計算2016年上半年海外買家數量的公證回執統計數字完全出乎我的意料。去年上半年，海外買家共在西班牙購置了43,519套房產，市場份額占比19.1%。海外買家年度成交量在2007年達到歷史最高值——8萬套，市場份額占比約8.9%，當年西班牙總成交量約90萬套，有鑒於此，目前正處市場頂峰時期，上半年在西班牙購房的海外買家成交量就高達43,519套，這意味著2016年有望成為有史以來海外買家數量最高的一年。即使2016年下半年有所下降，我仍預計全年海外買家數量至少與前一年的高位持平，不過考慮到第四季度海外市場的持續增長，這似乎不太可能，盡管有報道稱自英國脫歐公投以來，英國買家數量有所減少。事實上，我認為海外買家數量將創新高，雖然我們將不得不等到2017年5月才能獲得公證回報2016年全年數據，全年數據通常在第二年的二季度公布。我可以感覺到，2016會是個好年份，但我並不希望海外買家這麼快就創紀錄高位。
不過，總是會有一個“但是”，目前的海外市場並不那麼關注誰是買家， 而是他們在哪買房，從這些公證數據明顯可以看到，市場復蘇仍然是局限於少部分地區，並且集中在這些地區最主要的位置。結果顯示，目前在西班牙購買房產的海外買家數量等同於危機前的峰值，但集中在少數地方，這有助於解釋為什麼5大地區房地產市場活躍度那麼高，但在我稱之為二級和周邊地區，成交量仍然沒什麼變化。
西班牙最大的自治區安達盧西亞（Andalucia）就是市場不平衡一個很好的例子。自2014年以來，安達盧西亞一直是西班牙房市最活躍的地區，銷售量位居首列，但是通過數據分析，明顯可以看出，該地區活動主要受一個省份的推動， 即馬拉加省（Malaga），也是海外活動熱點地區太陽海岸（Costa del Sol）所在之處。據2016年上半年的數據，我毫不懷疑當我們得到全年數據的時候看到2016年全年都是復制這一趨勢，安達盧西亞房產75%的海外買家集中在馬拉加省，該省海外買家上半年共購置買5,570套房產，為有史以來最高，超過2007年的峰值。
第二活躍的省份是阿爾梅里亞省（Almeria），只有797位海外買家，而科爾多巴省僅有49位，為安達盧西亞8個省份中最低。安達盧西亞整個地區海外市場占比僅14%，低於全國海外市場占比平均水平19.1%，而馬拉加省卻是全國平均水平的兩倍，海外買家成交量14,364套，市場占比39%。
同一省內，不同城市房地產活動水平不平衡也非常明顯。例如，馬拉加省超過50%的交易集中在兩個直轄市，馬拉加市和馬貝拉市（Marbella）。而馬貝拉市和貝納阿維斯市（Benahavis）這兩個城市占該省銷售總量的25%。其他海外投資高的地區也沒有不同，例如，地中海海岸、巴利阿里群島（Balearics）、加納利群島（Canaries）和巴塞羅那（Barcelona）；這些地區2016年海外買家購房量均高於全國平均水平。例如，在西班牙東部沿海最活躍的地區阿利坎特省（Alicante），海外買家市場占比高的驚人，為46.7%。所以，如果你想理解西班牙房地產市場，意識到該地區一個趨勢非常重要：那就是同一個地區，省份不同，情況各不相同；同一省份，城市不同，情況也不相同。當地若有熱點地區，市場份額更高。
2016年全年走勢將延續至2017年第一季度和第二季度，與此同時，我將根據已經公布的2016年上半年和第三季度數據做一些預測。2016年西班牙房產平均價格將上漲2%-4%，盡管各個地區差異很大；據我預計，地中海黃金地區房價至少上漲5%-10%，如巴利阿里群島、巴塞羅那和馬貝拉，若多個地區房價增幅達到兩位數，也不會令我感到意外。
我相信市場成交量至少將上漲10%，所以我預測2016年的成交量將從2015年的40多萬上漲至45萬以上，這意味著房地產市場總規模已回升至峰值的50%左右。銀行貸款規模也將隨之復蘇，盡管銀行對住房貸款仍然比較謹慎，不過2016年成交量的50%是通過抵押貸款，較2015年上漲約30%；平均貸款額增長了近5%，就足以跟上平均房價的上漲。
然而，盡管我如一年前一樣，維持整體向好看法，不過，從2016年已顯示的增長趨勢大體可以看出，西班牙房地產市場仍非常依賴海外買家的增長，這一點預計2017年也是一樣，尤其是在房價進一步上漲的情況下。2016年底，我開始為一個國際買家工作，他想要在馬拉加市買一所房子，而顯而易見，西班牙本地人對國內市場很快復蘇並沒有太大的信心。我曾經打交道，房產售價超100萬歐元或以上的業主們都非常懷疑西班牙本地人意願買房的可能性，他們認為最好是把房子賣給外國人。
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