房市报告 – juwai

市場報告 | 新加坡房市逆勢上揚，八月新房銷量顯著上漲

今年八月，新加坡房地產市場逆勢而行，新房銷售量不減反增。以往每年此時正值農歷七月，人們正在過中元節，市場交易通常會處於較為低迷的狀態。實施防疫阻斷措施的時期結束後，新加坡新房銷售量實現了比預期值“更高、更快”的增長，這與四月和五月的銷量平平的情況形成了鮮明的對比。

上個月，受新冠疫情和全球經濟放緩的影響，新房的銷售量飆升至11個月來的最高水平，並獲得了連續第四個月的增長。市區重建局（URA）的開發商銷售量調查結果顯示，不包括共管公寓（EC）在內的新房銷售環比增長了16.3%，從七月份的1080套上升至八月份的1256套。這是自2019年九月售出1270套以來的最高銷量。納入共管公寓後，住宅銷量同比增長了14.4%，達到了1307套。與去年同期的1123套相比，私人住宅（不包括共管公寓）的銷售量增長了11.8%。

數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee&Tie)研究與咨詢部

上個月，其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）的私人住宅依然貢獻了大部分的銷售量。

當月各大區域出售住宅單元數量。中央區以外（OCR）\核心中央區（CCR）\其他中央區（RCR）

最暢銷的住宅項目包括福瑞軒（Forett At Bukit Timah）、聚寶園（Treasure At Tampines）、錦泰門第（Parc Clematis）、嘉和馨苑（The Garden Residences）、樺麗居（The Woodleigh Residences）、順福軒（Jadescape）、禦峰（WhistlerGrand）、丹林園（Daintree Residence）、悅湖苑（The Florence Residences）、實龍崗北1道（Affinity At Serangoon）、Noma項目、尚景苑（Stirling Residences）。

上個月是過去八年內銷售量最高的壹個月。此外，與以往出現危機和政府實施降溫措施的時期相比，銷售量也“更為亮眼”。例如，在2008年八月的全球金融危機期間，新房的銷售量只有325套。2013年八月和2018年八月，政府剛開始實施新壹輪降溫措施實施後，新房的銷售量分別下調到了756套和617套的較低水平。

當前，持續增加的經濟不確定性和強烈震蕩的股市似乎正在推動房地產投資的熱潮，為此越來越多的買家開始尋求避險資產的保障。比起持有現金和參與風險較大的投資項目，投資者現在更傾向於投資房地產資產以實現財富保值。此外，處於歷史低點的利率正在推動房地產市場的復蘇，因為對於自主業主和和房地產投資者，抵押貸款的可負擔性正在持續提升。

目前，新加坡國內強勁的需求對房地產市場產生了壹定的支撐作用。重新回到市場上的外國買家也推動了上個月的上升趨勢。根據新加坡市建局發布的Realis房地產數據，新加坡公民的住宅購買量最高，達到1047套，在上月售出的所有非有地新住宅銷售量（1240套）中占了84.4%。這也是自2018年七月（當時的銷售量為1237套）以來，新加坡房地產購買量所達到的最高水平。新加坡永久居民購買的非有地新住宅數量為139套，也同樣攀升到了兩年內的高位，而上月非有地住宅的購買量為54套，也達到了近7個月內的較高水平。

當前房市動力主要來自強勁的國內買家以及外國買家重新燃起興趣。綠線為總數，藍線為新加坡公民銷量，橙線為持有PR的新加坡人銷量，灰線為外國買家銷量。

在過去幾個月內，新加坡居民在住房上的高企消費反映出了當地人對投資性資產的持久興趣。在許多新加坡人看來，房地產或許依然是壹種“更安全的選擇”，對於那些在不確定時期尋求穩定、多樣化回報來源的投資者來說更是如此。

隨著量化寬松政策（QE）在全球不斷掀起刺激經濟的浪潮，預計房地產需求將進壹步上升。在未來幾個月內，處於周期性新低水平的利率也將對市場產生支撐效果。

延伸資訊：

本報告由居外IQI合作夥伴橙易產業（OrangeTee&Tie)提供發布，欲獲取更多新加坡市場信息可與橙易產業（OrangeTee&Tie)研究與咨詢主管孫燕清（Christine Sun）女士聯系（Christine.sun#orangetee.com）

英國最新租賃報告出爐！市場需求持續強勁

英國租賃信用評估機構HomeLet最新數據顯示，全英租賃市場總體態勢良好。2018年1月至2019年1月間，英國住房平均租金上漲2.5%，目前平均月租金為£932。不包括倫敦，英國的平均租金為£775，同比上漲2％。

租賃指數

本次報告覆蓋的12個英國地區中有11個區域租金上漲；
其中西南地區漲幅最大，同比上漲5.1%；
月度增幅最大的地區也是西南地區，上漲3.1％；其次是東北地區，上漲2.7％；東南地區上漲2.4％。

最受關注的倫敦地區平均租金同比上漲3.7%，目前平均月租金達到£1,588，比全英平均租金（£932）高出70.4%。

倫敦個別行政區的租金上漲明顯，其中Westminster區上漲9.7%至£2,356；Haringeyand Islington上漲9.5%；Chelsea, Fulham, Hammersmith and Kensington漲幅為8.5%；Wandsworth, Hackney and Newham漲幅為8.2%。

HomeLet首席執行官Martin Totty表示：“數據顯示，英國租金價格目前保持穩定增長，上漲幅度大致上與消費者通脹率一致，無論是對租戶還是房東來說都是利好消息。”

這套倫敦高端公寓是一套在建住宅，將於2019年完工。公寓裝飾現代精美，家具簡潔大方，適合情侶、學生居住。住宅的地理位置絕佳，就位於倫敦最著名的倫敦眼旁，出門就可看到倫敦眼美景，靠近Waterloo和Westminster地鐵站，毗鄰泰晤士河畔，位於最著名的南岸中心。1臥1衛房價約¥569萬。
居外物業編號：42946022 點擊查看房源信息

2月13日，英國國家統計局公布數據顯示，英國1月通脹率下降至1.8%，這是英國通脹兩年來首次低於英國央行2%的目標值。

對於英國消費者來說，通脹下降意味著實際薪資的提升，租房者的支付能力也相應提高。據數據統計，英國平均薪資在去年11月份當季同比上漲了3.3%。

英國的剛需租房市場增長趨勢已越來越快，權威機構預測，到2023年，將有56萬戶英國家庭租房，增長將超過30%。而私人可提供租房比例在未來四年內預計從20.6％僅能升至22％，優質出租房源供不應求。

其他報告摘要：

英國的房屋需求仍在持續增長，房地產投資前景依然樂觀。
但2019年市場關注的主要問題之一是某些地區可能缺乏房屋供應：政府通過稅收改革和更多監管對私人房東施壓，導致市場上的房東數量減少，出租房供不應求的局面短期內不會改變。
預計2019年來英國讀書的海外學生會繼續增加，部分地區需求可能會比較緊張，令租金繼續上漲。

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多英國在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢英國留學、移民和房產投資的機會。

來源：新天際時代
責編：Zoe Chan

皇後區和布魯克林區成為紐約買房人新寵 | 美國

像2016年年底壹樣，2017年的我們依然活在政治不確定性的陰影裏，究竟這會如何影響紐約市的房地產市場？關於最新通過的稅收法案的問題會帶來多大影響呢？

在道格拉斯·艾利曼（Douglas Elliman）的2017年第四季度市場報告顯示紐約曼哈頓的平均銷售價格首次在過去7個季度裏跌破了200萬美元，這也是過去六年內銷售量最差的季度。此報告的作者喬納森·米勒（Jonathan Miller）表示他還沒有包含新稅制改革方案成立後所帶來的影響，但他指出這對高端市場將會有更具大的影響。

再過去的壹年裏，很多買家都保持觀望的態度。二手房市場保持著平穩的水平，同時也帶動了整個市場，尤其是房價低於100萬美元的房子。二手房的平均價格雖然從同年第三季度下滑了7.9%，可是和2016同季度相比之下卻是漲了1.8%。紐約第四季度的房地產低迷是理所當然的，這是因為天氣和佳節氣氛的影響。房源短缺也促使買家放棄選房和看房的動力。

在Town Residential的報告也是出現類似的情況。雖然曼哈頓的公寓中位價格下滑了4.3%。不過公寓價格再次跑贏了市場主要房產價格（紐約房地產基本分為公寓，合作式公寓和獨棟房子三大類）。在報告裏也顯示出，小套房的中位價格上漲得最快，而越大的公寓中位價格則下滑。這意味著，市場主要的買家都傾向價格低於100萬美元的房子。

我個人認為，在2017年裏有兩大因素影響著買家的購買欲望，首先是股市大漲令很多人把錢投資在股市，其次是利息的上漲也增加了養房成本。現在，特朗普總統的新稅制下，紐約市房產稅的變化也給市場帶來新的壓力。新稅法中，住房抵押貸款利息抵免上限減少，從壹百萬減少為75萬美元、房產稅的分項抵扣額增設了1萬元的上限。這些因素都成為了本土買家重新考慮買房還是租房好。在過去幾年裏，房產的價格上漲令市場的賣家對自己的要價十分堅持。我預計在將來的日子裏，房市場的買賣雙方在價格上互相保持博弈。

在另壹邊廂，布魯克林和皇後區的房地產脫穎而出。在《道格拉斯·艾利曼的報告》裏，布魯克林的中位價格錄取得2.7%上漲和皇後區則有12.2%。這也再次證明了，曼哈頓的房東們面臨更多來自布魯克林和皇後區的競爭。許多市場買家尤其是首購族都開始選擇這兩個區。皇後區錄取得有史以來的最新記錄，這主要的原因是當地的房價都比較低和有很大的增值空間。對許多國際買家來說，這兩個區可能都會有點陌生，如果有機會能夠深入了解的話，可能會是不錯的投資機會。

2018年紐約房市動向展望

紐約房地產將在2018年持續保持低迷。我相信價格的滑落將會帶來投機的機會，可是政治環境將會是主要的考量因素。稅改方案已塵埃落定，接著下來將會是移民法改革不知會如何影響紐約市的房地產。紐約畢竟是個國際大城市，如果少了來自世界各地的移民將會對紐約房地產產生很大的沖擊。如果妳想在紐約置業的話，必需多了解各方面的訊息和清楚明白投資的價值，資深的經紀和律師同時也可提高妳的投資的安全性。

居外誠意推薦：紐約上西城豪華公寓
盡享哈德遜河美景，體驗頂級至尊服務

這套住宅為您帶來了住進紐約最佳位置頂級公寓樓的好機會！位於西72街拐角濱江大道240號的The Heritage，是壹間包含三臥三浴的豪華公寓，別具壹格，優雅不俗。房屋美輪美奐，占地2400多平方英尺（包括室外空間）。配備曼哈頓頂級公寓的豪華設施和服務，包括24小時門衛和禮賓服務、健身中心、遊泳池等。所有的壹切都為您帶來了頂級至尊服務和體驗，彰顯您的身份和品位。

點擊查看這套居外網房源的更多信息，或直接致電 400-041-7515 詢盤

編輯&排版：Zoe Chan

責編：HY

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

居外全球房市觀察：南美市場值得關注，中東房市缺乏亮點

智利房價繼續走高，巴西跌幅縮小

2016 年開始，智利政府對經常性賣家（比如房地產公司）以及在不到一年的時間內買賣住房的法人和自然人，征收 19% 的增值稅。雖然出台了購房稅，但智利房價仍然在走強。2017年3季度，大聖地亞哥地區的新建公寓平均價格同比上漲 3.43%，去年的同比漲幅僅為 1.46% 。從季度來看，該國房價在 2017 年 3 季度較上一季度漲 1.75%。

IMF 的數據顯示，智利經濟在 2016 年的增長幅度大約為 1.6%，也是自 2009 年（該年度經濟下滑 1.6%）以來最低的增長水平。預計該國經濟2017年的漲幅為 1.4%，2018 年預計可達到 2.5%。

巴西住房市場持續下落，但在逐漸好轉的經濟局勢中，跌幅速度也有所放緩。2017年3季度，聖保羅房價同比下跌 1.13%，但較去年 7.71% 的跌幅有很大的好轉。從季度來看，聖保羅房價在 2017 年 3 季度環比微跌 0.2%。

從 2007年至2013年，聖保羅的房價總計飆升 113% （通脹調整後數據），其中裡約熱內盧的漲幅更是達到144%。然而巴西房市從2013年之後就進入滑坡。巴西央行在 2014年 4連續 9 次提高基准利率至 11%，導致經濟出現大幅滑坡。2015 年末的利率已經達到 14.25%。2017 年 12 月，該國政府宣布減息，達到歷史低點 7%。

巴西目前正在從一個多世紀以來最嚴重、最漫長的經濟衰退中復蘇。IMF 的數據顯示，巴西經濟在 2016 年下滑 3.6%，在 2015 年下滑 3.8%，2014 年微弱增長 0.5%。預計該國經濟2017年的漲幅為 0.7%，2018 年預計可達到 1.5%。

查看居外網巴西房源

與此同時，該國貨幣也波動較大。在 2014 年 1 月到 2016 年 1 月間，巴西貨幣裡亞爾對美元貶值超過 41%，從 1美元 2.3837 裡亞爾跌至 1美元 4.0553 裡亞爾。但在過去的 22 個月中，裡亞爾價值又回升了 24.4%，在 2017 年 11 月達到 1 美元3.26 裡亞爾。

巴西目前正面臨著劇烈的政治波動。在過去的一年中，總統迪爾瑪·羅塞夫在巴西石油腐敗醜聞後被彈劾，議會發言人被監禁，五名內閣部長也因腐敗指控而被革職或要求自行辭職。巴西的新總統米歇爾·特梅爾上台後，很快也陷入了新的腐敗醜聞之中，被指控利用職權之便，在一項地產交易中施壓，已達到幫助一個高層政治同盟組織的目的。雪上加霜的是，政府通過備受爭議的議案並實施社保改革的機會，越來越渺茫。該國計劃在 2018 年再次進行大選。

墨西哥住房市場大幅降溫。2017年3季度，墨西哥全國房價同比下跌 1.42%，遠低於去年 3.84% 的漲幅。這也是該國自 2014 年 2 月以來首個同比下跌的季度，2017 年 3 季度環比也下跌 0.63% 。

對於外國置業者而言，房價放緩的影響更深，因為比索在近幾個月中出現大幅貶值。墨西哥比索對美元在 2015 年大幅貶值 14.9%，隨後又在 2016 年貶值 16.7%，是自 2008 年以來最大的同比貶值幅度。但是在 2017 年的前 11 個月中，比索的升值幅度超過 13.3%，2017 年 11 月的兌換率為 1 美元 18.913 比索。

國家統計和地理協會(INEGI)的數據顯示，墨西哥經濟在 2016 年增長 2.3%，前幾年的數據為：2015 年漲2.6%，2014年漲 2.3%，2013 年漲 1.4%，2012年和 2011 年均上漲 4%，2010年漲5.1%。預計該國經濟2017的漲幅為 2.1%，2018 年預計可達到 1.9%。

這套墨西哥房產座落聯合國教科文組織世界遺產San Miguel de Allende，帶有游泳池、葡萄園和花園，體驗當代最好的鄉村生活

點擊查看這套居外網房源的更多信息，或直接致電 400-041-7515 詢盤

中東各地房市依然表現暗淡

2017年3季度，迪拜房價同比下跌 2.84%，為該國連續第 11 個季度房價同比下跌，不過好於去年同期下跌 3.91% 的數據。2017 年 3 季度的房價較上一季度環比下跌 0.97%。

2008年3季度至2011年3季度，迪拜經歷了世界上最嚴重的房地產市場跳水，房價劇跌 53%，市場從 2012 年 2 季度到 2014 年 4 季度實現了 2 位數的房價上漲。但在 2014 年下半年，由於住房供大於求，需求走弱，經濟活力放緩，該國地產市場開始放緩。

好的消息是，需求已經開始回暖。迪拜土地局的數據顯示，該國期房交易金額較在2016年同比激增 118%，同期的交易數量也上漲 86%。

IMF 數據顯示，阿聯酋的經濟在 2016 年放緩至 3%，也是自 2010 年最慢的增速。阿布扎比2017的經濟預計增長僅為微弱的 0.3%，而迪拜的增長幅度則較高，可達到 3.3%。從全國整體來看，阿聯酋預計2017的 GDP 漲幅僅為 1.3%。油價走勢低於預期以及 OPEC 減產是主要的原因。

迪拜豪華公寓勒瑟夫（Le Reve）總統閣樓，6,100平方英尺的生活空間，位於新迪拜的中心——迪拜濱海，面向大海，著名的迪拜國際海洋俱樂部就在門口（點擊圖片查看房源信息）

查看居外網更多迪拜精品房源

以色列政府密集出台市場打壓政策，該國持續十多年的房價牛市可能開始走向終結。全國自住房屋的平均價格在 2017 年 3 季度同比略漲 0.67%，遠低於去年同期上漲 5.8% 的數據。房價在 2017 年 3 季度較上一季度微漲0.69% 。

2017 年 3 季度的新建住房銷售量同比下跌 16.4%，為 6,141 套。中央統計局 (CBS)的數據顯示，該國的新建住宅銷售情況在 2015 達到高點，接近31,600 套。但由於國家不斷提高貸款利率，在 2016 年又同比減少 5.4% 減少至 29,878 套，

住房價格在 2017 年 2 季度開始下跌，較去年同期跌 24.6%。此外，2016 年的竣工數量同比增加了 5.4%，也是自 1999 年以來的最高點，在 2017 年 2 季度增長 1.5%。

以色列經濟在 2017 年 3 季度的季節調整年化增長率為4.1% ，出口、消費開支和投資走強是主要的增長推動力。以色列銀行 (BOI)預計該國今年的經濟增長大約為 3.1%，2018 年增長 3.3%。前幾年的數據分別為：2016 年 4% ， 2015 年和 2014 年均為2.6%， 2013 年3.3%， 2012 年 2.9%， 2011 年5% 。2017 年 11 月，以色列銀行將其基准利率保持在歷史最低記錄 0.1% 的水平，希望通過這種方式在保持價格和經濟穩定的前提下，促進經濟發展。

卡塔爾的經濟在最近大幅下跌，同時面臨嚴重的外交危機。2017年3季度，該國地產價格指數同比跌 2.85%，與去年同比上漲14.09%的表現形成鮮明反差。該國房價在 3 季度較上一季度跌 8.98%。

不過令人意外的是，當地房市需求卻持續走熱。Ezdan Holding Group公司的數據顯示，該國地產交易金額在 2017 年 10 月增長 78.6% 至 50億裡亞爾（12.5 億美元）。2016 年，由於卡塔爾為准備2020年世界杯而出現了施工熱潮，該國的住房交易數量觸及歷史最高點。但在2016 年的地產交易數量卻暴跌了 50%。

卡塔爾經濟2016年的增長幅度大幅走弱，僅為 2.2%。從 2012 年到 2015 年，該國的 GDP 保持了年均 4.2% 的增長幅度，在2008-11 年更是達到 15.7% 的高速發展。IMF 預計該國2017年經濟增長將為 2.5%，2018 年 3.1%。

查看居外網卡塔爾房源

埃及是本次全球地產調查中表現最差的市場。2017年3季度，該國房價指數同比大跌 8.68%，跌幅遠高於去年同期 -1.24% 的水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房價較上一季度環比則大幅上漲 7.65%。

但是從名義數據來看，由於政府決定在 2016 年 11 月改用浮動貨幣兌換率政策，造成了埃及磅對主要貨幣大幅貶值，國內出現了嚴重的通脹。該國房價出現了大幅上漲。2017 年 3 季度的通脹數據為 32%。

為了刺激地產市場的發展，埃及總統阿蔔杜勒-法塔赫·塞西最近批准了第 17/2015號法律，取消了對海外投資者購買埃及土地和地產最後的限制規定。同時允許政府這個埃及最大的土地所有者，可以在公私部門合作的項目中，投入土地以交換收入。

埃及的私人消費水平走強，能源、地產和基礎設施的投入大幅增加，該國經濟在 2016 年的增長幅度為 4.3%（BNP Paribas 數據）。預計該國經2017年的漲幅為 4.1%，2018 年預計可達到 4.5%。

其他《2017年3季度全球房市報告》系列文章：

【亞洲房市兩極分化，誰是贏家？】
【歐洲仍領漲但漲勢趨緩】

居外網 juwai.com 是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源。 歡迎致電 400-041-7515 諮詢海外房地產的投資機會。

作者：Adam Yang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2017年西班牙房市報告：買房如何比價格撿便宜？| 海外

轉售價格是一回事，黃金地段數量非常有限的新建項目的房產價格又是另一回事，我相信很多買家進入這個日益增長市場的時候並沒有做必要的研究，以確保在當前市場的條件下他們所支付的價格是合理的。對於西班牙市場，我主張最可靠的方法是看特定的地區每平方米的價格，這是進行對比唯一的方法。在這份報告中，我早些時候曾提及，國際買家似乎遇到一些非常奇怪的事情，當他們參觀新項目的時候，他們也許會被巧妙的營銷吸引，但他們不會關注每平方米的價格，因為如果他們關注了，就不會為這些買單。對於2016年轉售和新建房產存在奇怪的價格差異，這是我可以提供的唯一解釋。

馬貝拉（Marbella）是西班牙地中海沿岸地區第一個房價上漲的直轄市，2014年第一季度，馬貝拉房價上漲了4.8%，所以截止目前，馬貝拉房價增長已經有3年之久。第一批新建房產項目在同一時間開始投入使用，並且馬上就有買家，幾乎全部來自海外，而期房的每平方米價格是同一地區面積更大更豪華轉售房產的兩倍多。2015年，一個位於聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）新建房產項目每平方米價格超過4000歐元，到2016年該項目最後一期每平方米價格上升到了6000 歐元。項目的位置很好，位於的海灘第三線位置，但質量裝潢不見得特別高，沒有花園，只有一個非常小的公共游泳池，靠近通向海灘主道。但卻在幾個月內就售罄，這些買家忽視了離一線海景100米開外，面積更大的轉售公寓，這些公寓的質量建材更好、還帶花園和大型的游泳池以及一天24小時的禮賓服務，且價格更優，買家有可能找到每平方米價格僅3000歐元左右的房產。在各方面來講，開發得更好，但是買家卻選擇價格更昂貴，質量卻低的房產，而不是建於2004年的轉售房，我能想出的唯一原因是它是新的。新房可能會好，但也不值得買家支付老房每平米價格的兩倍。當然，這也沒有金融意義，因為新房也只能新一次，一旦業主將其出售，就成轉售房，而轉售的要價將看其他轉售房的價格了。

這種情況正變得更糟。2016年，同一家開發商在同一地區銷售另一房產項目，但卻遠離海灘，位於繁忙的主干道，內部裝潢也沒有特別之處，有小池塘，但沒有花園，而每平方米價格相當於9000歐元，能俯瞰街道上紅綠燈的頂層公寓價格超過120萬歐元，現已售出。同時市場上一套建於2005年的復式公寓，面積更大，更接近海灘，遠離交通噪音，還有花園和泳池區域，在2016年第四季度以每平方米價格2800歐元的價格售出。

也有買方計劃全部翻新公寓，即使他們在翻修上花費大量金錢，他們最後也將以每平米價格約為4000歐元得到一個各方面都優越的房產。就我個人而言，我無法想像一種情況，就是以9000平方米的價格買下的公寓的買方將永遠看不到利潤。舉一個例子，當2008年泡沫破裂前，馬貝拉直轄市房價最高為每平米6000—7000歐元，但在2016年，房產購買者認為支付比這個價格高出30%以上都可以接受，而與此同時，最好地段的房產轉售價格仍遠低於峰值水平，2016年7月，我的一位客戶完成了六個月前買下的新安達盧西亞一線海景高爾夫公寓的翻新改造。包括建築成本，總成本也僅為每平方米2365歐元。這位客戶買下這套公來是用作出租投資的，買下後立即長期租賃出去，每年總收益率在5.5%，這樣的價格才有利潤，而每平米9000歐元就沒有。

新別墅和二手別墅也是一樣。馬貝拉地區將推出幾個新項目，建立單棟住宅或住宅群，在大多數情況下，他們是賣期房。據我計算，目前新建別墅每平方米價格大約是轉售別墅價格的兩倍。但是如果你看一下馬貝拉地區的鳥瞰圖，你就會意識到最佳黃金地段剩下的可發展的土地非常之少，必然的結論是，人們為次等地段的新建房付出太高的代價。

我的一位客戶在2016年12月以每平方米3750歐元的價格買下一套5居室房子，所在地塊占地總面積1710平方米的，位於科爾蒂霍布蘭科（Cortijo Blanco）海灘250米處，10分鐘可步行至聖佩德羅（San Pedro）和巴努斯港口（Puerto Banus），相比之下，位於新安達盧西亞後面一套4臥室的房子以每平方米5500歐元的價格剛剛賣出，所在地塊面積1000平方米，所在區域大多公寓林立，而不是類似質量的別墅。我自問為什麼會有人花250萬歐元買下質量價值更低的房產？有沒有可能他們真的沒注意到相鄰的公寓可以看到他們新別墅的花園？

雖然我舉得是馬貝拉的例子，但同樣的道理可以應用到其他任何地區，當然，首先假設存在一個有效運作市場。在這些地區，市場已經復蘇，你只能通過每平方米價格進行比較，如果沒有銷售，這種方法就不管用。所以這個假設前提是你關注在一個黃金地段，因為那裡銷售活動集中。遵循簡單的規則，你就不會犯錯誤。

找出位於你想要地段的房產，你想要類型的房產轉售每平方米價格，要看實際銷售價格而不是要價。離最佳的黃金地段越遠，就要減少每平方米的價格。如果你正在考慮購買新建房產的，也要做同樣的計算，還要比較開發商給的新建房價格與黃地段轉售房產價格，如果差異巨大的，就需要三思而後行。永遠不要忘記，當你賣掉你的新房後，新房就成了二手房，這個時候你付了轉售房產的雙倍價格並不意味著你可以增加要價到超過市場所能忍受。現在以合適的價格進入市場的買家可以期待中期內價值大量的增長，假設是2—5年，但對於那些買入因缺乏庫存價格虛高的新建房買家，我不確定是否可以在預見的未來看到他們收回成本，有些買家可能永遠得不到利潤。但當談到黃金地段轉售房產是，買家需要注意，在很多情況下會有一個以上的買家競買同一個房產，好地段優質的房產質量肯定會有競爭。此前已經說過，2016年最後幾個月許多地區房價大幅降低，我覺得這是一個信號，復蘇的跡像讓許多供應商已經變得過於亢奮，他們的要價過於進取。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲2016第四季度房價報告：首府城市同比增長6.1% 霍巴特表現強勁

2016季四度澳大利亞八大首府城市綜合房價漲幅有所提速。澳大利亞統計局數據顯示四季度8大城市綜合房價（剔除通脹因素）同比增長6.1%，高於上季度同比增幅，但仍然低於2015年同期。兩大投資熱地墨爾本與悉尼房價同比分別增長5.3%與5.2%，為六個季度以來最高，同比增長亦超過10%，顯示出房價回升勢頭。

澳洲第四大城市珀斯與北部海港城市達爾文的表現令人堪憂。這兩個城市的房價同比與環比均在過去的兩年間止步不前；而旅遊資源豐富的塔斯馬尼亞州首府霍巴特的房價則顯示出了很強潛力，在近幾個季度內漲勢明顯，澳洲REA集團首席經濟學家Nerida Conisbee認為這是由於中國人赴澳旅遊興趣不減，但受限於當地新房庫存有限，而房價上漲。

澳大利亞統計局的最新數據表明，澳大利亞2016年四季度GDP環比上漲1.1%，逆轉了第三季度的跌勢。但同期失業率上升，3季度GDP同比增幅(季節調整後)則為1.8%，為2009年3季度後最低水平。在靈活的貨幣政策下，澳大利亞經濟狀況平穩。

2015年年底開始澳大利亞出現壹系列對海外買家購房加強審批力度，包括澳外國投資審查委員會（FIRB）對海外買家的申報要求、澳大利亞各銀行提高外籍人士貸款門檻、以及地方政府對外國買家新增印花稅，影響了海外投資者尤其來自中國的買家規模，但在四季度澳洲房產市場回溫顯示了政策並未影響買家興趣, 市場回暖，因而澳洲四大銀行在2017年第壹季度紛紛上調購房貸款利率，旨在打擊借助銀行資金杠桿的炒房者。

熱門新聞

2016-10

澳洲央行表示房地產行業風險有所降低

澳洲對海外購房者征收的額外稅率對房產投資市場產生顯著影響

2016-12

澳大利亞國民銀行與西太平洋銀行提高投資用房產貸款利率

2017-3

澳洲四大銀行集體上調貸款利率，並降低房產投資者購房可貸款比例

>>>點擊查看《居外2016第四季度全球房市報告》全文

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

加拿大2016房價概況：主要城市同比大漲10.66% 創06年以來最大漲幅

盡管政府多次出臺市場降溫措施，加拿大11個主要城市在2016年的房價大漲,同比漲幅10.66%，比起2015年4.52%的漲幅超過壹倍有余，也是自2006年以來的最大同比漲幅。2016年4季度而言，加拿大房價漲幅環比為 1.13%。

漲幅排名：多倫多房價（剔除通脹因素後）同比漲幅最高，達到17.96%，隨後是維多利亞 (15.96%), 漢密爾頓 (15.71%)和溫哥華(15.24%)。渥太華和溫尼伯的房價漲幅更平緩，分別為2.05%和1.83%。

跌幅排行：2016年魁北克的通脹調整後價格跌幅最大，跌2.18%，隨後是埃德蒙頓(-1.35%)，卡爾加裏(-0.93%)，蒙特利爾(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

該國的住宅換手量在2016年達到53.6萬套，同比上漲6.3%（加拿大房地產協會CREA數據），其中大多倫多地區、卡爾加裏、埃德蒙頓、蒙特利爾、倫敦和聖托馬斯等地方房屋交易量總和漲幅接近70%。截止到2017年1月，加拿大可供銷售的住宅庫存量大約為4.6個月，也是近6年來的最低水平，顯示出住房市場的供應持續走緊。

但在房貸政策上，2016年10月，加聯邦政府為測試民眾對於房貸利率上漲的承受力，進行了壓力測試。對於2017年可預期的住房貸款政策收緊，加拿大房地產協會總裁Cli_ Iverson表示“這壹手段的有效性可能會因為區域不同而效果不同”。該協會首席經濟學家Gregory Klump 表示，2017年“加拿大房貸新政可能意味著銀行要求提高首付比例，或者控制可貸款房屋價格上限”。

由於加拿大居民消費水平持續走強，該國經濟在2016年上漲1.4%，好於2015年0.9% 的微弱漲幅（加拿大統計局數據）。該國經濟今年預計增長1.9%，2018年增長2%（國際貨幣基金組織數據）。鑒於美國可能出現的政策波動增加了經濟和政治的不確定性，加拿大銀行在2017年1月將其基準利率保持在0.50% 的水平，低於 2010 年9月至2014年12月之間的1%基準利率，在2018年壹季度之前，市場人士認為加央行可能會保持現有的0.50%基準利率。

熱門新聞

2016-10

· 加拿大收緊房貸條件，治理海外買家稅收漏洞

· 受附加稅收政策影響，溫哥華房產銷量滑坡

· 加拿大房屋抵押貸款公司發出房地產市場紅色警報

>>>點擊查看《居外2016第四季度全球房產報告》全文

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國2016房價報告：年增長3.71% 近年來漲幅最慢的壹年

標普凱斯席勒的美國房價指數（剔除季節因素）在2016年漲3.71%，這是自2011年以來美國房價漲幅最慢的壹年。四季度房價指數環比漲幅為0.55%。美聯邦住房金融局的住宅售價（剔除季節因素）指數趨勢與標普凱斯席勒房價指數趨勢壹致，增幅也是放緩。該指數在2016年漲4.07%，低於2015年5.45%的漲幅。美聯邦住金局發布的2016年第四季度房價指數環比下跌0.15%。

標普凱斯席勒美房價指數顯示，2016年美國20個主要城市的房價全部上漲。西雅圖的名義漲幅最大（10.77%），隨後為波特蘭 (10.03%)，丹佛 (8.90%)，坦帕(8.40%)，與達拉斯 (8.08%)。

東海岸的紐約在2016年同比房價漲幅最小，為3.07%。

住宅施工熱度持續走強 2017年1月，新建私人住房的批準數量同比增加8.2%（已進行季節調整），達到1,285,000套（美國人口調查局數據）。同期的住房開工總數同比也增加了10.5%（剔除季節因素），達到124.6萬套，同期竣工房屋數量略跌0.9%，為104.7萬套。

住房需求持續擴大 進入2017年1月，根據美國人口調查局數據，美國新房銷量同比增加 5.5%（剔除季節因素）。

鑒於目前住房處於供不應求的形勢，加之特朗普政府承諾放松對地產領域的監管力度，提高了買房者和開發商的預期，美建築業景氣指數也持續走強，該指數在2017年2月保持在65的水平，環比雖下降，但同比2016年2月的景氣指數58仍然高出不少(全美住宅建築商協會數據）。該指數將50設置為“行業樂觀”和“行業悲觀”的臨界點。

美國經濟在2016年增幅僅為1.6%，也是自2011年以來最低（美國商務部數據）。在特朗普當選美國總統之後，美國采取了大幅減稅政策，增加基礎設施投入，放松自2008年經濟危機後的行業監管力度，市場人士預期美國經濟今年增幅將超過2%。

熱門新聞

2016-11

美國大選落下帷幕，特朗普意外當選

美元強勢走高，人民蔽兌美元壹度迫近1比7的低位

2016-12

EB-5項目期限再次獲得延長

>>>點擊查看《居外2016第四季度全球房市報告》全文

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2017年西班牙房市報告：海外買家在西班牙投資買房的原因 | 海外

西班牙的生活方式難以企及，既輕松隨意，又安全，適合兒童居住。該地的氣候可滿足所有人的喜好，一年四季分明，冬天裡北方白雪皚皚，南方則是亞熱帶氣候區，西班牙最南部的安達盧西亞地中海沿岸地區冬天氣溫是歐洲大陸最好的。西班牙海灘和碼頭獲得的藍旗獎（符合歐共體有關標准、授予海濱游覽勝地的獎項）數量比北半球其他任何國家都要多，共有679個。至於文化旅游顧客，西班牙共有45處被聯合國教科文組織列為世界文化遺產的景點，數量之高列居全球第三位，僅次於意大利（51）和中國（47）。按地區劃分，安達盧西亞的世界文化遺產景點最多，高達7處，到2018年可能是增加到8處，因科爾多瓦郊外麥地那阿沙哈拉宮已被提名為西班牙下一個候選遺產景點。

在西班牙享受良好的生活並不昂貴，根據歐盟統計局數據顯示，這裡食物和飲料價格低於歐盟平均水平，而且西班牙還享有世界第一流的美食。在過去十年西班牙餐廳5次被列為世界前50名餐廳首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐館位列世界前十名的國家。運動和戶外運動愛好者也能在這裡找到眾多活動選項：高爾夫、網球、馬術、滑雪、風帆衝浪板、山地自行車運動、攀岩、徒步旅行、釣魚——選擇之多不勝枚舉。總結而言，西班牙生活質量是其他地區難以匹敵的，氣候、美食和戶外生活方式，西班牙人平均壽命是歐洲最高，同時是全球第二高，僅次於日本。

從投資的角度來看，我相信黃金地段的房價已經收復在2008年至2014年之間丟失的一半失地，那個時候即使是最好的地段，房價也平均下降40%。所以，在我看來，相對短期內仍有高達20%的資本增長潛力，直至房價重回之前的水平，從這一點來看，毫無疑問，房價將會繼續上漲至新高。2016年租金收益率再一次表現強勁，黃金地段最優質且裝修豪華的房產旺季入住率高達100%，考慮到2016年西班牙海外旅客數據突飛猛增，這不難理解。數據顯示，2016年西班牙海外旅客人數飆升並首次突破7000萬關口，在2016年年底前達到7530萬人次，甚至超過了最樂觀的預測，較2015年上漲10%。據西班牙旅游部數據顯示，65%的西班牙游客選擇入住酒店，另外35%卻沒有。顯然，其中一部分人將會與家人和朋友住在一起，一部分人會擁有自己的房子，但很多人私下仍然對出租房非常感興趣。按粗略的估算，如果旺季周內短期度假租賃房全部入住，總收益率在5%以上是可以實現的，全年的長期租賃總收益率也跟這差不多。

實現更高收益率的關鍵是關注長短期混合度假租賃，關注旺季短期度假租賃的同時，其他時候還要關注較長期的租賃，西班牙一些地區享受真正12個月的旺季，這在西班牙意味著進入最溫和的氣候和高爾夫球旺季。我不是指有一個或兩個距離不到30分鐘車程高爾夫球場的地區，我的意思是10月和次年6月之間能引來重量級高爾夫球手的地區，這裡就是陽光海岸（Costa del Sol），也是高爾夫海岸（Costa del Golf），具體而言是在馬貝拉（Marbella ）和聖佩德羅（San Pedro）之間黃金地段。在這個地區是可以實現8%以上總收益率，其中約有5% 以上來源旺季周，另外3%以上是來源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最長三個月的需求。隨著黃金地段高質租賃房產需求超過供應，收益率應上漲，即使房價上漲，因為租金價格也在增加，而且不用說，租戶標准的要求包括免費無線網絡、平面屏幕電視以及衛星電視、高質量的內部裝飾和設備。

當我為要求可靠租金收入的客戶工作時，我將目標鎖定在特定區域，尋找某一種類型房產，拒絕考慮其他。若是地段不好，即是只是隔幾公裡，收入也可能會減半。在特定地區找到正確地段的同時，需要找到合適的地區，因為一些地區迫於強勢酒店壓力以及當地人的不滿立法反對短期假期租賃。在城市中心尤其如此，比如巴塞羅那（Barcelona）和馬德裡（Madrid），一些地方的假期租賃超出了當地人的負荷。所以，如果租金收入是你購買計劃的要求，你需要查看檢查所處地段的自治區立法，因為各個地方有立法差異。

因此，隨著價格繼續上漲，對於購房出租的投資者和非居民業主而言，這裡的房產都有優質的租金收益潛力，加上難以企及的生活質量，海外買家湧向西班牙的數量創歷史記錄有很多原因。但是如果想在不住的時候出租出去，這樣房產不會長時間空置，並幫助彌補運營成本，在當地法院留下一串鑰匙並祈禱不會有緊急事件發生的日子已經過去了，你需要作的就是准備好租賃。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2017年西班牙房市報告：海外買家買什麼好？| 海外

隨著房地產市場崩盤，買家偏好轉向現代風格建築，大量玻璃和平頂設計，而隨著建築活動再次開始，這種趨勢只會加速。但每個趨勢都有一個適用期，我想知道，以前被視為超級未來派和獨一無二的建築現在是不是看來有點過度——2016年年底的時候，我曾為之服務的數位客戶明確強調，對於那些“白盒子”，他們甚至連看都不想看，他們想要的房子外部裝潢偏向傳統的西班牙建築風格，但內部裝潢卻要完全的現代化。

因為目前的房地產市場上到處充斥著“白盒子”類的建築，我認為買家偏好開始偏向個性主義，至少最高端的市場是如此，我認為安達盧西亞（Andalucia）的兩個新項目將在2017年獨領風騷，遠超其他項目。第一個項目位於馬貝拉西部邊上的Cascadas de Camojan，五套房子的價格在500萬歐元到700萬歐元之間不等，每套房子建築風格各不相同。該開發項目由英國人資助，定於2017年初開工，2018年年底之前完工。但是未來幾年裡索托格蘭德（Sotogrande）將發生的轉變將更令人矚目。索托格蘭德保護區（La Reserva de Sotogrande）將制定新標准，並將堅持向全球最高水平看齊。除了200萬歐元起價的獨立別墅外，還會有少量的特殊住宅，被稱為“The Seven”，每套住宅都由不同的世界知名建築師設計，這些住宅將躋身全球最好的房產之列。

房地產市場重心仍然偏向於轉售市場，轉售在2016年房產交易中比例約為82％，不過這其中包括銀行銷售數字，因為銀行收回被視為第一次銷售，因此隨後被最終業主購買被視為轉售。雖然全國範圍內的建築許可證批准正在上升，但在項目審批和銷售預備之間總是有時間滯後，所以我不能預見短期內買家購買偏好是否會發生實質性變化。比起內陸地區，市場重心更偏向沿海地產，在我看來，對於非常特殊的買家而言，農村現在不過是一個利基市場。買家被擠出沿海市場轉向內陸的日子已經不復存在，買家選擇在農村買房並不是因為他們特別想要一個農村房產，而是因為這裡的房價在他們的預算範圍內，我認為將來這種光景將不復存在。

馬貝拉市（Marbella）與馬拉加市房產成交量占馬拉加全省2016年成交量的一半左右，不過，馬貝拉在2015年9月廢除建築規劃法（PGOU）之後便處於不利地位。建築規劃法廢除之前，2015年1月至9月期間，492個建築許可證獲批，而2016年同期，即2016年1月至9月，僅有128個建築項目獲批，其中78個項目是個人住宅，另外50個項目是公寓。相比之下，截至2016年9月底，埃斯特波納（Estepona）457個項目獲批建築許可證。這並不是因為馬貝拉建築許可申請量減少，而是因為馬貝拉市政廳不得不重新規劃該市建築，等待審批的項目已經排成長龍。有位開發商同事在等待18個月後終於在2016年12月收到了新安達盧西亞（Nueva Andalucia ）3個別墅項目的許可證。

所以，2016年的市場全部都是關於轉售，預計2017年也將是這種情況，在我看來，這是必然的發展。事實是，黃金地段的最佳地段早在多年前就已經房屋林立，我對客戶的建議是，買二手房，經濟效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到獨立式住宅需要全部拆除重建的情況，也不要因此退縮，因為即便如此，建築成本仍然具有競爭力。幾乎肯定你將擁有一套成品房，每平方米價格比新建房更便宜，若是公寓或聯排別墅，比新建房或近幾年來新建的房子，面積也將更寬敞，位置更佳。然而，非常清楚的一點是，新建房一上市，海外買家就如同飛蛾撲火樣被吸引過去，即使是相對於轉售房產，新建房價格過高，面積較小，地段也不是最佳。關於這一點，我也覺得費解，我將在這份報告後面部分討論房價趨勢時進行討論。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

租賃指數

2018年紐約房市動向展望

居外誠意推薦：紐約上西城豪華公寓 盡享哈德遜河美景，體驗頂級至尊服務

智利房價繼續走高，巴西跌幅縮小

中東各地房市依然表現暗淡

居外誠意推薦：紐約上西城豪華公寓
盡享哈德遜河美景，體驗頂級至尊服務