當前疫情危機的核心矛盾是這樣的：政府為抵御更廣泛的經濟災難而設計的一攬子刺激計劃，實際上是在助長擴大住房市場的不平等，從而使惡性循環永久化。這種向發達國家經濟注入廉價資金的一攬子計劃維持了高房價和股價。這支撐了房主的借貸能力，保證了股東的利潤，維持了銀行的資產負債表；但同時也使租房者陷入貧困，增加了無法登上置業階梯的人數。
在新冠病毒感染率再次上升的同時，許多發達國家的房價也在上漲。根據瑞士銀行巨頭瑞銀集團的數據，2020年第二季度，10個中高收入國家中，有8個國家的房價上漲，其中美國的房價比去年同期上漲了5%，德國的房價上漲了11%。
瑞銀發現，在其“2020年全球房地產泡沫指數”所分析的25個主要城市中，超過一半的城市存在房地產泡沫的風險，或者說是被高估了。泡沫的典型跡像——價格與當地收入和租金脫鉤，以及過度的貸款和/或建築活動，均開始浮現了。
全球熱點房市過熱
瑞銀表示，在北美地區，多倫多是唯一面臨房地產泡沫風險的主要城市，而溫哥華、洛杉磯、舊金山和紐約則被認為估值過高，但沒有泡沫風險。波士頓的價值尚可，而芝加哥是該地區唯一被認為價值被低估的城市。
歐洲和中國香港面臨的風險最大。德國城市慕尼黑和法蘭克福，以及波蘭首都華沙位居榜首。立陶宛、愛沙尼亞、波蘭、斯洛伐克和烏克蘭在過去12個月均錄得雙位數字的價格增長。
據德國咨詢機構Empirica的數據顯示，德國七大主要城市（即柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫）公寓每平方米的售價已接近3000歐元（約合23400元人民幣），與2012年一季度相比，上漲了100%以上！
瑞銀表示，巴黎、阿姆斯特丹和蘇黎世也處於泡沫風險區域。其他“估值過高但無泡沫風險”的住房市場包括倫敦、東京、斯德哥爾摩、日內瓦、特拉維夫、悉尼和紐約。
在所分析的25個城市中，只有4個城市的房價下跌，分別為馬德裡、舊金山、迪拜、阿聯酋長國和中國香港。上一次價格出現負增長的城市較少時，已經是在2006年。
樂觀情緒是錯覺？
在全球大部分地區，住宅房價已經膨脹了好幾年。經濟邏輯表明，房價應該在2008年金融危機後崩盤。事實上，實際房價在危機期間確實下跌了10%，但全球央行將利率幾乎降至零，並實施了巨大的財政刺激計劃，挽救了房價。
這反過來又引發了新的榮景，支撐了對2008年危機後金融業至關重要的資產類別。低利壓低了替代性安全投資的回報率，使得每月的抵押貸款償還變得更實惠，房屋的購買吸引力也更大。這種對家庭收入的支持，以及按揭還款假期，也使失業工人不必賣房。
與全球股市一樣，房地產市場在當前的危機中增長強勁，但失業率上升，工資停滯。房價上漲維持了投資水平，但也是發達國家財富不平等的一個驅動因素，價格上漲和工資停滯意味著名義上更高的租金和更多的首次購房者被排除在置業階梯之外。
房價飆升不會持續
瑞銀指出，在政府刺激、抵押貸款救助和低利率的條件下，價格上漲是不可持續的。“目前還不確定失業率上升和家庭收入前景黯淡會在多大程度上影響房價。然而，很明顯，過去四個季度的加速上漲在短期內是不可持續的，”瑞銀全球財富管理公司首席投資官海菲勒（Mark Haefele）在一份新聞稿中說。“大多數城市的租金已經在下降，這表明，當補貼逐漸消失，收入壓力增加時，可能會出現一個修正階段。”
HRE投資公司的圖雷克（Bartosz Turek）也指出了利率和房價之間的“大關聯”，他懷疑這是全球房地產價格飆升背後的主要原因。“我看到在一些歐洲市場，價格漲得太厲害了，這令人震驚，價格下跌迫在眉睫。”他說。長期以來，物價的漲幅遠遠高於收入的漲幅，這往往是受到大多數國家極低利率的刺激。
歐盟統計局Eurostat抽樣調查的數據顯示，2012年至2019年斯洛伐克的房價上漲了43%，而斯洛伐克人的平均收入在這期間只上漲了4%。在德國，房價上漲了43%，而收入上漲了19%。在瑞典，房價上漲了53%，而收入則上漲了18%；在奧地利，房價上漲了45%，而收入則上漲了19%。奧地利的房價和收入分別上升了45%和17%。最後，在匈牙利，住房價格幾乎翻了一番，2019年的收入比2012年高出43%。
展望未來
一些房市分析師認為，隨著政府刺激計劃的結束，今年下半年將是市場的考驗。以美國為例，1.1億租房者中，有超過20%的租房者面臨被驅逐的風險，因為疫情導致的房租暫緩措施開始結束。
“展望未來，疲軟的經濟、緊縮的信貸條件以及支撐需求的短期因素結束，都將會抑制明年房價的增長，”倫敦Capital Economics的陸漢森（Hansen Lu）說，並預計2021年房價將停滯不前。
全球評級機構惠譽評級的分析師認為，西班牙房價跌幅最大，2020年跌幅在8%至12%之間，而澳大利亞房價預計跌幅在5%至10%之間，英國則高達7%。房價下跌將使資產財富縮水，降低房主的借貸能力，並可能削弱對經濟生產性部分的投資，但這也將緩解那些因實際工資下降、失業和租金上漲而遭受的壓力。
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