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在許多人抱怨多倫多和溫哥華等地房價高漲的時候，一份最新的分析報告顯示，正因為樓市強勁，才讓加拿大人更加富有，尤其是多倫多和溫哥華的居民。據統計，卑詩省和安省家庭淨資產是全國最高的。

據市場分析公司Environics Analytics最近所做的一份WealthScapes報告分析，儘管房價上升，導致全國家庭負債率在2015年時年同比增長了4.1%，達到平均 13萬3170元，但平均家庭淨資產增長幅度更大，年同比增長4.3%，達到68萬零98元。

根據這份報告，尤其在卑詩省的家庭最為富有，平均淨資產增長6.3%，達到88萬3049元。特別是大溫哥華地區在火熱樓市的加溫下，家庭淨資產突 破了百萬元，平均每個家庭的淨資產達到103萬6202元，比2014年增長了7.1%，成為加拿大首個「百萬富翁城市(city of millionaires)」。

不過近期由於卑詩省Lower Mainland地區房價過高，省府出台了針對海外買家額外徵收15%物業轉讓稅的政策，希望能以此冷卻樓市，控制從中國等其他地方來的熱錢。這項措施目前已實施一個月，各界仍在觀望該政策究竟會帶來怎樣實質性的影響。

緊隨在卑詩省之後的是安省家庭，淨資產年增長5.2%，平均為79萬3338元。去年位居第二的阿爾伯塔省年度家庭淨資產下降到76萬3812元，排在第三。

報告指出，除了受房價影響，另一方面由於石油價格下跌，導致一些地區家庭淨資產減少。這份報告的首席分析師Peter Miron指出，如今加拿大正分成兩種經濟發展趨勢，尤其在石油省份的城市中心，正受到嚴重的衝擊，雖然還不至於進入衰退期，但已經處境艱難。

從全國平均家庭負債率來看，增長速度較快，已經超過了家庭收入增長率。其中，因為房屋貸款而產生的負債增長最快。而阿爾伯塔省的負債率最高，其次是卑詩省及安省。（據加拿大家園）

 

加拿大第六大銀行敦促決策者在制定相關政策降溫加國樓市時需格外謹慎，任何錯誤的決策都有可能摧毀加國經濟。

在本周的報告中，國家銀行（National Bank）經濟學家Warren Lovely以及Marc Pinsonneault表示“政府應集中精力解決樓市供應而非制定政策打壓需求。”

“選擇後者辦法會影響整個加拿大的整合預算平衡，”二人在報告中指出。

在報告中二人詳細分析了卑詩省最近頒布的物業轉讓稅新政，該稅收政策正是從需求方入手，讓全省每年淨賺數億加幣，且多倫多有意效仿，在多倫多也實施類似辦法。

在這四頁的報告中，兩人分析了近些年來加國經濟已與樓市密不可分，若任何刺激舉措讓卑詩省與安大略省帶領加國樓市進入低迷，都將付出巨大成本。

國家銀行（National Bank）預計聯邦政府、省政府以及市級政府每年共可從地産相關産業獲利1200億——即6%GDP。占政府整合收入的17%，該數字還未計算社會保險基金，比如加拿大養老金計劃等。

“大型經濟風險對三級政府以及全國來說都是非常嚴重的財政風險，因此任何政策的反應都需要謹慎小心，這不單單是GDP的風險，更是政府許多層面收入的風險。”Lovely在隨後的采訪中解釋道。

房市經濟密切相關 抑制需求不可行

報告中分析了住宅地産如何以及在哪些方面成爲政府收入的重要組成，從物業轉讓稅如何讓市府得益，到聯邦政府及省政府如何從收入及消費稅獲利。

“我們想要強調的是到目前爲止，聯邦及省政府與地産市場相關聯益處大于壞處，不過上級政府如果有巨大的地産相關收入流，若樓市下跌則存在巨大風險。”

國家銀行（National Bank）用卑詩省及安省的物業轉讓稅作爲例子，兩省在今年收入中，物業轉讓稅收入預計將達到10億加幣高于初編預算。

國家銀行（National Bank）並非唯一強調地産市場與加拿大息息相關的機構。

在本月初，加拿大建商協會發布的住宅建築對2015年經濟影響’報告中指出，在加拿大每18個人中即有一人從事與住宅地産相關的工作。

除了強調地産市場是加拿大政府重要經濟來源外，國家銀行（National Bank）的Lovely還分析了爲何政府選擇抑制樓市需求而非通過增加供應量提高可負擔性。

“從需求方下手，如頒布新稅政策，可以快速執行、即時有效、簡單快捷；相反如果從供應方入手，比如增加住房供應量，則需要很長時間。”他解釋稱。

“增加供應量，通常會遇到監管、市府或劃區層層難題，而不如對需求方頒布政策即時有效。”Lovely說道。

在問道如何解決供應量問題時，Pinsonneault表示可以加拿大交通投資，交通的便利可以讓更多人可以選擇價格較低廉的叫偏遠地區的住宅；另外可增加更多公寓及出租單位。

“面對經濟及財政方面的雙重危機，政府決策需要更加理智和謹慎，”Pinsonneault與Lovely最後寫道，“樓市這棵搖錢樹可不能輕易倒下。”

（據溫哥華找房網報道）

加拿大房價最近開始趨於平穩，沒有再上升的趨勢，有報告指出，加拿大經濟只有房子了。

根據加拿大統計局上週五發佈的 GDP報告，從2014年5月到今年5月2年間，加拿大經濟增長率只有1.2%，這是近60年以來，除經濟衰退期間之外最低的2年增長率。按照統計局的歷史資料，如果追溯至上世紀60年代，加拿大經濟2年增長率至少超過5%!

長期在加拿大經濟中扮演重要角色的油氣行業自油價下跌之後一蹶不振，而這2年時間恰恰是國際油價「跌跌不休」的時期，突如其來的阿省麥堡火災則令本國油氣生產雪上加霜，因大部分採油設施停產造成巨大經濟損失。

從2014年5月到今年5月2年間，加拿大經濟增長率只有1.2%，這是近60年以來，除經濟衰退期間之外最低的2年增長率

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油氣生產行業不振也令投資大幅減少，而與石油公司投資相關的工程建設量也急劇下滑，在過去2年內竟下滑21%。

按照彭博社(Bloomberg)的計算，油氣生產的下降加上工程建設量的減少，過去2年中令加拿大 GDP減了至少1.7%。

製造業仍然不景氣

按照一般經濟規律，加元弱勢有利於加拿大產品出口，本來應該成為製造業增長的催化劑，但事與願違：今年5月是加拿大製造業自經濟衰退以來最糟的一個月，產品生產下滑2.4%。

雖然今年5月的大幅下滑與石油供應中斷影響了煉油生產有關，但過去2年來，製造業也只有1%的增幅，比整個 GDP增幅還要低;此外，製造業在過去2年內淨流失30,000份工作，無疑都影響了全國經濟增長。

房地產支撐加拿大經濟功不可沒

毫無疑問，在石油行業遭受重創之時，是火熱的房地產市場支撐了加拿大經濟。現在房地產業佔加拿大 GDP的12.4%，如果加上租賃，那就是13.2%，為各行業之首。

加拿大房地產之所以對經濟功不可沒，還在於其它百業蕭條之時，它竟依然欣欣向榮。2008-2009的經濟大衰退令加拿大百業凋零，但房地產竟然奇蹟般地躲過一劫，基本未受大衰退的影響。

過去2年中，加拿大石油行業因油價猛降而萎縮，而房地產業卻生氣勃勃，比2年前增長6.8%，2年期間給加拿大 GDP貢獻了0.8%的增長率。

與火熱房市相關聯的是金融業和保險業，應該說這兩個行業極大地受惠於房地產業持續穩定的增長，而且仍然在受惠之中。過去24個月金融業和保險業增長了9%。

此外，加拿大零售業也有復甦勢頭，在過去2年期間也給加拿大 GDP貢獻了0.3%的增長率。

儘管房地產業對加拿大經濟如此重要，但遏制房地產過熱、加拿大房市泡沫要破的說法甚囂塵上。聯邦政府一直考慮採取措施控制房市尤其多倫多和溫哥華的房價，但遲遲沒有下狠手，這回卑詩省痛下狠手，要給海外買家課以15%的房地產轉讓稅，已經引起一片嘩然。但此舉對加拿大經濟究竟是福還是禍，目前說什麼都為時過早，只能拭目以待。

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（據加拿大家園）

 

或許是因為北美洲作為當前最有前景的市場和最好的經濟發展勢頭，很多投資者在進行海外置業時，傾向於該地區的房產。尤其是加拿大，其以環境優美、資源豐富、經濟增速穩定等吸引了大量中國投資者介入該國房產。然而，以上幾條除了經濟增速穩定還勉強算是個投資加國樓市的理由，其餘什麼環境優美之 類的，並不是一個職業的地產投資者要關心的事情——至少不是首要關注的事情。

歷史數據顯示週期下跌成「慣例」

投資房產、研判市場，實際上是有一套複雜的程序和規律在其中，但這複雜的規律中，絕對不會包含「因為投資者看好、因為投資者喜歡」就可以投資的原因。房價並不會受投資者主觀喜好影響，而是跟整個經濟發展走勢、支柱產業發展態勢，以及該地區歷史房價的走勢密切相關。

我們知道，在眾多影響加拿大房產價格的相關因素中，與石油相關的資源類經濟發展週期對加拿大房市的漲跌循環扮演了非常重要的角色。單一行業的繁榮，確實 會在短期內拉高經濟發展指數，同時，高收入、高就業率等也會吸引人口，從而催生住房市場和租房市場的繁榮。然而，單一經濟發展總會有到頭的時候;隨著單一 產業熱潮的逐步退去，其他產業沒有同步發展的境況下，就業機會減少，人口外遷，房產價格和租金水平下降;通常這個上升週期與下降和調整週期相當;在過去的 歷史中，資源類開發地區的房地產價格總是重複著「暴漲—暴跌」的循環，那麼加拿大的房地產市場是不是也不例外呢?

數據顯示，從今年5月到6月，加拿大主要城市溫哥華西區的房屋銷量明顯下降，6月銷量同比暴跌35.6%;對此，加 拿大基金管理機構LePoidevin稱，「越是臨近泡沫崩潰的邊緣，房產的漲跌幅度就會逐步加大」;而且，即使目前出現價格下跌，但房屋的供應量不降反 增，更多的物業進入交易市場，這無疑對房價進一步下跌雪上加霜。

房價並不會受投資者主觀喜好影響，而是跟整個經濟發展走勢、支柱產業發展態勢，以及該地區歷史房價的走勢密切相關

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投資者推高，樓市繁榮難持久

那麼加拿大房地產市場為什麼會此次「大起大落」的幅度會更大?觀察顯示，溫哥華房地產市場已經出現崩潰跡象，其中一部分原因在於投資者和監管層嚴重低估了從中國流入溫哥華的資本金額。RBC的數據顯示，目前，溫哥華地區獨立屋的可負擔水平已經遠遠超過了家庭收入，很難無視這個事實：房價已經脫離了正常的範圍，開始變得瘋狂。

換句話說，加拿大近年房價上漲，很大程度上是因為倫敦的房價主要由投資者來推動，這樣的高位價格很難持久。因為投 資者的游資一旦撤離，該市場的房價就離下跌不遠了。有投資者可能會說，我不會搶在游資撤離之前及時套現嗎?問題是投資者習慣於單槍匹馬的散戶式投資，沒有 第一手信息，沒有權威專家的分析，沒有深入當地市場進行調研，怎麼能把握游資撤離的時機呢?

實際上，種種跡象表明，游資已經開始撤離。 據LePoidevin稱，目前加拿大金融機構監管辦公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已經開始要求銀行和金融機構收緊按揭政策，對購買房產為目的申請人進行嚴格審查，尤其是對其收入和就業狀況進行全面徹底審查。 目前，完全依賴加拿大境外收入的房貸申請人，由於難以落實其收入狀況，銀行對其房款更加趨於謹慎——這部分買家的擔心和猶豫，已經在西溫房地產市場體現出 來。

被《紐約時報》評為最受矚目的金牌投資者Marc Cohodes也認為，溫哥華的房地產市場是一個「洗黑錢吹起來的市場泡沫」，「當地政客、BC省自由黨政府與地產中介、開發商、律師互相勾結成一夥。他 們一直在尋求中國的資金撐起這個市場，但這不會長久。」LePoidevin則預測，一旦房市出現崩潰，大溫地區的房屋均價將由$917,800驟降 至$458,900，降幅約50%，比之前業內預測的30%更為驚人。

綜上所述，研究和判斷市場，不僅僅要考察其現狀，如果有數據，最好從十年前開始翻閱;中國投資者進軍海外地產市場，則不能以十年中國房地產市場暴漲中創富的經驗為依據，如果不能從投資市場的屬性與特點入手，而僅憑喜好和經驗盲目下判斷，那麼後期買下的不是財富的溫床而成為財富的跳板，最終會讓自己的財富陷入尷尬的境地，錯失了最佳的增值空間和時機。

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（據家園新聞）

 

在加拿大，兩大都會——溫哥華和多倫多的房價漲幅已經十分驚人，但據最近報告顯示，它們離國際上的一些最熱門城市還很有差距。

本週一（7月11日），全球房地產中介服務公司萊坊（Knight Frank）公佈了2016年第一季度內全球150個大城市房價漲幅排行，讓讀者從國際的角度，認識現在的房地產市場。

報告中的這些數據，是根據各國的官方數字計算出來的。在全球150個接受調查的大型城市中，今年一季度（一月份到三月份）的房價平均上漲了4.5%，150個城市中74%的城市房價出現上漲。排行第一和最末的兩個城市的漲幅（或跌幅）差距從上個季度的55%擴大到74%。

在本國人看來，溫哥華和多倫多地區的房價的漲幅已十分驚人，但是在全球仍排不上號。在第一季度內，本國最炙手可熱的房地產市場是溫哥華，房價漲幅為17.3%，可在全球只能排到第7位。

本國城市中在榜上排行第二的則是安省的哈密爾頓，一季度房價增幅為10.5%，而多倫多房價平均上漲了9%，位居全球第34位。

在加拿大，兩大都會——溫哥華和多倫多的房價漲幅已經十分驚人，但據最近報告顯示，它們離國際上的一些最熱門城市還很有差距

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在 本次的排行榜上，中國大陸的城市是最大的亮點，不僅拿下了第一名，而且前五名裡有四個是中國的一二線城市，其中包括：深圳以62.5%的季度房價平均漲幅 雄踞榜首，緊隨其後的上海單季房價平均漲幅只有深圳的一半，但也達到了30.5%；而南京和北京分別以17.8%和17.6%的漲幅位列第四和第五。在整 個一季度，房價漲幅超過10%的上榜中國城市總計有6個。

美國城市中排名最靠前的是波特蘭（Portland）漲幅是12.3%排名第18，西雅圖以10.8%的房價漲幅排在第21位。

其他國際大都市：倫敦房價以15.2%的漲幅排名14；澳大利亞墨爾本以9.8%排在第28位；悉尼排第30位，房價平均漲幅9.7%。

位列排行榜倒數第一的則是英國蘇格蘭海港城市Aberdeen，一季度房價跌幅達11.3%，主要原因是全球油價暴跌對當地房價構成拖累；倒數第二的則是台北市，跌幅8.2%。

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（由家園新聞）