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加拿大 | 美國宣布再次加息加拿大商業地產彰顯“價值窪地”

12月14號星期三下午，美聯儲宣布加息0.25個百分點，由於近期強勁的非農就業數據和重新抬頭的通脹率，聯儲預計2017年將加息3次，比原預期還多1次。在此之前，加拿大眾多商業銀行也已經開始宣布提高住宅按揭貸款。 11月初，加拿大道明銀行宣布將浮動利率從2.7%提高15個基點至2.85%。數日之後，加拿大皇家銀行即宣布上調固定按揭利率，緊接著加拿大道明銀行再次上調按揭利率，將4年固定按揭利率上調5個基點，漲到2.44%，5年固定按揭利率上調10個基點，上漲到2.69%。

受到利率上調的影響，過去幾年一路飆升的溫哥華和多倫多住宅市場開始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association – CREA）發布的2017年加國房市預期數據中可以看到，住宅市場的成交量會逐漸下降，價格增長的速度會放緩。許多房地產投資者都知道加息會對房產投資產生負面影響，因為貸款成本上升就一定會壓縮房產投資回報率，而住宅成交量的放緩就是加息對房地產市場影響的直接體現。

房地產市場主要可以分為住宅地產和商業地產。相比住宅市場的價格飛速上漲，加拿大的商業地產市場在過去的幾年裡經歷了一個截然相反的市場環境。由於受到大宗商品，尤其是能源價格大幅下跌的衝擊，加拿大的兩大傳統經濟支柱產業—能源和礦業一蹶不振，再加上加拿大主要城市的零售消費數據也持續低迷，這就直接導致商業物業價格連續多年在低位徘徊。相比很多豪宅和豪華公寓的市場價格，相同地段的商業物業價格就便宜非常多。正當加拿大住宅市場受到按揭貸款利率上調帶來的抑制效應時，市場價格被嚴重低估的加拿大商業地產正逐步開始成為絕佳的“價值窪地”。和加拿大住宅物業相比，投資加拿大商業物業擁有以下三個優勢：

租金回報率高

無論是寫字樓還是零售商鋪，其每平米租金收益要比相同地段的住宅物業高。在租金高的同時房價卻不高，這就造成實際租金回報率遠高於普通住宅物業。

額外發生費用少

無論是寫字樓單位或是零售商鋪單位，一旦出租後，所有額外費用如：Property Tax（物業持有稅），Management Fee（物業管理費）及Property Insurance（物業保險費）全部由租客承擔。

業主權益得到最大保障

區別於住宅物業，投資商業物業的最大好處之一就是業主的權益會得到最大的保障。對於商業物業的房東來說如果遇到房客拖欠房租的情況，輕則罰款加租，重則鎖門換鎖，停水停電停暖都是可以合法采取的手段用於追討拖欠的房租。

從2016年的年初開始，大宗商品和能源價格開始回暖。最近，石油輸出國組織（OPEC）各成員國石油部長，包括伊拉克在內罕見得達成一致，同意將原油產量下調每天120萬桶，至每天3250萬桶。國際天然氣價格更是在今年翻了2.5倍。眾所周知，加元是傳統的商品貨幣，其彙率走勢和大宗商品尤其是能源的價格變化息息相關。從長期角度來看，只要通貨膨脹率恢復歷史平均水平，大宗商品價格就會進入正常的上漲周期，加元的升值則是必然事件。一旦加元走強，加元資產將會大幅看漲，同時引發更多海外機構資金流入，商業地產則是最直接的收益板塊。中國安邦保險集團股份有限公司（安邦）則是這方面投資的佼佼者，其在2015年10月出價1.1億加元（約合7500萬美元）收購多倫多金融區的一棟17層寫字樓，巧合的是安邦出手購入的時間幾乎就是加元近十多年內貶值幅度最大的時刻，換句話來說就是安邦用了最少的加元買到了加拿大最高端的商業物業。雖然我們個人投資者無法做到像專業投資機構那樣大筆投入，但是市場上不少有前瞻性的投資人士已經把目光投向中小型商業物業類項目，比如小型辦公樓、市區及郊區的零售商鋪、加油站、和小型商業廣場（Plaza）等。

近幾年，國內高淨資產家庭對於海外資產配置的需求越來越高，不管是出於對人民幣貶值的擔憂，又或者是尋求個人資產類型的多樣化，加拿大房地產市場開始受到眾多國內人士的喜愛。為了更好得幫助國內投資者了解加拿大的商業地產市場，把握住其中的優質投資機會，我這裡和大家重點介紹兩種非常適合國內個人投資者的商業地產投資工具，它們都有各自的優勢，可以滿足不同類型偏好的投資者。

第一種工具：商業地產投資信托基金

Commercial REIT是一種類似封閉式共同基金。它先向投資人募集資金，再用以投資商業地產（主要以辦公樓，零售物業和工業物業組成）。Commercial REIT具有房產的所有權，平時收取租金並定期分配現金股利給投資人。它的特點有三個，分別是收益主要來源於租金收入和房地產升值；收益的大部分將用於發放分紅；長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。對於國內投資者來說，通過投資加拿大商業地產投資信托基金可以間接獲得在大規模的商業地產投資的收益，大幅降低了投資者參與商業性房地產權益投資的門檻。投資者可以通過購買商業地產投資信托基金的方式參與、分享加拿大商業地產市場增長帶來的收益。Canada Real Estate Investment Trust是這類商業地產投資信托基金的代表，在過去15年裡平均年投資回報率達到15%（含股息再投資部分）。

第二種工具：高級酒店式辦公與零售物業

像在多倫多這樣的加拿大經濟商業中心，商業零售和辦公出租市場越來越活躍，許多追求創新理念的開發商推出了住宅和商用混合的高級酒店式公寓，從而來滿足多倫多越來越多的商業零售和小型辦公場所的需求。根據全球最權威的商業地產分析和咨詢公司Collier International – 高力國際的最新分析報告，高級酒店式辦公物業（Office Condo）作為一種嶄新的商業物業形態，開始在溫哥華和多倫多流行。它和傳統的辦公大樓建造理念完全不同。首先，它是一種業態混合的呈現方式，整棟大樓無縫的整合了工作、消費、休閑和居住的各項功能。一樓通常由精品商場和休閑購物中心組成，同時配備地下停車場，甚至還有直通城市交通軌道的專用走道。大樓內部還配備大量的娛樂設施，其中包括游泳池，健身房，桌球房，電腦房，室內網球場，小型電影院，宴會廳等一些列的功能房。大樓本身又是全玻璃的外觀，極具摩登和後現代的質感，在這樣的大樓內工作，相信大家都不願意下班回家了。由於一棟高級酒店式公寓通常只有2%-3%的單位是設計成辦公用途，所以高級酒店式辦公物業市場供應量比較稀缺。同時，開發商會采用樓花的方式進行預售，投資者只需支付少量的預付款就可以提前買入物業，這對於有豐富房產投資經驗並善於利用資金杠杆進行投資的朋友來說，絕對是一個很大的吸引力。

由於篇幅有限，以上兩種加拿大商業地產的投資工具這次就先介紹到這裡。各位讀者若是想進一步了解操作的流程和細節的話，歡迎郵件聯系。

加拿大資深投資顧問倪駿良Peter專欄全集

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美國 | 特朗普駕到！最大黑天鵝來臨海外資產配置做對了沒？

11月8日美國總統大選的結果出乎大部份人的意料之外，為全球經濟投入震撼彈，當天無論是股市、彙市等等都出現大幅度的波動，不過，就如英國脫歐公投後那一次市場震蕩，隔日隨即上演收復跌幅的戲碼。新任的美國總統特朗普上任後，預計美國在全球經濟發展上將轉向保護主義，以強化美國國內的就業機會、提高薪資、提振內需消費等等，同時也提升國內居民購屋能力。

特朗普駕到！最大黑天鵝來臨，海外資產配置做對了沒？

對於近期金融市場有短期的動蕩，盛亞顧問股份有限公司總經理曾鈐輿認為，目前觀察中長期投資來看，是不會有太大的影響，主要原因在於美國經濟正處於復蘇期是無庸置疑的，以經濟面來看，就單一事件而要造成經濟的反轉、崩盤，其機率是非常微小，現在這個時間點，選擇中長期投資更為重要，但是投資人該如何挑選安全有保障的理財工具，才能為自身的資產作更穩健的配置呢？曾鈐輿表示，以和頓國際集團（Walton International Group Limited）的土地投資項目為例，目標便是希望為投資人尋求穩健成長的目標。

對於美國房產的投資，曾鈐輿表示，和頓的准發展土地投資項目將土地以不可分割權益（Undivided Interest簡稱UDI）形式分銷，此模式可利用小額資金就可成為美國地主，在成為土地持有人時，會有美國政府所發出記載持有人姓名的“土地權狀”，也可直接到美國各州的地政官網查詢土地登記與持有狀況；還有“產權保單”確保土地持有人的擁有權，由美國政府認可的產權保險公司（First American Title Insurance Company）來承作，以上都是讓投資人在購買美國土地時更能有保障及清楚了解到自身所擁有的權利。

曾鈐輿補充說明，投資海外不動產最怕的就是資訊不透明、語言隔閡等等，另外對於該國家的經濟狀況、法令規範、當地居住需求都是要細細考量的要素之一，而和頓國際集團作為北美最大房地產開發商之一，在美國與加拿大亦有不同形式的產品，並受到當地政府部門的監管與規範，曾鈐輿認為，美國相較於某些東南亞國家，是法令相對成熟及經濟復蘇中的國家，風險性相對較低；小額資金更符合民眾的理財需求，以達到靈活配置資產的目標。當然任何的投資都有其風險，在利用海外房產來進行資產配置時，投資人還是必須仔細評估自己的風險承受能力。

（據風傳媒）

海外 | 2016年中國海外房產投資者剖析——投資性買家的消費趨勢

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年。中國經濟衰退，英國公投退歐，全球經濟不確定性不斷增加。然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。

戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》指出，在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，接近去年全年投資總額的三分之二。2016年前五個月中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、中國香港和新加坡。

2015年1季度至2016年一季度，中國投資者的投資總額已經超越加拿大，成為美國房地產最大的海外投資來源國；同時期中國投資者在泰國的投資額翻了五翻，超過1600萬美元，成為泰國第三大海外投資來源國；2015年下半年至2016年上半年，中國投資者在澳大利亞房產市場投資額達到180億美元，為美國買家投資額度的3倍，新加坡買家的6倍。

居外網最新的數據表明，相比於前些年，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。2013-2015年間，將投資作為海外置業主要目的的中國買家穩定維持在所有買家的30%左右，在2016年前八個月卻攀升至43.5%。與此同時，2015年大熱的教育投資卻有所下滑。這一現像有兩個潛在原因：隨著海外資產配置的概念被更多中國買家所接受，投資需求從教育、自住等剛性需求變為更具前瞻性的資產配置需求；另外隨著人民幣貶值壓力增大，更多的國人主動尋求更多海外投資方式已保證資產增值。

2016年中國海外房產投資性買家的消費趨勢

那麼這一部分以投資為目的的海外購房者來自何處？平均花費為多少？最喜歡的投資目的地又是哪裡呢？我們可以從居外網的獨家用戶數據洞悉一二。

投資目的地比較：泰國受追捧

2016年1至8月，居外網所有海外置業問詢中美國房產占據將近40%，為最受歡迎的目的地。不過如果我們將目光聚焦在以投資為主要目的的海外購房者中，最受他們青睞的國家則是澳大利亞。在投資性海外房產詢盤中，超過38%選擇澳大利亞作為房產投資的目的地，25.7%的問詢者傾向於美國，排名第三的泰國則吸引了8.6%的潛在買家，加拿大以7.1%的詢盤量緊隨其後。具體到城市，墨爾本、悉尼與芭提雅三個城市在投資性詢盤量城市排行榜上分列前三位。通過這樣的對比我們不難發現，澳大利亞與泰國房產對中國的投資性買家具有極大的吸引力。在針對泰國的四個主要投資城市普吉島、清邁、芭提雅與曼谷的所有房產詢盤中，超過三分之二都以投資為主要目的，這一比例超過全球任何其他地方。而通過比較這些國家的詢盤價格，我們不難發現泰國城市吸引眾多投資者的主要原因。

所有海外房產買家和投資性買家的目的地比較

在傳統投資地澳大利亞、美國與加拿大，投資性詢盤中位價均為38萬美元左右（約250萬人民幣），對成熟的投資者來說，這些國家市場機制健全，回報穩定，是十分合適的選擇。相比之下，2016年1-8月間泰國投資性房產詢盤中位價僅為8.1萬美元（約54萬人民幣），這一價格即使在國內二線城市進行理想的房產投資也較為困難。正是因為巨大的價格優勢，加之地理位置的便利，泰國房產成為了中國大眾級投資者海外投資的理想選擇，在投資性詢盤量上僅次於澳大利亞與美國。

投資性詢盤中位價格（美元）

投資房型比較：中小戶型為主

因為子女教育或移民而進行海外置業的買家通常會通過自己與家庭的實際情況來選擇房屋類型與大小，不過在投資性房產詢盤中，選擇中小型住宅的買家占大多數。打算在澳大利亞與美國投資者的買家更傾向於價格10至50萬美元的2至3臥住宅，而泰國的潛在買家更喜歡投資額低於10萬美元的1臥小戶型。在房價較高的城市，一室戶的房型也受到一些買家的歡迎。

投資者來源地比較：北上廣繼續為主力軍

2016年1-8月間，來自北上廣的投資性詢盤占據居外網所有投資性詢盤的50%。其中來自北京的投資性詢盤占23.4%。通過進一步分析這三個城市的投資性詢盤數據，我們發現雖然三個城市在詢盤價格上相差不大，詢盤中位數均為32至35萬美元間，但北上廣的投資者有著不同的投資行為。

北京投資者選擇的投資地點十分廣泛，既有歐美傳統投資熱地，也不乏北歐、南美這樣充滿潛力的投資地。值得一提的是北京投資者對日本房產的關注度很高，占據了日本房產所有投資性詢盤的43%，詢盤中位價也高達83萬美元（約551萬人民幣）。

上海的投資者則更傾向與亞太地區的市場，在越南、新加坡、泰國與澳大利亞都占有較高的詢盤百分比。另外，在美國、加拿大等中端投資市場，上海投資者的詢盤中位價也要高出北京投資者。

廣州投資者對馬來西亞與歐洲房產青睞有加。超過70%的投資性馬來西亞房產詢盤來自廣州，詢盤中位價為25.3萬美元。除此之外，西班牙、意大利、德國與法國的投資性房產詢盤中，廣州投資者都占有相當的比重。不過廣州投資者的詢盤價格普遍要低於北京與上海。

雖然目前海外房產投資仍然集中在主要一線城市，但同2015年相比，2016年前8個月中一些二線城市表現突出。鄭州、杭州、合肥、南昌、南寧等城市的詢盤占比都出現了明顯增長。

近年來央行出台一系列措施，使人民幣國際化與彙率自由度不斷提高。人民幣彙率的波動與海外投資趨勢必將成為越來越多國人生活中討論的話題。隨著國人國際化資產配置意識越來越強，深度挖掘投資動機，分析不同的投資習慣，將有助於投資者得到更人性化的服務，對整個海外投資業的發展有著深遠意義。

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

2016年以來，澳洲政府和銀行業可謂動作不斷：先是自12月1日起，提高FIRE的申請費用；隨後3、4月份，澳洲4大銀行紛紛將海外收入的房貸比例從最高80%降到70%；而到了5月份之後，澳洲多家銀行和多家非銀行放貸人則相繼宣布，進壹步收緊或暫停向海外買家發放房屋貸款。

而在這場房貸收緊戰中，由於數百中國買家的房屋貸款被查出偽造收入證明，也讓中國投資者站在了這場澳洲房貸調控工作的風口浪尖。那麽，面對澳洲銀行愈來愈緊的限貸政策，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？居外網為您分析。

11月23日最新進展：西太銀行再收緊放貸標準本周六公布細則

澳洲銀行限貸第壹階段：四大行全面收緊海外買家房貸

2016年3月份開始，澳洲四大銀行紛紛開始收緊海外收入的房屋貸款，相繼把海外收入的最高貸款額度從80%降低到70%，部分銀行則直接關閉了純海外收入的貸款：

2016年3月19日，Westpac（西太銀行）宣布海外收入貸款額最高不超過70%，並且提高海外人士的貸款利息；

2016年3月21日，NAB（國民銀行）宣布對於純海外人士，最高貸款比例將下調至70%

2016年4月4日，ANZ（澳新銀行）銀行宣布對那些100%純海外的貸款關上大門

2016年4月19日，CBA銀行加入收緊陣營，宣布對於沒有公民及居民身分的人通過海外收入貸款不予批貸。而臨時居住工作在澳洲並有澳洲工資的申請人，其貸款和價值比率由80%降低至70%；

2016年4月27日，Westpac（西太銀行）宣布全面取消純海外借貸。

居外觀點：不少分析認為，澳洲四大行及其旗下銀行紛紛收緊對海外收入者的房貸政策，是為了限制海外買家在澳洲無節制地買房。最為明顯的就是，100%使用澳洲當地收入買房的買家，在貸款上受到最多限制。不過，澳洲銀行政策的各種改變屬於正常的市場調節行為，目的只為規範市場，降低房市風險，而不是為了針對誰。

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澳新銀行拒接純海外收入貸款被稱針對中國買家

澳洲銀行限貸第二階段：嚴查海外買家收入證明

澳大利亞澳新銀行（ANZ）和西太銀行（Westpac）5月9日向媒體證實，它們近日發現批準了“數百例”中國購房者使用虛假收入證明申請的購房貸款。據稱，這些收入證明是在壹些無良貸款經紀人的幫助下被捏造出來的。

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澳洲銀行限貸第三階段：更嚴厲的房貸調控即將開始？

澳新銀行（NAB）近日發布新規，5月14日起，NAB針對外國買家的貸款與價值比率（LVR）將從70%下調至60%，而對於海外收入也僅承認60%。雖然沒有明顯劃分哪些外國投資者，但應該是將中國大陸買家作為了目標。而且，從NAB借貸的外國買家無法享受任何抵押貸款優惠；對於在“高風險地區”購買房產的買家，該銀行將不會發放貸款。

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居外網：澳洲銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

過去的3到4年，澳洲房地產市場漲勢壹直兇猛，而澳洲銀行優厚的房貸政策也使得大量海外投資者湧入澳洲市場。受外國買家的推動，過去7年來，澳洲各州首府的房價上漲了55%，特別是悉尼的房價，最近幾年壹直瘋狂增長。不斷上漲的房價與海外買家的強烈購買力，尤其是來自中國買家的需求，已經引發澳洲民眾擔憂，擔心房價上漲太多導致當地人無法承擔。

為此，2015年12月1日開始執行的FIRB新政，可以看做澳洲政府對房地產市場調控的開始。現在這壹輪澳洲銀行房貸緊縮，只不過是澳洲政府對房市調控的延續。不難想象，澳洲房市相關的調整政策絕不會“就此罷休”，相應的政策或許還會陸續出臺。對於這壹幕，早已見慣各種房市調控政策的國內買家來說，應該早已習以為常了：在海外其實也有房市調控政策的！

其實，無論是此前加強FIRB監管、還是現在的緊縮澳洲房貸政策，澳洲政策最近出臺的壹系列針對海外買家的動作，都並非心血來潮、也並不是針對某個國家的買家，都屬於規避房市風險、正常的市場調節行為，其最終的是為了讓澳洲房產市場未來的長遠、健康發展！畢竟，已快速增長了幾年的澳洲房市不可能無節制地“瘋狂”下去，適當的調控是為了未來更健康的發展。

那麽，不少中國買家或許會擔心了，那我們以後還能辦澳洲房貸嗎？其實，這次調控主要針對的還是純海外收入的投資，這部分投資者需要遞交的貸款申請文件會變得更嚴格、貸款額度也會降低，但對澳洲本地收入的貸款限制其實並沒有那麽大。此外，目前在澳洲至少有3家中資銀行具有零售借貸能力，它們是匯豐銀行（HSBC）、中國工商銀行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中國建設銀行（China Construction Bank）。雖然評估程序謹慎，但這些銀行在某些情況下還是增加了針對外國買家或擁有海外收入買家的借貸規模。因此，雖然澳洲大型銀行收緊了海外買家的房產借貸，但中國買家在澳洲辦理房貸的大門還是並未完全關閉的！

關於澳洲房貸調控新的進展狀況，居外網將持續為您關註！

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居外課堂：海外買家如何在美國買房貸款

當前，中國「土豪」以豪爽的全現金付款和搶購豪宅而聞名於世。因為方便快捷、且無後顧之憂，部分資金雄厚的投資者都選擇了一次性付清。不過，對於普通投資者來說，如果能通過貸款來購買美國房產，也不是為一個很好的投資手段！下面居外網將為大家解答在美國買房貸款可以得到哪些政策支持？貸款的注意事項？貸款的具體流程如何？如何還款？等相關美國房產知識的問題。

海外投資者在美國買房能貸款嗎？當然可以！一般來說，海外買家的貸款首款相對較高，必須高於35%以上，最高可以貸到200萬美元。不過，海外投資者在美國申請貸款的週期會比較長，其中審閱、確定買家的還款能力是關鍵。一旦通過審閱，其操作流程也跟國內差不多。銀行一般會考慮以下七個主要因素，綜合評定以決定是否給予申貸人「預先合格」資格：

一、海外人士能不能在美國申請貸款？

二、美國房屋貸款的類型

美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

短期（3-5年內）來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低。5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對於中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對於追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況進行。

三、在美國怎麼貸款買房？

1、在美國買房貸款時需要哪些證件？

如果大家能夠支付較高的首付比例和貸款利息，那貸款申請在操作層面上所需要的準備和文件大致如下：

2、在美國買房貸款的流程是什麼？

對於買美國房子的中國客戶來講，並不都是全款，有些人也想貸款，那麼中國人買美國房子申請貸款和美國當地人貸款的流程一樣嗎？有一些特殊的要求嗎？我們來看看申請貸款的步驟。

3、在美國買房貸款的相關費用

4、美國買房貸款常用的銀行

如果去銀行，可以選擇幾家同時申請，一般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高一些，大銀行會慢一些。其實關鍵是要多對比，選擇APR最低的美國買房貸款。下面就跟著居外來瞭解下，在美國中國人用的比較多的幾家銀行。

華美銀行：

最大大華人上市銀行，有中文服務，若能提供四成首付款，華美銀行目前可為沒有收入和信用紀錄的購房者提供房貸，而這個首付款可以是其他家庭成員給購屋者的贈與。從16年3月16日開始，首付款必須在銀行存放2個月，才可以貸款。

匯豐銀行：

最高可貸70%。需要在中國或者中國香港開通卓越先鋒貴賓賬戶，3個月之後可在美國申請購房貸款。貴賓賬戶要求存款10萬美金或以上。

花旗銀行：

最高可貸70%。需要在中國或者中國香港開戶1年以上，要求存款5萬美金或以上才可在貸款美國買房。

中國信託及其他美國本地銀行：

最高可貸50%。不需要在中國或者中國香港有銀行賬戶，只需要在美國有銀行賬戶，並且賬戶裡的款項已經在美國存滿1個月或以上才可在貸款美國買房。

Tips：在美國辦理貸款應該注意什麼？

在美國，按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性。目前，在美國絕大對數州，外國人（無美國綠卡）可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要在40-50%，並且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構會額外要求貸款人支付高於市場水平的1-2%的利息。