加拿大央行維持隔夜利率1%不變已經4年了，房屋貸款低利率已經延續了5年。2010年年初，大銀行推出的1年前固定利率1.99%，強烈刺激了地產市場，此後雖有波動，但低於3%的浮動利率和固定利率支撐加拿大地產市場紅紅火火至今天。5年來的低利率，不僅推高了房價，也讓加拿大人的家庭負債累累。戲劇化的是，加國人民對巨額債務不僅沒有感到壓力，反而越來越勇敢地借貸，主要原因就是利率低。低利率年代，要不要加速償還房屋貸款，要不要給自己減負？很多家庭，包括我自己，都在考慮這個問題。
很多朋友認為，低利率年代，意味著，存款和貸款利率都低，錢存在銀行，被別人借走，用於提前消費或投資，相當於存款人在幫借款人實現理想。榜樣的力量無窮，大S家2009年勇敢地貸款買房，到2014年房價漲了30%；小S一直盼著房價能降，辛辛苦苦儲蓄了5年，發現能買的起的房子越來越小。低利率年代，借錢者賺，存款者賠，在地產市場反應得淋漓盡致，同時也合理地解釋了，借錢令財富增加，從而抵消負債帶來的心理壓力。
借來的錢遲早要還的，早還還是晚還，是個問題。前面我們說了，很多人不存錢是因為存款利率低於通脹率的情況下，存款是讓財富縮水。但提前還款則不同，房屋增值的同時，加速還款是將自己的負債降低，從而大大提高房屋淨值，也沒有把自己的廉價資金借給其他人使用，而是將存款的身價提高到了貸款利率的水準。除非其他投資的稅後淨收益高於房屋貸款利率，否則都應該選擇提前還貸。其他投資收益包括：利息，分紅，資本利得等，這些收益的邊際稅率由高到低的順序也是利息，分紅和資本利得。以年收入4萬至7萬的人為例，利息、分紅和資本利得的大致邊際稅率在30%，20%和15%的水準上。如果不把錢用於加速還款或存入免稅帳戶，而是做投資，收益要按此稅階納稅，如果稅後淨收益率低於按揭貸款的利率，則得不償失。很多朋友建議，有工資收入的家庭，在沒有還清房貸之前，儘量不要冒險去做如何其他投資，我個人非常贊同。加拿大著名財經節目主持人Kevin O’Leary是這樣說的，… paying off your mortgage is one of the most important steps to retiring richer. In other words, forget about the stocks and bonds until you’ve eliminated your mortgage.加拿大《金融郵報》文章What to do with your savings: pay off your mortgage or diversify your investments?一文中舉了一個例子，比較了投資與加速還款在實際結果。大家可以搜索閱讀。
利率高的時候，提前還款，看似節省的利息支出較多，但同時機會成本也較大，反之亦然。因此，是否要加速還款，與利率高低無關。2014年5月，房貸經紀組織CAAMP的一份消費者調查報告顯示，2005至2009年，房貸利率較高的時候，主動增加月供的消費者15%，大金額一次性主動還款的消費者16%；2010年至2014年低利率時期，這兩個比例分別為16%和14%，即，利率高和利率低的時期，採取提前還款的消費者都是30%左右。
提前還款，能夠省多少錢，值不值得做？BMO銀行為你算了一筆賬。以10萬元貸款，5年固定利率7%，還款期25年為例，在沒有罰款的情況下，每個日曆年可以將原月供提高20%，同時可以加速償還原貸款本金的20%。下表的數據充分展示了提前還款的力量：每個日曆年，提前償還原貸款本金的20%，只需要55各月就全部還清貸款了！
| 選擇
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25年還款期
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月供增加20%
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本金增加20%
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月供本金同時增加20%
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| 還款期
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300個月
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97個月
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55個月
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49個月
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| 利息總額
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$110,048
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$39,185
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$18,347
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$17,300
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| 25年節省的利息
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NA
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$70,863
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$91,701
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$92,748
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把現金都用於提前還款了，日後換房怎麼辦？除非日後不打算再換房，否則，提前還款引起的最大問題是日後換房時，手上沒有足夠的現金。另外，如果有比提前還款的收益更大的投資機會，沒用現金怎麼辦？每個家庭的情況都不一樣，有時間我們可以再逐一分析。
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