成交將主要集中於1-2億港元的物業，其中本地買家占比達到70%-80%，而2-3億港元的豪宅市場選擇較少，而國內買家主要集中購買單價在5億港元以上的豪宅。他們對全幢收購重建的屋地興趣較大，”何兆棠透露。
同時，中原地產山頂南區營業董事李卓雄向21世紀經濟報道記者指出，隨著一大波內地新經濟公司在港上市，很多上市公司的創始人和高管會選擇在香港購買豪宅用於資產保值，“他們的首選是傳統的豪宅或豪屋，這類買家更注重的是豪宅本身的稀缺性，通常這類單位的價格也會更貴。”
李卓雄透露，一般內地買家更傾向以公司名義買賣這類物業(主要由公司名義持有的物業通過股份轉讓的形式轉給另一公司，且交易雙方均為香港或離岸公司)，這樣可以規避三年內轉讓物業須繳的額外印花稅。同時，以轉讓公司名義的形式，買賣雙方只須付0.2%股權轉讓印花稅，而可以避免繳納30%的雙倍印花稅。
“由於以公司名義轉讓不能從銀行獲得貸款，因此通常很多買家都是墊付完購樓金額後，再以公司股份去銀行做抵押融資貸款，”他表示。
公開數據顯示，過去8年至少有126宗物業交易，以轉讓公司股權形式，避免繳交上述物業印花稅，涉及稅款高達93.5億港元（約79.9億元人民幣），其中有19宗成交的買家來自中國內地。
來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan
