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新加坡 | 非有地私宅8月租金環比微跌 高檔私宅租金逆勢上升

由於大量私宅竣工導致出租市場形成激烈競爭，加上跨國企業削減外派人員，新加坡8月份非有地私宅整體租金與前一個月相比下滑0.6％。其中，大眾化私宅租金的下滑幅度最大，而高檔私宅租金則逆勢而上。

新加坡非有地私宅租金走勢圖

根據新加坡房地產聯合交易網站SRX發布的預估報告，在8月份，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）和代表大眾化市場的中央區以外（OCR）的租金分別下跌0.6％和1.5％；代表高檔私宅的核心中央區（CCR）卻上揚0.5％。

與此同時，8月份的出租私宅單位環比增加3.4％至4595個。

分析師認為，在租屋需求疲弱的當兒，大量私宅竣工，促使出租市場出現激烈競爭，是租金持續下滑的主要原因。

仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事王德輝指出，8月份大眾化私宅租金的下挫幅度，比7月份的1.2％跌幅大。

他解釋，這主要是因為中央區以外的竣工私宅大量增加，推高可供出租的私宅數量。在今年第一和第二季，中央區的私宅淨供應只增加了1％，但中央區以外卻大漲了4％。

例如，在第二季有許多大型項目竣工，包括Riversails（910個單位）、樂豐軒（La Fiesta，810個單位）、Q Bay Residences（630個單位）、Parc Centros（618個單位）和逸閣（Flo Residences，530個單位）。

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳指出，多數租戶有更多選擇，促使租金下滑。尤其是東北區在第二季有更多竣工項目，屋主面對更大的租屋挑戰。

此外，分析師認為，環球經濟局勢的不明朗和跨國企業削減外派人員，也促使私宅租金下滑。

智信研究與咨詢總監王伽勝說，英國脫離歐盟消息，使得外派人員派駐外國的形勢面對不確定因素，這對那些公司總部設於歐洲企業的外派人員來說尤其如此。因此，這些外派人員都在7月和8月租房時討價還價，爭取較低租金。此外，跨國企業為了節約成本，也持續削減外派人員或把他們派往其他發展中國家。

展望接下來的出租市場，李乃佳預料租金到年底將下滑介於3％至6％，下行壓力將延續到明年。

另一方面，根據SRX數據，8月份組屋租金環比也下滑0.6％，而出租的組屋單位環比則增加0.3％至1719。

（據聯合早報）

新加坡 | 轉售價雖下滑 新加坡非有地私宅8月轉售量升5.3％

新加坡非有地私宅8月轉售價環比下滑0.8%

根據房地產信息交易網站SRX 9月13日發布的預估報告，非有地私宅轉售價指數8月份報164.9點，比7月的166.2點低0.8％。數據顯示，8月份估計有817個轉售單位售出，比7月的776個多5.3％。

買家物色房子時更會討價還價，導致新加坡非有地私宅8月份的轉售價環比下滑0.8％，轉售量環比卻增加5.3％。

這是轉售價連續第二個月下滑，扭轉3月至6月連續四個月的升勢。

根據房地產信息交易網站SRX發布的預估報告，非有地私宅轉售價指數8月份報164.9點，比7月的166.2點低0.8％。

數據顯示，8月份估計有817個轉售單位售出，比7月的776個多5.3％。

此外，SRX也把7月份的轉售價跌幅調整到環比下滑0.7％，比預估的下滑0.4％大。

智信研究與咨詢總監王伽勝說，到新加坡的外派人員通常會在下半年減少，進而導致租賃活動放緩，因此買家在下半年購屋時會更想討個好價錢。他說：“精明的投資者，在下半年購買已經建好的房子時會試著殺價，以防萬一他們新買來的房子在接下來的幾個月裡出現空置。”

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳說：“私宅轉售價下滑，可能是因為英國脫歐之後，經濟環境變得更不穩定，多數買家寧可靜觀其變，而不進場。”

欣樂國際執行董事麥俊榮則表示，非有地私宅轉售價之前連續四個月攀升是在農歷新年過後，那段期間有好幾個新項目推出，多少帶動了周邊二手房地產的價格。他說：“有時候，若有大型項目推出，而那個項目的定價又比周邊的轉售單位較高，它就有可能提高轉售單位的價格。”

早前推出的一些新項目，有5月份推出的大巴窯項目Gem Residences與高文項目Stars of Kovan，以及4月份推出的花拉公園項目Sturdee Residences。

此外，3月份也推出了烏節路項目禧悅閣（Cairnhill Nine）與義順項目紫義苑（The Wisteria）。

按地區來看，其他中央區（RCR）與中央區以外（OCR）的非有地私宅環比分別下滑1.5％與0.7％，核心中央區（CCR）則環比微漲0.1％。

與去年8月相比，非有地私宅轉售價整體下滑0.8％，其他中央區與中央區以外分別下滑2.9％與1.9％，核心中央區則上揚4.6％。

轉售量則同比大增59.3％。去年8月，共有513個單位售出。

全球經濟形勢不明朗，加上政府推出的總償債率（TDSR）框架仍限制著房貸，麥俊榮說，私宅轉售市場其實仍舊相當疲弱。他說：“任何的價格上漲都是不可持續的。市場不足以支撐價格上漲，結果就是價格又走弱。”

他認為，私宅轉售價會繼續小幅下滑，與今年相比，明年的轉售價預計會下滑1％至3％。

王伽勝說，要確定非有地私宅轉售市場確實恢復生氣，就必須連續至少六個月平均出現0.5％的環比漲幅。“就算是這樣，現在的買家做決定不是三心兩意就是很隨性。”

另外，新加坡國立大學本月28日也會發布8月的私宅轉售價數據。

（據聯合早報）

新加坡 | 登加“森林鎮”料為新私宅添賣點

市場人士相信，新加坡登加新鎮的發展有助提高附近地區，如武吉巴督、蔡厝港、裕廊西、文禮等地的長期房地產價值，但這種漣漪效果，要等到新鎮基礎設施建好才會顯現。

隨著登加（Tengah）新鎮總藍圖出爐，附近新私宅項目可能以登加新鎮當賣點。

市場人士相信，登加新鎮的發展有助提高附近地區，如武吉巴督、蔡厝港、裕廊西、文禮等地的長期房地產價值，但這種漣漪效果不會馬上顯現，要等到新鎮基礎設施建好。

他們也指出，登加新鎮和周遭地區的房地產價值是否上升，在很大程度上將取決於附近裕廊創新區（Jurong Innovation District）的成功。

登加新鎮位於西部，與裕廊、武吉巴督和蔡厝港毗鄰，是我國第24個市鎮。根據國家發展部前天公布的新鎮總藍圖，該鎮將會是本地首個“森林鎮”（Forest Town）、首個無車市鎮中心、以及首個智慧鎮。

在規模上，新鎮占地700公頃，可建造約4萬2000個住宅單位，首批組屋從2018年起開放預購。在交通上，裕廊區域線（Jurong Region Line）將途經它，其地鐵站估計在10年後竣工。

登加新鎮構想圖

世邦魏理仕（CBRE）新加坡主管沈振倫受訪時說：“登加新鎮的特點，會對那一帶房地產價值有幫助，但這可能不是立竿見影的幫助，但發展商肯定會把這些特點放入項目賣點中，不僅是登加本身，也包括周圍地區的項目。”

譬如，青建地產（南洋）集團在今年5月，以3億零116萬元標得的武吉巴督西六道商住兩用99年地契地段，就十分靠近登加新鎮，新項目預計可在明年第一季或第二季推出。

智信研究與咨詢總監王伽勝認為，蔡厝港、裕廊西、文禮等地的房地產價格，預計也可長期受惠。他說：“登加發展後，這些地區相對就顯得不那麼偏遠、更成熟一點。”

王伽勝強調，登加新鎮的綠色居住環境，往後也能惠及蔡厝港等地，就像榜鵝的瀕水居住環境能惠及盛港一般，但買家不用急著現在就買下房子。

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳則說：“如果要選出一個在未來可看到價格升值的地區，我選裕廊西林道（Westwood Avenue）地段的私宅。但這主要跟裕廊創新區有關，而不是登加新鎮。”

他表示，未來的裕廊創新區可提供的就業機會和租房機會，支持登加新鎮和附近地區的房地產價格。

至於登加新鎮附近的商業和零售房地產能否受惠，李乃佳表示，裕廊西的裕廊坊（Jurong Point）、武吉巴督的威城（West Mall）或許會在登加的第一批居民搬入時受惠，但登加本身的商場落成後，這種效果就會消散。

（據聯合早報）

新加坡 | 新加坡住宅項目售出 集體出售市場近期又熱鬧起來

集體出售市場近期有起色，8月31日分別出現一個私宅項目成功集體售出，另一個私有化中等入息公寓（HUDC）以招標形式推出市場集體出售的“熱鬧”情況，兩者加起來的價值近3億5000萬元。

成功集體售出的是位於巴西班讓路的永久地契項目港景花園（Harbour View Gardens），成交價為3325萬元，折合約容積率每平方英尺772.48元，購買方是樂斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings）全資子公司。

項目建於1986年，靠近虎豹別墅地鐵站，共有14個單位，其中七個是無電梯公寓，平均面積為1195平方英尺；另七個是雙層公寓，平均面積為2411平方英尺。

項目占地3萬零745平方英尺，總容積率（plot ratio），即建築面積相對地段面積比值為1.4。據知，項目可重新發展為一個擁有約57個單位的項目。

這是該項目第二次展開集體售出。三年前，樂斯太平洋控股原本已決定買下這幅地段，但其中三個單位的屋主不願出售，導致交易不符合至少80％住戶同意的條件，不獲高庭批准。

這次，13個單位的屋主都同意集體出售，占項目的92％。樂斯太平洋控股昨天向新加坡交易所提呈的披露文件顯示，公司將以內部資金和貸款完成收購。交易仍屬有條件協議，須向分層地契局或高庭取得銷售令，才能夠順利完成。

毗鄰波東巴西地鐵站的Raintree Gardens（紅線內地段）面對加冷河，擁有175個單位，可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

Raintree Gardens推出市場集體出售

另一方面，建於1980年代末的私有化中等入息公寓Raintree Gardens，8月31日以招標形式推出市場集體出售，最低保留價達3億1500萬元。

公寓坐落於第13郵區的波東巴西，毗鄰波東巴西地鐵站，一旁是加冷河。公寓占地約20萬1405平方英尺，由三棟建築組成，兩棟12層樓高、一棟7層樓高，共有175個單位。

根據市區重建局2014年的總規劃藍圖，公寓最高總容積率（plot ratio），即建築面積相對地段面積的比值為2.8。

公寓擁有99年地契，於2014年私有化，地契年限目前還剩70多年。

公寓的獨家銷售代理仲量聯行（JLL）投資部董事黃偉慶受詢時指出，這是Raintree Gardens首次進行集體出售，准備工作在去年啟動，已有83％的屋主同意集體出售。

據了解，公寓大多數屋主是首次擁屋者，目前已有一定年紀，因此想將房子套現。按3億1500萬元最低保留價來計算，每名屋主平均可獲180萬元。

除了支付集體出售價，有意的發展商還需承擔更新地契以及增加容積率的費用，總費用可達4億3000萬元左右，折合約容積率每平方英尺759元。

據仲量聯行估算，地段若重新發展，盈虧平衡成本是容積率每平方英尺1250元；日後新項目推出時，最可能的尺價是1450元。

黃偉慶指出，公寓面向加冷河和加冷公園連道（Park Connector）的一面長達200多米，地段因此可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

公寓也靠近由聖安德烈小學、中學和初級學院組成的聖安德烈村、史丹福美國國際學校、以及日後的比達達利（Bidadari）新組屋區和其相關設施，如巴士轉換站、鄰裡商場和公園等。

黃偉慶透露，一些發展商已表示有興趣，並前去參觀公寓。他估計，會有數方人馬進場競標。招標截止日期是10月5日（星期三），下午2時30分。

今年，已有另一個私有化中等入息公寓達成集體出售交易，順福雅苑（Shunfu Ville）在5月份以6億3800萬元售給青建地產（南洋）集團，每名屋主平均獲得178萬元。

第一太平戴維斯（Savills）研究部主管張敏璋受詢時說，淡靜多時的集體出售市場近期已有起色，主要是因為發展商顯示它們對集體出售有一些興趣。

（據聯合早報）

新加坡 | 非有地私宅轉售價續回升

新加坡非有地私宅轉售價格在7月份上揚0.2％，繼續了6月份的漲勢

隨著更多新項目落成，帶動新加坡私宅的轉售買氣，本地非有地私宅整體轉售價格在上月連續第二個月回升。不過，分析師指出，本月是俗稱“鬼節”的農歷七月，私宅轉售價增幅下來料會縮小。

8月29日公布的最新國大房地產價格指數（NUS SRPI）顯示，非有地私宅轉售價格在7月份上揚0.2％，繼續了6月份的漲勢，但增幅已縮小，增長也不全面。

預估數據顯示，在7月份領漲的是中央區單位（不包括小型公寓），轉售價起0.7％。非中央區單位（不包括小型公寓）則下跌0.2％，小型公寓（不超過506平方英尺的單位）的轉售價則持平。

相比之下，6月份的正式數據則從上月公布的預估數據全面上調。

整體非有地私宅轉售價在6月份的增幅，從預估值的起0.6％，擴大至起0.7％。領漲的同樣是中央區單位，其轉售價從預估值的起0.7％，擴大至起0.9％。

6月份的非中央區單位轉售價，從預估值的起0.4％，擴大至起0.6％；小型公寓轉售價，也從預估值的起0.2％，擴大至0.4％。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮受訪時說，私宅整體轉售價格指數在前兩個月回升，與更多新單位落成並湧入市場脫不了關系。

智信研究與咨詢總監王伽勝也有同感。他說：“相比舊單位，新落成和剛裝修的新單位可賣到更高價錢。6月和7月可能有更多具備優越特點的公寓轉手，促使私宅整體轉售價格上揚。”

仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事王德輝指出，中央區單位轉售價格在6月和7月分別增長0.9％和0.7％，似乎意味中央區單位可能比其他種類的私宅單位更早觸底和恢復。

但前提是，非有地私宅整體轉售價格的漲勢能維持下去。王伽勝指出，除非連續四五個月出現至少平均0.5％的月比增幅，才能確定私宅轉售價已恢復。

麥俊榮認為，本月正值農歷七月，房地產交易量和價格預計都會減少。王伽勝預計，下月至11月，投資者的買房興趣則會改善，讓他們能在今年底至明年初，配合新一批外來專才抵達我國的高峰期，把房子出租。

他估計，非有地已落成私宅全年的價格跌幅預計約為5％、中央區單位的跌幅約4％、非中央區單位的跌幅約5％，小型公寓的跌幅則約7％。

麥俊榮則預計，全年的轉售私宅交易量將介於6000個至7000個。

（據聯合早報）

新加坡 | 盛港芬維爾路私宅地段推出 預可為市場供應約605個住宅單位

新加坡市區重建局推出位於盛港芬維爾路（Fernvale Road）的私宅地段供市場競標，預計可為市場供應約605個住宅單位。

分析師表示，該地段靠近去年銷量最好的私宅項目「峰景苑」（High Park Residences），預料會引來不少發展商興趣，希望能成功效仿峰景苑的優異銷售表現。

根據市建局文告，芬維爾路地段屬於今年下半年政府售地計劃（GLS）的正選名單，為99年地契，佔地1萬7196平方公尺，最大建築面積為5萬1590平方公尺。

地段的競標活動在9月27日中午截止。

盛港過去一兩年有多個私宅項目推出，造成該地區似有供應過剩局面。然而，一些項目仍有不錯銷售成績。例如去年推出的霸型私宅項目峰景苑，就以低於1000元的中位尺價，賣出了超過1300個單位。

仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝認為，該地段正對著峰景苑，有可能複製峰景苑的成功要訣，如靠近丹甘（Thanggam）輕軌站、利達廣場（Seletar Mall）和學校等各類便利設施，成為另一受歡迎的大眾化私宅項目。

除了地點優勢外，王德輝也表示，市建局的最新數據顯示樓市已接近谷底，發展商將更有信心去競標地段。

他預測，該地段可吸引6方至9方競標，最高標價略高於容積率每平方英呎450元和490元之間。

市建局前天數據顯示，本地發展商今年7月共賣出1091個新私宅單位，不僅比6月份的536個單位增加一倍，也創下一年來的銷量新高。

新加坡盛港芬維爾路私宅地段推出，料吸引多方競標

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，這是政府半年來在該地段三公里範圍內所推出了的第三幅地段。在這之前，政府於去年12月和今年6月分別在楊厝港路和安谷彎（Anchorvale Crescent）推出執行共管公寓（EC）地段。

雖然盛港的EC和共管公寓項目相當多，但麥俊榮認為，由於政府下半年不打算在該地區推出大眾化私宅地段，預料該地段仍會引來不少發展商的興趣。

他估計，該地段可吸引5方至10方，最高標價介於容積率每平方英呎440元和490元之間。

戴玉祥產業諮詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳卻表示，參與競標的發展商或許比較多，約八方左右，但基於宏觀經濟前景不明朗，他們的標價可能會謹慎些，最高標價可能只達容積率每平方英呎430元左右。

他也指出，位於比達達利（Bidadari）附近的商住二用綜合地段還未推出，預料推出招標時會很搶手，一些發展商可能要留住一些「彈藥」，以便能成功奪得這幅搶手地段。

（據聯合早報）

 

新加坡 | 較6月增一倍 7月新加坡新私宅銷量創一年新高

新加坡市區重建局發布的數據顯示，7月份新私宅銷量較6月份增加103.5％，為去年7月份以來最多。當時共售出1655個單位。

代表大眾化市場的中央區以外（OCR）新私宅銷量最高，售出825個單位。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）和中檔私宅的其他中央區（RCR）新私宅，分別售出53個和213個單位。

位於裕廊的湖景豪苑（Lake Grande）是上個月最暢銷的私宅項目。這個公寓有710個單位，其中500個率先在上月底推出市場，一周內便賣出464個，售出率超過90％，尺價中位數為1368元。

裕廊區發展前景看好

分析師認為，湖景豪苑的熱銷，說明買家看好裕廊區的整體發展前景。無論是占地600公頃的裕廊創新區，還是最快在2026年通車的新隆高鐵，都令該區新樓盤更具增值潛力。
博納集團總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）指出，湖景豪苑的銷量占7月整體私宅銷量超過四成。“其他可能帶動7月私宅銷量的因素，還包括買家在學校假期結束後回國，以及一些買家為避開俗稱‘鬼月’的農歷七月，趕在那之前做出決定。”

另一方面，執行共管公寓（EC）上個月則售出830個新單位，較6月的232個單位大幅增加258％。銷量主要由盛港的萬寶園（Treasure Crest）帶動，這個新項目共有504個單位，上月售出398個，尺價中位數為751元。

若包括EC在內，發展商上個月共賣出1921個新單位，遠高於6月份的768個單位。

新加坡發展商7月共賣出1091個新私宅單位，創下一年來的銷量新高。

售出新私宅單位比推出市場單位多三成

ERA產業主要執行員林東榮指出，包括EC在內，7月份售出的新私宅單位，比發展商推出市場的1486個單位多出29.3％，說明購屋需求持續強勁，市場正逐步吸收原有的樓市庫存。

他說：“EC市場持續吸引買家，10個熱銷項目中，有七個都是EC項目。今年首七個月已經有2697個新EC單位賣出，比去年全年的2550個單位還多。”

仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝指出，盡管7月份私宅銷量比去年同期下跌34％，但這主要是因為去年7月推出的峰景苑（High Park Residences）有多達1186個單位，帶動當月整體銷量上揚。“今年7月份的銷量攀升，說明樓市在經歷了6月份的淡靜後重新活躍起來，發展商也有信心推出更多單位。”

下來兩個月將推出的新項目包括西海岸的Parc Riviera和實龍崗的森濤苑（Forest Woods）。林東榮預計，全年新私宅銷量將介於7500至8000個單位，EC銷量則在3000至3500個單位左右。

（據聯合早報）

新加坡 | 政府推出私宅地段 裡峇峇利引起市場關注

靠近中央商業區和烏節路，也毗鄰新加坡河的裡峇峇利地區，一向都受私宅買家青睞。政府近來在該區推出的一幅私宅地段，更讓這塊久未有新私宅項目的地段重新引發市場關注。

今年6月底，位於第9郵區馬丁廣場（Martin Place）的一幅99年地契政府私宅地段招標截止，吸引13方人馬熱烈競標，發展商標價也比分析師預期高出3％。

最高競標價來自馬來西亞富豪郭令燦掌政的國浩置地（GuocoLand），總出價為5億9510萬元，即容積率每平方英尺1239元。