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在加拿大買房，應該如何下offer？

Part 1 加拿大買房“下offer”是什麼？

加拿大購房中的“offer”指什麼？

在加拿大的房地產交易中，Offer實際上就是一種“買賣的協議（Agreement of Purchase and Sale），它可以由買方準備，也可以由賣方準備，但通常都是由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草，由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以Counter Offer（還盤），買方也可以再還回去，幾個回合之後，雙方達成一致，在Offer上簽字，該Offer即成為了具有法律約束力的合同，雙方都要遵守。>>>詳細

標準的購房Offer所包含的內容

1、基本細節：售房者、購房者的姓名，待售房屋的地址。

2、購買價格，同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

3、私人物品的處理，如窗帘、廚房電器、洗衣機和烘乾機等是否留下。

4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

5、交房時間和要求對方答覆的期限。

購房Offer的分類

▶ firm offer：無條件的，一經簽署，買賣雙方必須無條件接受。

▶ conditional offer：有條件的offer，通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款，主要是為了保護買家的利益，保證買家在不能貸到款或所購房屋不能滿足買方質量要求時，能拿回定金，並無需承擔法律責任。

Part 2 加拿大搶Offer攻略

搶Offer 的原因

▶ 房地產市場處於賣方市場，房屋供給量遠遠小於市場需求時經常會發生搶Offer的現象。尤其是熱門地區的好房子更是如此。>>>詳細

▶ 賣主和賣方經紀的售房策略故意為之。這種情況一般都是以低於市場正常價格的叫價出現為特徵以吸引根多買家的關注，給出一定的看房時間，不接受即時發生的買房請求而是給出統一接受OFFER的時間，以求以最快的速度最高的價格完成交易。>>>詳細

▶ 由於賣主給予出售房屋或賣方經濟缺乏經驗低估的房屋價格而吸引了買家的關注出現多家爭搶現象。>>>詳細

搶Offer的攻略

1、了解市場。尤其是遇到要價較低的房子要冷靜的分析房屋的真實市場價格。同時設定自己對房屋的喜愛程度而願意為此而多付的價格。

2、事先到銀行做好貸款評估或預批，了解自己的底線是多少，對自己的承受能力做到心中有數。

3、事先驗屋，最好能夠取消驗屋條件，但不能一概而論。

4、準備好定金，最好是Money Order。這些細節在最後關頭對你是否勝出非常重要，並且能夠給你省下錢。

Part 3 簽成Offer後，馬上要做的事

1、通常要在24 小時內交付定金

如今都要求是保付支票（Certified Cheque）或銀行匯票（Bank draft），收款人是賣房經紀的地產公司，數額是Offer里談好的，通常是房價的5%左右。>>>詳細

2、儘快去申請貸款

可以去銀行或找貸款經紀申請貸款，如果資料齊全完備，通常一到兩個工作日就會有結果。>>>詳細

3、安排驗房

可以請你的地產經紀推薦2-3個驗房師，或請朋友熟人推薦，要確認驗房師有OAHI 證書或北美驗房協會證書。>>>詳細

4、請律師辦理過戶交接等法律事宜

5、辦理房屋保險

房屋保險是必須要買的，一定要在交房日（Close Day）前辦好，否則銀行不會放貸款，無法交割。

6、預先申請開通電話，電視，上網等服務

7、交房前的看房

8、交首付款和其他買房費用

交房的前一，二天，律師會通知買家準備好買房的首付款和其他費用，去律師樓交款。其他費用包括：土地轉讓費，地稅，請律師的費用等，通常其他費用大約為房價的1.5%左右。>>>詳細

9、交房日去律師樓取鑰匙

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名家觀點

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加拿大房價仍然持續增長，近來加拿大匯率的下跌，更是進一步刺激了海外投資者的購買慾，中國買家彙集到了加拿大，而加拿大是具有健全經紀人制度和完善法律體系的國家，買賣雙方的責權利益都受到法律嚴密保護。>>>詳細

Craig Doherty 專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房產投資

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加拿大蒙特利爾買房流程全解析 | 加拿大

在加拿大蒙特利爾買房，其買房流程與中國差別很大。釋仁地產將在本文詳細介紹加拿大蒙特利爾的購房流程。

一、看房

考慮因素

要在多如牛毛的蒙特利爾房產市場中挑選到稱心如意的房子，除價格因素外，還要考慮到財政狀況、房屋種類、居住環境、居住面積、房型及升值空間等因素。

選擇專業的地產經紀

一個專業的地產經紀，能夠給您提供最為准確最為全面的信息和建議。地產經紀通過其特有的系統，能看到的房產信息比一般公眾看到的信息更加全面，包括房源周邊的房產成交記錄、同類型房源的位置、占地尺寸、戶型、配置、裝修、成交價格等等。一個好的地產經紀會根據您的需求將所有符合您條件的物業都列出來，然後展開調查，了解該屋的出售背景並及時告訴您。

這些資料對您買房有很大的參考價值。相比自己搜房，找一個自己的買房經紀無疑是個節省時間節省金錢的好辦法。當市場為賣方市場，您和其他買家搶offer的時候，信息資源的作用尤為重要。

實地看房

和經紀人一起挑中心儀的房源後，就可以聯系看房。實地看房要注意房子的結構、面積、社區環境、房子本身等等。而這些方面，一位好的地產經紀能給您提供專業的建議。

二、確認銀行的貸款額度

只要您一有買房意願，不需要確定交易物件，您就可以和銀行或者金融機構咨詢貸款事宜。商談貸款事宜可以和看房同步進行。您先和銀行取得預審批，這個預審批能為您保持3-4個月的時間。在此期間，即使利率有所提高，也不會影響到您。

房產首付款

各個銀行和金融機構的貸款政策都存在差異，需要您多問幾家，尋找到適合自己的貸款政策。如果您有地產經紀，他們可以根據經驗為您推薦貸款專員，幫您拿到一個利率較低與還款條件較佳的貸款政策。

在加拿大，一般移民買房的首付款為房產成交價的20%左右，其余部分可向銀行或其他金融機構申請貸款。若新移民沒有工作或收入不夠，買房的首付款一般為房產成交價的35%左右。對於海外買家和留學生，銀行對其首付款要求一般為35%。

能拿到的貸款額度

個人能拿到的貸款額度因個人經濟狀況、收入和信用狀況而定。一般而言，用於支付貸款、地產稅和水電費的總額不能超過年家庭總收入的32%，其次是全部債務一般不超過年家庭總收入的40%。

三、購房Offer

當您滿意您所看的物業後，您可以請您的經紀填寫購房合同給賣方。這裡的購房合同也就是我們平常說的Offer。購房合同（offer）是一個標准的法律文件，包括：售房者、購房者、房產地點、所有權、欲購價格、購房條件、買賣雙方承擔的基本責任和義務等方面。

除以上方面，您還需注意以下條款：　

（1）房屋的設施情況：合同應該明確說明，房子買賣成交包括哪些設備。

（2）條件移除：您和賣方商定合同的移除條件，移除條件一般有利於買方。比如該條款可規定合同的執行取決於買方能否從銀行取得貸款或驗房師的報告結果等。

（3）房產過戶日：它標志著房子的所有權從賣方轉移到買方。

（4）買房入住日：可和房產過戶日相同，也可不同。一般買房入住日會晚於房產過戶日幾天。

（5）費用調整日：一般和買方入住日相同，主要用來計算學校稅及地稅等相關費用在買賣方之間分擔的問題。

四、房屋查驗

一般是由買方找驗房師查驗房屋。房產查驗是為全面了解房屋的結構、設施等情況。查驗項目包括：房體結構、地基、外牆、內牆、屋頂、門、窗、廚房、衛生間、洗衣房等。

五、簽訂合同條件移除書

您必須在合同條件移除日期前完成貸款和驗屋。若到了條件移除日期，您無法完成移除條件，則合約失效。當買方的所有條件都移除了，簽了條件移除書後，這份買賣契約就正式生效。

六、過戶

聯系公證師准備法律文件是房屋買賣中的最後一個環節。一般要條件移除後，買方指定公證師。地產經紀會幫助您將所有的文件轉移給公證師。公證師檢查合同細節，對房屋的所有權進行調查，確認房產的合法性，然後聯系貸款銀行，確保貸款的及時移交。

一般，在產權過戶日之前的一周，公證師會根據房屋買賣合同的成交價格和其他相關費用作出費用調整單、准備貸款協議及過戶文件，並通知買方在簽字前需准備的款項。公證過戶後的文件將送到省房產注冊辦公室備案。

以上是在加拿大蒙特利爾買房的基本步驟。買房涉及資金巨大，若您不熟悉買房的程序與法律，釋仁地產建議您尋找一位專業的地產經紀幫您把關買房的每一步驟，順利完成買房大事。

加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集

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在加拿大買房，應該如何下offer？

在加拿大買房，通常會聽到“下offer”這個詞，那麼offer這個英文字究竟是什麼意思，是否和購房合同一樣具有法律效力呢。本期，我們就來講講加拿大買房中常見的“offer”到底指什麼，以及如何搶offer，offer簽成之後又要做哪些事情？

加拿大房市狂熱搶Offer，投資專家提示莫因offer迷惑判斷

搶Offer,搶的是什麼？

近年來，賣房子搶Offer的銷售手段越來越普遍，在萬錦，列治文上等華人聚堆的地方，幾乎逢房必搶，搶不到賣家心裏價位，或者沒人去捧場搶，賣家就臉紅心跳的重新將賣房價位定到市場價位，吊著賣。

今年以來，這個搶Offer的賣房法，已經蔓延到Newmarket，Aurora這種傳統老區，西人也敏銳的感受到了華人對爭搶的熱衷，一改以往正確分析市場，將房子按照正常價位掛到市場上的方法，開始越搶越勇，樂此不彼。

搶Offer的概念，技巧，歷史意義，現實意義，所有層面，都被各種人在博客，報紙和實際生活中詳細解剖，都快成老火雞湯了。

我個人非常痛恨搶Offer，道理不言自明：客戶必須出最高價才可以拿到房子，而這個最高價，不是競拍，而是盲拍，需要一再分析市場，再結合當天搶盤的實際人數和出價情況來出牌。

我現在回國，仍然不願意去攤位上買可以講價的衣服。父母在我出門前一再囑咐，看到自由集市上的服裝，對半砍，然後慢慢往上加點兒。我聽著已經感到心驚肉跳，完全沒有了買衣服的願望。

所以，我寧願去正規的大商場去買無法還價的服裝。至少，精力可以放在服裝的挑選上，而不是討價還價。

然而，看到攤位上喜歡的衣服，非常想要擁有的東西，需要討價還價的買來，也要去做。

同理，不搶Offer，或者刻意躲避搶Offer，不但會失去客戶，更會讓自己的客戶失去買到心儀的房子的機會

這幾年新移民裏多了更多的土豪，土豪們買房子出價不按常理，很多做了幾十年的老經紀都被某些客戶的出價法驚呆。原來在實踐中總結出來的一套按人頭出價的方法，在土豪們勢如破竹的買房氣勢，價位上出到“踏上一萬只腳”也不放心的瘋狂而徹底失效。

無論您的出價多麼精准，比第二名只高出哪怕500塊，由於賣房經紀不可以將其他人的出價展示給第三方，作為買家，心中永遠是狐疑的。並且，買家更傾向於相信，自己也許做了冤大頭。

有些賣房經紀會暗示，或明說第二名失敗者的出價，通常這個價錢只比第一名贏家少了幾千或者幾百。這麼做，無非是讓搶到房子的買家高興，然而，作為買家，您選擇相信，還是質疑？

所以，買房子搶Offer，無論怎麼搶，結論只有一個：搶不著難受，搶著更難受。

無論多少人看房，出價，最後擁有房子的只能是一個人。花落誰家，必須看誰願意出最高價。

作為地產經紀，事先做好市場分析後，在搶Offer的過程中，把握局勢，分析進展，讓客戶在出價時不要過於激動和情緒化，以至於忘了初衷：用正確的，自己可以負擔的錢去買房；同時，這個同時可是最重要的，就是，要非常實際的讓客戶意識到殘酷的現實。

有時候，即使只有兩個Offer，也未必可以拿到您心理認可的價位。您永遠不知道對方的出價，更不會知道賣家是否願意接受您的出價。

無論您出多少錢，賣家只認自己的底線價位。您出多高的價，要看您對房子的喜歡程度，和有多少競爭對手，以及對手的臨場表現。

搶Offer的過程猶如賭博，結果則遠遜於賭博：至少，您賭博贏了還很開心。搶Offer，您贏了房子，也同樣輸了心情。

加拿大樓市狂熱搶Offer，投資專家提示莫因offer迷惑判斷

溫哥華樓市狂熱無良經紀做假offer抬價

為因應此類狀況，安省自1日開始正式實行一項新法，規定地產經紀在交易完成前，不得向買方揭露是否有其他買主存在。

這項新規定是由安省政府與安省地產局共同制定，為的就是要預防“幽靈搶標買家”（phantom bids）可能對房價所造成的負面影響，因為有許多居心不良的地產經紀，透過此類心理戰手法向買家施壓。

這類行為違反加拿大地產協會（Canadian Real Estate Association）的道德規章（Code of Ethics），卑省地產交易管理單位，也曾向《多倫多星報》（Toronto Star）表示，未曾收到民眾的抱怨，但專家相信，這類狀況確實存在。

溫哥華建築師和發展商蓋勒（Michael Geller）指出，許多地產經紀曾告訴他，一般來說，較有經驗的買家不會受到“幽靈搶標買家”之影響，因為他們深知地產經紀的手段，有些可能還是經紀人捏造出來的，而最容易受到此類手法影響的，是第一次投入房市的首購族。

蓋勒認為，這樣的規定可保護這些首次購屋的民眾，他也相信，現在大溫的房市交易熱絡，當局應趁機來討論相關的地產銷售手法。

蓋勒還提到，目前媒體時常大幅報導成交價高過開價的個案，但他強調這是因為許多時候，賣方會故意開出低於市價的價格，來引起買家的興趣，在獲得多方開價後，賣方經紀就會利用這些開價來拉抬成交價，其中也不乏地產經濟在完成交易後自吹自擂的例子，他們向外界炫耀抬高價格的能力，希望能藉此讓自己的行情也水漲船高。

不要被搶OFFER迷惑了判斷

筆者上個月代辦經手的幾個好學區house和townhouse，輕輕鬆松都是賣家心理低價上加價20%出手，地段清一色在Richmond Hill和Markham，而且買家也覺得滿意放心。但是這個月初在密西沙加，有朋友看中一套要價53萬不到的房子，按照正常趨勢估計，最終成交價至少會在54萬以上，不過房型普通有些瑕疵，最後只吸引了兩個offer，不但沒有哄搶，因為價格低於叫價，最後沒有成交。

上周四，聯邦央行在公佈半年度例報時候，第一次坦誠指出本國房價高估，有可能帶來“急挫”風險。這份報告是針對全國市場，央行行長也說了，西部能源省份受挫，東部各省行情趨弱。但是BC省和安省，房屋銷售十分強勁，充分彌補了全國行情。

多倫多房價繼續上漲顯然是共識，可是撥開各種障眼的資訊樹杈，最後沉澱下來的，還是房地產行業六字真言：地段、地段、地段！

推動眼下這一輪多倫多房價上漲的主要客源，投資客是占了很重比例的。油價下挫，加元與利率雙跌，全球經濟普遍衰退，蜂擁而至加拿大的地產投資客，看到眼前可以避險、遠期收益可觀，紛紛出手。而在華裔聚集的區域，投資客已經從事業有成的中老年人，擴大為年輕涉世的新一代。一些在本地求學的小留學生也是出手大方的豪客。百餘萬元的房款有些父母連房型都不看，直接就海外匯款。很多名校周圍社區，儘管夏天到來上市的房屋數量增加，但也架不住多金又不在乎房型好壞的買家眾多，上市即成交。

但是房屋成交之後，好地段和普通地段的差異就出來了。純粹砸錢買了閒置的買家數量總是有限。除了自住人群，想以房養房？關聯因素就有很多。租客大多經濟條件一般。要上學或者要打工，都希望交通方便，沒有自駕車的更要求能快速接駁公共交通。地段沒優勢交通就不便，學區沒特色租客就少見。希望租客整體素質靠譜些，分門出入、內部空間易分隔就很關鍵，總不能房子租出去了，租客間都擠在一起缺了口碑傳播的優點。再從長計議，有些房子買了，也得考慮賣出去方便。

幾個圓圈轉下來，萬變不離其宗，還是以不變應萬變。對於持幣代購的自住客來說，不要糾結在房價歷史走勢和趨勢的變化上，資本市場的確經常重複歷史沒有新鮮故事，也不要看著房價上漲就猶豫不決。焦慮擔憂未來房價是否下跌而不去擁有自己房子和享受摸得到抓得住的生活，那才是最被蒙蔽的日子。不管你承認不承認，身為華裔，盯牢學區房，買買買！

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