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或許是因為北美洲作為當前最有前景的市場和最好的經濟發展勢頭，很多投資者在進行海外置業時，傾向於該地區的房產。尤其是加拿大，其以環境優美、資源豐富、經濟增速穩定等吸引了大量中國投資者介入該國房產。然而，以上幾條除了經濟增速穩定還勉強算是個投資加國樓市的理由，其餘什麼環境優美之 類的，並不是一個職業的地產投資者要關心的事情——至少不是首要關注的事情。

歷史數據顯示週期下跌成「慣例」

投資房產、研判市場，實際上是有一套複雜的程序和規律在其中，但這複雜的規律中，絕對不會包含「因為投資者看好、因為投資者喜歡」就可以投資的原因。房價並不會受投資者主觀喜好影響，而是跟整個經濟發展走勢、支柱產業發展態勢，以及該地區歷史房價的走勢密切相關。

我們知道，在眾多影響加拿大房產價格的相關因素中，與石油相關的資源類經濟發展週期對加拿大房市的漲跌循環扮演了非常重要的角色。單一行業的繁榮，確實 會在短期內拉高經濟發展指數，同時，高收入、高就業率等也會吸引人口，從而催生住房市場和租房市場的繁榮。然而，單一經濟發展總會有到頭的時候;隨著單一 產業熱潮的逐步退去，其他產業沒有同步發展的境況下，就業機會減少，人口外遷，房產價格和租金水平下降;通常這個上升週期與下降和調整週期相當;在過去的 歷史中，資源類開發地區的房地產價格總是重複著「暴漲—暴跌」的循環，那麼加拿大的房地產市場是不是也不例外呢?

數據顯示，從今年5月到6月，加拿大主要城市溫哥華西區的房屋銷量明顯下降，6月銷量同比暴跌35.6%;對此，加 拿大基金管理機構LePoidevin稱，「越是臨近泡沫崩潰的邊緣，房產的漲跌幅度就會逐步加大」;而且，即使目前出現價格下跌，但房屋的供應量不降反 增，更多的物業進入交易市場，這無疑對房價進一步下跌雪上加霜。

房價並不會受投資者主觀喜好影響，而是跟整個經濟發展走勢、支柱產業發展態勢，以及該地區歷史房價的走勢密切相關

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投資者推高，樓市繁榮難持久

那麼加拿大房地產市場為什麼會此次「大起大落」的幅度會更大?觀察顯示，溫哥華房地產市場已經出現崩潰跡象，其中一部分原因在於投資者和監管層嚴重低估了從中國流入溫哥華的資本金額。RBC的數據顯示，目前，溫哥華地區獨立屋的可負擔水平已經遠遠超過了家庭收入，很難無視這個事實：房價已經脫離了正常的範圍，開始變得瘋狂。

換句話說，加拿大近年房價上漲，很大程度上是因為倫敦的房價主要由投資者來推動，這樣的高位價格很難持久。因為投 資者的游資一旦撤離，該市場的房價就離下跌不遠了。有投資者可能會說，我不會搶在游資撤離之前及時套現嗎?問題是投資者習慣於單槍匹馬的散戶式投資，沒有 第一手信息，沒有權威專家的分析，沒有深入當地市場進行調研，怎麼能把握游資撤離的時機呢?

實際上，種種跡象表明，游資已經開始撤離。 據LePoidevin稱，目前加拿大金融機構監管辦公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已經開始要求銀行和金融機構收緊按揭政策，對購買房產為目的申請人進行嚴格審查，尤其是對其收入和就業狀況進行全面徹底審查。 目前，完全依賴加拿大境外收入的房貸申請人，由於難以落實其收入狀況，銀行對其房款更加趨於謹慎——這部分買家的擔心和猶豫，已經在西溫房地產市場體現出 來。

被《紐約時報》評為最受矚目的金牌投資者Marc Cohodes也認為，溫哥華的房地產市場是一個「洗黑錢吹起來的市場泡沫」，「當地政客、BC省自由黨政府與地產中介、開發商、律師互相勾結成一夥。他 們一直在尋求中國的資金撐起這個市場，但這不會長久。」LePoidevin則預測，一旦房市出現崩潰，大溫地區的房屋均價將由$917,800驟降 至$458,900，降幅約50%，比之前業內預測的30%更為驚人。

綜上所述，研究和判斷市場，不僅僅要考察其現狀，如果有數據，最好從十年前開始翻閱;中國投資者進軍海外地產市場，則不能以十年中國房地產市場暴漲中創富的經驗為依據，如果不能從投資市場的屬性與特點入手，而僅憑喜好和經驗盲目下判斷，那麼後期買下的不是財富的溫床而成為財富的跳板，最終會讓自己的財富陷入尷尬的境地，錯失了最佳的增值空間和時機。

相關資訊：多倫多房價漲幅為何排不上世界排名？

（據家園新聞）

 

70年代初法國曾拍攝的一部電影《解放軍佔領巴黎》，主要講述中國派出6億解放軍進軍法國，從而佔領巴黎，如今這部虛構的影片正在加拿大的溫哥華和多倫多「真實上演」，唯一不同的是在40年後的今天，「佔領」加拿大並非依靠軍隊，而是金錢。

據某知名雜誌最新發佈的一篇頭條新聞，其名為「中國正買下加拿大」，這正充分說明加拿大當地居民對於來自中國的購房軍團大量資金湧入的震驚，以及對此所引發的房產市場快速升溫的擔憂。

中國購房軍團

中國資金快速湧入加拿大

新聞以一則中國人的買房故事開篇，原本在上海工作的沈保羅，去年辭職並移民加拿大，並決定在BC省安家。他同妻子拿出多年的積蓄，在維多利亞市市中心買了一處複式住宅 。那裡離大學比較近，而沈先生的妻子正在讀碩士，加上街區安靜，周圍風景極好，對他們六歲的兒子來說也非常理想。

上海的房價，比加拿大的任何一個城市都高。沈保羅坦言，也只有在加拿大，他們的購房夢才能變成現實，並在這裡開始新生活。

沈保羅如今只是成千上萬個在加拿大買房的中國人之一。由於加拿大污染少、政局安定，經濟穩定、房價相較便宜等原因，因此吸引了眾多中國人前來買房安家，同時躲避中國房市的泡沫隱患。

雖然政府從沒有公佈過具體的數字，但是誰都知道中國的資金正在如潮湧入加拿大。有分析指出，去年中國湧向海外的資金高達一萬億美元，比2014年增加了七倍多。這些資金中大部分是中資公司用來購買西方資產，但也有很大一部分是私人資金直接進入房市。

中國人在加拿大購房

加拿大經濟學家Peter Routledge表示，去年中國買家僅在溫哥華的房地產市場投入就將近120億元，佔該城市總購房量的33%。在多倫多，去年這個數字是84億元，佔總銷售量的14%。

中國資金的注入，令兩大城市的房地產市場持續走高。在最火熱的幾個社區，房價的年增幅都在20%以上，並不斷刷新記錄。

一般說來，一個地區的房價受若干經濟指標的控制，例如家庭平均收入、地區的經濟活力，但是溫、多兩地的房價節節上揚，同這些指標越來越脫節，而這也意味著普通民眾越來越買不起房。於是，兩大城市的中產階級已對中國人前來買房感到「憤怒」，他們逐漸感到自己在本國買房越來越無望。

有加拿大華裔坦言，如中國人這些海外買房者，更多的只是將加拿大當做一個旅遊度假地或者是投資途徑，並非真的在此長住。但這樣引來的房價推高卻導致本地居民逐漸喪失購房競爭力。

面對被「佔領」，加國政府左右為難

目前，高房價已讓本地居民不堪重負，據最新的統計報告，目前加拿大平均家庭債務同收入比為1.65比1，也就是說每1元的收入，就要負擔1.65元的債務（其中很大一部分是房貸）。如果任由房價繼續上漲，加拿大本地人將面臨兩種後果：一是徹底買不起房，二是被巨額房貸壓得喘不過氣來。

因此，人們希望政府出面限制海外買家的呼聲越來越高。

加拿大政府由此陷入兩難，如果任由海外買家繼續推動房價，房市即將出現泡沫，一旦破碎則會對全國經濟造成極大衝擊。同時，當下火熱的房地產市場正帶動一大批行業興隆，從地產經紀到室內裝修，已成為加拿大經濟的重要支柱，其經濟佔比已接近20%，這不僅有效降低了失業率，更為政府提供了大量的稅收收入。考慮到現在加拿大經濟已失去了能源業這一支柱，如果貿然對房市加以打壓，則經濟立刻就可能陷入停滯。

加拿大樓市

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加拿大目前最擔心的是，中國買家對本國房地產的興趣是暫時的還是長期的。換句話說，他們買了房子到底是為了長住，還是只當成一個投資。對此，加拿大經濟學家杜根表示，如果這些中國買家來加拿大只是為了炒房，短期內就轉手賣出賺錢，那加拿大就真的麻煩了，所以現在要評估一下房市裡到底有多少炒房行為。

現在，不少非官方的業內統計都表示，中國人買房多是以自住為主，言下之意不會對房市帶來威脅，可如果仔細分析一下，就發現事情沒有那麼簡單。

早前BC省一位華裔城市規劃教授Andy Yan曾對溫哥華最昂貴的三個小區進行分析，發現在2014年9月之後的半年內出售的房產中，66%的買家是中國人，而這些人大多聲稱是家庭主婦或者學生，並沒有收入。

業內一般將這種家庭稱為「太空人」，他們雖然住在長期加拿大，但是幾乎不同本國發生經濟聯繫（當然也不繳稅），其主要的收入來源還是在中國。中國一旦發生經濟危機，這些買家可能就會選擇拋售自己在加拿大的房產，以償還他們在中國的債務。

一個好消息是，加拿大已經在想方設法防範這種危險了。聯邦政府已經撥款，令統計局調查房市裡的海外買家數據。BC省政府則出台了更嚴格的措施，打擊 「炒房」，並要求買家申報國籍。不過，即便掌握了充分的數據，政府還會面臨前文所說的兩難：打壓海外買家，經濟恐停滯；任其發展，房市或崩潰。

新聞最後以當下加拿大的困惑結尾，即問題並不是中國購房者的買房目的，而是如果失去了中國買家，加拿大該如何是好？

更多資訊：加拿大房價繼續漲，有分析認為政府不敢捅破房地產泡沫

 

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（據溫哥華找房網）

溫哥華火爆的樓市造就了“地產批發商”

溫哥華樓市火爆，壹些沒有領地產經紀牌照卻能以買賣樓房為生的人在這個市場中過得風生水起。在壹定程度上來說，是溫哥華的樓市造就了他們。有壹批人通過幫他人找房和轉手而從中收費為生，他們被稱為“地產批發商”(real estate wholesaler)。有壹位從事這個“行業”8年的前批發商表示，溫哥華地區大約有數百人從事這種活動，他們更早是在壹年半前的西區湧現。　　

據《省報》(The Province)報道，化名「阿曼達」(Amanda)的女子並不是壹名持牌地產經紀，但買賣房屋壹度是她的全職工作，她在8年前開始在溫市從事“地產批發商”。她會主動接觸業主，提出私下交易，再將合約以“摩貨”形式轉手給背後的投資者，收取10%“費用”。這種工作被形容為低風險，但盈利高，阿曼達現時在溫市擁有兩間屋，並淮備在美國置業。

報道指未領牌照的批發商完全沒有被規管，阿曼達估計，在現時熾熱程度前所未見的溫哥華市場中，有數以百計這類批發商，另外還有部分地產經紀也秘密進行同類活動。　　

由於批發商沒有領牌，他們毋須向有關組織或防止洗黑錢當局公開背後的投資者和資金來源。　　

因為道德理由而放棄這“事業”的阿曼達擔心，批發商以卑詩脆弱的長者為目標，這些長者不理解其舊屋的價值。此外，她亦憂慮海外黑錢經這渠道清洗，並制造空置房屋。　　

她稱，所謂批發轉手物業，情況是批發商背後均有投資者，並視壹些有不少舊屋的小區為目標，投資者以合法信託將壹筆現金交給批發商。批發商便去遊說業主賣樓，提出無條件合約，毋須驗屋和可現金交易，更稱可免去經紀抽傭收費。　　

加拿大防止洗黑錢部門FINTRAC指出，壹般的物業買家沒有責任公開客戶的家身分或其金錢的來源，不過，若持牌地產經紀參與摩貨，他們及其未領牌的助手便要提供每次摩貨的買家身分及買家的資金來源。 

 

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（據溫哥華港灣）

相信加拿大的大多數人都達成了一個共識，全國的房地產市場已經失去了控制，尤其是多倫多地區和溫哥華地區的房價暴漲使得許多當地居民都難以負擔。為此，政府採取了各種各樣的措施企圖打壓兩地的房市，例如多倫多的雙重地產稅以及最新的貸款首付金加倍，但是目前來看收效甚微。

加拿大房地產市場已經失去了控制，為此，政府採取了各種各樣的措施企圖打壓兩地的房市，然而收效甚微

今日，加拿大地產協會發佈了1月全國房地產市場報告。該報告稱，今年1月加拿大的平均房價年增長約17%。其中大溫地區1月房價年增幅達 20.56%，其次則是Fraser Valley (16.94%)和大多地區(10.69%)。而如果將安省和B.C.排除在外，全國房價甚至在1月 出現了下降。

為了控制大溫和大多地區的房價，聯邦政府在本週一開始實施新的貸款政策，提高了購買50萬以上房屋買家的首付金要求，從原先的5%增加至10%。

對此，許多地產專家都提出，他們認為聯邦政府的這一政策對於大多地區的房地產市場影響極為有限，如果供小於求的狀況沒有被改變。

女王地產圓桌會議(Queen’s Real Estate Roundtable)的會長 John Andrew、 Simon Fraser 大學的地產投資教授 Andrew Pavlov、英屬哥倫比亞大學的經濟學教授 Joshua Gottlieb 等經濟學 家和房地產專家則提出了3條措施，以期幫助加拿大政府有效地控制房地產市場。

1. 對外國房主增稅

Andrew 稱，外國投資是催生公寓房價格飆升的重要原因之一，尤其是在溫哥華。他建議，B.C.省允許溫哥華向外國房主增加房產稅。

Andrew 還稱，對外國買家增稅是澆滅過於火熱的多倫多和溫哥華房地產市場的關鍵措施之一。

首先，政府應該盡力將藏在加拿大親友背後的外國買家給找出來。因為許多外國買家都假借加拿大公民之名購買當地的房屋，這是一個管理上的漏洞，需要被補上。

目前，許多外國買家在加拿大幾乎沒有繳納任何的個人收入所得稅或者資本收益稅。

2. 改變低利率的現狀

Simon Fraser 大學的地產投資教授Pavlov 提出，加拿大的低利率也是房價暴漲的罪魁禍首之一。當利率持續走低，意味著人們可以負擔價格更為昂貴的房屋，也就使得房價持續的攀升。

Pavlov 稱，如果央行決定繼續保持低利率，那麼抵押貸款的儲蓄金要求則應該相應地提升，從而讓抵押貸款利率回到正常的水平。

3. 增加房屋的密度

在溫哥華和多倫多這樣的人口密集的大城市，對交通基礎設施的投資就顯得尤為重要了，持續的投資將會使得適宜人居住地區的邊界持續擴大。

英屬哥倫比亞大學的經濟學教授 Gottlieb 認為，在房地產市場火熱的地區，大量獨立屋的存在使得房屋密度降低，是對土地資源的一種不合理的利用。

Gottlieb 稱，增加房屋的供應量是控制房價最為關鍵的措施之一。政府可以通過鼓勵公寓樓的建設，或者對那些讓自己房屋空置的戶主進行懲罰來實現。

增稅根本沒有用？

跟其他的地產專家的觀點不一樣，地產投資網絡(Real Estate Investment Network)的創始人之一 Don Campbell 認為，增稅對於控制房價來說也許根本就沒用。

他提到了多倫多政府實施雙重土地轉讓稅的措施。事實上，這一措施根本沒能控制住當地的房價。

Campbell 稱，當政府對房地產市場增稅後，也許在短期內可以看到需求減少，但是很快地，當新稅率逐漸被大家所接受，房價會很快又反彈回到原有的水平。

 

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（據加拿大家園）

位於溫哥華西 Point Grey 區 West 14th Avenue 的一棟剛剛賣掉的房子，售價248萬加元

溫哥華房市之瘋狂：小破房搶手，$250萬賣出

溫哥華的房地產市場似乎正在失控，最新的「代表作」是位於溫哥華西 Point Grey 區 West 14th Avenue 的一棟剛剛賣掉的房子。

加拿大廣播公司報導說，兩週前，這棟又破又舊的房子以近240萬加元的要價上市，離譜的標價當即引發媒體轟動。

現在，這棟房子已經售出，售價為248萬加元，比要價整整高出了 8萬加元。

地皮的價值

報導說，這一售價突顯出溫哥華的地皮價值，買主要的是地皮，而不是房子，幾乎可以肯定，這棟小破房將被推倒重建。

在 Point Grey 區，離此房僅隔兩個街區的一棟正在出售的全新房子，帶四間臥室和六間浴室，佔地面積甚至還略小一些，上市的價格為430萬加元。

 

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（據加拿大家園）

本週，國際投資界再度傳來「唱衰」加拿大房市之聲。著名投資機構O’ Leary Financial Group總裁奧李爾瑞(Kevin O’Leary)對媒體表示，他不看好五年之內的加拿大房市行情。就目前的週期來說，投資加拿大地產是最壞的選擇之一。

房市分析：未來5年加拿大樓市 炒家太多

同一些國際機構如德意志銀行、經合組織(OECD)不同，奧李爾瑞並沒有預測加國房市正面臨崩潰、房價可能縮水20%甚至更多，但是他頗為謹慎地指出，推動加拿大房市的動力即將耗盡，這意味著在未來數年內，房價不會有明顯的增長。

在過去的18年裡，加拿大的房地產市場一直是興旺蓬勃，即便在09年的經濟不景氣期間，房價也一直保持升勢，只是幅度略有減少而已。推動房市的動力 有低利率等因素，這讓買家和炒家不用大筆資金就能入市。可是，這些極有利的因素效應很快見頂。他估計，未來五年內加拿大房價上升的幅度將不超過12%。

奧李爾瑞接著說，在加拿大投資房地產的成本頗高。首先，買家需要負擔各類同地產交易相關的稅項，以及3至5%的地產經紀佣金。這些林林總總的費用，令加拿大的房屋成為最昂貴的交易資產之一。投資者在樓市交易方面所負擔的成本，介於8至12%的之間。

在以往房市較為蓬勃的時代，房價增幅較大可以抵消高成本，從而獲得較好的盈利。可是在房市放緩的時候，再去投資很可能得不償失。

早前有專家曾指出，多倫多﹑溫哥華及蒙特利爾等的城市出現了泡沫的情況。這些地區的發展商為了應付移民及千禧年一代(1980年至2000年出生的人士)遷入城市的需要，建造大量面積更小的公寓單位。

奧李爾瑞沒有直接評論他是否同意這一觀點，但是坦承加拿大「一些過於熾熱的房地產市場」中有太多的買家及炒家，而至於泡沫究竟什麼時候會破碎，時間會告訴我們答案。

作為一名知名的投資人，他表示現在自己不會投資加拿大的房地產市場，具投資評級的短期公司債券是更有吸引力及安全的選擇。

奧李爾瑞還建議，有意置業的人可以考慮租屋居住，以能有現金來在其他方面進行投資。

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（據加拿大家園網）

加拿大房貸利率最近開始小幅度上漲，這樣的趨勢有可能令房地產市場冷卻。

加拿大房貸利率小幅上漲 樓市真的要冷卻了嗎？

銀行等貸款機構已從9月時的低利率基礎上逐漸提升房貸的利率。隨著加拿大政府債券殖利率上升，在過去兩個月內，最受歡迎的五年期固定房貸( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可變房貸(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年來首次持續上漲。

雖然漲幅微小，這卻是一種房貸利率由逐漸下降轉變為逐漸上升的趨勢。多倫多道明銀行(TD Bank)的經濟師帕翠蜜拉推測，由於廣泛預期美國聯准會將於12月升息，加拿大的固定房貸利率有可能隨之上升0.6~0.7%。如果真的這樣，或許導致 加拿大的成屋銷售量在今後六個月內下降10~15%。 她認為，利率上漲對火熱了數年的多倫多和溫哥華房市影響最大，因此冷卻程度也較高。

加拿大房貸利率最近出現的上漲趨勢，可能令房明年地產市場冷卻。(本報資料照片)

儘管加拿大中央銀行在今後很長一段時間內無力加息，但這不妨礙固定房貸利率上漲，因為固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，況且加美債券市場殖利率自9月以來就開始回升。

比較出人意料的是與央行基準利率緊密相連的浮動利率，最近也在緩慢上升。 intelliMortgage的房貸規畫專家麥克利斯特感到驚訝：「這是浮動利率房貸市場的巨大轉變，一個很少人預料到的變化。」

他分析，這可能源於爭奪儲蓄款的競爭及政府一些政策，導致銀行等房貸業者融資成本升高，迫使他們通過提升浮動利率方式收回成本。

但RateHub.ca的創辦人理查德認為，一些推動利率上升的因素是暫時的，例如年底時一些貸款機構已經達成全年營業目標，無意再以優惠利率招徠 顧客，以及房市隨著冬季來臨而不再那麼熱絡。她分析，一些銀行在11、12月提升利率，以準備來年春季與對手競爭時，能夠有更大幅度的削減利率空間。

她指出：「我們看到銀行的優惠利率(prime rate)下跌，浮動利率卻上升，這表明發揮作用的不是經濟因素，而是貸款機構出於其它原因作出的決定。」

在上漲的利率預期明年令房市冷卻的同時，由於一些買家會搶在利率顯著上漲之前入市，這也可能在短期內推動房市在冬季衝刺。麥克利斯特告誡潛在的買家，最好謀定而後動，因為他覺得加拿大經濟表現欠佳，即使明年房貸利率上升，今後數年還是會回落。

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（據加拿大家園網）