温哥华楼市

溫哥華樓市造就無牌地產批發商轉手倒賣獲10%傭金

溫哥華火爆的樓市造就了“地產批發商”

溫哥華樓市火爆，壹些沒有領地產經紀牌照卻能以買賣樓房為生的人在這個市場中過得風生水起。在壹定程度上來說，是溫哥華的樓市造就了他們。有壹批人通過幫他人找房和轉手而從中收費為生，他們被稱為“地產批發商”(real estate wholesaler)。有壹位從事這個“行業”8年的前批發商表示，溫哥華地區大約有數百人從事這種活動，他們更早是在壹年半前的西區湧現。　　

據《省報》(The Province)報道，化名「阿曼達」(Amanda)的女子並不是壹名持牌地產經紀，但買賣房屋壹度是她的全職工作，她在8年前開始在溫市從事“地產批發商”。她會主動接觸業主，提出私下交易，再將合約以“摩貨”形式轉手給背後的投資者，收取10%“費用”。這種工作被形容為低風險，但盈利高，阿曼達現時在溫市擁有兩間屋，並淮備在美國置業。

報道指未領牌照的批發商完全沒有被規管，阿曼達估計，在現時熾熱程度前所未見的溫哥華市場中，有數以百計這類批發商，另外還有部分地產經紀也秘密進行同類活動。　　

由於批發商沒有領牌，他們毋須向有關組織或防止洗黑錢當局公開背後的投資者和資金來源。　　

因為道德理由而放棄這“事業”的阿曼達擔心，批發商以卑詩脆弱的長者為目標，這些長者不理解其舊屋的價值。此外，她亦憂慮海外黑錢經這渠道清洗，並制造空置房屋。　　

她稱，所謂批發轉手物業，情況是批發商背後均有投資者，並視壹些有不少舊屋的小區為目標，投資者以合法信託將壹筆現金交給批發商。批發商便去遊說業主賣樓，提出無條件合約，毋須驗屋和可現金交易，更稱可免去經紀抽傭收費。　　

加拿大防止洗黑錢部門FINTRAC指出，壹般的物業買家沒有責任公開客戶的家身分或其金錢的來源，不過，若持牌地產經紀參與摩貨，他們及其未領牌的助手便要提供每次摩貨的買家身分及買家的資金來源。

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（據溫哥華港灣）

最新報告指出：要想溫哥華多倫多房價跌除非經濟大蕭條

中央第一信貸(Central 1 Credit Union)發表最新報告指出，僅有經濟大蕭條才可使溫哥華的房價降溫。

溫哥華的房價之高已令人震驚，但中央第一信貸首席經濟師帕斯崔克(Helmut Pastrick)表示，即使加拿大房價被高估，溫哥華和多倫多的房價還會繼續上漲。

帕斯崔克表示，高房價以及溢價不足以修正房市，只有出現像卡爾加里那樣，因為石油價格下跌損害能源產業導致經濟衰退的情況才足以「馴服」過熱的房市。相比2014年高峰期，卡爾加里儘管房價暴跌，房屋成交量仍然下跌了30%。他相信卡爾加里的房價還會進一步下跌。

最新報告指出：要想溫哥華多倫多房價跌除非經濟大蕭條

帕斯崔克表示，即算加拿大房價被高估，溫哥華和多倫多的房價還會繼續上漲。(取自Central 1 Credit Union)

他還認為，收入、利率、人口都不是溫哥華房價上漲的決定性要素，土地的稀缺才是房市的巨大推動力。從長遠的角度，或對長期投資人而言，溫哥華和多倫多的房價並沒有被高估。

他補充，投機也不是推動溫哥華房價上漲的主要原因。

卡城房價跌三成多溫為何不會重蹈覆轍

在加拿大經濟不太好的今天，溫哥華和多倫多一再飆升的房價總是令人擔心的對象。然而業內最新出台的一份報告指出，房市不會僅僅因為房價太高而崩潰。至於溫哥華和多倫多，雖然目前經濟不是太好，但是還沒有陷入嚴重衰退，加上土地供不應求，所以目前仍是非常穩定。

據BC省中央第一儲蓄信貸(Central 1 Credit Union)經濟學家帕斯特裡克(Helmut Pastrick)指出，無論是加拿大或世界任何地區。從來沒有樓市因樓價飆升的單一因素而泡沫化，只有經濟出現嚴重衰退，才會令房價大幅下挫。

例如在過去的一年多里，卡爾加里的房價暴跌高達三成，其原因不是因為先前的房價過高，乃是由於當地以石油為支柱的經濟陷入衰退。

溫哥華和多倫多目前卻不存在這個問題。兩個都會區的經濟支柱是科技產業和製造業，不會受到石油業衰退的影響。事實上，由於原油價格下降帶動加元下滑，兩種產業都可從中獲益。

在上星期，業內有一份報告指出，加拿大嬰兒潮一代正步入老年。當這些人出售其住房的時候，將會帶來令房市內的供應量上升，從而打壓房價。這種情況確實存在，但是不太可能對溫哥華和多倫多的房市造成影響。

帕斯特裡克說，溫哥華和多倫多的房地產市場都有一個相同的情況：城市土地供應極有限。這個問題是獨立存在的，不受民眾收入水平的高低影響。無論居民收入高還是低，只要土地短缺，房價就會上揚，甚至超過普通民眾的負擔能力。

雖然嬰兒潮一代出售其住房會增加供應量，但是會很快被市場吸收掉，因為移民、年輕一代的需求太強了。

因此，從長遠投資角度而言，多倫多和溫哥華的地產(特別是土地房)極具潛力，其實是物超所值。隨著兩個地區的可用土地越來越少，房價也會進一步上揚。

不過帕斯特裡克也警告稱，加拿大雖然現在不會遭遇嚴重經濟衰退，但是不代表永遠不會。在經濟衰退前樓價升幅極大的市場，一旦發生經濟衰退，樓價下跌幅也會最大，而這個情況對許多首次置業，以及背負較高比率按揭的業主，影響最大。

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（據加拿大家園網）

地理局勢雙重因素註定溫哥華房價只升不跌

近來隨著大選的推進，各政黨的候選領導們紛紛就過高的房價做出調整的承諾，這讓長期受高房價所累的大溫人民看到了一絲曙光。

然而，加拿大央行副行長謝伯瑞最近在安省京士頓演講中說，溫哥華3面大海，背後靠山房價只能漲。美國美林銀行經濟分析師安勒納佳亦抱持類似看法：央行降息，將再次推高溫哥華房價。就連道明銀行經濟分析部在最新加拿大房市觀察報告中也指出，未來 18個月仍應可看到房價繼續攀升，增長率估計為2%到3%。

高房價已讓溫哥華難宜居

看加拿大統計局今年最新數據，溫哥華榮膺全國“最不幸福”城市的首位。被這樣的房價碾壓，溫哥華的宜居對大多數人來說已經變得支離破碎。

FT中文網報導，一個溫哥華車行的華人業主，擁有80多輛車，且生意不錯，他的收入只夠資格申請貸款買一個價值70萬、建於1969年的房子。他老婆整天盼望換一個不擔心漏水，帶地暖的房子，之前他給老婆承諾說5年，現在想都不用想，就這樣的房價漲勢，5年後不知道漲成什麼了。他更擔心的是他的孩子，他說，照這個趨勢，他三個小孩即使有本事讀大學，出來後想買房肯定買不起!肯定要啃老!

央行高管則稱溫哥華房價只能漲

不斷上漲的房價推高了加拿大國民家庭的負債水準，但金融管制機構採取的收緊房貸申請規則的措施，有效控制住由負債增長帶來的風險，這是加拿大中央銀行25日的評估。

央行副行長謝伯瑞在安省京士頓(Kingston)演講時說∶”人口增長的形成的動力和金融危機環境下的低利率，共同推動房價上漲，所需上漲的房價造成家庭負債上升，可是由此構成的薄弱之處已得到宏觀審慎政策的補救。”

他還稱，房賃增長趨勢已低於2008~09年金融危機之前的水準。

謝伯瑞以溫哥華為例說∶”溫哥華三面是大海，背後就是崇山峻嶺，因此從1990年代初期起，新屋建造便是以共管公寓為主。我們目前在滿地可和多倫多看到了類似現象。”

美林：央行降息將再推高大溫房價

國家銀行26日做出最新預測，指出在原油價格下滑與中國經濟衰退的狀況下，加國央行很可能9月再度下調利率0.25%。但美國美林銀行經濟分析師安勒納佳(Emanuella Enenajor)亦抱持類似看法，她認為房價問題可能會成為央行顧全經濟大局之下的犧牲品。

安勒納佳指出，儘管再度調降利率恐造成房市已十分火熱的大溫與多倫多地區的房價繼續上攀，但若以整體經濟環境來看，目前油價與期貨價格亦不斷下滑，加國央行為了避免通貨緊縮之狀況出現，確實可能再以降息作為刺激經濟的手段，而伴隨而來的高房價效應，僅會被視為一個附帶性傷害(collateral damage)。

加拿大房價未來18個月估漲3%

據加國無憂報導，道明銀行經濟分析部(TD Economics)在最新加拿大房市觀察報告中指出，雖然房市在7月呈現小幅降溫，房屋轉手賣買的總銷量下滑0.4%，不過因當前房貸利率偏低，未來18個月仍應可看到房價繼續攀升，增長率估計為2%到3%。

道明銀行經濟師伊格捷特維克(Dina Ignjatovic)表示，雖然與6月份相比，溫哥華與多倫多地區的平均價格略有下降，但與去年同期相比，仍有相當程度的漲幅，代表市場狀況依舊火熱。

她預計下半年買方對房市的需求重點，會轉移到那些價格較為便宜的物業上，整體價格還是會穩定上漲，雖然溫哥華與多倫多地區兩地的房價危機依舊存在，不過狀況應不會變得更為嚴重。

捲入股災加國政府無力救市

全球股票市場在24日開盤後都經歷骨牌式下挫，加拿大股市也無法倖免於難。特許金融分析師張煒表示，加、美股民結構與亞洲不同，政府出手干預的壓力不大。且加國股票市場與美國緊密聯繫，兩地股市和經濟都有相當連動性，但因為北美股市結構與亞洲較不同，不會出現政府直接干預救市的情況。

多位本地地產業界人士就房價走勢接受“世界日報”記者訪時，均指出低利率與加元匯率走軟，是大溫房價不斷攀升的主要動力，雖然正尋求連任的加拿大總理哈珀(Stephen Harper)開出選舉支票，宣示若能連任，將收集海外買家資訊以抑制房價，不過許多業者認為，這樣的資訊雖然有助於本地民眾瞭解房市結構，但對於房屋可負擔性的問題，其實並無太大的幫助。

其中一名地產業者提�