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集體出售市場近期有起色，8月31日分別出現一個私宅項目成功集體售出，另一個私有化中等入息公寓（HUDC）以招標形式推出市場集體出售的“熱鬧”情況，兩者加起來的價值近3億5000萬元。

成功集體售出的是位於巴西班讓路的永久地契項目港景花園（Harbour View Gardens），成交價為3325萬元，折合約容積率每平方英尺772.48元，購買方是樂斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings）全資子公司。

項目建於1986年，靠近虎豹別墅地鐵站，共有14個單位，其中七個是無電梯公寓，平均面積為1195平方英尺；另七個是雙層公寓，平均面積為2411平方英尺。

項目占地3萬零745平方英尺，總容積率（plot ratio），即建築面積相對地段面積比值為1.4。據知，項目可重新發展為一個擁有約57個單位的項目。

這是該項目第二次展開集體售出。三年前，樂斯太平洋控股原本已決定買下這幅地段，但其中三個單位的屋主不願出售，導致交易不符合至少80％住戶同意的條件，不獲高庭批准。

這次，13個單位的屋主都同意集體出售，占項目的92％。樂斯太平洋控股昨天向新加坡交易所提呈的披露文件顯示，公司將以內部資金和貸款完成收購。交易仍屬有條件協議，須向分層地契局或高庭取得銷售令，才能夠順利完成。

毗鄰波東巴西地鐵站的Raintree Gardens（紅線內地段）面對加冷河，擁有175個單位，可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

Raintree Gardens推出市場集體出售

另一方面，建於1980年代末的私有化中等入息公寓Raintree Gardens，8月31日以招標形式推出市場集體出售，最低保留價達3億1500萬元。

公寓坐落於第13郵區的波東巴西，毗鄰波東巴西地鐵站，一旁是加冷河。公寓占地約20萬1405平方英尺，由三棟建築組成，兩棟12層樓高、一棟7層樓高，共有175個單位。

根據市區重建局2014年的總規劃藍圖，公寓最高總容積率（plot ratio），即建築面積相對地段面積的比值為2.8。

公寓擁有99年地契，於2014年私有化，地契年限目前還剩70多年。

公寓的獨家銷售代理仲量聯行（JLL）投資部董事黃偉慶受詢時指出，這是Raintree Gardens首次進行集體出售，准備工作在去年啟動，已有83％的屋主同意集體出售。

據了解，公寓大多數屋主是首次擁屋者，目前已有一定年紀，因此想將房子套現。按3億1500萬元最低保留價來計算，每名屋主平均可獲180萬元。

除了支付集體出售價，有意的發展商還需承擔更新地契以及增加容積率的費用，總費用可達4億3000萬元左右，折合約容積率每平方英尺759元。

據仲量聯行估算，地段若重新發展，盈虧平衡成本是容積率每平方英尺1250元；日後新項目推出時，最可能的尺價是1450元。

黃偉慶指出，公寓面向加冷河和加冷公園連道（Park Connector）的一面長達200多米，地段因此可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

公寓也靠近由聖安德烈小學、中學和初級學院組成的聖安德烈村、史丹福美國國際學校、以及日後的比達達利（Bidadari）新組屋區和其相關設施，如巴士轉換站、鄰裡商場和公園等。

黃偉慶透露，一些發展商已表示有興趣，並前去參觀公寓。他估計，會有數方人馬進場競標。招標截止日期是10月5日（星期三），下午2時30分。

今年，已有另一個私有化中等入息公寓達成集體出售交易，順福雅苑（Shunfu Ville）在5月份以6億3800萬元售給青建地產（南洋）集團，每名屋主平均獲得178萬元。

第一太平戴維斯（Savills）研究部主管張敏璋受詢時說，淡靜多時的集體出售市場近期已有起色，主要是因為發展商顯示它們對集體出售有一些興趣。

（據聯合早報）

在新加坡看圖買房有哪些事情需要注意？

買房子是重要的投資，絕對不能一時衝動，必須做足功課。問題是，現在買房，特別是新蓋的樓花，都沒有現房可以看，只能通過宣傳冊子、戶型圖和示範單位來做決定。

但是，發展商砸下幾百萬元打造的奢華示範單位、印刷精美的宣傳冊子，跟現實有一定的差距。再說，建築圖和戶型圖也不是人人都看得懂，許多人其實是一知半解。到底看圖買房有哪些事情需要注意呢？

提早做功課

所謂“早起的鳥兒有蟲吃”，如果已經將目標鎖定某一個小區，就應該盡早做功課。通常，新項目開盤之前的幾個月，房屋經紀就已經在網站上刊登廣告，如果你對某個項目有興趣，可以主動向經紀索取資料，以便提早做功課。

不過，即使你對某個未開盤的新項目一見鐘情，也不應該“單戀一枝花”，死守到這個項目開盤為止。可到小區內幾個現有的共管公寓去看一看，參考區內的轉售和租金市場。

了解地段的交通和設施

買房之前，應該在不同時段到小區走走，了解這裡的交通情況。尖峰時間會不會堵車？如果有學校，中午放學時分會不會影響住戶出入？如果是為了方便入學，應該先打聽自己是否符合資格，因為很多名校的學額在第二階段就幾乎被搶光了，輪不到靠住家距離來報名的學生。

即使圖紙上顯示有地鐵站，也應該實地看看距離、是否已經通車。如果還沒有通車，不單不能帶動房價上漲，建築工地所帶來的噪音和塵土，反而可能影響轉售和租金市場。

了解發展商的背景

一些發展商建造的項目價格會貴一些，但房子的質量也相對較好，不但租金市場較高，日後轉售時的二手房價也會高一些。

如果鎖定了某個項目，不妨到發展商蓋過的項目看看（最好完工超過三年），了解這家公司的設計特點和產品素質，例如停車場的設計是不是過窄、曬衣空間會不會不足等等。

了解項目總藍圖

看項目總藍圖時，要清楚項目內的設施。如果介意電房、垃圾房、停車場入口等，應該留意這些設施的位置和樓高。如果不喜歡煙熏味，應該避開靠近燒烤爐。如果擔心噪音，或許要考慮遠離常常會舉辦聚會的住戶俱樂部。

了解示範單位和實樓差距

示範單位都裝修得美輪美煥，但這是用金錢堆積出來的，一般人不太可能有同樣的裝修預算。

如果看過剛交樓的房子，就能較好理解示範單位和實樓之間的差距。買房時，也應該跟發展商確定哪些裝修是附送的，哪些只是“包裝”。在示範單位內也應該留意家具是否正常尺寸？房間內是否沒有安裝衣櫃，所以看起來較寬敞？

（據聯合早報）

產業發展商公會會長陳佩強在該會舉辦的房地產市場研討會上透露，全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位，今年底會受QC條例的影響，發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

更多發展商今年會受合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例和額外買家印花稅（ABSD）期限影響，一些新私宅項目已削價5％至25％。業內權威人士認為，受影響發展商接下來或需要進一步削價清貨，以避免支付高昂費用。

新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩強昨天在該會舉辦的房地產市場研討會上透露，全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位，今年底會受QC條例的影響，發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

此外，不包括執行共管公寓項目（Executive Condominium，簡稱EC），有47個項目的5300個未售出單位，將在今年底至2018年受ABSD措施的影響。

在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成項目的發展，並在取得臨時入伙證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。在ABSD條例下，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則就得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。

陳佩強也是本地老牌發展商遠東機構的執行董事。據他觀察，許多新項目登場後，銷售活動會放緩，一些發展商為了把單位銷出去，已紛紛削價5％至25％。

譬如，烏節路一帶的豪華公寓項目Ardmore Three近期開始提供“ABSD援助配套”，讓買家享有15％的折扣。

陳佩強說：“這不是一丁點，而只是開始。許多項目受QC和ABSD影響，面對進一步削價的壓力。如果全球經濟情況惡化、供大於求問題促使發展商削價，以改善它們的資產負債表，我不能說房地產市場會軟著陸，這就是風險所在。”

他說：“現在是削價5％至25％，若再削個5％至25％，就是50％。這誰都不好說，是一個潛在情況……我認為，樓市出現起色之前，會變得更糟。”

新加坡住宅房地產現狀一覽

根據市區重建局的最新預估數據，整體私宅價格自2013年第三季創高峰以來，截至今年第二季已連續11個季度下滑，累計跌幅為9.4％。包括EC在內，全部私宅供應量近7萬個單位。

然而，目前的未售出單位約1萬5000個，已低於今年第一季的2萬2000個。今年的交易量預計介於7500個至8500個單位，也將高於去年和前年平均售出的7400個單位。

與會的華僑銀行經濟師林秀心認為，在這種房地產交易量回升和房價跌幅溫和的情況下，政府最早只會在2017年“撤辣”，即放寬房地產降溫措施。

陳佩強則強調，一系列房地產降溫措施是在全球經濟局勢發生巨變以前出台；而英國脫歐所帶來的經濟放緩漣漪效應，會影響到新加坡。

他說：“樓市受經濟基本面和市場情緒推動，市場狀況發生得更快，樓市周期變得更短，因此我們有必要及時了解市場最新事態和發展趨勢。

“隨著經濟周期變短，我們有必要迅速解決問題，否則問題會很快惡化，而政府有立場通過政策措施加以解決。”

陳佩強指出，在需求疲弱的環境裡，零售、商業、工業房地產發展商和業者也都面對租金下滑、空置率上升的壓力；整個房地產價值鏈，如建築、經紀、設計、工程領域都出現萎縮或裁員；銀行整體貸款也連續八個月同比萎縮。

不過，林秀心指出，在英國脫歐之後，美國聯邦儲備局進一步加息的可能性已大大縮減，可為市場提供柳暗花明又一村的機會。

（據聯合早報）

新加坡發展商近來各出奇招來刺激買氣，除了相繼削價，越來越多已經完工的私宅項目也跟風提供延遲付款計劃，來清掉手頭上的剩余單位。

市場人士說，這類延遲付款計劃相信能夠吸引一些原本因為總償債率條例，而不願進場的投資者改變心意。

繼華聯企業（OUE）的Twin Peaks之後，凱德集團（CapitaLand）在花拉路附近的麗敦豪邸（d’Leedon）、在德普路的翠城新景（The Interlace），以及Unique發展在基裡尼路（Killiney Road）的The Boutiq，都紛紛為買家提供延遲付款計劃（deferred payment）。

據了解，凱德集團已經在延遲付款計劃下，賣出大約20個單位。在這個“先搬入，後付錢”的計劃下，買家一旦執行認購權，就能享受15％的折扣。買家只需在八個星期內，支付一成的房價作為定金，其他九成房價可以在行使認購權的一年內支付。

不過，利用這個付款計劃買房的人，不能將房子出租。據了解，截至3月底，麗敦豪邸和翠城新景仍有181個和99個未售單位。

The Boutiq則允許買家先支付1％的房價作為第一筆定金，兩個星期後再付4％，之後在行使認購權的八個星期內支付15％。剩余的30％和50％的款項分別在行使認購權的18個月和兩年內付清。

這有別於一般的付款方式。按照標准的買賣協議下，買家通常在支付一成的定金後，就必須在八個星期內行使認購權，並付清剩余九成的房價。

這些項目能夠不按照一般正常的付款方式收款，主要是因為它們都已經完工，不再受房屋發展商（控制與執照）條例管制。

市場人士解釋，這類延遲付款計劃相信能夠吸引一些原本因為總償債率（TDSR）條例，而不願進場的投資者改變心意。

以一個300萬元的公寓單位來看，買家只需要支付15％至20％，即45萬元至60萬元的現金，其余200多萬元可以在一年至兩年內支付。在這段期間不需要安排任何房貸，因此不受總償債率條例管制。

翠城新景（The Interlace）的發展商提供延遲付款計劃，可能吸引一些面對總償債率條例限制的買家進場。

買家須承擔房價跌風險

不過，利用這類計劃進場的潛在買家，必須承擔一定的風險。如果房價在未來一兩年內沒上漲，甚至是不漲反跌，買家將更難安排到房貸。如果要轉售還得面對更高成本，例如印花稅。

發展商出招吸引買家，主要是要在合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）和額外買家印花稅（ABSD）期限內把私宅單位傾銷出去。

如果這些項目在期限到達後，還未售出所有單位，發展商就可能得支付高昂的延長費。在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入伙證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。

在ABSD條例下，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。

這類“創意行銷策略”已經引來市區重建局的關注。本月初，一家發展商就因為在還沒有完工的情況下，推出類似“先搬入，後付錢”的計劃，而被市建局點名提醒。

據了解，TG發展原本有意在裡峇峇利路的Lloyd Sixtyfive公寓，推出一項“買家體驗計劃”。在這項計劃下，買家只要先付一筆定金就能先搬入，兩年內可以行使選購權，決定是否要購買有關單位。

Lloyd Sixtyfive預計今年內完工，這個項目共有76個單位，截至5月底只售出10個，仍有66個未售。

（據聯合早報）