近來，高價位的房屋大量湧現，這就需要拿出較高的收入比例，預留做住房費用。這意味著用以退休的儲蓄會更少。與此同時，房主期待有價值的房屋能成為他們的退休計畫中的較大部分。
意見分歧在於把儲蓄和投資捆綁在一起的情況下，其房子的安全性。
加拿大房產投資成為退休計畫？一方面，房屋是一個良好的投資，因為房屋市場相對穩定。房子被廣泛認為是最穩定的資產類別之一，其價值總是隨著時間的推移而上升。此外，住房的好處是你一直能有地方住，而不必支付租金。
另一方面，與股票或債券相比較，住房投資的快速變現能力差。通過賣房子去維持日常的生活費用，不像賣股票或債券那麼簡單。浮動貸款也是一個風險。目前的穀底的利率可能會增加，這會使按揭付款的房主負擔加重。
單一的財產的投資，局限在一個小的範圍內，會有很多潛在的風險。經濟的變化，地區的變遷，或環境問題都直接影響財產的價值。
最終，專家建議，房地產投資是一個多元化的投資組合的重要組成部分，但不是全部。如果房主資金不足，也可購入地產股和共同基金。
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加拿大房價這一撥從一九九六年開始上漲，快到二十年了，房價也已經上漲了兩倍多。目前的房價，要不是歷史的低利率，很多人已經負擔不起。
20年間加拿大房價翻倍 專家教你計算投資收益前些年那些膽大的都借錢投資房子，因此也大賺了一筆。還有膽小的一聽到有＂磚家＂說房價要跌，就在那盼星星盼月亮的等，可是越等房價越高。有的等不急了，可滿眼望去，都是動擇上百萬，七十，八十萬也只能買個不算太的獨立屋。這樣的房子跟本就沒有現金流，每個月還得貼錢，只能賭生值。
投資房地產，主要看兩方面的回報。
第一，要有正現金流的回報。也就是說，你的租房收入要大於你的全部之出，包括貸款利息，稅收，管理維護費等。
第二，房屋要有升值潛力。也就說房價的上漲是可能的，穩定的，超過通貨膨脹的上漲。
你可能會很好奇，這樣的房子還有嗎？答案是肯定的，確實有，而且我最近就經手一個案例，和大家分享。
我有一個國內的客人，今年孩子來加拿大留學，就讀在麥馬，他讓我幫他孩子租房子，我就帶他去學校附近看房。麥馬的學小內宿舍很少，只提供給一年級學生。所以，學校附近的房子很好租，簽合同全年出租，不包上網和電。我們問了很多門前有出租牌子的，都已經租出了。好不容易找到一間地下室，和地上房間一樣價。，孩子不願意住。我的客人就問我，＂像這樣的房子多少錢？＂，剛好我一直關注那裏的房價，也就不加思索的告訴他，＂這種獨立屋，售價４０-６０萬加元，根據地點不同，房子面積不同，內部狀況不同＂，我的客人一聽馬上拍板買房。
現在，他的孩子住在自己買的房子一間，還把剩餘的房間租給同學。我這個客人是全額付款買下的，每月收的租金用於孩子的生活費。
下麵我來分析一下投資收益。
假設房價４５萬全部來自貸款，因為即使是自己的錢在銀行存也有利息。假設，全部房間用於出租，因為自己的孩子租別人的房子也要付錢。
每月收入：２８００-３０００
每月支出：
利息：１８００
地稅：３００
保險：１００
維護：１００
每月正現金流：５００
根據房地產統計資料顯示，這裏房價在過去的平均年漲幅度大於５％。
以上的數據是平均數，並不等同於不同的投資房，每一座房子要根據所在的地理位置和狀況來決定。因此，不能做為投資的依據，僅作為參考。請諮詢專業人士，並根據個人的情況做決定。
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溫哥華樓價持續高漲，令居民負擔程度難以追上，有批評者更把箇中原因，歸咎於海外買家及投機客推波助瀾。對此，部分大溫政商及社區人士認為，各級政府應先取得真實可靠數據，才可下結論及制訂政策﹔建議房屋買賣雙方交易時，均須出示稅務證明。
移民律師李克倫（Richard Kurland）建議，今後房屋交易時買賣雙方應出示由加拿大稅務部（CRA）提供的稅務居民證明，由此賣家須依法納稅，政府也可獲得業主的確實資料。
加拿大房市又出新招 買房需出示稅證卑詩省新民主黨(NDP)溫哥華—快樂山(Vancouver-Mount Pleasant)選區省議員關慧貞，週二在選區辦事處召開社區圓桌會議，全加華人聯會執行主席蔡宏安、卑詩房地產協會（BCREA）首席經濟師繆爾（Cameron Muir）、抗議高房價活動發起人夏瀟瀟、會計
師周建航及李克倫出席。除繆爾外，與會者會後向傳媒介紹他們在圓桌會議上商談的內容。
關慧貞表示，在獲得房屋業主詳細可靠資料前，任何關於卑詩樓市上漲原因的分析都是猜測，並非事實。李克倫提出的建議，是解決房屋可負擔能力問題的第一步。
增值收益須繳資本收益稅
李克倫說：「獲得業主資料以供決策參考的最佳方法，是由CRA向加國稅務居民發出證明。房屋買賣雙方交易時均須提供該項證明，否則賣家若獲得增值收益，應按加國稅法相關規定，增值收益須繳納資本收益稅（Capital Gain Tax）。」目前資本收益稅率為25%。
他解釋說，目前加國該稅項採取個人自行申報方式，難以確保獲得真實資料。上述設想可避免稅款流失，還將有效獲知哪類房屋有投機行為，為政府制定政策提供依據。
有數據才能開徵投機稅
蔡宏安指出，若有數據，支持海外及投機資金推高樓價，就要制定開徵投機稅政策，但在這個結論被準確統計數據證實前，所有的指控都無依據。
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溫哥華房屋不夠住和房價過高已成社會議題，有發展商推銷400平方呎以下的“迷你”蝸居，但能否真的推出市場，仍需視溫市府是否願意打破現有的“防微條款”。
溫哥華迷你屋能否真正引爆市場？由於400呎以下的微形住房可能影響社區生活品質、房價和停車等，溫市府因此禁止此類單位的出現，但有發展商認為，這才是解決溫哥華房不夠住的方法之一。Reliance主席史塔維爾（Jon Stovell）表示已可發展250呎至400呎的生活機能和美觀兼倍的微閣樓單位。
史塔維爾認為這些微單位適合難以進入現在房市的年輕首購族，表示千禧世代生活模式不同，使用的空間較少，而這類微單位也給年輕人一個建立自己資產的機會。他也不認為增加較便宜的單位會炒高房價。
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溫哥華與多倫多樓市紅火，不少房屋售價飆升至100萬元以上，還有政客企圖出招控制樓價；但有最新研究報告稱，「百萬房屋」並非佔市場大多數，中價樓仍唾手可得。
據加拿大房貸專業人士協會(CAAMP)的研究指，售價100萬元以上的房屋，其實在全國只佔極少數。該協會在一段長達27個月的期間內，針對每年搬進新居的62萬個住戶進行分析研究，發現不論是獨立屋、半獨立屋或多戶房屋，售價逾100萬元的，只佔全國房屋總數的1%。
協會的報告發現，獨立屋類別中，只有2%的房屋售價過百萬；全國各地約10%獨立屋售價介乎60萬至79.9萬元；而絕大多數的房屋(83%)售價，在50萬元水準以下。
報告又指，近年溫哥華獨立屋平均售價升至140萬元以上、多倫多逾115萬元，類似的「貴價樓」只集中在這兩大城市。
加拿大帝國商業銀行(CIBC)首席經濟分析員托爾(Benjamin Tal)稱，「問題的癥結在於，若政府針對溫市和多市房地產出招降溫，則會連帶影響全國其他城市的樓市。」
以省份計算，過百萬元的房屋大部分在安省，但CAAMP進行研究的該段期間內，此類房屋的買賣只佔整體銷售的3%，卑詩省只佔1%。報告因此認為，少數貴價屋不足以影響整體樓市。
另外大溫地產局(REBGV)也強調，區內可負擔房屋仍數量充足，去年大溫房屋總銷量當中，有約70%的售價維持在80萬元以下。其中柏文單位(視乎大小和地點)售價，在20萬至60萬元間，城市屋介乎30萬至80萬元。
CAAMP協會主席梅菲(Jim Murphy)說，45%的受訪者屬首次置業，他們平均花了30.6萬元購買房子，當中包括在溫市和多市的房屋；若在其他地方置業，30萬元可買到很不錯的房屋。
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加拿大人從家人、放貸人以及信用卡處借來作為購房首期款的總額已經達到了每年100億，占所有首期付款總額的13%。根據CAAMP的一項調查顯示，儘管購房首期款主要還是來自個人和家庭儲蓄，但是在過去兩年裏首次買房者的借貸額占其支付的首期總額188億的比例已經超過了25%。將近有20%的第一次買房者接受了家庭的資助。
加拿大買房難 首期款貸款竟達100億對那些從RRSP存款帳戶裏每年取出近26億作為首期款的購房者，16%的人表示他們借貸是為了填補退休金存儲帳戶。儘管房價仍在上漲，利率很低，但加拿大人支付的首期款占的房價總額度的比例卻越來越高。比如，第一次購房者過去的首期款平均額度是6萬7，約占所購房價的21%。而多次購房者的平均首期款卻提高到了18萬5，約占48%。
這主要是得益於極低的貸款利率，今年平均貸款利率僅為2.68%，低於去年的3.08%。
但是此次調查結果顯示伴隨著首期付款中借貸比例的增加， 加拿大購房者通過貸款和房屋淨值信貸額度實現的平均融資額度達到了房價的78%，在第一次購房者中這個比例增加至85%。
儘管現在是首期付款比例很高和利息率很低，但是借貸的增加使得超過1/4的首次購房者表示如果聯邦政府把首期付款最低額度從5%提升到10%，他們將無力承擔購房的負擔。
來自CAAMP的首席經濟學家Will Dunning表示說， 基於目前首次購房者占加拿大所有購房者的比例達到了45%，提高首期付款的規定將會對房產經紀產生巨大的影響。
“10%的首期款要求可能會引起房產銷售的劇減，從而導致房產市場的衰退，使當地經濟陷入低迷”Will說。這個推斷是基於最近幾年加拿大房地產市場，除了多倫多和溫哥華以外，房價上升都比較平緩，僅僅在過去一年裏上升了1.4個百分點，而多倫多和溫哥華兩地則上升了將近13個百分點。
很多購房者在調查中都表示他們相信低利息率正在使得過多的加拿大人買房，但是他們很多都對當地的房產市場產生的泡沫表示擔憂。但是同時大多數人都表示他們認為自己有能力負擔房子，並且能夠安全度過可能出現的市場衰退。
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最近，筆者由於工作關係，接觸幾個在加拿大小鎮投資的成功業主。這幾個小鎮商業投資成功的案例非常有價值，其成功經驗非常有借鑒意義，而且該投資對於大多數有一技之長的新移民具有可操作性。該案例的優點就是投資小，投資週期短，投資回報率高。在五六年前，投資者在離多倫多半小時車程的小鎮投資16左右加幣，買一棟商業物業。經過投資者自建，改造，發展相關商業，直至商業產生可觀現金流，整個物業資本化的價值增值到60萬多加幣。而且一舉擺脫新移民工作，生活被動的局面，在多倫多，快速實現從新移民到中產階級的身份轉變，從打工者轉變成為小生意業主，最終實現新移民夢想！從成功者的創業經歷可以得出他們的共同之處：他們都有非常開闊的視野，他們都具有開拓意識，和他們都敢於實踐和創業。
加拿大新移民房产投资案例分析首先，投資者的視野對於選擇正確的投資專案有非常重要的作用。
投資者視野越是開闊，選擇的投資機會就會越多，投資的成功率就會越高，投資的回報率就會越理想；反之，投資者的視野很狹窄，選擇的投資機會就會越少，投資的成功率就會越低，投資的回報率就會不太理想。
在多倫多，一些新移民一提到投資就會聯想到買樓花，就會想到大杠杆和巨額投資高檔房子。當然，有一些先期投資者確實在這方面投資掙到了錢。但此一時，彼一時，不同的時機投資一樣的樓花，其結果可能截然不同。先期投資者得益於先機，後來者可能失去這獲利的機會。其實，在加拿大新移民還有很多良好的投資機會，而且其收益遠遠好於樓花，風險性也遠小於投資樓花。例如，很多新移民將投資的區域延伸到邊遠小鎮，投資的領域擴展到商業領域。並取得非常優異的的成績。我的幾名客戶，五六年前，他們選擇在多倫多附近小鎮投資，只投資十幾萬元，買個空商業物業，經過他們改造，創辦華人餐館和便利店。經過精心策劃和經營。生意從無到有，從清淡到繁榮。他們的物業也隨之大幅度增值。從原來的十幾萬到現在的六十幾萬。他們在那些小鎮不但成為小生意業主，使自己的資產得到大幅度增值，而且過上輕鬆愉快的生活，成為當地受人尊重的中產階級。
其次，這些成功的投資者都具有開拓意識。開拓意識也可以說成先導意識，就是做大多數還沒有意識到的事情。
這樣做的好處就是投資的成本小，投資風險小，投資回報率高。眾所周知，20多年前，那時多倫多的商業物業非常便宜，很多當時的中國香港新移民投資很多商業物業，如角街的PLAZA，現在這些老移民的物業不但增值很多，而且每年還有很多租金收入。這些先期的移民在多倫多過得非常輕鬆自在。而我們這些晚期來的移民如果還沿襲他們的成功路子在多倫多走下去。在多倫多繼續投資這類價格已經很高物業，投資回報率已經很低，而且還存在風險。但如果人們有開創意識，那就會不同了。人們不再局限選擇多倫去投資物業。而選擇周邊的小鎮，那裏投資環境好就像20多年前的多倫多，那裏的物業非常廉價，那裏的投資回報率高，而且風險小。雖然，這些小鎮距離多倫多稍遠一點，但人們還是有機會向早期中國香港移民一樣，以較小投資獲得較為成功商業投資。從而贏得在加拿大輕鬆，快樂生活。千萬不要認為小鎮落後，其實，對於新移民來說，小鎮各方面與多倫多相差無幾，而且如果新移民有開拓意識，小鎮真可以說是“廣闊天地，大有作為”，有的小業主對我說，即便在小鎮擁有幾十，幾百英畝土地和藍天，擁有一個莊園，在自己的土地上創業發展個人事業，也比在多倫多整天打工當房奴強。
再者，這些成功投資者都富有實踐和創業精神。
一旦考慮成熟的事情，就開始付諸實施。有行動才能有結果。成熟的投資方案，一旦付諸於專業性的具體操作，產生良好的投資效果是必然的。在多倫多，很多新移民在國內都有良好的教育背景和工作背景。但來到多倫多，由於語言問題，可能很難找到專業工作。自己的專業技能沒法發揮，自身的價值也體現不出來。這時，人們面臨兩種選擇，如果新移民年輕，語言還好，可以選擇到COLLEGE進修，繼續找一段時間的專業工作；但如果年紀比較大，語言又不好，還是選擇創業更好些。年齡大，經驗多，考慮事情比較全面，創業的成功率要比就業的成功率高很多。創業成功也是成功，有時甚至比就業成功還更有意義。一樣受人們尊重。在多倫多周邊小鎮，有很多高學歷的博士，碩士，學士在運營著小生意，也有一些根本沒有上過大學的移民經營小生意，甚至還雇了一些國內名牌大學畢業的新移民。在加拿大要改變國內三十年前那種“學而優則士”的陳腐觀點。這觀念在加拿大早就過時了！在這裏，實踐比文憑有價值的多，人們尊重成功的小生意者要遠遠勝過既沒有專業工作，又沒有個人事業的這個“士”那個“士”。這是因為，這些成功的小生意者，不但能獨立承擔投資風險，支撐整個家庭的生活，帶領一家人在加拿大過輕鬆快樂的生活，還服務於社區，還貢獻於社會。
最後，需要澄清的是小鎮落後，生活品質差的誤導。
實際上，加拿大完全不同於發展中國家。在加拿大，人們不論是生活在大都市還是生活在小鎮，享有的社會資源是相同的。這不同於發展中國家，大城市的人們優先佔有社會資源，如教育資源和醫療資源。在多倫多附近的小鎮，那裏的學校，醫院，以及商業網點與多倫多沒有任何區別。如果小鎮的人們得個急病，如果路上交通不方便，那直升機就會接病人到比較好的醫院。人們不會因為生活邊遠，而錯失醫療時機。教育也是一樣，在邊遠小鎮孩子的成績符合上大學的資格，和在多倫多的學生同樣機會可以上大學。但如果人們想找像華人社區的應試教育“名校”是找不到的，也沒有必要。在多倫多，筆者也受過當地的高等教育，當地的教授在強調學校教育的重要性同時，也特別提到家庭教育的重要性，並認為家庭事業的成功經驗非常有助於下一代的成功。所以，選擇創業成功，本身也是對下一代人一種非常重要和有價值的教育。
總而言之，在小鎮的商業投資專案是一個非常好的選擇。選擇小鎮進行商業投資，不但投資小，風險小，效益高，成功率高。一些新移民的成功案例已經為人們樹立了榜樣。在多倫多，如果人們感覺打工很辛苦，又感覺沒有足夠的資金在多倫多投資物業。選擇去小鎮開展自己的事業是一種不錯的選擇。那裏的物業價格很低，沒有經歷過人為炒作，物業價格還停留在多倫多二十年前的水準。所以，新移民不要將投資的目光僅僅局限在多倫多，而是要在更廣闊的區域選擇投資機會。選擇投資成本較低的小鎮去投資，先入為主。在小鎮開創個人的事業，在加拿大體現自己的人生價值，同時，自己的事業成功必將深刻地影響和教育下一代。這種潛移默化的家庭教育，這種創業成功教育，這種“窮則思變”“變而能通”教育要遠遠比那虛名校，虛名次的，又苦又累的應試教育要有意義的多，要重要的多!
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最近環球郵報對於家庭債務增加所帶來的潛在危險進行了探究。其中的一個潛在危險主要來源於加幣匯率下降及其對房地產市場的影響。
低基準利率促使更多的屋主選擇較高的貸款額度，這也導致了過去20年房價的陡增。房價的上升反過來又促使屋主繼續增加房屋淨值信貸額度，這就是所謂的“財富效應”。
對於加拿大房價，尤其是在多倫多和溫哥華兩個城市，是否被估值過高一直存在著巨大的爭議。如果答案是肯定的，那麼問題來了，估值高了多少?許多人在猜測，房價估值過高引起的房產泡沫是否會在不久的將來破掉。而現實是只有等到泡沫自己破滅，我們才能對房屋或其他任何資產是否價格過高作出肯定的結論。
考慮到這樣的不確定性，我們關於房屋價格知道些什麼呢?讓我們先來看看在1970年到2014年間多倫多房屋價格的變化，房屋價格長期上揚的趨勢還是很明顯的。
從圖中我們不難發現在某些時候房屋的價格明顯高於長期趨勢線，而在這之後的一段時間內房價則會低於長期趨勢線。
為什麼會這樣呢?如果大家對最近發生的事情還有記憶的話，應該還記得19世紀70年代中期石油危機引起的經濟滑坡，以及19世紀80年代末美國聯邦儲備委員會調高基準利率來降低通貨膨脹率刺激經濟。
但是，房價和其他資產價格的上升下降趨勢存在著更為內在的原因，那就是“均值回歸”。也就是說，極值總會在一段時間回歸到平均數，高於平均數則會下降，低於平均數則會上升。
那麼“均值回歸”對於我們買房賣房有什麼啟示呢?
大多數人在考慮買房時，看到上漲的房價就會想房價可能會繼續上漲。所以他們應該現在就買，以免房價漲得過高。而現實是什麼呢?房價在迅速增長一段時間之後最終經歷一段時間的下降。
在這時，買房的人也許更應該租房，等到房價下降再買房。經濟學人雜誌最近發佈的消息稱加拿大的房價與其租金水準不對稱，可能被高估了89%。這就意味著租房可能是一個更好的選擇。
但對於歲數比較大的加拿大人來說，往往會出售自己的房屋獲現來支持退休生活。在知道自己一定會出售房屋的情況下，等房價繼續增高再賣對於中老年人可不是一個明智的選擇。因為也許在不久的將來，他們可能會因為健康或者經濟原因不得不以低於市場價的價格出售房屋。
目前歷史數據顯示房價下降期往往會持續10年以上，才會重新回升。這對於年輕人來說沒有什麼問題，他們可以等著房價上升再出售房屋，但對於歲數大的人來說則是一種奢侈了。
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根據加拿大房貸暨房屋公司(CMHC)等機構的統計數據，編纂了加拿大35大城市房地產實際價值排行榜。這份排行榜從經濟學角度擠幹了所有“水份”，因此最能反映投資與回報之間的關係。
加拿大35個城市房產市值排行榜歡迎前往加拿大房聞速遞。
