多倫多買房六大步 | 加拿大

中國人心中對於“家”的觀念根深蒂固，無論在天南地北也往往都會把“安家”放在首位。很多新移民來到加拿大不久，條件一允許便會動起買房的念頭，感覺只有擁有一個自己的房子才能有家的感覺，才能真正感受到安心和保障。

如今，由於越來越多的中國人將投資眼光集中在了加拿大，多倫多、溫哥華等幾個主要城市，使之更是備受關注。各項數據以及我的切身感受都直觀反映出了中國人的強大購買力，在加拿大房地產中的投資金額和數量都逐年增長，其增長勢頭更是有增無減。

為了讓大家了解多倫多房地產市場，和更深層的理解在加拿大買房的過程，今天就帶大家近距離體驗一回加拿大買房的流程。

多倫多買房與在加拿大其他城市買房過程一樣，主要有六個步驟：

1、確定買房的目的和預算

  • 買房目的：
  • 投資——要著重回報，分析各個區域以及各種房型的投資回報比。明確自己投資方式是租住還是升值後出售。

選擇一個心儀、回報穩定的區域後也要了解區域內住戶的人口比例，家庭人數和收入情況。這樣做的目的是盡量迎合當地社區人口組成群體對房屋需求的實際情況，也是為了以後出售時面向的需求客戶更大一些，好讓房屋今後可以盡快出租也可以順利高價格賣出。

  • 自住——要考慮家庭成員各個需求，有孩子的家庭要考慮校區的問題，有老人的家庭要考慮到看病就醫的問題。

每種家庭對房屋的需求不一樣，有些人更愛Condo公寓的便捷和現代，有些人更喜歡House的私密和寬闊。要是還是SOHO一族的話，那也要把自己工作的需求考慮進去，讓自己的家更適合兼顧工作和自住的要求。

考慮好買房的需求和目的之後，就不會在茫茫“房”海裡迷失自己。

  • 買房預算： 

了解自己的財政狀況，根據自己的實際情況決定自己想要買什麼價位的房產，是否能夠承受這個價位的房子開銷。

開銷不僅要包括每年的地稅、水電費還要考慮房屋保養和養護費用。清楚這些總體開銷以後是根據自己能力選擇是一次付清還是貸款。如果是貸款還要明確能夠支付多少首付，每月房貸又能償還多少。

  • 貸款：

加拿大的銀行和貸款機構都可以辦理貸款預批申請（Pre-approved mortgage），這項服務可以讓您在買房前知道銀行和貸款機構能夠給你提供什麼條件和利率，平且根據您的個人情況能夠得到多少額度的貸款。更好的是免費提供的這個預批的率一般可以保留90~120天。有了這個貸款預估，您就能心中有數，了解自己的信用記錄和真正能夠負擔的房屋價位。

很多新移民因為信用記錄不夠完善，需要支付35%首付。通常在多倫多建議首付都要達到20%，收入和信用極好的人也能獲得低於20%的首付。如果首付過低往往還需要您購買保險。

2、挑選優秀的房產經紀，開始看房挑房

  • 挑選經紀：

找到適合自己需求的經紀是買房之路上重要的一個關鍵。加拿大的房產經紀都是經過正規培訓及考核的，一個優秀的經紀不僅了解買賣中的基本法律法規，土地的管理制度，房屋轉讓繼承等各種手續，熟知行業操作規範這些 大項，更是要懂得建築的構造，房屋貸款的手續，有發現房屋的買點的經驗。知道這些還遠遠不夠，買賣過程中銷售的能力非常重要，好的房產經紀能在買房談判中 給買家省下不小的開銷。

找一個大公司旗下 的品牌經紀當然是保障更高一層，這些正規的公司淘汰制下存活下來的經紀都是業內的佼佼者，憑著一身的多年經驗必能為您買房助一臂之力。根據買家的要求經紀 還可以通過地產局的數據資料網站看到一般買家獲取不到的房產信息，也能通過經紀的合理安排一次看多個房產，這樣不僅節約了買家的時間還能從經紀專業的角度 了解到更多實用信息。

確定自己的經紀以後，為了給買家和經紀提供交易保障，雙方要簽訂委托代理協議。如果有效期為三個月，那麼買家在三個月內的交易都要通過這個經紀完成。買房過程中不用支付買房經紀費用，因為在交易成功後賣方會同時支付買房和買房經紀的所有佣金費用。

  • 確定社區：

 找好經紀後要和經紀詳細交談自己對於所買房屋的要求和買房需要，經紀通常在這個時候都會給您一些合適的社區建議，比如買學區、買升值還是買養老等等。在這個過程中您就要開始決定房屋的社區範圍了，因為買房不能像撒網捕魚一般無頭緒，一定要瞄准目標准確出擊。只有確定好自己想要的社區才能開始進入有目的的看房過程中。

  • 看房選房：

了解好自己的財政狀況、挑選到合適的房產經紀後便可以進入“忐忑”“興奮”的看房過程了，因為挑選的房子很可能馬上就成為自己的家了。

經紀會通過您的要求為您篩選房源，找到合適您價位的房子，並且經紀會根據您的時間預約看房，他們所做的工作不但省去了您大量的時間，更是提供了更多的房源信息。好的經濟擁有長時間的經驗累積，在第一次篩選中就能為您初步審核房屋所在社區的好壞、房屋的年齡價格適合與否、周邊是否有諸如高壓電塔之類的建築等。經過優秀的經紀篩選後的房屋才可能更精准的切合實際要求和升值需要。

房屋的地段往往都是最主要的因素，如果交通便利，生活周邊設施齊全，更有好的學校在旁那麼這地段通常會比較熱門，當然考慮這些也還不夠還要進一步考慮到人文和自然環境，了解周邊治安情況，再實際結合自己的買房需要和目的。再要參考自己挑選信任的經紀所提供的建設性意見，好的經紀經過無數次的交易已經獲得了相當的經驗，他們能夠准確的告訴您房子哪裡是好的買點哪裡又有些不足，經過綜合評定您才能准確做出判斷。

很多衝動型買家一見自己喜歡的房子裝潢和擺設就開始盲目衝動，房子的美觀固然重要，但是為了省去將來不必要的麻煩還是要謹慎小心一些，要多注意“大局”，比如房型實用性、房子布局、車庫大小結構、地下室的裝修程度、建築材料的環保、建築主結構的牢固、水管的老化程度、室內裝潢的檔次和用料等等。雖然之後會有驗房師專業檢查，但早期就能自己發現問題的話也能省不少煩心事。碰到衝動的消費者這時候一個對建築有一定了解的好經紀會本著顧客之上的角度冷靜的分析，給買家提供切實的經驗之談，分析其中的利弊也能給買家在開始訂房時一個良好的參考價值。

不難看出，整個看房選房的過程中，不但買家需要保持頭腦清晰、不驕不躁、善於發現房屋的優勢劣勢，更是要買房經紀承擔起輔助買家不買“吃虧”房的關鍵。初來的新移民大多不熟悉當地社區環境，也不知道加拿大買房與國內的不同，這個時候找對經紀至關重要，最好能夠找到一個誠實可靠、溝通技能優異、對房屋各方面了解、融入當地社會多年的經紀，這樣不論您接觸到的賣家是國人還是本地人都能得心應對，而且能在買賣中能夠提供切實建議從而讓交易變得簡單完美。

3、挑好房子接下來便是談判價格和簽訂合同的時候了

  • 談判價格：

很多人都認為這個環節是最激動人心的時候，這一個過程不但影響到您能否順利買到這個房屋，更關系到您是以什麼樣的價格買到。

這個環節通常由買方開始，買方要根據房屋周邊以往出售買賣的價格，房屋本身的條件以及社區的普遍價位來制定。這個價格伴隨著其他一系列買方意願的條件一並發去賣家手中。這個價格怎麼訂，條件怎麼開都不是你我能隨便決定的，這個要長期的市場經驗來決定。這個時候您找的經紀又有大用處了，從業的專業經紀能從MLS內部網站看到平時我們看不到的信息，尤其是我們談判過程中至關重要的那些鐵一般的證據，好比周圍房屋價格、出售頻率、房屋詳細信息等。當然只掌握這些對方亦能獲得的信息還遠遠不夠，只有自己的經紀的談判能力過於對方賣家經紀，那麼您的買賣勝算才能更高。

買家開完這些價格條件後，賣家要相應做出反應，是否接受買家的要求，如果是那當然最好不過了，因為交易就這麼愉快的能結束了。但是這樣的情況實屬不多，往往賣家不會一次讓步到滿足各種買家要求，他們總會提高一些買家叫價再刪掉幾條條件加上個幾條。就這樣買家在對此做出新一輪的反應，一輪又一輪的談判直到雙方都滿意位置。有些熱門的好房子一下子會被幾個買家看中，買家之間都會有競價，這樣的房子很可能就會以高於叫價的價格賣出，因此，買家不僅要判斷賣家的動作還要時刻盯著其他賣家的動向。

高能力的經紀不但要能掌握房源的全部價值，還要能懂得揣摩賣家的心思，是要價高一點還是低一點，這都是一門學問。信譽名聲在外的好經紀又時還能給買家帶來意想不到的好處，這不難理解，因為人們總是樂於和名聲好又誠實守信靠得住的人做買賣。

  • 簽訂合同：

當一輪或數輪的談判達成共識，雙方對於價格和條件都無異議以後就可以著手簽訂合約了。這份合約便是買賣能成交的主要像征之一，而且往往賣方會在合約中提及貸款和驗房的具體時間。買家這時要做的就是盡快解決貸款和尋找驗房師這兩個重要問題。

  • 交付定金：

定金一般在合約簽訂後的24小時內就要付清。款項一般會存入賣家經紀公司的賬戶內，賣家不會直接插手拿到這筆款項因此這個過程相對比較安全。如果買賣合同失效，那麼這筆錢也會一分不少的退還給買家。當然如果您無故反悔撤銷合同的話，這筆定金就到了賣家的腰包了。

4、搶到合約、付清首付以後還要保持冷靜，找驗房師細致驗房同時要拿到客觀的貸款

  • 驗房師驗房：

為了保證所買的房屋沒有重大建築紕漏和不完善的地方，也為以後自己能省下不少維修費用讓買賣價格更顯實惠，找一個合格可信賴的驗房師至關重要。一般買房後5天內便要完成驗房的工作。整個驗房工作要包括檢查：水電氣、水管系統，屋頂、牆壁、門窗、地板狀況，空調情況等。在結束驗房工作後驗房師會出示一份專業的驗房報告，從報告中您就能直觀的了解到這個房屋“背後的秘密”。房屋使用多年小毛病在所難免，一些不起眼不費錢的小補小修一般買家都會自己承擔，但是水管大漏，屋頂需要翻修或者有明顯滲水現像的話，買家可以提出讓賣家承擔或者減低價格以抵消維修開銷。這個環節的交涉後還能達成共識那麼這個交易就基本能夠繼續進行，那些買賣雙方不能達成共識的則就要取消交易，一切又要從看房賣房再從頭來過了。

  • 獲得貸款：

買房前辦理的貸款預批申請（Pre-approved mortgage）這個時候就可以提交給銀行獲得實實在在的貸款了。提交時還要附上買賣合同給相關貸款機構，他們會將預批申請轉成正式批准。剛來的新移民如果收入不高或者沒有收入也對貸款影響不大，銀行通常只要新移民提供買賣合同、首付比例和登陸加拿大的時間即可。很多貸款專業人員都會給您在這方面提供信息和服務，通常一周左右時間您就能全部完成貸款的一系列手續，成功拿到貸款。

如果買家5天內還沒有成功獲得貸款即有權撤銷合約，並且能夠拿回交付的定金。當然一切順利，獲得貸款後便能拿著手中銀行開出的免除條款的通知讓賣房取消合約中對貸款的條件。當這些賣家附加條件全部完成免除後，這個合約便正式生效了。買賣到這裡也就基本快要完成了。

5、接著找一名律師完成法律各項文件，並且付清首付了

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