眾所周知，房地產投資作為一種大宗買賣，需要花費很多時間和精力擁有豐富的資產的人在投資之路上，有時會繞彎路，甚至會摔跤。本文將介紹富人投資日本房產的常見失敗模式，讓正在走這條路的人以此為鑒，吃一塹，長一智。
No.1 過多地關注已有的土地
這是對於已有土地的人來說的一個最常見的失敗模式。通常的房地產投資，都是以尋找好地段頗具收益的房子為主。但如果從上一輩繼承、他人贈送或其他方式擁有了一塊土地，勢必會想辦法有效利用自己的土地。很多“地主”都是抱著這樣的想法進行房產投資，這也是順理成章的事。
但關鍵的一點是，你所擁有的土地是否具有投資效益。如果所擁有土地的地段良好、適合租賃，利用自己的土地進行房產投資當然是兩全其美的事，再好不過了。但是大部分情況並不適合出租，比如“離車站距離較遠”、“所在地人口流量小”、“租賃需求不足”等情形。
有效利用自己的土地建新房，或者直接收購土地上的建築，相比直接購買同類型房產成本會有所降低，但是如果房屋空置就得不償失了。用一句業內的話來說，空置等於負債。當然，如果是自住的話就要另說了。
這時候土地所有者需要三思而後行，要學會適應從“地主”的身份切換到“投資人”的視角。例如，將所有地售出，替換成車站附近的可收益房產，堅持“位置優先”。
No.2 只考慮節省稅金
房地產投資時經常能聽到這樣的話：投資房產可以節省稅費。因為不動產遺產稅不是以交易價為計算標准，而是以路線價格，而路線價格實際遠低於交易價。所以在日本很多人為了避免高額的遺產稅都會大量買入房地產，以此來降低遺產稅。
不動產投資具有節省遺產稅的功能是事實，但也只是不動產投資的優勢之一。很多富人甚至買空房作為固定資產傳給下一代。這樣一來，即便會節稅，但如果房子維修成本大大超出節省的稅額，也會造成損失。為避免這種情況，選擇的不動產同樣需要具有方便出租的投資價值。
舉個例子。X先生立下遺囑，自己以5000萬日元在東京購買的一套帶租約房產由大兒子繼承，另外5000萬日元現金由小兒子繼承。根據日本遺產稅法規定，該5000萬日元的房產評估價低於遺產稅基礎抵扣額，所以大兒子無需繳納遺產稅（一般而言日本市價1億日元以上才需繳納遺產稅）。而小兒子繼承的5000萬日元現金需要繳納80萬日元遺產稅。
這樣看來大兒子不僅不需要繳納遺產稅，每個月還有固定收益，穩賺不虧。但若經營不善，房子收益寥寥，到後期不得不轉手。期間收益不抵成本，資不抵債，其實也並沒有占據絕對優勢。
No.3 進行低回報的投資
此類型是僅限於租賃經營的失敗模式。最典型的情況是，因為持有的房屋有一定年歲比較古老，自然就想到通過大規模修繕來提高房屋的價值，這是老建築房東的一貫思路。但在決定大規模重新裝修之前，是不是也要根據房子的狀態和租賃需求，看是否有更簡便的操作方法。比如降低房租、完善硬件設施等。
大規模修繕確實對於轉售比較有吸引力。但對於租客來說，降低房租或誘人的硬件設施是更實際更直接的手段。修繕工事所花費的成本和整修期間的時間成本，需要多久能收回來也是房東需要考慮的問題。
例如，某房東花費100萬日元進行房屋改造，假如月租金能提高1萬日元，則需要8年4個月才能夠抵消修繕成本。如果在這期間出現了空室狀態，可以回收成本的期間又會進一步延長。然而，如果房屋因為老舊發生了長期空置，“降低房租”或“重新裝修”，你還是需要選擇其中一個。
當然，如果是考慮轉售的話，修繕帶來的價值提升是立竿見影的。
No.4 沉溺於過去的成功經驗
這種模式出自有著豐富經驗善於自主學習的專業型房東。大家一般會認為，失敗只“青睞”投資新手。但其實失敗是公平的，人人都有失誤的可能，哪怕你有一定的專業知識和經驗。
這是什麼原因呢？很簡單，盲目自信。在短時間內，租客的需求和不動產投資的經營環境持續變化，今天通用的技巧不一定明天也能適用。在這樣的環境下，投資者需要重置已有的成功體驗，豎起“天線”迅速地接收租客的最新需求。
這些其實是管理公司必須要做到的。經驗再豐富的房東也不會比專門的管理公司更了解最新市場動向，所以管理公司需要不斷吸收管理案例，及時對市場做出反應，才是一個合格、優秀的管理者。
如果你對自己的管理水平沒有足夠的信心，或者根本沒有時間親自管理，選一個合適的管理公司來協助，會讓你的不動產投資如虎添翼。
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