Author: isabel.li

根據加拿大房地產協會(CREA)15日公佈的報告，多倫多以西的哈密爾頓(Hamilton)8月的年度平均房價上漲高達16.4%，漲幅全加拿大最高。

CREA的報告說，由於大多倫多地區房價非常高，迫使很多人轉往周邊地區購買住宅，距多倫多約一小時車程的哈密爾頓房價最近接連顯著上漲，這便是背後的推動力量。

但一些房地產專家指出，最近威美頓地區一些高端或者豪華住宅成交，可能也扭曲了上月的年度平均房價漲幅。哈密爾頓──寶靈頓房地產經紀人協會(年度平均房價)說，歐克維爾(Oakville)兩幢超級豪華大宅上月以1000萬元左右的價格售出，從而推高了整個地區的平均房價漲幅。

安省、卑省 推高加國房屋銷量

此外，CREA的最新統計也指出，在7月至8月份間，加國整體房屋銷售量成長0.3%，此一數據自從在5月時成長至五年最高值以來，近幾個月並未出現太大的變化，主要成長動力來自安省與卑省兩地。

根據這份最新統計，加國8月份的平均房價為43萬3367元，與去年同期相比成長8.7%，主要受到多倫多地區與大溫不斷飆升的房價帶動，若將這兩個地區排除在外，其餘地區的平均房價僅有33萬8755元，成長率則僅有4.2%。

CREA總裁安格表示，到8月份為止，加國房市已出現4個月之強勢且穩定的銷售狀況，除了卑省與大溫地區的房價不斷上升外，其餘各個地區的房價亦呈平穩狀態。

CREA首席經濟師克朗普(Gregory Klump)說，安省與卑省兩地的待售屋數量呈現減少之狀況，因此房價才會不斷地成長，克朗普同時透露，根據8月份的數據，魁省與新省(New Brunswick)兩地的部分市場，也出現價格成長的預兆，他預計在銀行低利率的支撐下，房屋銷量與成交金額將持續成長。

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（據加拿大華人網）

更正！擁有一套屬於自己的獨立住宅的夢想正在迅速消亡，即使，是在外城區。

這一說法首次被一組圖形數據證明。

譚秉榮建築事務所（Bing Thom Architects）兼卑詩大學（UBC）城市規劃客座教授的Andy Yan，根據一系列的地圖和圖表數據，建立了大溫地區所有獨棟住宅的評估價值。

他最新的研究數據顯示——

溫哥華被形容為“高至大汽層”的房價已經將其觸手伸向了外城地區，包括白石（White Rock）、南素裏（South Surrey）以及蘭裏區（Langley）。這些地方也紛紛驚現估價過百萬的獨棟住宅。

外城區住房價格上漲為溫哥華房價問題增添了又一新難題。多年來，關於溫哥華房地產市場的討論一直集中在內城區。似乎只有溫哥華的“城裏人”面臨著嚴峻的可負擔房價壓力。

而實際上，居住在外城區的居民都知道，這不過是一個謊言。尤其是最近兩年來，外城區的平均房價已經上漲了十幾萬加元。比如，杜華遜碼頭（Tsawwassen）附近，售價$100萬加元的房子並不少見。

不管怎麼說，仍然還有不少外城區的居民認為，生活在郊區的自己怎麼說都比市內居民的經濟壓力要小些，畢竟房子和抵押貸款都還是比市里便宜嘛。

Yan教授卻用數據質疑了這種錯誤的觀點。

Yan的調查認為，住房成本其實超出了房屋本身的面值，因為他首次把上下班的交通費用納入了住房成本，意圖還原對於居民來說更真實的住房成本。他將25到30年內所需要付出的交通費作為基礎數據加入了住房成本之中。

雖然Yan坦言，其“計算運出成本的方法確實有些硬式化”，但是尤其是對於外城區的居民來說，交通運輸費用是他們不得不面對的負擔，而且對他們來說，這才是真正的負擔。

Yan表示：“交通成本往往不被納入住房成本，這扭曲了對住房實際成本的理解。所謂的遠離位於外城區遠離城市中心，但交通通達的獨立住宅看起來經濟實惠，可以說都是騙人的，因為這個‘經濟實惠’的價格並不包括交通成本。”

“當我們將25-30年的所需的交通成本加於房價之中，各外城區城市中，超過一百萬的獨立住宅數量將會激增。比如蘭裏，過百萬的住宅將會從3%激增至75%; 高貴林則從1%變為35%；而就整體而言，有超過三分之一的獨立屋的住房成本將會超過$100萬。”

在週二接受採訪時，Yan引述了來自溫哥華官方的最新報告——

在溫哥華市內，每個工作家庭的平均年交通成本略低於$ 9000。這一數字包括汽車維修，保險，燃油費及公共交通。

而依賴汽車通勤的外城區，年平均交通費用達$ 6000以上甚至更多。比如，蘭利區年交通費高達$ 16,345。楓樹嶺（Maple Ridge）達到$15,,974。三角洲（Delta）則為$15,769，素裏是$ 14,685。

此外，這些數據還不包括外城區居民漫長的交通過程中的時間消耗，以及健康和環境代價。當你把這些有形和無形的交通成本加入其中，看似實惠的外城區住房其實虛有其表，較內城區並沒有討到多少便宜。

總之，住房的真實成本絕不只有房屋本身的價值，交通成本往往是漏算的一筆巨額款項。如今看來，對大溫地區所有夢想擁有一棟獨立屋的人們來說，這個夢想似乎越來越遠了。

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（據加房網）

即使新移民或者對地產不熟悉的朋友，也都知道溫西與西溫房價很貴，房價上升很快。位於這兩區的讀者打電話給我，問我此區自建房必須考慮的核心問題是什麼？

在回答問題之前，首先要把握該區的核心價值。2015年1月地產價格評估出爐後，由於溫哥華住宅市場房價上漲7.89%，西溫住宅市場房價上漲6.55% ，分別位列排行榜第1，第2位。今年一月的市場行情，仍然延續這個勢頭。溫西在一月份成交的地價已經上升了8%。

但是對於為什麼貴，會不會跌，支撐高房價的主要因素是什麼，引起未來房價波動（上升或下跌）的因素又是什麼，下麵拋磚引玉，淺談一下個人看法。

溫哥華西區的房價升勢是被政府抬高的，政府是被迫無奈的（不是一些人臆測的政府想多收地稅這麼簡單），未來趨勢會被繼續抬高；西溫的房價是被買家炒高的，未來趨勢會被繼續炒高。

首先談溫哥華。

溫哥華被一條超級重要的貫穿南北的甘比大街（Cambie St.）分成東西兩大部分，這條大街重要到了英國皇室成員來溫哥華，從機場出發都是走這條街，這條街中間是非常寬的綠化隔離帶。歷史上人文概念上的溫哥華東、西區是以這條街劃分的，東區居住的是普通民眾，西區居住的是當時太平洋鐵路局的董事，醫生，律師，企業家貴族等上層階級。但是，政府規劃的地理概念上的地址劃分是以安大略省街（Ontario St.）來分東、西區。安大略省街是與甘比街平行，在其東側不遠處的一條小街。

溫哥華唯一條南北走向的地鐵線，2009年落成的地鐵線The Canada Line 就是沿著Cambie St.修建。從溫哥華DOWNTOWN 的WATER FRONT 通到列治文市的溫哥華國際機場。之所以說這是一條非常重要的街，是因為它比北京的東、西長安街還重要。

在它的東、西兩側分佈著溫哥華的政治、經濟、文化、交通、醫療、休閒中心或樞紐。幾乎溫哥華的所有資源（UBC除外，雖然UBC在溫哥華，實際上它並不歸溫哥華管轄）都集中在這條街上了。

從南向北分別是 : 

57街地鐵站（SKY train Station， 待建，已經預留出口）； 

藍加拉高爾夫球場（Langara Golf Course）;

藍加拉學院（Langara College）;

49街地鐵站（SKY train Station, 49街西可以直達UBC，東可以通本拿比市）;

渥列治中心（Oakridge Centre）; 

41街地鐵站（SKY train Station, 41街西可以直達UBC，東可以通本拿比市）;

33街地鐵站（SKY train Station，皇后公園站，待建，已經預留出口）；

伊莉莎白皇后公園（Queen Elizabeth）；

卑詩省兒童醫院（BC Children’s Hospital）； 

卑詩省婦科醫院（BC Women’s Hospital）；

卑詩省幼保健中心（Children’s & women’s Health Centre of Vancouver）; 

25街愛德華國王地鐵站（King Edward Station）;

溫哥華市政府（Vancouver City Hall）;

百老匯街地鐵站（Broadway Station，百老匯街東可以通本拿比）;

溫哥華總醫院（Vancouver General Hospital）;

溫哥華奧林匹克村（Vancouver Olympic Village）。

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（據溫哥華房產）

溫哥華東區Fraser街Mountain View社區，在過去的這些年裏，這個社區的房地產價格急劇增長，充滿活力。2014年，熟悉據顯示，這個社區獨立屋上漲速度幾乎比大溫其他社區都快，驚人的20%。

很多人在討論為什麼這個地區的房產價格會扶搖直上，什麼原因讓買家對Fraser街感興趣，Klassen表示，不只是因為房產價值。

城市規劃者很喜歡去解構，什麼造成了一個偉大的社區。這裏交通繁忙、沒有賞心悅目的建築，其他社區當然有著比這裏更漂亮的街道，很多房子都是過去100年來的溫哥華風格的設計大雜燴，當地公園人流擁擠不過大，公共設施例如游泳池和社區中心也不在步行距離內。

Fraser街地產需求量大最主要的吸引力是這個區域步行範圍內有購物和各種服務，我們要找一個便利店或者咖啡館，現在實際就在家門口。

大家總拿Fraser街和Main街相比較，Main街有著20多個連續街區的零售店鋪、時尚餐廳和酒吧。也許Fraser街永遠不會像Main街，都能也吸引了一些熱鬧的餐館和甜品店，例如Graze Restaurant、Pizza Carano、Matchstick咖啡館、成都川菜和最新開張的Masayoshi壽司。

如果你想要在French bistro Les Faux Bourgeois吃飯，那就準備好排隊吧，同樣如果想要在Jethro’s Fine Grub吃早餐或者到Earnest Ice Cream吃鹽味焦糖霜淇淋也是一樣要排隊。

想吃好的麵包，你可以去Sweet Salt、Merienda Bakery、European Breads和典雅的Batard Boulangerie。另一個流行聚會場所是Le Marche St. George，那裏的老闆和隔壁一個積極的釀酒師打斷在店門外種葡萄了。

Fraser街還有很多健康生活的選擇，比如East Side健身房、Vancouver Mind-Body Centre、瑜伽館和Urban Healing按摩治療。

這些小企業、小店鋪讓這個社區生機勃勃，從2003年開始一直到現在不斷地湧入，Fraser街是一個很棒的生活社區，這會讓更多人住到這裏，讓住宅物業更物有所值。

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（據溫哥華房產網）

目前大溫房市持續火熱，部分過去可能較為不受買主青睞的物業，也開始在市場上異軍突起，以“瘦樓”(skinny houses)為例，這類狹窄的房子最近也開始受到部分買家的注意。 這類房型在溫市克茨蘭奴(Kitsilano)或士達孔拿(Strathcona)社區較為常見，不過在溫西的灰岬(Point Grey)比較少見。

一棟位於西15街3725號的“瘦樓”，在2010年時根本乏人問津，直到2011年才找到買主，但最近屋主將該單位掛牌求售，喊價為287萬5000元，短短不到8天便找到新買家，不過因交易仍在進行中，最終確切成交價仍不得而知。

溫哥華房市火爆 瘦樓8日售出喊價287萬

西15街的狹小房子原來的土地在2007年時，僅有一棟獨立屋(上圖)，2010年時土地被一分為二，作為兩棟“瘦屋”的建地(下圖)。(取材自Google地圖)

這棟“瘦樓”的寬度僅26呎，連同地下室共有三層，屋內共有4房2衛設備，總共可用空間達約2180平方呎，所在土地原本僅有一棟獨立屋，建地在2010年時被畫分為二，蓋了兩棟外觀類似的狹長型獨立屋。

賣方經紀人史密斯(Karin Smith)說，如果溫市內具有歷史的傳統特色屋無法被保留，將原有房屋所在土地一分為二，以兩棟空間較小的獨立屋來取代原有大房子的做法，也是值得考慮的改建方式。

史密斯認為，這樣的方式可以提高住宅密度，雖然屋內空間可能較小，但若透過建築設計師的協助，買主依然可以住得相當舒適。

史密斯還提到，溫市西區很多“後巷屋”(laneway houses)，其實已經失去功能性，因為對很多來自海外的買家而言，可出租的“後巷屋”對他們不具吸引力，他們更想要的是擁有一個車庫。

史密斯看過部分搭配“後巷屋”的新建物業，通常須耗時更久才能找到買主，因為對於那些可支付400萬元或更多資金來購買房屋的買家而言，將“後巷屋”出租所能得到的租金收入，並沒有太大的意義。

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（據加拿大華人網）

由於多住戶柏文建築在加國最熾熱市場地區急增，以因應對較低成本物業的需求，加拿大8月新屋動工率對比7月見意外躍增。加國經濟整體雖無精打采，壯旺樓市仍繼續成為少數的亮點。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)週三發表之報告顯示，8月經季節性調整後的新屋動工年率躍升至216,924間。至於之前的7月數字，則向上修訂至193,253間。前此，分析家曾預期8月數字會為19萬間。

加國樓市繼續無視市場預期會放緩的看法，儘管整體加拿大經濟疲軟，而油價又低迷。月內多倫多的強勁需求，抵銷了倚賴石油甚殷的卡加利市場的萎縮。創紀錄的低息環境，有助延長樓市好景。

BMO Capital Markets資深經濟師Robert Kavcic在一份簡報中說：「(這是)自2012年9月以來最強勁的動工水準，而且可以完全歸功於多倫多新建多住戶柏文屋恏的躍增。」

CHMC首席經濟師Bob Dugan認為，多倫多柏文屋恏建築活動的強勁，背後動力是買家由較高價的獨立屋市場轉向前者。再者，雖則多市熱火朝天，其他地區市場已見冷卻。

Dugan在報告中說：「雖全國計動工率上升，但阿省和沙省的建築已開始放緩，原因是經濟情勢惡化，這與油價下跌有關。」

智囊組織加拿大諮議局預期多倫多共管柏文明年中位屋價會有1.8%的增長。

加拿大諮議局(Conference Board of Canada)的分析顯示﹐溫哥華明年共管柏文市場屋價表現最出色﹐而多倫多則在8個主要城市當中排第5位﹐預期只有1.8%的增長。

多倫多公寓

根據這個智囊組織發表的2015年都會共管柏文展望報告﹐魁北克市﹑滿地可及維多利亞的表現均會比多倫多優勝﹐屋價升幅估計介於2.3%至2.5%之間。

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（據華人地產網）

2008年金融危機後，溫哥華房價分階段上漲，2015年又是上漲年。

昨天有投資者打電話，問唐漢: 明年房價走勢如何？

她的觀點是：中國經濟不明朗，股市出問題了，中國買家可能減少，因而，溫哥華的房價明年會跌。

唐漢不同意她的觀點。

我說：整個大溫哥華，別墅就這麼多吧。北京人把他們四環路100平方米的房子賣掉，就可以買溫哥華別墅。如果1%的北京人到溫哥華買房，就可以把溫哥華全部別墅買了。

當然這是不可能的。

可是，中國還有上海，還有沿海那麼多城市，還有內陸眾多省份，他們的孩子到溫哥華來讀書，為孩子買房子很正常吧。這是一個巨大的潛在買方群。

除了中國，還有印度，還有伊朗，等等。前不久美國與伊朗關係鬆動，伊朗的錢可以正常進入加拿大，突然之間，西溫的房價大漲。為什麼？因為西溫是伊朗人傳統的居住區。當年霍梅尼政變，大批伊朗貴族跑到溫哥華，很多人就居住在西溫哥華。以前伊朗的錢不能匯入加拿大，現在可以匯款了，伊朗人也加入買房大軍了。

這裏的關鍵點是：溫哥華是個小城市，是中國、伊朗等富人的後花園。相對於這些巨大的買方群體，溫哥華真的太小了。有這樣的勢態，溫哥華的別墅價格，如何會降呢？

溫哥華房價是否已到上限？

一般來說，一個城市的房價，由當地經濟決定。當地居民的收入水準，決定房價。可是，溫哥華房價，好像與當地經濟水準無關。

一個簡單的案例可以說明問題。以一個註冊會計師為例：

在很多城市，註冊會計師是中產階級，他們居住在別墅區。會計師收入10萬元左右，可以貸款50萬元，加上15萬元首付款，就可以購買65萬元的房子。在很多城市，這就是一套別墅的價格。可是，65萬元在溫哥華只能買公寓。

據唐漢瞭解，溫哥華很多專業人士，不管是中國人還是西人，已經無力購買別墅。他們要麼買公寓，要麼移居到更偏遠的地區。

傳統的溫哥華生活方式變了。

按以前的方式，年輕人努力讀書，畢業後成為專業人士。專業人士收入就可以支撐一套別墅，兩個小孩子，再養一條狗。現在顯然不可能了。

也就是說：溫哥華房價上漲，已經影響到當地人的生活。這些當地人都是公民，都有投票權。他們會給政策制定者施加壓力。於是，新的政策將出臺，限制房價上漲。

現在很多當地人，將房價上漲歸結於中國人。不是嗎？

中國人到全世界買奢侈品，象買白菜一樣；中國人到全世界買房，象買南瓜一樣。據說，溫哥華西區最貴的區域，一個中國人買了七套房，每個房子住一個姨太太。這個區域，只有一家西人了，其餘全是中國人。這些中國家庭要投票，把這個唯一的西人趕走。因為，他太愛管嫌事了。

這樣的例子很多。這些例子使當地人恐慌。於是謠言產生了，而且傳播很快。這個謠言說：中國人推高溫哥華房價。

跟在謠言後面的是行動。

市議會可能出臺政策，限制房價上漲

那麼，這些當地人會採取什麼行動呢？

唐漢假想幾種，如下：

第一，當地居民向銀行施加壓力，不允許銀行向中國人（還有其他非加拿大人）貸款。

中國政府使用這種方式，很有效果。

但是，加拿大很難採取這種方式。因為，加拿大五大銀行，其政策制定面向整個加拿大。他們不可能專門針對溫哥華制定一個限制政策。而且，這種政策有歧視性，可能惹上官非。

第二，加拿大公民說服移民部，讓移民部制定政策，減少這些富人移民。實際上，保守黨已經這樣做了。保守黨領導的移民部，粗魯地一刀切，幾十萬投資移民和技術移民被無理拒絕。

當然，我們不能說：保守黨砍掉幾十萬移民是為了限制房價；也不能說：這是加拿大當地居民鼓動保守黨的結果。

但是，移不了民，仍然可以買房。所以，現在買家非居民很多。

第三，當地居民說服市政府，制定本市的政策 by-law，限制非居民買房，限制一家人買兩套房。這種行動方式很可能實現。因為，市政策有制定當地政策的權力。

前不久西溫市政府差點通過一個法案，限制西溫修建大型豪宅。如果這一政策通過，西溫的豪宅價格將受到巨大影響。當然，這一法案被否決了。

唐漢認為：目前政黨大選，各黨派不想在關鍵時候得罪選民。但，一旦選舉完畢，很可能通過市議會制定政策，限制房價大漲。

現在各個城市都有華人議員，比如列治文的區澤光先生，本拿比的王白進先生。我們可以向他們瞭解情況。

唐漢的個人觀點

文章寫到這裏，也接近尾聲了。再總結一下：

1. 一個城市的房價，與當地經濟情況強相關。溫哥華是個例外。外來購買者是影響溫哥華房價的重要因素。
2. 溫哥華是一個開放城市，作為中國等國家富人的後花園，其房價仍然有很大上漲空間。因為，供應遠遠小於需求。除非出現巨大經濟變革或政治動盪，這種供需關係將不斷推高房價。
3. 溫哥華的房價影響當地居民生活方式，當地居民可能給市議會施加壓力，制定政策限制房價。這些政策將在大溫哥華某個城市開始，其他城市將陸續效防。

以上是文章的結論。另外，還有幾個附產品：

1. 不要忘記保守黨的粗魯，正是他們領導的移民部，讓數十萬家庭移民夢想破滅。10月份的大選，請不要相信他們的謊言。
2. 各個城市的市議會，與我們的生活密切相關。我們可以影響他們，讓他們制定有利於我們的政策。選舉時，一定要去投票，讓我們的代表在市議會，為我們發言。10月份國會議員選舉也一樣，一定去投票，讓我們的代表進入加拿大國會，為我們爭取權益。
3. 我們華人在溫哥華，不要象在中國一樣“事不關已高高掛起”，應當積極參加社區活動，為社區發展盡自己的一份努力。溫哥華已經是我們的新家園了。建設好自己的家園，對我們自己，對鄰居，對我們的下一代，都很有意義。
4. 最後，房地產作為一種投資，有風險，其價格必然有上限。關注市議會的動向，可以預先做了準備。另外，加拿大投資品種很多，房地產之外，還有更多風景，不要一葉障目。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

（ 據貝茲博客）