Tag: 美国加息

12月14號星期三下午， 美聯儲宣布加息0.25個百分點，由於近期強勁的非農就業數據和重新抬頭的通脹率，聯儲預計2017年將加息3次，比原預期還多1次。在此之前，加拿大眾多商業銀行也已經開始宣布提高住宅按揭貸款。 11月初，加拿大道明銀行宣布將浮動利率從2.7%提高15個基點至2.85%。數日之後，加拿大皇家銀行即宣布上調固定按揭利率，緊接著加拿大道明銀行再次上調按揭利率，將4年固定按揭利率上調5個基點，漲到2.44%，5年固定按揭利率上調10個基點，上漲到2.69%。

受到利率上調的影響， 過去幾年一路飆升的溫哥華和多倫多住宅市場開始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association – CREA）發布的2017年加國房市預期數據中可以看到，住宅市場的成交量會逐漸下降， 價格增長的速度會放緩。許多房地產投資者都知道加息會對房產投資產生負面影響，因為貸款成本上升就一定會壓縮房產投資回報率， 而住宅成交量的放緩就是加息對房地產市場影響的直接體現。

房地產市場主要可以分為住宅地產和商業地產。相比住宅市場的價格飛速上漲，加拿大的商業地產市場在過去的幾年裡經歷了一個截然相反的市場環境。由於受到大宗商品，尤其是能源價格大幅下跌的衝擊，加拿大的兩大傳統經濟支柱產業—能源和礦業一蹶不振，再加上加拿大主要城市的零售消費數據也持續低迷，這就直接導致商業物業價格連續多年在低位徘徊。 相比很多豪宅和豪華公寓的市場價格，相同地段的商業物業價格就便宜非常多。正當加拿大住宅市場受到按揭貸款利率上調帶來的抑制效應時，市場價格被嚴重低估的加拿大商業地產正逐步開始成為絕佳的“價值窪地”。和加拿大住宅物業相比，投資加拿大商業物業擁有以下三個優勢：

1. 租金回報率高

無論是寫字樓還是零售商鋪，其每平米租金收益要比相同地段的住宅物業高。在租金高的同時房價卻不高，這就造成實際租金回報率遠高於普通住宅物業。

2. 額外發生費用少

無論是寫字樓單位或是零售商鋪單位，一旦出租後，所有額外費用如：Property Tax（物業持有稅），Management Fee（物業管理費）及Property Insurance（物業保險費）全部由租客承擔。

3. 業主權益得到最大保障

區別於住宅物業，投資商業物業的最大好處之一就是業主的權益會得到最大的保障。對於商業物業的房東來說如果遇到房客拖欠房租的情況，輕則罰款加租，重則鎖門換鎖，停水停電停暖都是可以合法采取的手段用於追討拖欠的房租。

 從2016年的年初開始，大宗商品和能源價格開始回暖。最近，石油輸出國組織（OPEC）各成員國石油部長，包括伊拉克在內罕見得達成一致，同意將原油產量下調每天120萬桶，至每天3250萬桶。國際天然氣價格更是在今年翻了2.5倍。眾所周知，加元是傳統的商品貨幣，其彙率走勢和大宗商品尤其是能源的價格變化息息相關。從長期角度來看，只要通貨膨脹率恢復歷史平均水平，大宗商品價格就會進入正常的上漲周期， 加元的升值則是必然事件。 一旦加元走強， 加元資產將會大幅看漲，同時引發更多海外機構資金流入， 商業地產則是最直接的收益板塊。中國安邦保險集團股份有限公司（安邦）則是這方面投資的佼佼者，其在2015年10月出價1.1億加元（約合7500萬美元）收購多倫多金融區的一棟17層寫字樓， 巧合的是安邦出手購入的時間幾乎就是加元近十多年內貶值幅度最大的時刻，換句話來說就是安邦用了最少的加元買到了加拿大最高端的商業物業。雖然我們個人投資者無法做到像專業投資機構那樣大筆投入，但是市場上不少有前瞻性的投資人士已經把目光投向中小型商業物業類項目，比如小型辦公樓、市區及郊區的零售商鋪、加油站、和小型商業廣場（Plaza）等。

近幾年，國內高淨資產家庭對於海外資產配置的需求越來越高，不管是出於對人民幣貶值的擔憂，又或者是尋求個人資產類型的多樣化，加拿大房地產市場開始受到眾多國內人士的喜愛。為了更好得幫助國內投資者了解加拿大的商業地產市場，把握住其中的優質投資機會，我這裡和大家重點介紹兩種非常適合國內個人投資者的商業地產投資工具，它們都有各自的優勢，可以滿足不同類型偏好的投資者。

第一種工具：商業地產投資信托基金

Commercial REIT是一種類似封閉式共同基金。它先向投資人募集資金，再用以投資商業地產（主要以辦公樓，零售物業和工業物業組成）。Commercial REIT具有房產的所有權，平時收取租金並定期分配現金股利給投資人。它的特點有三個，分別是收益主要來源於租金收入和房地產升值；收益的大部分將用於發放分紅；長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。對於國內投資者來說，通過投資加拿大商業地產投資信托基金可以間接獲得在大規模的商業地產投資的收益，大幅降低了投資者參與商業性房地產權益投資的門檻。投資者可以通過購買商業地產投資信托基金的方式參與、分享加拿大商業地產市場增長帶來的收益。Canada Real Estate Investment Trust是這類商業地產投資信托基金的代表， 在過去15年裡平均年投資回報率達到15%（含股息再投資部分）。

第二種工具：高級酒店式辦公與零售物業

像在多倫多這樣的加拿大經濟商業中心，商業零售和辦公出租市場越來越活躍，許多追求創新理念的開發商推出了住宅和商用混合的高級酒店式公寓，從而來滿足多倫多越來越多的商業零售和小型辦公場所的需求。根據全球最權威的商業地產分析和咨詢公司Collier International – 高力國際的最新分析報告， 高級酒店式辦公物業（Office Condo）作為一種嶄新的商業物業形態，開始在溫哥華和多倫多流行。它和傳統的辦公大樓建造理念完全不同。首先，它是一種業態混合的呈現方式，整棟大樓無縫的整合了工作、消費、休閑和居住的各項功能。一樓通常由精品商場和休閑購物中心組成，同時配備地下停車場，甚至還有直通城市交通軌道的專用走道。 大樓內部還配備大量的娛樂設施，其中包括游泳池，健身房，桌球房，電腦房，室內網球場，小型電影院，宴會廳等一些列的功能房。大樓本身又是全玻璃的外觀，極具摩登和後現代的質感，在這樣的大樓內工作，相信大家都不願意下班回家了。 由於一棟高級酒店式公寓通常只有2%-3%的單位是設計成辦公用途，所以高級酒店式辦公物業市場供應量比較稀缺。同時，開發商會采用樓花的方式進行預售，投資者只需支付少量的預付款就可以提前買入物業，這對於有豐富房產投資經驗並善於利用資金杠杆進行投資的朋友來說，絕對是一個很大的吸引力。

由於篇幅有限，以上兩種加拿大商業地產的投資工具這次就先介紹到這裡。各位讀者若是想進一步了解操作的流程和細節的話，歡迎郵件聯系。

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