房市报告 – Page 2

歐洲長期投資首選——德國 | 海外

在居外網發布的2016年2季度全球房市報告中，歐洲國家表現搶眼。在2016年2季度發布數據的22個歐洲市場中，有17個市場房價上漲。在報告房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲，其中羅馬尼亞、德國與土耳其同比增幅均為10%左右（通脹調整後數據）。

這三個國家中最受中國投資者關注的2016年前三個季度中，德國房地產在居外網所有問詢中排名第8，首次超越買房移民熱門國家西班牙，成為僅次於英國的歐洲第二受歡迎的目的地。同去年同期相比，居外網收到關於德國的問詢量增加了63%。

作為歐洲最大的經濟體，德國穩定的社會秩序與極佳的經濟基本面都使之成為最受國人歡迎的歐洲投資目的地之一。德國聯邦統計局的數據顯示，德國經濟在2016年2季度的年比增長為3.1%，而2016年1季度的年比增長則為1.5%。德國聯邦銀行預計德國經濟今年預計增長1.7%，2017年1.4%，前幾年的數據為：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德國GDP為歐洲最高，失業率則為全歐最低。

來源：Europace, Land Registry UK

那麼歐洲兩大投資熱門地點-英國與德國，在長期房產投資回報上分別表現如何呢？德國房價在2012年之前並無明顯上漲趨勢，2006至2011年間房價甚至經過一段漫長的下跌；英國則在2008年之前經歷過房價高速增長的階段。然而隨著2008 – 2009年的經濟危機大幅打壓全球地產市場，英國房市在這期間跌回了2006年以來的的所有增幅，反觀德國卻成為少數幾個未受影響的國家之一，這一期間的放房價繼續保持穩定。經融危機之後，德國執行超低利率政策，鼓勵地產需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的價格指數上漲9.89%，2016年2季度的價格較上一季度漲3.71%。受到良好的需求增長與供給受限，德國地產市場長期處於穩定發展的狀態。

2012年8月至2016年8月，德國住宅4年間總體漲幅約23.8%，年化收益率約5.5%。這樣的收益率可能對追求高回報的風險投資者看來並不算高，但對於大部分有長期投資打算，追求安全穩定的投資者來說，是比較理想的選擇。同期間，英國房產總體年化增幅則約為6.1%，略高於德國水平。不過由於市場充斥投資者與投機行為，英國尤其倫敦房市泡沫危機較大。從2008年金融危機中的市場表現也不難看出英國房市對於危機的抗壓程度也遠不及德國。剛剛決定退出歐盟的英國在經濟與政治上都存在太多未知數，對追求長期穩定投資回報的投資者來講或許是個冒險的選擇。

毫無疑問德國房市在過去幾年的表現值得稱道，不過投資者們更關心的應該是未來發展趨勢。下面我們來看看德國房市的需求與供給，分析未來市場走勢。

需求保持高漲

可負擔性

來源：世界經合組織

世界經合組織公布的各國的標准化房價收入比，以該國每一個時段房屋價格與居民收入比值，除以該國長期房價收入平均值，來判斷特定時段內該國住房的可負擔性。標准化房價收入比大於100表示該國此時段內的房價可負擔性低於長期平均水平，低於100則表示此時段的住房可負擔性好於長期平均水平，更多的人可以負擔得起購房，因為刺激房市需求。除德國外，近年來歐洲主要國家住房可負擔性都要低於自身長期水平。德國的住宅可負擔性今年內均屬於合理區間，雖然隨著房價增高可負擔性有所下降，依然遠低於長期平均水平。這樣的行情會使得更多准備買房的人下定決心在現階段購房，促進房市需求。

利率

來源：Europace, 世界經合組織

為刺激經濟，德國政府在金融危機之後連續下調利率，金融危機前的4%左右的利率水平在金融危機之後連續下調，並在2016年下半年進入負利率區間。2016年6月英國退歐的決定相比會讓德國政府繼續保持寬松貨幣政策，以應對歐盟內外各種可能的市場反應。負利率的維持，對於購房者來說絕對是一個利好，並進一步刺激德國房市的需求。

人口

2015年德國接收約了約110萬移民，為有史以來最多。這些移民中有將近一半移民來自歐盟，另外約30%的移民來自亞洲，尤其是中東難民聚集的國家。近些年連續增長的移民數量幫助德國人口保持上升趨勢，並在2015年再度超過8200萬。2015年度德國人口增長數約43萬人，增長的這部分人口數量集中在就業年齡段中。2015年德國就業人口超過4300萬，為德國統一後最高。與此同時，失業人口也在德國統一後首次低於200萬。德國人口的持續增長，特別是就業人口的增長從另一方面也保證了德國房市租賃雙方需求的增長。

供給持續不足

住宅可負擔性的提高，負利率政策與人口的增加，要求市場提供更多的住宅。德國聯邦住房和房地產協會聯盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年為止，德國每年約需要建成40萬個新住宅單位以滿足不斷增長的住房需求。而德國聯邦統計局的數據則表示2015年新建成住宅數量尚不足25萬。而根據該統計局的另外一組數據，德國政府近一年來發出的住宅准建許可為30萬左右，可見住房供給短缺的問題在短期內並不會迅速得到解決。需求上升與供給不足的局勢將對德國房價產生持續的上升壓力。

投資建議

近期歐元兌人民幣彙率維持在7.5上下，雖然較2015年有所回升，仍屬於歷史較低區間。在中國經濟減速與英國退歐的背景下，人民幣與歐元都存在較大貶值壓力。

下面的表格以按照最新彙率為潛在投資者總結了德國主要城市城區範圍裝修較好的中高檔公寓所需的花費，與這一類公寓目前市場租金水平。總體來說，德國這三個一線城市的房價低於國內一線城市，租金回報率則略高。德國房價最高的城市是慕尼黑，而租金回報率最高的城市則為法蘭克福。

來源：GlobalPropertyGuide，2016年5月數據

作為一個作風嚴謹的高福利國家，德國的法規與社會文化並不鼓勵炒房與投機行為，短時間內過度抬高租金與房價在德國是沒有市場的。這也解釋了德國的租金回報率在全球並不屬於最高，但在金融危機時整個房市表現出的抗壓性卻是其他國家都難見到的。雖然這樣的市場氛圍可能會讓一些高風險投資者望而卻步，不過對於致力於穩定的長期投資者來說，德國穩定的經濟與和諧的投資氛圍和來說恰恰可以問投資者們提供公平的市場與穩定的收益。而對於打算自住的購房者來說，德國目前較低的房價收入比與租售比都意味著目前是入手德國房產的好時機。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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2017年西班牙房市報告：海外買家市場優於想像 | 海外

計算2016年上半年海外買家數量的公證回執統計數字完全出乎我的意料。去年上半年，海外買家共在西班牙購置了43,519套房產，市場份額占比19.1%。海外買家年度成交量在2007年達到歷史最高值——8萬套，市場份額占比約8.9%，當年西班牙總成交量約90萬套，有鑒於此，目前正處市場頂峰時期，上半年在西班牙購房的海外買家成交量就高達43,519套，這意味著2016年有望成為有史以來海外買家數量最高的一年。即使2016年下半年有所下降，我仍預計全年海外買家數量至少與前一年的高位持平，不過考慮到第四季度海外市場的持續增長，這似乎不太可能，盡管有報道稱自英國脫歐公投以來，英國買家數量有所減少。事實上，我認為海外買家數量將創新高，雖然我們將不得不等到2017年5月才能獲得公證回報2016年全年數據，全年數據通常在第二年的二季度公布。我可以感覺到，2016會是個好年份，但我並不希望海外買家這麼快就創紀錄高位。

不過，總是會有一個“但是”，目前的海外市場並不那麼關注誰是買家，而是他們在哪買房，從這些公證數據明顯可以看到，市場復蘇仍然是局限於少部分地區，並且集中在這些地區最主要的位置。結果顯示，目前在西班牙購買房產的海外買家數量等同於危機前的峰值，但集中在少數地方，這有助於解釋為什麼5大地區房地產市場活躍度那麼高，但在我稱之為二級和周邊地區，成交量仍然沒什麼變化。

西班牙最大的自治區安達盧西亞（Andalucia）就是市場不平衡一個很好的例子。自2014年以來，安達盧西亞一直是西班牙房市最活躍的地區，銷售量位居首列，但是通過數據分析，明顯可以看出，該地區活動主要受一個省份的推動，即馬拉加省（Malaga），也是海外活動熱點地區太陽海岸（Costa del Sol）所在之處。據2016年上半年的數據，我毫不懷疑當我們得到全年數據的時候看到2016年全年都是復制這一趨勢，安達盧西亞房產75%的海外買家集中在馬拉加省，該省海外買家上半年共購置買5,570套房產，為有史以來最高，超過2007年的峰值。

第二活躍的省份是阿爾梅里亞省（Almeria），只有797位海外買家，而科爾多巴省僅有49位，為安達盧西亞8個省份中最低。安達盧西亞整個地區海外市場占比僅14%，低於全國海外市場占比平均水平19.1%，而馬拉加省卻是全國平均水平的兩倍，海外買家成交量14,364套，市場占比39%。

同一省內，不同城市房地產活動水平不平衡也非常明顯。例如，馬拉加省超過50%的交易集中在兩個直轄市，馬拉加市和馬貝拉市（Marbella）。而馬貝拉市和貝納阿維斯市（Benahavis）這兩個城市占該省銷售總量的25%。其他海外投資高的地區也沒有不同，例如，地中海海岸、巴利阿里群島（Balearics）、加納利群島（Canaries）和巴塞羅那（Barcelona）；這些地區2016年海外買家購房量均高於全國平均水平。例如，在西班牙東部沿海最活躍的地區阿利坎特省（Alicante），海外買家市場占比高的驚人，為46.7%。所以，如果你想理解西班牙房地產市場，意識到該地區一個趨勢非常重要：那就是同一個地區，省份不同，情況各不相同；同一省份，城市不同，情況也不相同。當地若有熱點地區，市場份額更高。

2016年全年走勢將延續至2017年第一季度和第二季度，與此同時，我將根據已經公布的2016年上半年和第三季度數據做一些預測。2016年西班牙房產平均價格將上漲2%-4%，盡管各個地區差異很大；據我預計，地中海黃金地區房價至少上漲5%-10%，如巴利阿里群島、巴塞羅那和馬貝拉，若多個地區房價增幅達到兩位數，也不會令我感到意外。

我相信市場成交量至少將上漲10%，所以我預測2016年的成交量將從2015年的40多萬上漲至45萬以上，這意味著房地產市場總規模已回升至峰值的50%左右。銀行貸款規模也將隨之復蘇，盡管銀行對住房貸款仍然比較謹慎，不過2016年成交量的50%是通過抵押貸款，較2015年上漲約30%；平均貸款額增長了近5%，就足以跟上平均房價的上漲。

然而，盡管我如一年前一樣，維持整體向好看法，不過，從2016年已顯示的增長趨勢大體可以看出，西班牙房地產市場仍非常依賴海外買家的增長，這一點預計2017年也是一樣，尤其是在房價進一步上漲的情況下。2016年底，我開始為一個國際買家工作，他想要在馬拉加市買一所房子，而顯而易見，西班牙本地人對國內市場很快復蘇並沒有太大的信心。我曾經打交道，房產售價超100萬歐元或以上的業主們都非常懷疑西班牙本地人意願買房的可能性，他們認為最好是把房子賣給外國人。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

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居外網2016第三季度澳洲房市報告：增速顯著減緩

2016年3季度澳大利亞八大城市綜合房價漲幅再次降緩。經通脹調整後的澳大利亞統計局數據顯示2016年3季度澳大利亞8大城市綜合房價同比增長2.2%，為2013年2季度以來最低。兩大投資熱地悉尼與墨爾本房價同比分別增長1.5%與5.5%，也為近三年來最低增幅。單季度增幅方面，這兩個城市的房價環比增幅也低於上季度。

珀斯與達爾文的表現令人堪憂。這兩個城市的房價同比與環比均在過去的兩年間連續下滑；霍巴特則顯示出了很強的潛力，在近四個季度內漲勢明顯。

澳大利亞統計局12月的最新數據表明，澳大利亞2016年3季度GDP較上季度下滑0.5%，為全球金融危機後最大跌幅。3季度GDP同比增幅(季節調整後)則為1.8%，為2009年3季度後最低水平。在靈活的貨幣政策下，澳大利亞經濟狀況平穩。

2015年年底開始澳大利亞出現壹系列對海外買家購房的限制，包括FIRB對海外買家的申報要求、澳大利亞各銀行收緊外籍人士貸款標準、以及地方政府增加外國買家需支付的印花稅，都對澳大利亞房地產市場有壹定的降溫影響。2016年2季度為止，澳大利亞的房屋準建與新房供給仍然處於歷史高點，相信會對市場造價帶來進壹步的壓力。

>>>點擊查看《2016第三季度全球房市報告》

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2016年第三季度美國房市報告：房價漲幅適中

盡管美國經濟預期走好，但美國住房市場的價格漲勢卻在逐步放緩。2016年3季度，美國標普凱斯席勒的全國季度調整房價指數(通脹調整數據)同比增長幅度為3.92%，環比增長1.29%，2015年3季度的同比漲幅則為4.82%。聯邦住房金融局的美國住宅售價季度調整指數也有著類似的表現。2016 年3季度的同比漲幅為4.89%(通脹調整後數據)，略低於2015年3季度5.66%的增長幅度。2016年3季度環比漲幅為1.17%。

標普凱斯席勒10月指數顯示，美國所有20 個主要城市的房價均保持上漲，西雅圖漲幅排名第壹，2016年10月房價同比增長為10.66%，隨後是波特蘭(10.27%)與丹佛 (8.29%)。紐約和華盛頓在10月同比漲幅最低，分別為1.70%和3.42%。

住宅施工數量持續強勢走高。美國統計署的數據顯示，在2016年10月，新授權的私有住宅數量為1,175,000套，通脹調整後同比增長4.6%。同期的總住宅開工數量為 1,323,000套，通脹調整後的同比增長水平為23.3%，住宅竣工1,055,000套，增長 7.2%。

需求走高。美國統計署的數據顯示，2016 年10月的新住宅銷售為563,000套，較去年同期增加17.8%(通脹調整數據)。2016年 7月的待售住宅為246,000套，較去年同期增加9.3% 。

由於目前待售現房供應短缺，美國建築商信息指數保持樂觀。國家建築商協會的數據顯示，2016年11月的指數為63，與上個月持平，但略高於去年同期數據。該指數的樂觀和悲觀分界點為50。

美國經濟分析署的數據顯示，2016年第三季度美國經濟同比增長幅度為3.2%，前幾個季度的數據分別為：2016年2季度1.4%， 2016年1季度0.8%，2015年4季度1.4%， 2015年3季度2%，2015年2季度3.9%， 2015年1季度0.6%。美國經濟去年增長水平為2.6%，與2014年的速度保持相同。但作為世界最大經濟體，美國今年的經濟增長預計僅為 1.6% 。

除了壹般的供求關系變化，影響美國房市未來走勢的壹個重要因素則是新總統川普的經濟政策。川普的經濟主張較為鷹牌，旨在激發美國自身的發展潛力，對經濟跟房市來講都有著促進需求的意義。川普當選之後股市的連續大漲就說明了市場，尤其是基建金融對未來發展形勢的樂觀態度。然而這種激進的政策壹旦實行，就會帶來過速的風險，可能導致通脹過快，貸款利率與新房價格也有可能快速上漲。借貸成本與新房價格上漲可能會減少本國本土的市場需求，不過對海外投資的影響則相對較小。

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科可蘭房市報告 | 2016年Q3佛羅裏達棕櫚灘 (Palm beach) 最新房地產報告

前言：本報告以2016年第3季度的交易為基礎，與2015年的同期數據進行比較。為了實現佛羅裏達(State of Florida )市場的數據比較,報告將從棕櫚灘 (Palm beach)、堰洲島鎮 (Barrier Islands)兩地的房產交易數據入手，分析佛羅裏達在本季度的房市表現情況。

以下內容由美國高端房產專家科可蘭集團（CORCORAN）獨家提供。

與壹年前相比,棕櫚灘鎮的產權公寓/合作公寓的成交量同比下降25%，單壹家庭住宅銷售量下降12%。

壹、棕櫚灘

與壹年前相比,棕櫚灘鎮的銷售量有所下降, 尤其是產權公寓和合作公寓。產權公寓/合作公寓的成交量同比下降25%。單壹家庭住宅銷售量下降12%,但僅代表銷量減少三套。環比銷售顯著下降,但這是由棕櫚灘典型的市場季節性決定的。

與壹年前相比,棕櫚灘鎮的銷售量有所下降, 尤其是產權公寓和合作公寓。

棕櫚灘的單壹家庭住宅平均售價有所提高,上升9%。然而,由於銷售傾向於小面積住房,售價中值下降19%。產權公寓/合作公寓去年的平均售價下降26%,同期的售價中值下降11%。與南端(South End)形成強烈對比的城區銷售額的大幅下降導致了這些價格數據的下滑。

在北端(North End),單壹家庭住宅的銷量減少了四套,即下降29%,但平均售價卻攀升 30%。是那套位於6 Ocean Lane、以370萬美元售出的全新濱海大廈的銷售拉高了這壹數字。相反,售價中值下降了44%。本季度北端多數房屋的售價低於500萬美元,而壹年前多數房屋的售價高於500萬美元。在城區,單壹家庭住宅的平均售價增長了19%,售價中值上升45%。本季度城區大面積住宅的成交量增長了兩倍,盡管這些住宅在市場上的上市時間超過壹年。與壹年前相比,艾斯戴特區(Estate Section)本季度的成交量增加了壹套。在成交量如此之低的情況下,統計數據很容易偏離。

城區的產權公寓/合作公寓銷量同比顯著下降, 成交量不到去年同期的壹半。房屋售價同樣有所下降,其中平均售價下降11%,售價中值下降7%。2015年第三季度,棕櫚灘有很大比例的房屋售價均超過200萬美元,而本季度只有壹間房屋的售價超過200萬美元。南端的銷售額同樣有所下降,但下降幅度較小,同比下降 13%。同比平均售價下降20%,售價中值上升 15%。

二、堰洲島鎮

堰洲島上的城市屋售價本季度大幅增長。平均售價上升54%,售價中值上升25%。希捷遊艇俱樂部多棟新建城市屋的成交推動了價格的上升。而同比銷量卻下降了24%。

堰洲島上的城市屋售價本季度大幅增長。平均售價上升54%,售價中值上升25%。從辛格島到朱庇特島,單壹家庭住宅成交量下降27%。售價中值出現2%的小幅下降。

1、朱庇特島到辛格島

棕櫚灘以北,堰洲島上,從辛格島到朱庇特島,單壹家庭住宅成交量下降27%。售價中值出現2%的小幅下降。去年,超過四分之壹的單壹家庭住宅售價超過100萬美元,而今年只有13%超過這壹數值。這壹地區的產權公寓/ 合作公寓銷量穩定,僅減少了壹套。2015年3 季度,在辛格島的麗思卡爾頓(Ritz Carlton) 地區出現了多筆高價出售交易,拉高了這壹地區的數值。因此,平均售價表現出29%的降幅,售價中值的降幅也達到12%。

從辛格島到朱庇特島,單壹家庭住宅成交量下降27%。售價中值出現2%的小幅下降。產權公寓/ 合作公寓銷量穩定,僅減少了壹套。

從棕櫚灘以南到高地同樣經歷了單壹家庭住宅銷量的下降,降幅為39%。同比售價中值下降 17%。

2、赫珀盧克索島到高地

從棕櫚灘以南到高地同樣經歷了單壹家庭住宅銷量的下降,降幅為39%。同比售價中值下降 17%。然而平均售價卻提升21%。兩季度均有兩筆交易價格超過1,500萬美元,但由於 2016年3季度的總體銷量下降,這些銷售的偏斜效應推動了平均售價的增高。產權公寓/合作公寓市場表現穩定,與朱庇特島到辛格島的情況類似,此類住宅的銷量僅減少了壹套。但由於交易價格較低,導致平均售價下降27%, 售價中值降低19%。

從棕櫚灘以南到高地同樣經歷了單壹家庭住宅銷量的下降,降幅為39%而平均售價卻提升21%。

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