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新加坡房價在2013年見頂，迄今下滑了9.4%，銷售額僅相當於2013年的一半

新加坡樓市連續11個季度下跌，創下有記錄以來最長下跌周期。為了防止樓市泡沫再起，新加坡政府仍不願放松施行7年的嚴控政策。與此同時，新加坡的住房、商鋪租金也正猛烈下跌。

據新加坡市區重建局7月1日公布的數據，該國二季度私宅價格指數初值環比下跌0.4%，創自1975年有數據以來的最長下跌周期。數據還顯示，截至6月30日的二季度，市中心公寓房上漲0.2%，郊區公寓下跌了0.7%，而次市中心地區上漲了0.3%。

新加坡政府此前已多次表態，指不會放松自2009年以來實施的管控措施，他們擔心一旦放松，可能導致地產泡沫再起。新加坡國家發展部部長Lawrence Wong 2月在國會答辯稱，目前放松管制過早。新加坡財政部長Heng Swee Keat 3月在提交預算時重申，放松樓市調控時機“不成熟”。

2008年全球金融危機爆發之後，美聯儲實施量化寬松（QE）政策，導致大量資金湧入新加坡樓市。外資和外國人的湧入，推動新房價格持續飆升，一躍成為亞洲房價第二高的城市。新加坡2009年起實施樓市管控，政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易征收高額印花稅。管控實施後，新加坡房價在2013年見頂，迄今下滑了9.4%，目前銷售額僅相當於2013年的一半。

新加坡房地產市場分為私宅和組屋兩個相互分離的市場。私宅市場主要是相對高端的公寓或有地住宅等，由私人發展商建造。組屋是覆蓋約80%人口的公共住宅，由建屋發展局負責建設，以每戶一套的基本原則銷售給符合資格的居民家庭，轉售市場的買家購買之後也不能擁有多於一套組屋。

不過新加坡仍擁有亞洲最昂貴的高端住宅。據物業咨詢公司萊坊（Knight Frank）今年的財富報告，亞洲地區在新加坡擁有一套豪宅的成本僅次於中國香港，為全球第七貴。

中國日報網此前報道，新加坡住房租金也急劇下降，據官方租金價格指數顯示，自2013年起，該指數下降了10%左右。租金的猛烈下跌或因外籍勞工仍持續進入該國，但這批外籍勞工不像前一批那樣資金充裕。一線商鋪的租金或面臨更大幅度的下降。有房地產投資商表示，所擁有的一處房產租金下降了40%。

（據星洲網）

根據新加坡房地產聯合交易網（SRX）6月15日發布的數據，新加坡5月份非有地私宅租金比4月份下滑0.6％，這已是私宅租金連續四個月下跌。

分析師認為，隨著經濟疲弱、勞動力市場轉向不依賴外來勞工，以及私宅供需失衡，私宅租金的下滑趨勢料將延續下去。

SRX最新數據顯示，代表高檔私宅的核心中央區（CCR）私宅租金下跌幅度最大，跌幅為0.8％。代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）和代表中檔私宅的其他中央區（RCR）私宅租金，則分別下滑0.5％和0.4％。

同一年前相比，5月份租金下挫5.2％，高檔私宅、中檔私宅和大眾化私宅分別下挫1.5％, 8.1％和6.5％。與2013年1月的高峰相比，5月份租金下跌16.5％。

與此同時，出租的非有地私宅單位達到4400個單位，環比增加5.8％，同比增加14.4％。

分析師認為，竣工私宅的增加，持續加劇出租市場的競爭，使得租金受到不利影響。今年全年將有2萬3396個私宅單位竣工，而明年也有1萬2760個。

新加坡非有地私宅租金走勢圖

高檔私宅租金跌幅最大

智信研究與咨詢總監王伽勝說，過去，下調租金求租的一般是舊私宅的屋主。如今，由於出租市場競爭激烈，連新竣工私宅的屋主也這麼做。

對於高檔私宅的租金在5月份跌幅最大，分析師認為，這是由於跨國企業改變聘請外派人員的政策，以及調整住屋配套所造成。

王伽勝指出，企業為了節約成本，持續削減外派人員的住屋津貼和暫緩聘請高級外派人員，因此不論高檔私宅有多好，仍受到放緩的租金市場所波及。此外，竣工私宅大多屬於大眾化私宅，也促使這類私宅的租金繼續受到衝擊。

戴德梁行研究部東南亞區域主管李乃佳則認為，盡管高檔私宅租金在5月份減低，但跟一年前相比仍較其他私宅類型更有韌性。此外，一些優質高檔私宅如雅茂園公寓（Ardmore Park）的租金，大體上沒有什麼變化。

與其讓房子空置，屋主越來越能夠接受下調租金的做法。ERA產業主要執行員林東榮認為，隨著屋主盡量吸引和留住現有租戶，出租市場將繼續對租戶有利。

對於出租活動增加，有分析師認為這在意料之中，因為上半年一般會有更多外派人員進入本地。

不過，也有分析師認為，出租活動增加不代表有許多新租戶進場，而是隨著更多新私宅竣工，租戶有更多選擇，並在租約到期後轉而去租用其他私宅。

組屋租金環比保持不變

另一方面，5月份組屋租金環比保持不變，同比下滑3.8％，而跟2013年8月的高峰相比下挫9.7％。至於出租的組屋單位是1975個，環比上揚1.5％，同比增加2％。展望今年租金市場，王伽勝預料私宅和組屋租金全年都將下滑約5％。

（據聯合早報）

隨著私有化中等入息公寓順福雅苑（Shunfu Ville）5月成功集體出售，第20郵區順福路一帶老私宅的屋主似乎也躍躍欲試，探討他們的項目是否也有機會集體出售。

智信研究與咨詢總監王伽勝受詢時指出，順福雅苑附近的幾個私宅項目都有一定屋齡，有潛力重新發展為嶄新且時髦的新項目，順福雅苑售出可喚起附近碧山和瑪麗蒙私宅屋主對集體出售的興趣。

位於湯申路上段、靠近瑪麗蒙地鐵站的99年地契項目Lakeview Estate，同樣也是私有化中等入息公寓，建於1977年，迄今已有40年屋齡。

柏民賓通道（Pemimpin Drive）的永久地契項目Marymount View則建於1992年，約有24年屋齡；同街99年地契項目佳季園（Seasons View）有16年屋齡。

瑪麗蒙台永久地契項目Boonview有13年屋齡，碧山21街的99年地契項目Rafflesia則有14年屋齡。

王伽勝指出，那些預計新加坡房地產市場可在明年下半年復蘇的發展商應該會對碧山、瑪麗蒙和湯申等市區邊緣地段更感興趣。

這一帶的環境幽靜，既毗鄰麥裡芝蓄水池，又靠近眾多飲食場所和購物中心，周圍有萊佛士書院和公教中學等名校。公共交通也十分方便，有瑪麗蒙站、碧山站和未來的湯申路上段地鐵站。

但王伽勝也說，該區老私宅屋主對集體出售的興趣，目前只停留在初步階段。一個原因是樓市依舊低迷，不達這些屋主的高要求。上月底，順福雅苑以6億3800萬元集體出售時，每個單位屋主平均可獲得178萬元，比個別單位的售價高將近50％。

第二個原因是這些老房子多數寬敞，屋主多舍不得賣。王伽勝說：“若在轉售市場個別出售，這些房子依然能吸引到欣賞它們的買家，因為它們地點便利且設計寬敞。”

根據市區重建局數據，靠近順福雅苑的八個私宅項目，過去一年有近40宗轉手交易。最暢銷的是佳季園（Seasons View）和Rafflesia，各有約10個單位轉手。碧山8（Bishan 8）和Lakeview Estate各有約五個單位轉手；其余四個項目的轉售記錄則介於一至三個（見制圖）。

順福路和瑪麗蒙路地圖及私宅近期交易

在租金方面，這一帶私宅絕大多數是自住型住宅。根據市建局數據，截至今年第一季，永久地契瑪麗蒙台項目Tresalveo的中位月租是每平方英尺3.23元。

（據聯合早報）

靠近烏節路的阿摩園（Ardmore Park）和德雷葛園（Draycott Park），一直是新加坡樓價最高的超級豪華共管公寓區之一。最近，區內一個已完工的共管公寓項目，在稅務罰金的壓力下，不得不削價清貨，引起市場矚目。

位於阿摩園的Ardmore Three，雖然早在2014年第四季已經完工，但是這個擁有84個單位的項目，截至今年3月底只賣出七個單位，每平方英尺平均售價為3300元。

市場人士預測，如果到今年底，發展商會德豐產業（Wheelock Properties）仍無法賣出所有單位，預計將須付高達7920萬元的延長費。

4月中，發展商把剩余單位重新推出，截至本月13日已賣出大約30個單位。這相信與發展商的削價行動有關，據了解，發展商現在為所有買家提供15％的現金回扣。扣除回扣後，這些單位的尺價應該已被壓低至每平方英尺大約2600元至2700元。

不過，從市區重建局的數據來看，這些現金回扣似乎都沒有反映在4月和5月的Ardmore Three單位買賣禁令（caveat）交易記錄。24個單位中，幾乎全部的交易尺價都在每平方英尺3000元以上，尺價最高的是一個位於21至25樓的單位，以將近608萬元成交，即每平方英尺3422元；價格最低的是一個位於6至10樓的單位，以大約534萬元成交，即每平方英尺2989元。

過去兩三年來，這個全新加坡最昂貴的共管公寓地區之一，價格下跌了大約15％左右。

雅茂園公寓三年前任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右。

以雅茂園公寓（Ardmore Park）這個老字號“樓王”來說，三年前，要在這個項目購買任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。不過，過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右，尺價已調低至2890元左右。這個項目的所有單位面積相同，都是2885平方英尺。

區內的99年地契共管公寓嘉豪閣（Draycott 8）也有相同走勢。2014年12月，一個樓高介於6至10樓的單位，以575萬元成交，尺價即2000元左右。到了去年12月，一個位於樓高相近的單位，成交只有500萬元，尺價約1746元。

至於區內另外一個共管公寓項目，Ardmore II的交易記錄很少，過去一年的尺價在2500元左右。例如去年12月成交的一個16至20樓的單位，單位價為503萬元，尺價達2486元。

在租金方面，目前雅茂園的單位租金一般在1萬4000元以上，也就是每平方英尺大約4.85元至5.89元。

Ardmore II的單位一般約2024平方英尺，租金在9000元至1萬零500元之間，即每平方英尺4.45至5.19元。

屬於99年地契的嘉豪閣，單位主要分兩種：2500多平方英尺的單位，租金介於1萬3000元至1萬7000元；1100多平方英尺的單位，租金介於6400元至7000元之間。這也就是說，這個項目的租金尺價在5至6元之間，租金回報率其實遠遠勝於同區的其他項目。

（據聯合早報）

 

盡管近期新加坡有更多非有地私宅完工，私宅租賃市場的供應增加，我國4月份的整體非有地私宅租金與3月相比卻持平。

房地產分析師指出，隨著供出租新單位增加以及更多外派人員撤離新加坡，這個現像料不會長久，私宅租金下來會進一步下滑，但這也可能推動租賃交易量走高。

根據房地產交易信息網站SRX昨天發布的預估數據，不同種類私宅上月的租金變化不大。核心中央區（CCR）高檔私宅的租金持平、其他中央區中檔私宅（RCR）的租金環比微升0.1％、中央區以外大眾私宅（OCR）微跌0.1％。

同一年前相比，整體私宅租金下滑5.4％。中檔私宅租金的同比跌幅最大，達8.2％。其次是大眾私宅，租金同比下滑6.8％。高檔私宅的租金抗跌力最強，同比下滑1.9％。

4月新加坡非有地私宅租金環比走勢

 

過去三年累計下挫16.1％

新數據顯示，自2013年1月以來，整體私宅租金在過去三年多已累計下挫16.1％。

與此同時，4月份的出租單位與3月相比，預計下跌10.3％至3953個。不過，同一年前相比，4月份的出租單位反而上升10.5％。

智信研究與咨詢總監王伽勝指出，2012年至2018年落成的本地私宅單位近10萬9000個，單是今年完工的新私宅單位就近2萬3400個。

他說：“私宅租金仍受新單位增加的長期影響，新單位增加提高了房東之間的競爭。像4月份這般的租金持平現像因此只是單一事件，不會長久下去。”

王伽勝認為，現在不只是陳舊公寓減租，就連剛裝修的新單位也需要減租。他預計，今年全年的非有地私宅租金減幅可達5％，每月的環比減幅則約0.5％。

ERA產業主要執行員林東榮也有同感。他指出，在租賃市場需求沒有增加的情況下，租戶可按自己的喜好尋找好單位，而房東則需要出法寶，吸引新租戶或留出老租戶。

林東榮認為，4月份的出租單位同比增加約一成，不是因為市場裡多新租戶，而主要是因為一批老租戶在更新他們的租約，或搬到其他條件更好的單位。他說：“租戶群畢竟有限，租賃交易預計會在短期內保持穩定。”

王伽勝指出，更多外派人員回國，或是被派往本區域發展中國家，將在下來幾個月影響本地的私宅租賃市場。外派人員通常是在年初被派到本地，因此今年下來的私宅租賃交易不會有大增長。

他說：“由於經濟情況不明朗，許多公司也在裁員或減少外派人員的住宿津貼。”

21世紀不動產新加坡（Century 21 Singapore）董事張載雄指出，更多新單位落成，能吸引租戶搬去新單位。他舉例說，與一年前相比，大眾私宅租賃活動增加，這主要是因為中央區以外的新單位增加，尤其是較小的鞋盒單位。

（據聯合早報）

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