澳昆州房產交易法律指南（1）置業合同中的十大“問題”條款｜居外專欄

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澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越，自然資源豐饒，投資環境良好，礦業、農業和旅游業等發達。近年來，中昆關系健康發展，經貿合作不斷深化，越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。

由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少，中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要了解，在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。而房產交易作為投資中占量最多的標的，其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。需要注意的是，本文中所指的房產交易主要為二手房交易。

為使中方投資者，特別是澳洲新移民與房產置業者，更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境，本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納，通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，主要為以下篇章：

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 房產交易流程（上）
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 房產交易流程（下）
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 主要稅務與（首次）置業補貼

需要指出的是，當前澳洲投資環境不斷變化，加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別，本文僅為讀者提供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

以下與各位分享《澳昆州房產交易法律指南（1）置業合同中的十大“問題”條款》

  1. 讀者常見問題：林律師，我沒有澳洲綠卡，中介說也可以夠買澳洲房產，是真的嗎？

重點條款解讀 – FIRB：

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（2017年7月1日起，最低申請費為5,500澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。

若以物業屬性區分，外資委員會對海外人士的置業行為規定如下：

  1. 新房（期房）：
  • 以住宅用房為例，外國人只能購買全新的房產，即預購房或已經建成卻從未出售的房產；
  • 可選擇自住，亦可選擇投資；
  • 與簽證狀態無關；
  • 在某些情況下可以豁免無須申請，常見的如買方為新西蘭公民，買方配偶為澳洲公民，買方及其配偶以共同共有方式購買住宅用房，開發商所開發項目已獲得外資委員會預批等等。
  1. 二手房：
  • 如果買方具有澳大利亞臨時居留身分，即居住在澳大利亞並且持有的簽證允許買方在澳大利亞連續居住超過12個月，則可以購買二手房做為自住用途，但仍需要向外資委員會提出申請並得到批准；
  • 同時，臨時居留簽證置業者還必須滿足以下條件：
  • 房產必須且只做自住用途；
  • 不可出租房產的任何一部分；
  • 當此房產不再作為主要居所後的3個月內必須出售此房產；
  • 在簽證到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房時，必須告知外資委員會；
  • 如果外資委員會需要任何證明文件以審查購房申請時，必須配合呈交。

  1. 讀者常見問題：我老婆不讓我買這個物業了，但是我前天已經合同都簽了！怎麼辦啊？

   重點條款解讀 – 冷靜期：

  • 當買賣雙方在合同上簽字，並且買方或其律師收到簽字的合同後，按法律規定，買方享有5 個工作日的合同冷靜期（拍賣往往不會附有冷靜期）。
  • 在此期間買方隨時可以終止合同，但是賣方可以要求買方繳納相當於合同目標金額25% 的罰金。

  1. 讀者常見問題：林律師，這買房合同也太長了吧！都是英文，簡直天書一樣！怎麼讀啊？

重點條款解讀 – 標准合同條款：

  • 在昆州房買賣中最常見的是REIQ合同，這個標准合同得到了昆士蘭律師協會和地產協會的雙重審合。但是，這並不代表使用標准合同一切手續都會得到簡化。
  • 事實上，如果買方不聘請律師，就需要非常仔細的閱讀合同條款，並且明確了解各種可能發生的情況。如果買方沒有按實履行合同條款，將有可能導致合同被賣方終止。合同上規定的時間對合同執行來說是至關重要的。

  1. 讀者常見問題：我有一個朋友前兩周簽的買房合同，但是上周末大洪水有點淹沒了一樓木柱，買家讓賣家修好，賣家打死不願意，怎麼辦啊？

重點條款解讀 – 風險轉移：

  • REIQ標准合同規定，房屋的責任風險從合同簽訂日後第一個工作日的下午5 點起從賣方轉移到買方。此後房屋如果發生損毀，如遇自然災害﹑火災﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的損失也將由買家承擔。
  • 買方需要在合同簽訂之後盡快安排適當的保險，以保障自己的權益，否則就有可能會造成不必要的經濟損失。如果買方需要向銀行貸款，多數銀行也會要求買方先購買房屋保險。如果購買的是公寓或連體別墅等有業主委員會介入的房產則會由業主委員會購買共同的房屋保險。

  1. 讀者常見問題：貸款下不來或者我不滿意貸款金額的話，我可以撤銷這個買房合同嗎？

重點條款解讀 – 貸款條款：

  • REIQ標准合同規定，房屋買賣可以以買方在”貸款日”到期前成功從”貸款銀行”處得到所需”貸款數額”的貸款批准，並且貸款條件令買方滿意為條件，前提是合同中”貸款數額””貸款銀行”以及”貸款日”三項都要正確填寫。換句話說，如果買方經過努力仍無法得到滿意的貸款，可以以此為理由終止合同。
  • 合同同時要求買方必須盡力安排貸款，如果買方不安排貸款，或者在決定貸款條款是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。在此情況下，賣方將可以沒收全部訂金，還可以對由此造成的損失要求賠償。如果在貸款日前買方無法獲得貸款批准，則可以通知賣方終止合同。
  • 買方在向賣方確認貸款成功前必須仔細閱讀貸款合同上的條款，確定所有貸款條件都是可以接受的。一旦確認了貸款成功，但是銀行最後卻不能提供貸款，從而導致無法按時成交的話，買方將有可能損失掉全部合同定金，並且被要求賠償對賣方造成的損。

  1. 讀者常見問題：通過建築及害蟲檢查報告，我發現這個房子有很嚴重的白蟻的話，我可以撤銷這個買房合同嗎？

重點條款解讀 – 建築及害蟲檢查條款：

  • REIQ合同規定，合同可以以買方獲得滿意的書面房屋檢察與害蟲檢查報告為前提條件。和貸款條款一樣，”檢查時間””房屋檢查人”和”害蟲檢查人”三項都必須正確填寫，否則此條款無法生效。
  • 同樣，買方必須盡力安排檢查並得到報告，如買方不安排檢查，或者在判斷檢查結果是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。如果買方在合理考慮的情況下依然覺得報告結果不能使其滿意，即可以向賣方提出終止合同。這個要求也必須在合同上規定的檢查時間當天下午5 點之前提出。

  1. 讀者常見問題：賣家昨天電話裡給予了我一些承諾，我要怎麼做可以免得他抵賴呢？

重點條款解讀 – 特殊條款：

  • 口頭承諾達成的條款很難取證，因此很難保護到買家，因此我們建議任何條款的達成都要以書面的形式加入到合同中。
  • REIQ 合同是可以附加特殊條款的。但是在撰寫特殊條款時必須非常小心以免造成合同意思不明確。如果加入特殊條款，建議您向律師咨詢，由律師按照您的意願起草條款以確保您的最大利益。

  1. 讀者常見問題：這個物業有一個泳池，但是看上去都已經很久沒打理了，怎麼樣才能證明這個泳池是仍然可以被安全使用的呢？

重點條款解讀 – 泳池安全證書：

  • 在達成合同之前，賣家有義務向買家提供揭露申明，說明物業中是否含有泳池，並且泳池是否有泳池安全證書。
  • 如果賣家無法確定泳池是否可以被安全使用，那麼賣家有義務要請一名持牌泳池檢測人員進行泳池安全檢測，以確保該泳池是符合安全規定，例如標志、護欄和建築規範等等。

  1. 讀者常見問題：林律師，您可以做什麼調查來保護我這個房產交易不上當受騙啊？

重點條款解讀 – 各項調查：

  • 在合同簽訂後到成交之前這段時間，買方應該安排各種必要的調查以確保其在此房產上的權利。一般需要到產權辦公室（Titles Office）進行調查，包括做房屋產權調查和規劃圖紙調查。
  • 產權調查可以確定登記在此房屋產權上的按揭貸款，以及有無任何妨礙物（如他人通行權或附屬建築物等），還可以檢查合同上的第號是否正確。買方還應該項產權辦公室調取將購買的地塊的規畫圖以確保在政府登記的地塊確實是自己將要購買的，並且合同上的面積也沒寫錯。
  • 買方還可以向房產所屬的是政府要求進行以下調查：
  • 此房產需交納的市政規費有多少，是否有欠繳規費；
  • 水費有多少，如有需要還可以安排特別的水表調查；
  • 此地塊的政府規定用途是什麼；
  • 房子的排污排水設計圖；
  • 是否有被淹水的紀錄；
  • 曾向政府提出的建築報告記錄以及審判批記錄等。
  • 買方還需要向政府的地稅部門調查現屋主是否需要就此房產繳納地稅。另外，交通規劃部門可以告訴買家政府現在或將來是否有計劃征用此土地。
  • 根據房產的所在地以及其特點，有些客戶可能會需要做一些特殊調查：
  • 地塊邊界的測量；
  • 昆士蘭鐵路部門的調查；
  • 公司調查以確定是否有公司欠款等；
  • 環境保護部門的調查以確定地塊是否受過污染；
  • 高壓電線調查；
  • 文化遺產調查；
  • 管理公司調查等等。

  1. 讀者常見問題：房屋交割後，有什麼類似中國的紅本本給我，證明我是業主嗎？

重點條款解讀 – 產權過戶文件：

  • 過戶文件是向政府部門提供房屋買賣詳細情況的重要文件。買方繳納印花稅後必須在過戶文件上加蓋已繳印花稅的圖章。
  • 如果委托律師辦理房屋買賣事宜，律師會為您辦理其中手續並代繳印花稅。如果選擇自己完成交易過程，則需要到州政府的財政稅務部（Office Of State Revenue）繳納印花稅並在過戶文件上加蓋印章。
  • 成交後買方或買方的貸款銀行需要向產權辦公室提交過戶登記申請，把買方登記為房產的所有人，並將貸款銀行登記為按揭權人。
  • 在登記後產權辦公室會告知各相應政府部門房屋產權的轉變，如市政府及州財政稅務部門等。如果您購買的房產是連體別墅或市公寓等有管理公司負責管理的房產，還需要填寫相應表格已通知管理公司產權的轉變。
  • 政府部門不會主動提供實體的產權證明，需要業主主動申請。但是，業主可以通過產權檢索（Title Search）找到物業所有權的證明。

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

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