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加拿大房屋及按揭公司預測，受低油價所困，未來2年加國房市將明顯放緩。

CMHC預測:未來2年加拿大樓市最低均價將會遇冷降低

該公司預測，今年全國新屋動工量將比去年下跌4.1%，不過今年的平均房價還是會上升3.4%，明年的平均房價只有1.5%的增長。

今年全國平均房價介乎40萬2139元和43萬9589元之間，明年的全國平均房價介乎39萬8191元和45萬7200元之間。

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溫哥華的莉莎年初著手在大溫購買一個獨立屋，可沒想她卻只能對狂熱的房市“望而卻步”。

溫哥華房市太“熱” 中國買家惹的禍？

無條件offer搶爆市場

莉莎說，“我的貸款有限，不想壓力太大，就放寬了對社區、房齡、環境等要求，選擇的都是一些我認為一般買家不會喜歡的房子。我想應該會比較容易成交，結果卻讓我非常意外。”
　　
她說一次到新西敏去看一個臨街的“閣樓屋”，房子很小，只有一個房間可以放得下床，屋主甚至將閣樓都放置了床墊來住人。於是她盤算這種房子總應該沒多大吸引力吧，結果還沒進屋她就知道自己沒戲了。
　　
“由於房子很小，大家只能排著隊進去看房。有幾個人當時就下了offer，其中還有一個是無條件的offer。雖然不知道具體金額，但經紀透露，比我們的預估價至少高出15萬。”
　　
列治文的馬文一直就想搬到本拿比居住，他剛剛賣掉中國的一處房產，打算到本拿比買一個獨立屋。馬文專門挑了一個有大麻種植歷史的獨立屋，以為這種房屋不搶手。結果，open house還沒結束，賣家經紀就已收到15個offer，價格比政府估價高出20萬，而且是無條件的offer。
　　
無條件offer是房產市場搶房的一種手段，它意味著買家放棄了房貸審批、驗屋、審核一些必要檔、檢查地下油管等保護自身利益的重要權利，即使在地產經紀業界內，都是被格外警告的高風險行為。
　　
莉莎感歎拿到貸款、卻買不到房。馬文說，“除了房貸問題，驗屋、檢查地下油管等問題，都是買家必須考量的，我不會冒這個險。”

莉莎和馬文都詢問過做地產經紀的朋友，朋友們說，中國來的買家經常這麼做，尤其是對溫哥華的獨立屋，搶offer時很瘋狂，地產經紀們自己都覺得不可思議。

中國買家已成輿論焦點

《國家郵報》專欄記者Terry Glavin最近在一篇評論文章中透露，麥當勞地產（Macdonald Realty）公司表示，該公司去年銷售的三分之一房屋是由中國大陸買家買走。

他還在文章中引用《南華早報》駐溫哥華記者伊恩.楊（Ian Young）的估計，以加元計算，2014年溫哥華將近一半的獨立屋成交額來自中國大陸買家。

從線上請願走到街頭抗議

Vancity日前發佈最新研究，顯示溫哥華高房價正在迫使年輕人離開這座城市。而卑詩省的各級政府，對於狂熱房市的不作為，令被過高房價趕出住房市場的市民們、尤其是年輕一代，淤積心中的不滿日益升溫。
　　
從在社交媒體上呼籲、抨擊，到向省長簡蕙芝和溫哥華市長羅品信發起線上請願，對房市失望的市民們開始發起一波波的抗議浪潮。

在簡蕙芝公開拒絕限制外國人購屋後，失望的市民們決定從互聯網上走到街頭抗議，計畫於5月24日（星期日）中午，在溫哥華藝術館前集會，抗議大溫難以負擔的房價。

溫市長首次籲干預 要求省府開徵投機稅

雖然溫市議會已開始研討海外投資對房市的影響，但至今沒有結論。

不過，溫哥華市長的態度已經轉變。儘管幾天前，市長羅品信自己剛剛從出售的房屋中獲利20多萬，但市長終於決定正視民眾不滿房價飆升的現實，首次正式要求省府干預房市，還給溫哥華市民一個正常、可負擔的房地產市場。

省長簡蕙芝之前以向海外買家徵稅會傷害本地業主為由，拒絕干預。

移民律師獻良策：非稅務居民課重稅

溫哥華知名移民律師李克倫（Richard Kurland），日前獻上良策。他說受到FBI設局、利用稅務系統成功抓捕黑幫老大的啟發，建議政府用稅務手段、而非限制外國投資，來撲滅溫哥華的房市泡沫。
　　
李克倫定期就移民問題推出匯總期刊，其建議常得到政府回應或採納。李克倫不建議加拿大效仿澳洲限制外國人購屋，認為這會損害貿易自由、違反人權憲章。
　　
李克倫認為，既然現實中辨別外國投資不容易，那就乾脆由稅務局透過稅務、非稅務居民來區分。他建議房屋買賣中，無論是加拿大公民、永久居民、或是外國人，雙方首先從稅務局獲得稅務居民的證明；如果沒有，就須向稅務局繳納房屋交易總價的25%作為預提稅（withholding tax）。
　　
這個建議已獲得多位著名經濟學家的贊同。SFU的退休教授Herb Grubel甚至稱讚李克倫的想法“偉大”，並呼籲公眾支持。

李克倫相信，重稅之下，大溫房市或可降溫。不過他也承認，由於目前並無外國人購屋數據，所以他的建議僅供討論。

學者促政府收集數據 質疑不作為

提到外國人購屋數據，卑詩大學地理學教授萊伊（David Ley）對政府提出質疑。
　　
萊伊教授通過多年研究，得出溫哥華地產價格上漲與投資移民數量上升同步的結論。
　　
他認為，雖然海外資金推動房市只是一個推測，但卻從多方得到了證實。例如房產經紀談到中國資金投向大溫房市、居民抱怨隔壁物業賣出後一直閒置多年、有猜測非法資金流入大溫房地產、貪官將財富轉出、非法洗錢等。
　　
萊伊說：“最大的問題是，儘管這已嚴重影響到本地居民的生活和本省經濟，但從未有人收集過相關數據。政府一直對民眾如此之大的問題置之不理，很不正常。”
　　
他強調全球不少房價一樣狂漲的國家或地區，例如倫敦、中國香港、新加坡，政府都有立法管制海外地產投資。 “至少他們知道有多少海外買家在本地投資，他們來自哪里。”

所以萊伊認為，民眾應該質疑政府為何不收集數據，而這不難辦到，每一筆物業交易中，都可以瞭解到誰購置物業，業主居住何處。輕而易舉的就能將海外投資客統計出來，也就能瞭解到海外投資是否對本地構成衝擊。

國會議員發聲 促查海外購屋數據

本拿比的國會議員甘迺迪（Kennedy Stewart）日前呼籲加拿大統計局和加拿大房貸暨房屋公司（CMHC）調查外國屋主的數量。
　　
甘迺迪5月19日接受CBC採訪時說：“聯邦政府實際上從上世紀90年代起，就退出了住房市場，將其留給省和市政級政府自行處置。不過，要想搞清楚房市中、不管是國內還是外國買家的投機倒賣，顯然無人會比加拿大房貸暨房屋公司和統計局更能勝任。”
　　
甘迺迪表示，聯邦政府當務之急，是需要在採取行動前，收集這些資訊。

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溫哥華與多倫多的房市仍然熱火朝天，與全國其他地方比較有如冰火兩重天。

加拿大房市冰火兩重天 走勢兩極分化

受油價等因素影響，亞省和沙省等能源省份房屋銷售受挫，而溫哥華及多倫多的房市卻持續火熱，帶動全國平均房價上揚，兩種房市發展步調也讓政府決策者無所適從。

根據加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association)3月數字，全國平均房價比去年同期增長9.4%，達43萬9114元。但如果不計算溫哥華及多倫多的房屋價格，漲幅就只有2.4%。

大溫地產局報告數據顯示，在經歷了3月房屋成交量同比增長超過50%後，溫哥華地區房屋銷售上月略有放緩，但成交量與去年同期相比仍增加37%，房價增長8.5%，指標價格更創新高，達100萬2200元。多倫多情況也類似，4月成交量增長17%，價格上揚8.4%。

相反，受油價下挫影響，亞省和沙省的房市走低，成交量和價格均下降，預計到今年底整體下跌10%。道明銀行(TD Bank)經濟師帕曲馬拉(Diana Petramala)指出，如卡加利高檔住房價格首當其衝下跌，進一步拉低平均房價。另外如沙省雷琴納(Regina)房價也下跌。

加國大西洋區也受油價影響，油砂產業裁員情況增加，使當地本就已經疲軟的房市更加不樂觀。

但溫哥華及多倫多兩大市場能否在接下來的幾個月裏繼續保持現在的活力?帕曲馬拉並不這樣認為。

她指出，今年年初開始房貸利率下調了30個基點，刺激了房市增長，但這一漲幅通常會維持半年，意味著到秋季整個市場就會逐漸穩定下來，加上房貸利率受已經上漲的政府債券收益率影響，面對溫哥華和多倫多高昂的房價，利率漲幅對兩地的民眾而言尤為敏感。

加拿大兩種房市走勢也讓政府決策者無所適從及處理。自金融危機起，聯邦政府就不斷修補房貸保險相關規則，同時金融監管上也限制政府對房市的干預。許多專家認為現在讓兩個火熱房市降溫的可能並不多。

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加拿大樓市高燒不退

過熱的加拿大樓市一直上升勢頭不減，絲毫沒有放緩跡象。但是專家警告稱，加拿大房價已被高估35%，樓市可能面臨比2006年美國樓市崩盤時更嚴重的泡沫危機。但在加國的瘋狂購房潮中，市場回落可能會令那些從未經歷過樓市衰退的群體面臨重創危機。

加拿大樓市沉浸在泡沫之中，倘若暴跌輸贏各在誰手？

據房地產研究專家貝斯(Hilliard MacBeth)稱，加拿大每年的房地產投資約為$1200億元，占到全國$1.8萬億GDP總值的7%。

但是，《經濟學人》雜誌最近發表的一篇分析報告卻稱，加拿大房價已被高估35%，貝斯表示，這顯然表明全世界都在唱衰加國樓市。

實際上，除了《經濟學人》雜誌公佈的駭人數字，還有不少專家警告稱，美國在2006年經歷的房地產市場崩盤有可能會在加拿大重演。

著有《泡沫何時破裂：加拿大房地產市場崩盤的倖存者》(When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash)一書的貝斯指出，在美國房地產市場崩盤前，房地產投資只占到美國GDP總值的6%，相比之下，加拿大的泡沫更大，目前加拿大舉國都沉浸在購房狂潮中。

除了《經濟學人》雜誌，加拿大央行行長波羅茲(Stephen Poloz)也在去年12月表示，加國房價可能被高估多達30%。此外，惠譽評級(Fitch Ratings)和國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)也都對加國樓市過熱提出警告。

樓市暴跌的贏家和輸家

據貝斯稱，如果加國樓市出現暴跌，最大的贏家將是18至34歲的千禧一代，因為他們無債一身輕，並且尚未購房。

貝斯指出，對於這些潛在買家來說，最佳策略就是儲蓄更多資金用於支付首付，並等待樓市泡沫破裂。

此外，貝斯認為年齡介於55歲至69歲的嬰兒潮一代業主也不會受到太大影響，因為他們購房時日已久，已經積累了充分的房屋淨值。

但貝斯同時也指出，如果嬰兒潮一代業主用房屋淨值貸款裝修房屋，或是為了幫助子女購置首套房而與他們共同分擔按揭貸款，那他們可能也會面臨難以順利退休的窘境。

據貝斯預計，一旦加國樓市泡沫破裂，房價可能會暴跌50%，而那些在最近剛剛購房，年齡介於31歲至54歲的X一代將會受到最大衝擊。

貝斯稱，他的研究顯示這個群體購房最多，家庭債務水準最高，但在免稅儲蓄帳戶、互惠基金和股市中的投資卻最少。

樓市銷售仍然火熱

加拿大地產協會上周公佈的統計數據顯示，加國今年3月的房屋銷售量較2月攀升了4.1%。

在過去10年裏，加國的房價一路高歌猛進，其中僅在過去一年中，最炙手可熱的多倫多和溫哥華樓市就分別上漲了7.8%和7.1%。

與此同時，今年3月的MLS 房價指數也較去年同期上漲了4.95%，全國平均房屋售價比去年同期飆升了9.4%。

加拿大地產協會主席安加(Pauline Aunger)指出，持續低迷的低利率雖然有利於改善住房負擔能力，但同時也驅動了需求並推高了房價。目前加國五年期固定按揭貸款的優惠利率已經低至2.74%。

但多倫多地產經紀勒波(Barry Lebow)至今仍對1981年利率飆升至21%時的情景記憶猶新。他認為加國樓市一旦出現回落將會令許多人措手不及。

勒波表示，有許多加人都未曾經歷過樓市衰退，其中包括很多地產經紀人，一旦樓市崩盤，勢必會帶來嚴重衝擊。

CMHC仍然樂觀

安省奧雲灣市場調研公司North Cove Advisors的總裁兼樓市分析師Ben Rabidoux 也對加國樓市過熱感到擔憂。他指出，加國創記錄的房價收入比，以及不斷創下新高的家庭債務水準都令人擔憂。他同時稱，目前的高房價和低利率已經令加國樓市陷入困境，尤其是目前的住宅投資已經與1970年代和1980年代樓市衰退時的投資水準持平。

Rabidoux同時指出，建築業就業人數占總就業人數的比例創下歷史新高，也意味著樓市衰退將會令整個國家經濟和就業市場遭受重創。

但是，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)仍對加國樓市表示樂觀，其認為加國樓市只是略微過熱，房價增幅只比家庭收入高約3%。

按揭及房屋公司首席經濟師杜甘(Bob Dugan)認為加國樓市回落的風險較低。他指出，樓市回落是由多種因素促成，包括過熱、過度建設和房價增長加速等。

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經過2013和2014年的緩衝，多倫多的公寓市場逐步走上正軌，蒙特利爾銀行經濟專家Sal Guatieri發表報告，稱今年1月份發展商投入多倫多公寓市場的單位多達1萬400個，等于過去10年的月平均量的8倍。

絕大多數公寓單位已經售出，但是沒售出的單位比例還是達到21年來最高。

多倫多公寓市場的回暖頗具戲劇性，尤其是聯邦監管機構的關注以及國際金融機構，如德意志銀行，對加國國民債務水平一再升高的擔憂之下。

新一波公寓的完工可能標志著多倫多公寓市場徹底擺脫過去2年的困境，去年底多倫多公寓市場的銷售觸及4年半的最低點，新單位的落成也爲過去18個月來最低。

多倫多公寓單位的年平均落成量爲2萬5千左右，但是從2012年開始，發展商開始瘋狂建造新的公寓大樓，當年開發的公寓單位就達到3萬7千個。

今年1月多倫多公寓市場的興旺也反映了金融借貸公司開始返回公寓市場，他們不再擔心公寓項目爛尾，或者買家無法支付按揭。

聯邦政府一直嘗試收緊按揭政策，前任財長費拉遜和前任央行行長卡尼都是如此，不過現在各大銀行試圖填補過去2年的按揭漏洞，找回損失的生意。上周舉行的全國商業地産會議上，金融公司代表明確表達了加大按揭的力度。

豐業銀行地産部副總裁Chris Milne表示，過去幾年按揭只能借出70%的房款，現在可以借出75%了。

開發商動工之前預售的單位數目也沒有以前要求的那麽多了，預售單位達到65%就可以達到貸款的要求。

目前公寓市場的繁榮並不算投機，由于價格上升相對緩慢，相當部分的投資者會把公寓單位用于出租，保持比較好的回報率。

皇家銀行首席行政官Robert Hogue表示，今年1月份公寓市場的小陽春只是短期的，多倫多公寓市場真正的考驗要再今年下半年。

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道明銀行預期，加拿大中央銀行很快便會再次減息，因此會進一步刺激樓市。不過，尤其是加拿大西部的産出及收入增長預期將會放緩，這將會在今明兩年抵消了低息的效應。

道明銀行表示，以加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)較早前公布的全國1月份的新屋動工量來看，本國的樓市仍然有生氣。

道明銀行在簡報中稱，上月份動工量統計並沒有反映出中央銀行減息的效應，但可以預期繼之而來的貸款息口下調能夠繼續爲本國樓市帶來支持。

道明銀行表示，加拿大按揭及房屋公司預測，今年及明年的動工量將會分別達到187,000間及185,000間，但該銀行的看法則較爲溫和，預測今明兩年均只有177,000間。

國際油價下跌衝擊加國經濟，但加國房市卻出現兩極化發展，盛産石油的亞省房市交易急凍，但溫哥華與多倫多仍持續紅火。專家指今年春季將是亞省房價是否大跌的關鍵，但隨著經濟重心轉移與銀行降息，溫哥華與多倫多兩地的房市反而受益。

溫多兩地房市紅火卡加利慘

國際原油價格短短半年內腰斬，從去年夏季的119元跌至最低45元，讓仰賴原油出口甚深的加國經濟遭遇嚴重衝擊，加元彙率也跌至5年多新低。 加國無憂

但加國房市卻呈兩極化發展，受油價下跌影響最重的産油省份亞省，房市交易量大幅萎縮，以卡爾加裏爲例，去年11月地産仍交投熱絡，但今年1月市場與天氣一樣冰冷，成交量較去年同期大減四成。

不僅如此，新挂牌求售的物業數量也大幅增加40%，卡城地産經紀人李蔓絲(Paula Leemans)表示，想不到短短幾個月，卡爾加裏房地産已從賣方市場進入買方市場。

愛民頓情況也類似，但兩地房價尚未明顯滑落，許多市場人士都認爲現在還不是真正的“買方市場”，可能要等到春季賣壓大量湧現，房價才會真正松動。

反觀全國房價最高的溫哥華與多倫多，1月房市熱絡，房價持續走高，尤其是供應量有限的獨立屋，買氣更是紅火，頻頻出現多組買家爭奪的盛況，日前溫市東區一戶獨立屋標價110萬元，挂牌不到7日就在數十組買家搶標情況下，以高出挂牌價數萬元售出。多倫多情況也類似。

財經評論員邦納爾(Greg Bonnell)表示，油價下跌對亞省房市勢必帶來衝擊，若低油價持續，許多人擔心工作不保不願進場買房，甚至抛售手中房子，一些售價40萬元以上的豪宅衝擊最大。

至于溫哥華與多倫多，他認爲隨著央行減息以及加國經濟重心轉移到安省與卑詩省，對當地房市反而有利。近期兩地房價持續走高，絲毫不受油價下跌影響，因此他認爲縱使亞省房市下跌，也不會産生骨牌效應。

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大溫地産局在近日公布，2015年1月大溫地區在MLS系統中挂牌銷售量達到1,913個單位。與去年同期1,760套單位相比上漲8.7,較2014年12月售出的2,116間上漲9.6％。