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達拉斯地區房屋翻新轉售平均每棟賺5萬多美金！| 美國

在達拉斯地區，房屋翻新轉售正越來越熱。今年第二季，達拉斯-沃斯堡地區的房屋翻新轉售數字和一年前相比增長了13%。根據由Attom Data Solutions公司所做的一項最新研究，達拉斯-沃斯堡地區是全美50個房屋翻新轉售仍在增長的市場之一，可以說是新的美國投資熱點。

第二季度房屋翻新轉售數量最多的是在佛羅里達州的邁阿密-羅德代爾堡地區，該地區共有2,338筆房屋翻新轉售交易，其次是鳳凰城，共有2,282筆，洛杉磯排第三位，共有1,812筆房屋翻新轉售交易。達拉斯-沃斯堡地區第二季共有1,379筆房屋翻新轉售，在全美排名中列第九位。

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Attom Data Solutions公司的高級副總裁達倫·布洛姆斯特(Daren Blomquist)在報告中說：“許多房屋翻新轉售者開始轉向房價較低的地區，那裡的低價房更容易獲得，通常是因為有法拍屋或其它類型的抵債房。而很多那些房價較低的地區往往還有強勁的租賃市場，有很多買房後持有並用於出租的投資者，為翻修轉售業務提供了持續穩定的需求管道。”

“而在一些抵債房已接近乾枯的市場，翻新轉售者在收購房產時表現出更願意利用融資槓桿，很多時候會以接近市場價的價格收購，並更大程度上依賴房價上升來提升轉售利潤。”

Attom Data Solutions公司估計，第二季度在全美範圍共有53,638套獨立房屋和康斗房被翻新轉售。該調查統計包括所有在12個月內被兩次出售的房產。

全美範圍的房屋翻新轉售金額則達到44億美元，創下10年來的新高。

不過全美範圍的房屋收購然後快速轉售的比例在第二季度卻比第一季度下降了。在今年第一季度的時候，房屋翻新轉售佔全部房屋銷售的6.9%。而到了第二季，房屋翻新轉售只佔房屋銷售總數的5.6%。

在達拉斯-沃斯堡地區，房屋翻新轉售數量最多的是在達拉斯郡，共有505筆，其次是泰倫郡，有444筆。

達拉斯-沃斯堡地區房屋翻新轉售的平均售價為229,824美元，平均利潤達51,824美元，但仍低於全美範圍的翻新轉售平均利潤額67,516美元。

此外，在達拉斯-沃斯堡地區房屋翻新轉售的平均毛利回報率為29%，遠遠低於全美範圍的平均毛利回報率48.4%。

與美國其它市場不同，達拉斯-沃斯堡地區現在的房價正處於歷史最高水平，市場上中低價位的房屋十分短缺，這限制了翻新轉售的利潤。

在全美範圍，有超過40%的房屋翻新轉售是法拍屋，低於2010年時候的70%。

（互聯網資訊綜合整理）

期房貸款難度加大！買房前務必搞清楚的四大問題 | 澳洲

內容摘要

銀行在審批墨爾本和布裡斯班的期房貸款時非常保守
約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項
目前仍可從非銀行和私人借貸機構獲得貸款，但利率大幅提高

我在3月時曾談到抵押貸款購買單間公寓非常困難，尤其是期房。【貸款購買澳大利亞期房：你需要知道的殘酷事實】

Aussie Home Real Estate聯席董事Li Ming向《澳洲人報》（The Australian）透露，自那時起，約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項。

主要問題在於，由於新出台的借貸政策非常嚴格，因此，外國投資者沒有資格申請抵押貸款。

銀行認為，布裡斯班和墨爾本中央商務區未來房價下跌的風險最高，因此，對於貸款申請的審批非常謹慎。

雖然目前許多中國投資者正在嘗試將結算期延長12個月，但也有一些中國投資者正在嘗試徹底解除合同，並轉售公寓。

然而，轉售公寓本身也有困難，那麼有沒有第三種選擇呢？是否仍有可能獲得貸款，並完成期房的購買呢？

是什麼引發了這場完美風暴？

我們不過多分析宏觀經濟狀況，而是從兩方面來看待這一問題。

一方面，中國政府正在打擊資本外流，其中大部分資金正是流向（顯然）包括澳大利亞在內的海外房地產市場。

另一方面，澳大利亞政府不得不嘗試放緩海外投資，從而迫使銀行限制其借貸政策並提高稅收。

基本上，如果你在過去6到12個月內購買了期房的話，將無法申請抵押貸款，除非結算期還有3個月。

此前，如果結算期還有18個月的話，也會有借貸機構考慮你的申請！

這一政策上的變化清楚表明，銀行變得越來越擔心未來的房產估值。

如果銀行拒絕我的貸款申請怎麼辦？

除了主要的澳大利亞銀行和借貸機構之外，非銀行借貸機構可以提供幫助。

不過，利率通常高達8%，並且會向你收取高額開戶費。

你也只能申請相當於房產價值70%的貸款。

私人借貸機構的年利率通常為12%，但可以考慮特殊情況，如果你擁有海外收入或者職業特殊的話，這點非常重要。

這一類型的貸款通常為短期貸款（一般為1至3年），不過，如果你能找到合適的借貸機構的話，也可能申請到30年的長期貸款。

最重要的是，貸款受限的原因在於，大部分借貸機構的運營都受澳大利亞審慎監管局（APRA）的監管。

它們必須遵守特定的風險限制，以便將其貸款額保持在控制範圍之內，因此，它們只將特定量的資金投放到期房抵押貸款中。

如果這部分資金用光，申請就很容易被拒絕。

這就是現在的普遍情況！

轉售我的期房如何？

如果你已經支付了10%的訂金，但現在發現自己不符合貸款條件的話，轉售期房絕對是一個在法律上切實可行的選擇。

如果時機把握得好的話，你甚至還能賺上一筆。

不過，這並不意味著這是一個輕松的選擇！

首先，你簽訂的合同可能有轉售限制，因此，務必確保與律師商議，避免違反這些條件。

其次，你必須切記，你將會與開發商形成競爭，因為開發商仍在出售剩余房源（雖然通常是由房地產經紀商而非開發商自己操作的）。

最後，你將需要負擔資本利得稅（CGT）、印花稅和房地產經紀商中介費。

仍考慮購買期房嗎？

作為中國投資者，你可能會考慮購買標准住宅（房產）。

你將能夠向更多借貸機構貸款，並且有資格申請更具競爭力的利率。

期房和高密度住宅的估值通常較低，因此，如果你仍然希望走這條路的話，務必確保你手中有額外的資金能夠填補差額。

最後，務必向抵押貸款經紀商咨詢，與其探討你的情況以及你的投資計劃。

確保向專業的外國投資者和期房房產經紀商咨詢。

向恰當的借貸機構提供令人信服的證明，是通過貸款審批的關鍵。

關於Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亞領先的專業抵押貸款經紀商。該經紀商由董事總經理Otto Dargan於2006年創立，專注於無保證金、特殊職業、非居民和不良信用貸款，以及首次購房者、投資者和專業人士折扣業務。Home Loan Experts的貸款額超過10億美元，並榮獲多項行業和客戶大獎，包括2014年十大獨立經紀商、2015年“最佳客戶服務”類獎項、2016年企業進步獎以及2015年澳大利亞經紀商獎“年度（非專營）優秀經紀商”。

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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2017年西班牙房市報告：買房如何比價格撿便宜？| 海外

轉售價格是一回事，黃金地段數量非常有限的新建項目的房產價格又是另一回事，我相信很多買家進入這個日益增長市場的時候並沒有做必要的研究，以確保在當前市場的條件下他們所支付的價格是合理的。對於西班牙市場，我主張最可靠的方法是看特定的地區每平方米的價格，這是進行對比唯一的方法。在這份報告中，我早些時候曾提及，國際買家似乎遇到一些非常奇怪的事情，當他們參觀新項目的時候，他們也許會被巧妙的營銷吸引，但他們不會關注每平方米的價格，因為如果他們關注了，就不會為這些買單。對於2016年轉售和新建房產存在奇怪的價格差異，這是我可以提供的唯一解釋。

馬貝拉（Marbella）是西班牙地中海沿岸地區第一個房價上漲的直轄市，2014年第一季度，馬貝拉房價上漲了4.8%，所以截止目前，馬貝拉房價增長已經有3年之久。第一批新建房產項目在同一時間開始投入使用，並且馬上就有買家，幾乎全部來自海外，而期房的每平方米價格是同一地區面積更大更豪華轉售房產的兩倍多。2015年，一個位於聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）新建房產項目每平方米價格超過4000歐元，到2016年該項目最後一期每平方米價格上升到了6000 歐元。項目的位置很好，位於的海灘第三線位置，但質量裝潢不見得特別高，沒有花園，只有一個非常小的公共游泳池，靠近通向海灘主道。但卻在幾個月內就售罄，這些買家忽視了離一線海景100米開外，面積更大的轉售公寓，這些公寓的質量建材更好、還帶花園和大型的游泳池以及一天24小時的禮賓服務，且價格更優，買家有可能找到每平方米價格僅3000歐元左右的房產。在各方面來講，開發得更好，但是買家卻選擇價格更昂貴，質量卻低的房產，而不是建於2004年的轉售房，我能想出的唯一原因是它是新的。新房可能會好，但也不值得買家支付老房每平米價格的兩倍。當然，這也沒有金融意義，因為新房也只能新一次，一旦業主將其出售，就成轉售房，而轉售的要價將看其他轉售房的價格了。

這種情況正變得更糟。2016年，同一家開發商在同一地區銷售另一房產項目，但卻遠離海灘，位於繁忙的主干道，內部裝潢也沒有特別之處，有小池塘，但沒有花園，而每平方米價格相當於9000歐元，能俯瞰街道上紅綠燈的頂層公寓價格超過120萬歐元，現已售出。同時市場上一套建於2005年的復式公寓，面積更大，更接近海灘，遠離交通噪音，還有花園和泳池區域，在2016年第四季度以每平方米價格2800歐元的價格售出。

也有買方計劃全部翻新公寓，即使他們在翻修上花費大量金錢，他們最後也將以每平米價格約為4000歐元得到一個各方面都優越的房產。就我個人而言，我無法想像一種情況，就是以9000平方米的價格買下的公寓的買方將永遠看不到利潤。舉一個例子，當2008年泡沫破裂前，馬貝拉直轄市房價最高為每平米6000—7000歐元，但在2016年，房產購買者認為支付比這個價格高出30%以上都可以接受，而與此同時，最好地段的房產轉售價格仍遠低於峰值水平，2016年7月，我的一位客戶完成了六個月前買下的新安達盧西亞一線海景高爾夫公寓的翻新改造。包括建築成本，總成本也僅為每平方米2365歐元。這位客戶買下這套公來是用作出租投資的，買下後立即長期租賃出去，每年總收益率在5.5%，這樣的價格才有利潤，而每平米9000歐元就沒有。

新別墅和二手別墅也是一樣。馬貝拉地區將推出幾個新項目，建立單棟住宅或住宅群，在大多數情況下，他們是賣期房。據我計算，目前新建別墅每平方米價格大約是轉售別墅價格的兩倍。但是如果你看一下馬貝拉地區的鳥瞰圖，你就會意識到最佳黃金地段剩下的可發展的土地非常之少，必然的結論是，人們為次等地段的新建房付出太高的代價。

我的一位客戶在2016年12月以每平方米3750歐元的價格買下一套5居室房子，所在地塊占地總面積1710平方米的，位於科爾蒂霍布蘭科（Cortijo Blanco）海灘250米處，10分鐘可步行至聖佩德羅（San Pedro）和巴努斯港口（Puerto Banus），相比之下，位於新安達盧西亞後面一套4臥室的房子以每平方米5500歐元的價格剛剛賣出，所在地塊面積1000平方米，所在區域大多公寓林立，而不是類似質量的別墅。我自問為什麼會有人花250萬歐元買下質量價值更低的房產？有沒有可能他們真的沒注意到相鄰的公寓可以看到他們新別墅的花園？

雖然我舉得是馬貝拉的例子，但同樣的道理可以應用到其他任何地區，當然，首先假設存在一個有效運作市場。在這些地區，市場已經復蘇，你只能通過每平方米價格進行比較，如果沒有銷售，這種方法就不管用。所以這個假設前提是你關注在一個黃金地段，因為那裡銷售活動集中。遵循簡單的規則，你就不會犯錯誤。

找出位於你想要地段的房產，你想要類型的房產轉售每平方米價格，要看實際銷售價格而不是要價。離最佳的黃金地段越遠，就要減少每平方米的價格。如果你正在考慮購買新建房產的，也要做同樣的計算，還要比較開發商給的新建房價格與黃地段轉售房產價格，如果差異巨大的，就需要三思而後行。永遠不要忘記，當你賣掉你的新房後，新房就成了二手房，這個時候你付了轉售房產的雙倍價格並不意味著你可以增加要價到超過市場所能忍受。現在以合適的價格進入市場的買家可以期待中期內價值大量的增長，假設是2—5年，但對於那些買入因缺乏庫存價格虛高的新建房買家，我不確定是否可以在預見的未來看到他們收回成本，有些買家可能永遠得不到利潤。但當談到黃金地段轉售房產是，買家需要注意，在很多情況下會有一個以上的買家競買同一個房產，好地段優質的房產質量肯定會有競爭。此前已經說過，2016年最後幾個月許多地區房價大幅降低，我覺得這是一個信號，復蘇的跡像讓許多供應商已經變得過於亢奮，他們的要價過於進取。

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越來越多“高齡”組屋成功轉售 | 新加坡

去年近2萬宗轉售組屋交易中，屋齡滿30年的占39.6％，這個比率在2014年只有33.4％。分析師指出，舊組屋大多數在成熟市鎮，地點是吸引買家的主要原因。此外，壹些買家可能抱有舊組屋最終會獲選納入選擇性整體重建計劃（簡稱SERS）的期望進場。

過去三年有越來越多屋齡達30年的舊組屋易主，顯示“高齡”舊組屋在轉售市場上依然吃香。有地點優越的三房式舊組屋，盡管屋齡超過40年，仍能以70多萬元的高價轉售，另有五房式舊組屋的價格甚至接近百萬。

越來越多“高齡”組屋成功轉售 | 新加坡 — 成保路第17座壹個四房式單位剩余屋契不到60年，還是以83萬元高價轉手，中峇魯的優越地理位置和“潮人”生活環境，相信是買家願出高價的主因（陳福洲攝）

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房地產分析師指出，很多舊組屋在成熟市鎮，這些地點的新組屋售價較高，因此壹些人願意退而求其次，購買屋齡較高的舊組屋。此外，壹些買家可能抱有舊組屋最終會獲選納入選擇性整體重建計劃（簡稱SERS）的期望進場。

根據新加坡房地產聯合交易網SRX提供的數據，去年該網站記錄的近2萬宗轉售組屋交易中，屋齡滿30年的占39.6％，這個比率在2014年只有33.4％。SRX收錄本地超過85％的房屋交易信息。

在各類型組屋中，屋齡滿30年的三房式組屋交易最活躍，去年有4363宗，占所有三房式交易量的85％。

以市鎮來看，屋齡滿30年組屋交易最活躍的首五個市鎮分別是勿洛、宏茂橋、淡濱尼、金文泰和裕廊西。

建屋發展局提供給《聯合早報》的數據顯示，截至去年底，建屋局管理的約100萬個組屋單位中，屋齡滿40年的約有7萬個，屋齡在30年至40年的有28萬個。

另外，SRX的數據顯示，過去三年，屋齡滿30年的舊組屋交易中，最貴的三房式和四房式單位（排屋式組屋除外）都在中峇魯。

去年12月，該區林烈街第35座壹個三房式單位以70萬8000元轉手。該單位和周邊同類型房子由建屋局的前身改良信托局建造，之前是租賃單位，1970年代賣給住戶，因此99年的屋契從1973年開始計算，去年底轉手時只剩56年。

附近成保路第17座壹個面積110平方公尺的四房式單位，則在前年以83萬元成交，當時剩余屋契是42年。該單位是近年來屋齡滿30年的轉售組屋中，最貴的四房式單位。

去年第四季，中峇魯所屬的紅山地區，三房式和四房式組屋轉售價中位數分別是39萬元和60萬4000元。

另外，最貴的五房式和公寓式“老”組屋在荷蘭道第9座和金文泰3道第430座，屋齡分別是41年和37年。前者在2015年以98萬5000元轉售，後者去年以96萬元易主。

國際地產顧問公司總裁邱瑞榮指出，老組屋大多數在成熟市鎮，地點是吸引買家的主要原因。他說：“很多買家想住靠近親人，但成熟市鎮的屋齡普遍較高，稍微新壹點的組屋，價格會更貴。”

以市中心組屋為例，較新的達士嶺組屋五房式動輒就上百萬元，而隔壹條街屋齡超過30年的艾弗頓園五房式單位，近來的轉售價大約在70多萬元，差價超過三成。

此外，舊組屋面積相對較大，例如林烈街的高價三房式組屋有88平方公尺，接近壹些四房式新組屋面積。

剩余屋契較短的組屋，屋主未來要脫售可能遇到問題，但邱瑞榮認為，壹些人或許想利用地點優越的特點，在未來賺取租金，因此打算長期持有。

ERA產業主要執行員林東榮相信，壹些買家雖然知道屋契較短的組屋價值較低，卻敢於出高價，賭的是組屋有朝壹日會獲選重建。

不過他提醒：“舊組屋加入SERS並非理所當然，有這種想法風險很大，不是每個人都能中馬票。”

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（據聯合早報）

新加坡 | 創五房式組屋新高價達士嶺一單位112萬轉手

剛剛以112萬元易主的達士嶺五房式組屋是高樓單位，客廳和房間的視野非常寬闊，看得到中央商業區和濱海灣海景。

受訪房地產分析師指出，盡管新加坡組屋轉售市場整體趨穩，但像達士嶺這樣地點優越的項目因為房源稀少，價格屢創新高並不讓人意外。

市區地標項目達士嶺摩天組屋轉售價再創新高，一個五房式單位本月以112萬元易主，是迄今轉售價最高的五房式單位。

受訪的房地產分析師指出，盡管轉售市場整體趨穩，但像達士嶺這樣地點優越的項目因為房源稀少，價格屢創新高並不讓人意外；而超過110萬元的售價，可能為達士嶺打算求售的屋主設下新的心理價位。

建屋發展局網站的轉售資料顯示，這個剛成交的單位是S2型，屬於五房式組屋，面積106平方公尺，樓層介於43樓至45樓。112萬元的轉售價也突破了文慶路私人組屋City View@Boon Keng上個月創下的五房式轉售價紀錄。當時該項目一個五房式單位以110萬元轉手。

代表屋主處理這宗交易的是ERA房地產經紀公司區域營銷主管郭偉明和高級營銷主管陳勇達。郭偉明受訪時透露，這個單位沒有夕照問題，客廳和房間的視野都極為寬闊，看得到濱海灣一帶的海景、中央商業區和烏節路。

他說：“單位的朝向好是吸引買家的一個因素，而且樓層很高，在整個達士嶺項目中，屬於素質非常高的，而且屋主遷入時也花了5萬元到8萬元裝修。”

這個單位進入轉售市場求售不到三個月，前後吸引10組到15組買家看房，屋主原本要價120萬元，最終有買家願意出112萬元購買，並在上個月簽署選購權書（Option-To-Purchase）。

郭偉明說，雖然目前房地產市場平穩，但一旦有地點優越的單位求售，就會吸引不少買家。“如果組屋的地點不是很好，可能需要三個月到六個月才能找到買家，不過像達士嶺摩天組屋這樣地點好的組屋，一般三個月就能成交。”

他指出，達士嶺項目的地點非常優越，不僅在中央商業區，周邊的生活設施也很齊全，而且附近有多條地鐵線。

剛成交的這個天價組屋單位，若按尺價計算，每平方公尺價格為1萬零566元，相當於每平方英尺982元。

房地產經紀公司博納（PropNex）集團總裁伊斯邁受訪時說：“丹戎巴葛一帶的私宅每平方英尺價格都遠超2000元，達士嶺這個單位的尺價卻不到1000元，算是非常便宜的。雖然它沒有公寓設施，但卻有標志性的建築設計，也有空中花園等，而且中央商業區就在家門口。”

達士嶺摩天組屋有超過1800個單位，都是四房式（S1型）和五房式（S2型）單位。

2014年底進入轉售市場以來，這個項目至今已有160多個單位易主。之前的最高轉售價在去年11月創下，當時同樣是一個介於43樓至45樓的五房式單位以108萬8000元的高價易主。今年6月和8月，該項目各有一個五房式單位以107萬元轉售。

伊斯邁指出，2014年和去年，組屋轉售價分別下滑6％和1.6％，今年轉售價趨向平穩，買家對市場更有信心，覺得是進場的好時機，這將推動轉售市場出現更多高價組屋。

他說：“如今達士嶺已有單位突破110萬元的標杆，這個項目中類似樓層、裝修精致的單位未來求售時，屋主叫價至少也會達到110萬元。”

（據聯合早報）

新加坡 | 西海岸組屋獲重建三房式叫價48萬

截至昨天，已有八個受選擇性整體重建計劃影響的西海岸路組屋單位在房地產網站求售。其中一個三房式轉售單位的叫價近50萬元，比建屋發展局預計所給的賠償金頂限，還多出約14萬5000元。

獲選重建的西海岸路組屋上周六（9月3日）剛恢復轉售，就有至少八個單位推出市場求售。其中一個三房式轉售單位的叫價近50萬元，比建屋發展局預計所給的賠償金頂限，還多出約14萬5000元。

這個受選擇性整體重建計劃（Selective En bloc Redevelopment Scheme，簡稱SERS）影響的單位，位於西海岸路第518座組屋，面積為67平方米。根據房地產網站Property Guru，售價為48萬元。

根據建屋發展局的估算，這類組屋可獲得的賠償金介於29萬4100元至33萬4900元。

房地產網站STProperty的資料顯示，隔鄰第514組屋的另一個三房式單位，在今年6月以27萬8000元轉售。

截至昨天，已有八個受SERS影響的西海岸路組屋單位在房地產網站求售。除了三房式和四房式組屋，也包括一個特大型組屋（Jumbo flat）單位，其叫價高達94萬8000元。

建屋局上個月在西海岸路推出今年首個SERS，獲選的是第513座至第520座組屋。這批組屋屋齡約37年，有994個出售的組屋單位，另有14個出售的商店和一個咖啡店。

為防止屋主在還不了解SERS配套的情況下貿然轉售組屋，當局規定在SERS消息公布後一個月內，暫停受影響單位的轉售交易。

獲選重建的西海岸路組屋9月3日剛恢復轉售，就有至少八個單位推出市場求售

風景優美近裕廊商業區是推高轉售價原因之一

西海岸路第514座組屋的一個四房式單位，則以58萬元出售，比建屋發展局預計所給的賠償金頂限多出超過10萬元。根據建屋局的估算，這類組屋可獲得的賠償金介於42萬7300元至47萬8800元。

經手這項交易的Propnex房地產經紀洪俊傑說：“受SERS影響的單位在轉售市場上的售價，一般會比建屋局的賠償金高出一些。這是因為購買這類單位等於投資於一個新組屋單位，比申請預購組屋還要理想，得到新組屋單位的概率是百分百的。”

洪俊傑也指，金文泰的地理位置靠近未來的裕廊商業區，而且出售的組屋單位風景優美，加上這一帶近期出售的四房式組屋不多，是推高轉售價的幾個原因。“與金文泰廣場連接的組屋大樓，近期有個四房式單位以90萬元轉售，可見這裡的四房式和五房式是相當炙手可熱的。”

當局將在金文泰1道和西海岸連路興建新項目，作為替代組屋安置居民，屋主將在明年第二季受邀申請替代組屋。這兩個新項目中除了三房式至五房式單位，也有二房式靈活單位和三代同堂單位可供選擇，替代組屋預計2022年第三季竣工。

（據聯合早報）