新加坡高档私宅

新加坡 | 非有地私宅8月租金環比微跌高檔私宅租金逆勢上升

由於大量私宅竣工導致出租市場形成激烈競爭，加上跨國企業削減外派人員，新加坡8月份非有地私宅整體租金與前一個月相比下滑0.6％。其中，大眾化私宅租金的下滑幅度最大，而高檔私宅租金則逆勢而上。

新加坡非有地私宅租金走勢圖

根據新加坡房地產聯合交易網站SRX發布的預估報告，在8月份，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）和代表大眾化市場的中央區以外（OCR）的租金分別下跌0.6％和1.5％；代表高檔私宅的核心中央區（CCR）卻上揚0.5％。

與此同時，8月份的出租私宅單位環比增加3.4％至4595個。

分析師認為，在租屋需求疲弱的當兒，大量私宅竣工，促使出租市場出現激烈競爭，是租金持續下滑的主要原因。

仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事王德輝指出，8月份大眾化私宅租金的下挫幅度，比7月份的1.2％跌幅大。

他解釋，這主要是因為中央區以外的竣工私宅大量增加，推高可供出租的私宅數量。在今年第一和第二季，中央區的私宅淨供應只增加了1％，但中央區以外卻大漲了4％。

例如，在第二季有許多大型項目竣工，包括Riversails（910個單位）、樂豐軒（La Fiesta，810個單位）、Q Bay Residences（630個單位）、Parc Centros（618個單位）和逸閣（Flo Residences，530個單位）。

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳指出，多數租戶有更多選擇，促使租金下滑。尤其是東北區在第二季有更多竣工項目，屋主面對更大的租屋挑戰。

此外，分析師認為，環球經濟局勢的不明朗和跨國企業削減外派人員，也促使私宅租金下滑。

智信研究與咨詢總監王伽勝說，英國脫離歐盟消息，使得外派人員派駐外國的形勢面對不確定因素，這對那些公司總部設於歐洲企業的外派人員來說尤其如此。因此，這些外派人員都在7月和8月租房時討價還價，爭取較低租金。此外，跨國企業為了節約成本，也持續削減外派人員或把他們派往其他發展中國家。

展望接下來的出租市場，李乃佳預料租金到年底將下滑介於3％至6％，下行壓力將延續到明年。

另一方面，根據SRX數據，8月份組屋租金環比也下滑0.6％，而出租的組屋單位環比則增加0.3％至1719。

（據聯合早報）

投資者賠本脫售離場新加坡高檔私宅轉售價大滑坡

過去數月，新加坡有好幾個高檔私宅單位虧本出售，屋主大出血，損失超過100萬元，有些甚至損失超過400萬元，這些交易的虧損數額是市場平均虧損額48萬元的好幾倍。

4月，位於烏節路的高檔私宅項目卓錦豪庭（The Orchard Residences）有一個四臥房單位以750萬元虧本售出，損失了250萬元，這筆錢足以購買至少兩個大眾化私宅單位。

這宗虧本交易並非單一例子。過去幾個月，有好幾個高檔私宅單位也是虧本出售，屋主大出血，損失超過100萬元，有些甚至損失超過400萬元。

不僅如此，這些交易的虧損數額是市場平均虧損額48萬元的好幾倍。

大家或許對經禧路項目麗思卡爾頓公寓（The Ritz-Carlton Residences）的一個三臥房單位還有點印像吧？根據市區重建局的禁售令紀錄，這個單位於2013年6月以1080萬元的天價售出，今年3月又以710萬元轉手，賣方蒙受的虧損為370萬元。

由於這個單位購置後不到三年就出售，按條例賣方必須繳交8％的賣方印花稅（Seller’s Stamp Duty），即56萬8000元，所以賣方實際上蒙受將近430萬元的巨額虧損。

有房屋經紀認為，這個單位的交易價顯示賣方孤注一擲的心態。

位於豪宅區升濤灣的翠珀灣（Turquoise）項目，也有屋主於2007年以565萬元買下一個三臥房單位，今年1月又以301萬元售出該單位，損失264萬元。

最近，其他巨額虧損的個案還包括濱海舫（The Sail@Marina Bay）與111 Emerald Hill的三臥房單位。前者於今年3月以355萬元售出，損失145萬元；後者則於上月以410萬元售出，損失103萬元。

新加坡高檔私宅買賣有賺有虧

分析師：高檔私宅投資者賠本脫售減少虧損

分析師認為，這一連串的巨額虧損交易意味著有些高檔私宅投資者已經認定新加坡樓市在可預見的未來無法復蘇，寧願賠本脫手，希望減少虧損。

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮說：“有一群富裕的投資者，對過去幾年來的投資感到不快。他們認為房價在可預見的未來，比如在兩年內會繼續下滑，於是決定在這個時候退場，減少損失。”

房地產服務公司高力國際（Colliers International）副董事經理黃黎明說，這些高檔私宅單位的屋主很可能是外國人或投資全球房地產市場的投資者，他們把手頭上的單位視為整體投資組合的一部分，由於他們認為新加坡樓市近期不會回彈，因此想要回本。

她說：“他們會想到別處投資，比如購買其他國家的房地產，因為那些市場可以提供比新加坡更大的上升潛能。”

智信研究與咨詢總監王伽勝說，高檔私宅的價格與銷量應該不可能再回到2007年至2010年高峰時期的水平。

他說，雖然最近買氣稍有起色，但許多交易都是投機買家在撿便宜貨，以低價買入物有所值的單位。

“高檔私宅的投資潛能已經縮小，不太可能復返。這是因為企業減少高級外派人員的房屋津貼，以便降低成本，導致租賃市場需求走弱。就算經濟情況過後會改善，外派人員也不太可能再享有大筆津貼，因為企業已經習慣節省成本的策略了。”

投資房地產須抓准市場周期

自從政府實施降溫措施以來，本地樓市呈現明顯下行趨勢，高檔私宅也不例外。

雖然房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）最近發布的豪宅指數顯示，截至3月，新加坡最貴的5％豪宅的價格同比上揚5.4％，但其余高檔私宅市場仍沒什麼作為。市區重建局的房地產價格指數顯示，截至3月，高檔私宅價格過去一年來下滑了1.8％。

至於今年來的表現，根據房地產交易信息網站SRX為《聯合早報》整理的數據，今年首四個月共有87宗高檔私宅虧損交易，比去年同期多出31宗，平均虧損為48萬元，虧損占買價的平均比率為12％。

（據聯合早報）

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新加坡房市雖不景氣中高檔私宅租賃活動活躍

新加坡房市整體疲軟之時，一些中高檔私宅的租賃活動仍相對活躍，剛竣工不久的麗敦豪邸（d’Leedon）是租賃活動最活躍的私宅項目。智信研究與諮詢總監王伽勝受訪時說，現在的租戶喜歡中檔私宅，如果是高檔私宅，也要檔次較低的，而不是像雅茂園（Ardmore Park）或經禧（Cairnhill）一帶的豪宅。

根據房地產交易信息網站SRX的數據，新加坡房價走勢2016最新消息麗敦豪邸去年的租約共計723份；其次為濱海舫（The Sail@Marina Bay），有588份租約；排名第三的吉寶灣映水苑（Reflections at Keppel Bay）則有426份。

王伽勝說：「麗敦豪邸算是相當優質的住宅。同時，它又不算是豪宅，檔次沒有高到租戶租不起的地步。它是個新項目，租金還算合理，所以租戶就會去試住。」

麗敦豪邸於前年竣工，位於花拉路一帶，屬核心中央區住宅，即所謂的高檔私宅。在今年第一季，麗敦豪邸的平均租金為每平方英呎約4.08元。

至於舊項目濱海舫，王伽勝說，房價在2011年到2012年達到頂峰，從項目推出的2004年至2010年間，無論屋主是向發展商或在轉售市場購買，買價都不算高，因此屋主有能力以較低的租金來吸引租戶。

他指出，比起附近的濱海灣軒（Marina Bay Suites）與濱海灣居（Marina Bay Residences），濱海舫相對沒那麼豪華，但地點相當方便，所以受租戶青睞。在今年第一季，濱海舫的平均租金為每平方英呎約5.92元。

儘管某些中高檔私宅的租賃活動仍有點活力，整體市場仍處於供過於求的狀態。

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮估計，去年第四季共有超過2萬6000個空置的私宅單位。同時，全球經濟不景氣，許多行業都在控制成本，減少外派人員，導致私宅的租賃需求下滑。

邱瑞榮說：「整體就業市場每況愈下。油氣業、岸外與海事業與商品業等，都在削減人頭，就連金融業也是如此。這些行業聘請的都是會支付較高租金的外國人。」

他提醒，租賃活動是以租約衡量，如果同一個單位續約，延續的租約會當作新的租約計算，因此出租的單位應該會比租約數目少。

王伽勝指出，出租房子不僅是金錢上的問題，屋主與租戶的關係是否和睦也很重要。他說，在租賃市場疲弱時，有些屋主難得遇到合得來的租戶，在續約時就會降低租金，以說服租戶繼續住下去。這意味著，每續約一次，租金就有可能調低。

邱瑞榮說：「今年的供應量仍會遠超越需求量。明年的供應量會稍微降低，但如果經濟更糟，需求也會變得更低。不僅如此，前兩年已經供應過剩了，市場又要繼續增加供應。這過多的供應量會應該會累積四五年。」

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（據聯合早報）