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加拿大房貸利率小幅上漲 樓市真的要冷卻了嗎？

加拿大房貸利率最近開始小幅度上漲，這樣的趨勢有可能令房地產市場冷卻。

加拿大房貸利率小幅上漲 樓市真的要冷卻了嗎？

銀行等貸款機構已從9月時的低利率基礎上逐漸提升房貸的利率。隨著加拿大政府債券殖利率上升，在過去兩個月內，最受歡迎的五年期固定房貸( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可變房貸(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年來首次持續上漲。

雖然漲幅微小，這卻是一種房貸利率由逐漸下降轉變為逐漸上升的趨勢。多倫多道明銀行(TD Bank)的經濟師帕翠蜜拉推測，由於廣泛預期美國聯准會將於12月升息，加拿大的固定房貸利率有可能隨之上升0.6~0.7%。如果真的這樣，或許導致 加拿大的成屋銷售量在今後六個月內下降10~15%。 她認為，利率上漲對火熱了數年的多倫多和溫哥華房市影響最大，因此冷卻程度也較高。

加拿大房貸利率最近出現的上漲趨勢，可能令房明年地產市場冷卻。(本報資料照片)

儘管加拿大中央銀行在今後很長一段時間內無力加息，但這不妨礙固定房貸利率上漲，因為固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，況且加美債券市場殖利率自9月以來就開始回升。

比較出人意料的是與央行基準利率緊密相連的浮動利率，最近也在緩慢上升。 intelliMortgage的房貸規畫專家麥克利斯特感到驚訝：「這是浮動利率房貸市場的巨大轉變，一個很少人預料到的變化。」

他分析，這可能源於爭奪儲蓄款的競爭及政府一些政策，導致銀行等房貸業者融資成本升高，迫使他們通過提升浮動利率方式收回成本。

但RateHub.ca的創辦人理查德認為，一些推動利率上升的因素是暫時的，例如年底時一些貸款機構已經達成全年營業目標，無意再以優惠利率招徠 顧客，以及房市隨著冬季來臨而不再那麼熱絡。她分析，一些銀行在11、12月提升利率，以準備來年春季與對手競爭時，能夠有更大幅度的削減利率空間。

她指出：「我們看到銀行的優惠利率(prime rate)下跌，浮動利率卻上升，這表明發揮作用的不是經濟因素，而是貸款機構出於其它原因作出的決定。」

在上漲的利率預期明年令房市冷卻的同時，由於一些買家會搶在利率顯著上漲之前入市，這也可能在短期內推動房市在冬季衝刺。麥克利斯特告誡潛在的買家，最好謀定而後動，因為他覺得加拿大經濟表現欠佳，即使明年房貸利率上升，今後數年還是會回落。

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（據加拿大家園網）

加拿大房貸利率降低，還要提前加速償還房貸嗎？

加拿大央行維持隔夜利率1%不變已經4年了，房屋貸款低利率已經延續了5年。2010年年初，大銀行推出的1年前固定利率1.99%，強烈刺激了地產市場，此後雖有波動，但低於3%的浮動利率和固定利率支撐加拿大地產市場紅紅火火至今天。5年來的低利率，不僅推高了房價，也讓加拿大人的家庭負債累累。戲劇化的是，加國人民對巨額債務不僅沒有感到壓力，反而越來越勇敢地借貸，主要原因就是利率低。低利率年代，要不要加速償還房屋貸款，要不要給自己減負？很多家庭，包括我自己，都在考慮這個問題。

很多朋友認為，低利率年代，意味著，存款和貸款利率都低，錢存在銀行，被別人借走，用於提前消費或投資，相當於存款人在幫借款人實現理想。榜樣的力量無窮，大S家2009年勇敢地貸款買房，到2014年房價漲了30%；小S一直盼著房價能降，辛辛苦苦儲蓄了5年，發現能買的起的房子越來越小。低利率年代，借錢者賺，存款者賠，在地產市場反應得淋漓盡致，同時也合理地解釋了，借錢令財富增加，從而抵消負債帶來的心理壓力。

借來的錢遲早要還的，早還還是晚還，是個問題。前面我們說了，很多人不存錢是因為存款利率低於通脹率的情況下，存款是讓財富縮水。但提前還款則不同，房屋增值的同時，加速還款是將自己的負債降低，從而大大提高房屋淨值，也沒有把自己的廉價資金借給其他人使用，而是將存款的身價提高到了貸款利率的水準。除非其他投資的稅後淨收益高於房屋貸款利率，否則都應該選擇提前還貸。其他投資收益包括：利息，分紅，資本利得等，這些收益的邊際稅率由高到低的順序也是利息，分紅和資本利得。以年收入4萬至7萬的人為例，利息、分紅和資本利得的大致邊際稅率在30%，20%和15%的水準上。如果不把錢用於加速還款或存入免稅帳戶，而是做投資，收益要按此稅階納稅，如果稅後淨收益率低於按揭貸款的利率，則得不償失。很多朋友建議，有工資收入的家庭，在沒有還清房貸之前，儘量不要冒險去做如何其他投資，我個人非常贊同。加拿大著名財經節目主持人Kevin O’Leary是這樣說的，… paying off your mortgage is one of the most important steps to retiring richer. In other words, forget about the stocks and bonds until you’ve eliminated your mortgage.加拿大《金融郵報》文章What to do with your savings: pay off your mortgage or diversify your investments?一文中舉了一個例子，比較了投資與加速還款在實際結果。大家可以搜索閱讀。

利率高的時候，提前還款，看似節省的利息支出較多，但同時機會成本也較大，反之亦然。因此，是否要加速還款，與利率高低無關。2014年5月，房貸經紀組織CAAMP的一份消費者調查報告顯示，2005至2009年，房貸利率較高的時候，主動增加月供的消費者15%，大金額一次性主動還款的消費者16%；2010年至2014年低利率時期，這兩個比例分別為16%和14%，即，利率高和利率低的時期，採取提前還款的消費者都是30%左右。

提前還款，能夠省多少錢，值不值得做？BMO銀行為你算了一筆賬。以10萬元貸款，5年固定利率7%，還款期25年為例，在沒有罰款的情況下，每個日曆年可以將原月供提高20%，同時可以加速償還原貸款本金的20%。下表的數據充分展示了提前還款的力量：每個日曆年，提前償還原貸款本金的20%，只需要55各月就全部還清貸款了！

選擇

 

 25年還款期

 

 月供增加20%

 

 本金增加20%

 

 月供本金同時增加20%

 
還款期

 

 300個月

 

 97個月

 

 55個月

 

 49個月

 
利息總額

 

 $110,048

 

 $39,185

 

 $18,347

 

 $17,300

 
25年節省的利息

 

 NA

 

 $70,863

 

 $91,701

 

 $92,748

 

把現金都用於提前還款了，日後換房怎麼辦？除非日後不打算再換房，否則，提前還款引起的最大問題是日後換房時，手上沒有足夠的現金。另外，如果有比提前還款的收益更大的投資機會，沒用現金怎麼辦？每個家庭的情況都不一樣，有時間我們可以再逐一分析。

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加拿大房貸利率,固定浮動各有春秋

固定利率（fixed rate）和浮動利率（variable rate）房貸的利率差距，從未像現在這麼接近，但畢竟還是有一點差距，因此一些財經專家繼續勸告消費者選擇利率稍低點的浮動利率房貸，並指出從過去25年看，總是選擇浮動利率房貸的人更合算。

從數字上看，確實是浮動利率房貸更低，例如，目前消費者可以找到利率在3%左右的5年固定利率房貸，而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%，兩者的息差是0.5個百分點。可是，為這麼小的息差冒風險值得嗎？

加拿大房貸利率,固定浮動各有春秋

2010年，當全球經濟有可能再度跌入衰退時，固定與浮動利率房貸之間的差距擴大至約1.7%，後來隨著二度衰退的風險縮小，這一息差也不斷變小，目前僅相差約0.3%。因此，大多數專家認為，為保險起見，消費者應該選擇固定利率房貸。溫哥華的房貸經紀人費德吉特說，只有當固定和浮動利率房貸之間的息差達到1%時，選擇浮動利率房貸才是合理的。

他告誡人們，現在利率處於極低狀況，這種利率環境不可能長期持續下去，央行總有一天會提升基本利率，迫使各商業銀行跟隨提高房貸利率，只要商業銀行及其他金融機構跟隨央行提升利率0.25%，造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動利率房貸相對現行固定利率房貸的優勢便立即消失。

也許有人會說，屆時可以立即轉為固定利率房貸，便能規避利率上漲帶來的風險。但這是一廂情願的想法，事實上當利率上漲時，固定利率房貸的利率也會上升，到時難以再找到像目前這麼便宜的房貸利率了。

加拿大房貸趨勢網站（Canadian Mortgage Trends website）編輯麥克李斯特解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當浮動利率上漲時，固定利率已經完成上漲過程，背負浮動利率房貸的消費者此時想要鎖定房貸利率，只能接受更高的固定利率。

有些主張選擇浮動利率房貸的行家認為，央行很有可能數年內無力提升基本利率，完全可以利用這段時間節省房貸支出。然而，這只是推測，沒人確切知道央行將在何時加息，因而很難掌握鎖定利率的時機。如果經濟狀況轉好，央行可能比外界預期的更早加息。

按照一些經濟學家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大製造和出口業的全球競爭力，加拿大央行將等到2015年美國聯准會加息時，才會跟進加息。即使這種推測最終成真，也難以知道那時固定利率能繼續維持目前這麼低的水準。費德吉特預測，今年固定利率將在升至3.5%左右，隨後在不太久的將來回升至5%左右。

絕大多數財經專家建議，現在應趕快抓緊時機將浮動利率的房貸轉為固定的，等待將是無謂的，只會壞事。

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盤點央行降息對加拿大房地產市場的影響

加拿大中央銀行星期三上午宣布把基准利率從1%降到0.75%。這個決定出乎所有經濟學家的意料。加拿大廣播公司記者史蒂夫.奈爾斯說，加拿大央行自2010年9月以來一直把利率維持在1%。彭博資訊公司在這次央行例會前夕請22位經濟學家做相關分析，竟沒有一人預測出央行降息。

原本就一路下滑的加元幣值應聲再降將近2美分，目前停留在81美分以下。

加拿大央行降息對消費者和房地産市場的影響

油價之過

盡管此前有經濟學家認爲原油價格下降有利于加拿大的出口貿易和制造業發展，但加拿大央行行長博羅茲（Stephen Poloz）在星期三上午的新聞發布會上表示，原油價格的下降對加拿大經濟的影響毫無疑問是負面的，包括原油出口的利潤下降，能源領域的投資和就業縮減。

原油星期三在國際市場上的每桶價格在50美元以下。加拿大央行已經把對今年的經濟發展預測從2.4%降到2.1%，2016年回升到2.4%。但是這個預測是在今後兩年原油價格每桶60美元的基礎上做出的。 如果原油價格持續停留在目前水平，央行可能再度降低對經濟發展的預測。

加拿大央行因此認爲有必要下調基准利率以助經濟一臂之力。各大銀行的跟進將減輕那些需要貸款的公司企業的利息負擔，並增加加拿大消費者的購買力。加元彙率下降將有助于擴大對美國的出口貿易。

房貸浮動利息率可能下降0.25%

對于以浮動利率貸款的房主來說，加拿大央行的決定可以讓原本擔心今年房貸利息增加的他們松一口氣。經濟學家們估計，在博羅茲的新聞發布會後，各銀行都會做出略微下調利息率的反應。加拿大帝國商業銀行國際市場部的首席經濟師艾弗裏.申菲爾德（Avery Shenfeld）認爲，房貸浮動利息率的下降可能也在0.25個百分點上下。

固定利息率隨債券收益率起伏。鑒于後者將隨央行基准利率而降，因此固定利息率可能也會輕微下降。目前的五年房貸利率在4.79%上下。

利息率一旦下降，勢必鼓勵更多的加拿大人貸款購房。這對加拿大中部和東部地區的房地産市場和房價是一針強心劑。但是，加拿大人本來已經創紀錄的個人債務恐怕也會再上一級台階。

加拿大央行過去屢次呼籲加拿大人減少債務，現在降低利率，等于是鼓勵人們借錢。申菲爾德說，央行現在只能是兩害相權取其輕，先顧經濟發展這一頭。

但是不列顛哥倫比亞大學的房地産市場專家薩默維爾（Tsur Somerville）指出，利率降低0.25%，對一個付房貸的人的實際影響其實並不大，不過是每個月幾十塊錢的差別而已。這並不足以炒高房價，尤其是在阿爾伯塔等省份，這點收益遠遠不能彌補石油價格下跌造成的衝擊。

中部、東部和西部：有人歡喜有人愁

道明銀行經濟師克萊格.亞曆山大（Craig Alexander）也說，盡管低利率會有利于加拿大太平洋地區和中部地區的房地産市場的發展，但是西部地區，尤其是經濟嚴重依賴石油的省份，低利率對房地産的影響恐怕抵不過低油價的影響，當地的經濟因此會放緩。

對于吃利息的退休人士來說，加拿大央行的降息決定也將使他們感到手頭比過去緊。申菲爾德說，這將會促使他們尋找比擔保投資證（GIC）收益更高的投資方式。

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由房貸利率和移民數量透視加拿大2015房市走勢

2014年加拿大房市的情況已基本塵埃落定。2014年的房市，僅就多倫多的情況而言，終歸沒有讓太多人心想事成。相對往年略顯稀少的二手房源注定今年能買到房的人也少，整年持續高升的房價也讓很多人最終未能果斷上車。除了兜裏懷揣著足夠銀彈的富裕人家，普通老百姓要麽降低標准，要麽依然在蠢蠢欲動中延續著購房的夢想。

由房貸利率和移民數量透視加拿大2015房市走勢

而在新樓銷售方面，2014年的樓花銷售仍然進行得如火如荼。幾個在多倫多以北新開盤的獨立屋樓花引發了人龍沒日沒夜地排隊領號的壯觀景象。而在市中心推出的好幾個公寓樓盤都達到了預期的銷售計劃，並超額超量地完成了開發商的指標。這都印證了2014年初各方對新屋價格和銷量持續走高的預測。

不過，新樓銷售哄搶度高也從側面說明，其實投資人和大衆都一樣，對于二手房市場能否持續上行是抱有懷疑態度的，與其爭搶不知道是否已經接近峰頂的二手樓，還不如出手那些從原始價買入，只要實體房一建成就能坐享升值成果的樓花。在沒有太多穩健的投資渠道的實際情況下，將錢投入房市仍是大部分人最佳的投資選擇。

2014年，很多事都已塵埃落定。但即將迎來的2015年，仍是可以給予大衆滿滿的希望。

根據近日加拿大房地産協會所發布的關于2015年加拿大整體房産市場發展的預測數據，從整體上看，2015年加拿大房價預期將會增長0.7%，但銷售量就會出現微量的下滑約爲0.4%。總的來說，2015年的房市仍是趨于平衡地發展。對于目前的情況來說，要想2015年房價能下調的機會幾近爲零，只要能保持，對于想要追趕末班車上車的人來說已經是最好的情況了。但是預測畢竟只是預測，真正的情況還待實際因素決定。以下幾項因素作爲重要參考用于考究2015年多倫多的房市走勢極爲有幫助。

1.房貸利率

衆所周知，就是因著加拿大這幾年房貸利率一直維持在曆史最低水平，才引發了普通大衆和海內外投資客紛紛進入加拿大房地産市場的熱烈效應。盡管這兩年內，房貸利率即將大幅上調的聲音此起彼伏，但最後都沒有真正發生，稍微的上調也在置業者的可接受範圍內，所以對于房市也沒有造成多大的影響。但是，同一時間，房價並沒有維持在同一個水平之上，這幾年來房價已經以飛速增長到了一個偏高水平，如果在房價最高的時候再遭遇利率提高，大衆是否仍然能夠承受雙重重荷呢？

當然，加拿大政府曆來以“心系民生”而聞名，爲了保障不會重滔美國房貸危機的覆轍，政府會持續出面幹預房貸對房市所引發的毀滅性打擊。但是，大衆也要明白，政府也知道“紙包不住火”，房價再上漲也不能無上限地上漲，現在加拿大的房價只因對比同樣是國際大都市的其他國家地區而言低，才有了持續的大幅度上漲，到了一定程度，就應該達到平衡，以免在經濟低迷的情況下造成民衆負債過高的危險狀況。房貸可以說是國家抑制房價的最有力工具，如果到了國家真正認爲房價已經不能再惡意往上，房貸調控也就必然出台了。

不過，據早些日子BMO銀行利時證券分析員的評論分析表明，預期至少在2015年10月之前，央行都不具備加息的條件。的確，房貸市場從來都不是孤立存在的，它與加拿大整體經濟發展以及房屋市場和就業市場等都有著直接關聯。目前，油價下跌，加元彙率對美金又持續貶值，這些都對加拿大的經濟帶來不穩定因素。根據加拿大央行近期發布的數據，有近100萬人只能找到兼職工作，這都顯示加拿大的經濟呆滯，將會抑制通脹。所以，從這個層面來看，毋庸置疑，整個2015年的房貸利率仍然可以保持低水平。

2.移民人數

這兩天，微信圈傳得沸沸揚揚的莫過于加拿大移民部又把早前關閉的CEC移民類別下的六個職業重新開啓，又可以重新通過“快速移民”系統重新等待移民申請的機會。身邊不少的留學生對此好消息倍感興奮，本來打算放棄移民的念頭回國的好些人又重拾移民的希望。當然，移民與否是個人的選擇意向。但是，這樣的舉動無疑又給房市帶來了某種程度上的推動意義。

近年來，我的客戶當中，相當一部分是購買房産讓孩子在這邊以房養學的國內來的留學生家長，也有相當一部分是已經畢業有了工作正著手移民的留學生。他們的共同觀點都是：租不如供。這也是源于中國人對于家和土地的長久建立的依賴感。沒有一個房子，家就沒有一種歸屬感。所以，華人移民的到來對于整個加拿大房地産的推動起到了深刻的作用。

盡管這兩年，一系列表面無損哪個族群，但是實際對華裔打擊最大的移民政策不斷出台。當然，這是加拿大政府希望移民能增加對加拿大經濟和社會的貢獻的舉措。最後他們仍以最新調整的政策再度向同一批人發出橄榄枝。我們都明白，加拿大無法割舍華裔移民帶來的經濟效應。尤其是房市。基本上，只要是華人喜歡的置業地區，那裏的房市走勢就會遊離在全局走勢之外，因爲那裏只有上行的趨勢。“良禽擇木而棲”，華人對居住的地方十分講究，花多少錢也在所不惜。所以，這兩年只要確保了移民人數的平衡或增長，作爲一個移民首選的生活地區，多倫多的房市也不會有大的回落。

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加拿大央行降息 將給加拿大房市火上澆油？

加拿大中央銀行1月21日意外地宣布再度降息後，引發人們對經濟的擔憂，這兩天加元彙率狂跌、股市猛漲。央行坦言，油價大幅下滑讓經濟增長變得不明朗，是這次降息的主要原因。

央行減息或令買家提早入市

有地產經紀認為﹐加拿大中央銀行今次減息0.25厘﹐樓市方面最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

據明報報道﹐壹般的首次買房人士資金不多﹐而且負擔能力有限﹐對他們來說﹐這次的減息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐擁有較大面積的房子。預期會有買家利用這次減息的機會提早入市﹐當中包括了首次置業人士。

減息無疑是樓市的壹個好消息。不過買家還是要量力而為﹐因為利息不會壹直持續在這樣低的水平﹐所以還是要註意本身的負擔能力。目前加拿大經濟形勢不樂觀﹐利息雖然減了﹐但大家的收入的增長並不大﹐而且房價已經高企﹐所以減息也不會對樓市帶來特別大的刺激效果。

此外不排除利率掉頭回升的可能性﹐但估計在半年內不會再有變動﹐因為中央銀行需要時間來觀察減息後的整體經濟形勢。

加拿大央行本次降息，最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

五年定期貸款利息預期創新低

有房貸經紀估計﹐隨著加拿大中央銀行突然把隔夜利息調低﹐五年期的定息房貸的利率可能會創新低。

業內人士Brian Matthey稱﹐如果目前的情況不變﹐五年期的房貸利息可能會下調至2.69厘。他補充稱﹐這個利息還未計算優惠。

根據房貸行業的壹般做法﹐客人如果講價﹐壹般可以獲得折扣﹐最後所取得的利率因而會比廣告中公布的利率為低。

房貸經紀Gord McCallum相信五年期的定息房貸的利率可能會刷新歷來的低位。他表示﹐如果五年期的定息房貸利率調低至2.5厘﹐他不會感到意外。

總理支持央行:加拿大經濟好得很?

加拿大總理哈珀星期四下午在安大略省聖凱瑟琳市說，加拿大經濟的基礎很牢固，完全經得起石油價格下跌帶來的沖擊。加拿大仍然會在2015年消滅赤字，達到財政平衡。他表示，聯邦政府的財政狀況確實受到原油價格的影響，可能不得不動用壹筆備用資金來達到財政平衡。他對加拿大央行降低基準利率的決定表示支持，並讓他的聽眾相信，加拿大的經濟和金融政策使這個國家成為全世界最穩定的經濟體，他所領導的政府將繼續創造就業，支持企業創新，幫助制造業發展，並且不會增加企業的稅收負擔。

由於低息刺激加拿大房市壹直高燒不退，如今再次降息，有人擔心會給房地產市場火上澆油。不過業內人士表示，壹旦市場失控，政府會出手幹預的，只不過要看時機而已。

大銀行收緊房貸 次級市場占有率增

加拿大房貸市場的次級放貸商所占的市場比率創了歷來的高位﹐被指會增加樓市的風險。

次級貸款市場的主要參與者是有別於大型銀行的放貸機構﹐目前所涉及的貸款﹐只占全部房貸的2.2%。

以這個比率來說﹐壹旦發生違約問題﹐應當未足以對樓市造成任何嚴重的結構性損害﹐但它們的市場占有率已顯著增加。

根據加拿大帝國商業銀行世界市場(CIBC World Markets)利用加拿大統計局的資料編制的數據顯示﹐在過去的壹年﹐這些另類的放貸商所批出的貸款額增加了25%﹐但同期間總體的房貸額只增加了4%。

美國樓市崩盤及在2008年經濟衰退﹐次級貸款被指是部分原因。他補充稱﹐次級貸款是健康運作的市場的壹個正常環節。在美國﹐次級貸款曾經占市場5%﹐壹直持續了40年都沒有出事﹐但當增高至33%時﹐問題就來了。

本國的大銀行追隨聯邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的樓市降溫政策﹐因此需要收緊貸款條件﹐以致非銀行的房貸機構獲得更多的發展空間。

由於有更多的房貸申請不獲銀行接受﹐房貸經紀會把這些申請轉介給包括了Home Capital Group等的非銀行的貸款公司。

 

 

加拿大房貸利率下調 房產投資者受益

根據地產銷售業者與分析師指出，近期油價下跌，已對加拿大多單位住宅（multi-family home）的投資者帶來好處。主要的原因來自低油價迫使加拿大央行（Bank of Canada）調降隔夜拆帳利率至0.75%，各銀行房貸利隨之調降率，商用不動產抵押貸款因此也變得更為便宜。

分析師指出，低油價所帶來的低利率將會對投資多單位住宅的置產人士有利

位於亞省卡加利，主攻公寓出租市場的Mainstreet Equities公司總裁狄安（Bob Dhillon）表示，目前購買多單位住宅的房東或投資者，已可拿低到2.3%的十年房屋抵押貸款利率。這個月狄安才在素里以3300萬元買下一棟有331個單位的公寓大樓，而且還在尋找其他投資目標。他指出，大溫地區公寓出租的回收率約為4%，加上這樣的低利，幾乎是穩賺不賠。

基隆那的地產開發商沃斯利克（Renee Wasylyk）也表示，低油價對消費者十分有利，民眾可將加油時所省下的錢轉做其他用途，等同於促進民間商業活動。她強調加元與油價雙雙下跌的結果，將為出口商與製造商帶來利多，卑省房地產也將因而受益。

但另一方面，商業辦公大樓出租則可能遭受衝擊，以大溫為例，目前辦公樓空置率已直叩10%大關，升至十年來最高，不過在溫市中心仍有200萬平方英尺的辦公空間正在大興土木。

分析師指出，低油價極可能造成卑省液化天然氣（LNG）產業急速冷卻，連帶影響辦公大樓的出租率。

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加拿大央行宣布減息 房貸利率仍未下降

想要享受更低廉房貸利率的消費者，暫時可能會有點失望，幸福沒有預期的來得那麼快。

盡管加拿大央行宣布減息，但各大商行仍未下調房貸利率

雖然加拿大中央銀行21日突然決定將基本利率由1%削減至0.75%，專家們也認為對消費者將可因此看到更低的房貸利率，但加國各商業銀行卻按兵不動。

一些金融行家22日說，消費不應預期加拿大數家大銀行會雷厲風行地追隨央行步伐削減各自的優惠利率(prime rate)，而且即使將來削減，也將不太可能像央行那樣削減0.25%。

CMC市場公司的首席市場策略師西辛斯基說：「各大銀行將採用任何市場能接受的利率，除非需求改變。如果人們仍舊接受銀行現在提供的利率，那麼贏家就是銀行。」

當央行宣布減息0.25%時，廣泛的預期是各商業銀行也將把各自可變或者浮動利率的房貸利率相應下降0.25%。然而這樣的希望迅速破滅，多倫多道明銀行(TD Bank)迅速表明，該行無意調降優惠利率(prime rate)，因為優惠利率不只受到央行基本利率的影響。隨後皇家銀行(RBC)和豐業銀行(Scotiabank)也說，需要從長計議，不會立即作成決定。滿地可銀行(BMO)和加拿大帝國商業銀行(CIBC)則保持沉默。

央行的基本利率(隔夜拆款利率)是各商業銀行的優惠利率依據的重要指標，但商業銀行沒有跟隨基本利率的法律義務，如果他們覺得可以利用更低的基本利率賺取更多利潤，便傾向於聽任優惠利率停留在較高水平上。

只有等到某家大銀行覺得降低利率可以吸引更多客戶和賺到更多利潤而削減貸款利率時，才會引發各家銀行跟進減息的連鎖反應。

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