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加拿大降息 溫哥華樓市現「瘋搶潮」

加拿大央行昨日調降利率，加元匯率應聲向下。本地地產界認為近期本來已經緩慢回穩的樓市，將會在受到刺激後再度掀起「恐慌性瘋搶潮」。除了中國富豪將部分股市資金分出投資海外資產外；美國華裔富豪也趁匯率優勢北上掃貨，樓價飆升將難以避免。地產經紀也擔憂低利率可能會讓屋主「惜售」，如何開發房源將會是大溫樓市的最大挑戰。

地產經紀黎恆表示，今年大溫的樓市從去年底開始便一直紅火，直到近一兩個月進入暑假後，較理智的投資者持幣觀望，整個樓市才逐漸趨於穩定。不過他稱昨日央行降息，很可能會引起一波新的「恐慌」，原本已經穩定進入「新價格平臺」的樓市，將會轉為新一輪的瘋搶。

「大家都怕買在高位，現在連審慎的(投資人)也坐不住了。」黎恆透露，目前較為審慎的族群，大多為購房預算買屋價在80至150萬元的群體。他稱本月初曾有一間高貴林的獨立屋，房屋在周日開放參觀4小時，便有156組人前來觀看，最後開價69萬的房屋以91萬成交，可見大溫有多少潛在買家正在等入市。

黎恆指出，中國股市雖然已經走回正軌，但許多人經歷之前的股災，皆認為將錢放在股市「太過刺激」，會有意願將錢轉移至海外投資「永久產權」。而昨日央行降息造成加元兌人民幣匯率一度跌破4.8，會刺激更多中國熱錢流入。他稱自己和所有同事已經將休假取消，準備即將來臨的「搶房戰」。

不過黎恆強調，目前大溫樓市面臨一個很大的挑戰，便是「貨源」極度稀缺。他擔心銀行調降按揭利率造成屋主持有房屋的成本下降，引發屋主「惜售潮」，屆時樓價將會在供不應求的狀況下進一步被推高。

地產經紀蘇嫻雅也認為加元走低造成人民幣換錢可以換更多，將會有更多中國富豪前來搶樓。她稱近期溫哥華西區600萬元以上的豪宅，每一宗交易都能比開價至少高出50萬元，顯示本地樓市並不缺買家，只是缺樓盤。

蘇嫻雅指出，在加元走低的影響下，美國華裔富豪也看到溫哥華的投資潛力，紛紛拿錢北上尋找機會。她稱近期已有兩宗交易是由美國華裔企業主購買，全都是純投資，自己無意居住。不過她認為美國華裔富豪雖然也是一擲千金，但相對來說會比中國富豪理智。

在柏文方面，本地一間開發商的經理鄭先生透露，利率下調同樣會刺激柏文市場。他稱溫哥華西區的一房單位，平均已經達到36萬元，比起今年初已經增加約3萬元。他稱一間位於西區甘比走廊(Cambie Corridor)一樓的一房單位，開價高達43萬元，未來新盤可能還會繼續走高。

本地樓市紅火 爆破風險仍低

有學者認為目前大溫樓市最不需要的就是利好消息刺激，因為整個樓市已經過熱。有銀行業人士則稱就算是中國來的新移民，取得按揭購樓未必如外界想像般高難度，認為大溫樓市紅火已不可避免。

卑詩大學商學院經濟學教授達維多夫(Thomas Davidoff)表示，目前溫哥華的樓市已經過熱，現在這個時間非常不需要追加減息這種利好消息。他稱以溫哥華樓市目前的紅火情況加上低利率，更加難以估算一間房產的真正價值，因此會造成屋主的焦慮及不安。

今年一月央行降息後，隨即將大溫樓市帶入賣方市場，特定社區皆可見到多人下標搶房。大溫更在5月錄得9.4%的樓價漲幅，高居全國之冠，更遠超於全國平均的3.1%。

本地一間銀行的按揭經理陳先生透露，雖然目前取得按揭的難度比2008年高，但主要是政府將門檻提高。他稱銀行之間則會「發揮創意」，在政府所設定的框架下，推出類似「新移民優惠按揭計畫」等對策，取得按揭未必如外界想像的難，降息後必會引來更多人申請按揭購樓。

陳先生透露，就算一名中國富豪在本地沒有任何工作及收入，但只要在銀行存入35%的基金投資，加上有足夠資產做為抵押，便可以輕易取得30年期的100萬元按揭來投資房產。他更笑稱雖然全國景氣一片低迷，但身為大溫地區的金融業人士，根本感覺不到任何經濟蕭條的氣氛。

滿地可銀行金融理財師閻梅稱，「銀行方面已開始將抵押貸款的水喉收緊，以控制風險。舉例來說，一兩年前，如果把房子抵押給銀行，還能申請到80%的貸款，但現在最多只有75%，如果是共管柏文單位的話，更是最多只有70%。」

雖然有人擔心，再次減息會令已經顯得過熱的樓市爆煲，但道明銀行經濟師德普拉托(Brian DePratto)則表示，「低息和減息已是加國長期的經濟政策，是一個相當持續和穩定的機制，大家都有比較明確的預期和準備，不會因為此次的降息而有什麼突然性或轉折性的舉動，體現為樓市還將是處於平穩狀態，因此所謂的泡沫爆裂的風險較低。」

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2014年加拿大房市的情況已基本塵埃落定。2014年的房市，僅就多倫多的情況而言，終歸沒有讓太多人心想事成。相對往年略顯稀少的二手房源注定今年能買到房的人也少，整年持續高升的房價也讓很多人最終未能果斷上車。除了兜裏懷揣著足夠銀彈的富裕人家，普通老百姓要麽降低標准，要麽依然在蠢蠢欲動中延續著購房的夢想。

而在新樓銷售方面，2014年的樓花銷售仍然進行得如火如荼。幾個在多倫多以北新開盤的獨立屋樓花引發了人龍沒日沒夜地排隊領號的壯觀景象。而在市中心推出的好幾個公寓樓盤都達到了預期的銷售計劃，並超額超量地完成了開發商的指標。這都印證了2014年初各方對新屋價格和銷量持續走高的預測。

不過，新樓銷售哄搶度高也從側面說明，其實投資人和大衆都一樣，對于二手房市場能否持續上行是抱有懷疑態度的，與其爭搶不知道是否已經接近峰頂的二手樓，還不如出手那些從原始價買入，只要實體房一建成就能坐享升值成果的樓花。在沒有太多穩健的投資渠道的實際情況下，將錢投入房市仍是大部分人最佳的投資選擇。

2014年，很多事都已塵埃落定。但即將迎來的2015年，仍是可以給予大衆滿滿的希望。

根據近日加拿大房地産協會所發布的關于2015年加拿大整體房産市場發展的預測數據，從整體上看，2015年加拿大房價預期將會增長0.7%，但銷售量就會出現微量的下滑約爲0.4%。總的來說，2015年的房市仍是趨于平衡地發展。對于目前的情況來說，要想2015年房價能下調的機會幾近爲零，只要能保持，對于想要追趕末班車上車的人來說已經是最好的情況了。但是預測畢竟只是預測，真正的情況還待實際因素決定。以下幾項因素作爲重要參考用于考究2015年多倫多的房市走勢極爲有幫助。

1.房貸利率

衆所周知，就是因著加拿大這幾年房貸利率一直維持在曆史最低水平，才引發了普通大衆和海內外投資客紛紛進入加拿大房地産市場的熱烈效應。盡管這兩年內，房貸利率即將大幅上調的聲音此起彼伏，但最後都沒有真正發生，稍微的上調也在置業者的可接受範圍內，所以對于房市也沒有造成多大的影響。但是，同一時間，房價並沒有維持在同一個水平之上，這幾年來房價已經以飛速增長到了一個偏高水平，如果在房價最高的時候再遭遇利率提高，大衆是否仍然能夠承受雙重重荷呢？

當然，加拿大政府曆來以“心系民生”而聞名，爲了保障不會重滔美國房貸危機的覆轍，政府會持續出面幹預房貸對房市所引發的毀滅性打擊。但是，大衆也要明白，政府也知道“紙包不住火”，房價再上漲也不能無上限地上漲，現在加拿大的房價只因對比同樣是國際大都市的其他國家地區而言低，才有了持續的大幅度上漲，到了一定程度，就應該達到平衡，以免在經濟低迷的情況下造成民衆負債過高的危險狀況。房貸可以說是國家抑制房價的最有力工具，如果到了國家真正認爲房價已經不能再惡意往上，房貸調控也就必然出台了。

不過，據早些日子BMO銀行利時證券分析員的評論分析表明，預期至少在2015年10月之前，央行都不具備加息的條件。的確，房貸市場從來都不是孤立存在的，它與加拿大整體經濟發展以及房屋市場和就業市場等都有著直接關聯。目前，油價下跌，加元彙率對美金又持續貶值，這些都對加拿大的經濟帶來不穩定因素。根據加拿大央行近期發布的數據，有近100萬人只能找到兼職工作，這都顯示加拿大的經濟呆滯，將會抑制通脹。所以，從這個層面來看，毋庸置疑，整個2015年的房貸利率仍然可以保持低水平。

2.移民人數

這兩天，微信圈傳得沸沸揚揚的莫過于加拿大移民部又把早前關閉的CEC移民類別下的六個職業重新開啓，又可以重新通過“快速移民”系統重新等待移民申請的機會。身邊不少的留學生對此好消息倍感興奮，本來打算放棄移民的念頭回國的好些人又重拾移民的希望。當然，移民與否是個人的選擇意向。但是，這樣的舉動無疑又給房市帶來了某種程度上的推動意義。

近年來，我的客戶當中，相當一部分是購買房産讓孩子在這邊以房養學的國內來的留學生家長，也有相當一部分是已經畢業有了工作正著手移民的留學生。他們的共同觀點都是：租不如供。這也是源于中國人對于家和土地的長久建立的依賴感。沒有一個房子，家就沒有一種歸屬感。所以，華人移民的到來對于整個加拿大房地産的推動起到了深刻的作用。

盡管這兩年，一系列表面無損哪個族群，但是實際對華裔打擊最大的移民政策不斷出台。當然，這是加拿大政府希望移民能增加對加拿大經濟和社會的貢獻的舉措。最後他們仍以最新調整的政策再度向同一批人發出橄榄枝。我們都明白，加拿大無法割舍華裔移民帶來的經濟效應。尤其是房市。基本上，只要是華人喜歡的置業地區，那裏的房市走勢就會遊離在全局走勢之外，因爲那裏只有上行的趨勢。“良禽擇木而棲”，華人對居住的地方十分講究，花多少錢也在所不惜。所以，這兩年只要確保了移民人數的平衡或增長，作爲一個移民首選的生活地區，多倫多的房市也不會有大的回落。

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