SG Investment Column

新加坡創新與企業家移民提供什麼優勢？｜居外專欄

不久之前，英國對於各類移民項目進行了調整和優化，一個全新的類別Innovator將替代現有企業家移民（從政府當局來看，這個企業家計劃幾乎對於英國的經濟幾乎沒有貢獻）。其中把創新（申請人要有真實的，原創的商業計劃，符合未來或者現行的市場需求，並且/或者帶來競爭優勢）放在三大評估標准之一。無獨有偶，在整理了許多國家關於投資於商業的計劃後，我發現英國並不是唯一將創新概念融入到企業家移民的。

在亞洲的花園國家——新加坡，政府也將研究（Research），創新（Innovation），創業（Enterprise）放在了五年科技計劃（5-year S&T Plans）裡。在新加坡經濟發展局（EDB）和聯系新加坡（contactsingapore）的網站上，都可以找到於此配套的商業投資簽證介紹創業入境准證（EntrePass）。

更為巧合的是，這個簽證的投資起點也選擇了較低的5萬新加坡元，同時該項目的商業計劃書審核部門並不是像全球商業投資者計劃（GIP）一樣，由聯系新加坡來負責，而是由新加坡生產力與創新局（SPRING）來綜合評估。

新加坡投資移民計劃在成立之初經過幾年的快速發展，成為了最受中國超高淨值人群的歡迎，但在2011年之後，出現了大量的拒簽案例，讓國內的移民行業機構和中國申請者“措手不及”。之後這個計劃在中國市場基本處於“停滯階段”，幾乎“無人問津”，甚至於有一些被“拒簽”的申請者開玩笑，“新加坡真的是高攀不起，你再有錢也沒用。”

縱觀近五年的中國移民市場，美洲，歐洲，大洋洲各類投資移民計劃都是“你方唱罷我登場”，新加坡“悄悄”的淡出中國移民市場。

從去年新加坡核准的永久居民數來看，這一類申請占了絕大多數的比例。但我認為真正可以適合中國企業家應該是創業入境准證，既將家庭移居到新加坡，何不將自己的企業和新加坡的優勢產業做一個鏈接呢？我相信這個項目將在未來，發揮它獨特的優勢：

申請投資金額合理（5萬新幣起，甚至都用不了個人購彙額度）；
流程簡單，過程透明；
風險可控（投資款可根據企業需求自行支配）；
配偶和孩子都可以申請親屬准證；

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新加坡投資移民新政出台招引全球頂級富豪精英｜居外專欄

“壕”上天際的投資居留計劃出現了——新加坡全球商業投資計劃新政出台。在全球投資移民市場競爭加劇的今天，新加坡在2020年伊始，又投下了一個“重磅”炸彈，全面提升投資移民標准，將引進申請者直接定位在了全球頂級富豪人群。為何這麼說呢，我們可以從該計劃實施部門官方網站提供的信息中找到原因：

從申請條件來看，更是將富豪人群進行了精准定位：

資深企業主：通俗的說就是已經成功完成財富積累的“創一代”，例如：海底撈餐飲股份有限公司董事長張勇。

下一代企業主：這還不是簡單的“富二代”哦，是已經完成企業交棒，並擁有實權的財富主要傳承人，比如：新希望六和董事長劉暢。

快速增長型企業創始人，名副其實精英中的精英，是被全球資本追捧的“新貴一族”。代表人物臉書創始人扎克伯格。

家族理財辦公室負責人，為專業金融投資者設計的申請管道，類似之前由新加坡金融管理局設置的金融投資者計劃，該計劃實施初期申請標准為500萬新幣。隨著申請量激增之後，調整到了1000萬新幣，最終該計劃被終止。

兩此次調整中，對於申請人和附屬申請者的文件沒有大的變化，但從第二部分申請人公司業務與商業計劃書部分進行了細化。

為了避免在企業和資產構成的文件中出現“造假”行為，也將評估機構進行了明確規定，例如：在中國注冊的公司須由中國注冊會計師協會所發布的《2018年會計事務所綜合評價前百家信息》前50家中的一家會計事務所進行審計：
http://www.cicpa.org.cn/BNIE/201806/W020180612523260007725.pdf。

這裡也需要提醒申請者的是，新加坡的永久居民身份和我們理解的“綠卡”還是有很大區別的。哪怕您已經滿足了上述申請標准，並也符合相關的投資要求，千萬要注意未來的續簽問題。當你辦理完所有永久居民手續後，就會獲得永久居民身份證和五年期有效再入境許可證（REP）。

盡管平時幾乎用不到再入境許可證，但其中的關鍵就出在這個許可證上，該准證可讓永久居民在新加坡境外時保留他們的永久居留權，並且是有期限的。

通俗的說，如果你不定期住在新加坡時，一旦這張許可證過期或失效，你的永久居留權也會出現問題。

從根本上解決問題的辦法又會讓來自中國的申請者陷入“兩難”，原因很簡單，中國和新加坡都不承認雙重國籍，想徹底不用再為續簽“頭疼”的辦法只有申請加入新加坡國籍。

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新加坡如何平衡住宅供應｜居外專欄

僅一年多前，新加坡政府剛頒布一系列降溫措施，“為房地產市場降溫，控制價格增長與經濟基本面保持一致”。所引用的理由為住宅價格趕超經濟基本面，大批量住宅即將注入市場，利率上浮。

截至2019年7月，因美聯儲把基准利率下調0.25個百分點，且有跡像表明今年年底還有一次降息，人們關於利率上升的擔憂有所緩和。至於房價，其價格指數在2018年第四季度和2019年第一季度下調了0.7%，但在2019年第二季度恢復上漲趨勢，環比增幅達1.5%。這種增長可歸因於一些新項目的高成交率，其價格高於鄰近地區的現有項目，包括安珀園（Amber Park）、鉑瑞雅居（Boulevard 88）和Sky Everton。

從2016年中期至2018年中期，持續近兩年的集體購買熱潮，驅動地價上漲，其產生的供應量到底有多大？據利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby’s International Realty）的數據，該時期出售了90塊私家土地，可建造25000套住宅，再加上政府土地銷售計劃所供應的14000套住宅，預計共39000套住房供入市場。此外，有5000套住宅預計在2019年底獲准上市，這使得總供應量達44000套。

縱觀全局，自2006至2007年出現的集體購買熱潮以後，2008年第二季度市場存量為43400套，與當前情況類似。當時，全球經濟因歐美爆發的，持續近7年的全球金融危機受創。亞洲快速復蘇，令人出乎意料，這得益於歐美經濟體引入的大規模財政和貨幣刺激措施。2009年至2011年間，持續降息，加上外資流入幫助新加坡房地產市場平均吸收了15500套住宅。

當前情況截然不同。中美貿易衝突加劇，加上歐元區經濟增長走低，全球經濟放緩。2018年新房的需求從2017年的10566套降至8800套（圖1）。2019年上半年，售出約4200套新房。隨著經濟預計在2019年下半年進一步放緩，成交率可能達到類似水平，讓全年的的新房銷售數量達到8500套，略高於7500套基本需求。

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當前市場現狀

讓我們評估2016年至2018年開發商活積極開發土地所產生的的39000套新房的現狀。2018年7月宣布降溫措施後，集體銷售市場陷入停頓，因為開發商現在必須在購買開發土地時額外支付5%的不可彙反的買方印花稅（ABSD），如未能在五年內出售所有住宅，另須支付25％ABSD。為防止供應進一步增加，政府還在2019年減少了其土地銷售計劃的新供應量。這為開放商清除存量預留了一些緩衝時間。

截至2019年 8月底，開發商已供應了23000套新房（圖2）。其中10800套（占比47%）已售出，存量12200套（占比53%）。存量主要位於其他中央區（RCR）和非中央區（OCR），主要因其項目規模大於核心中央區（CCR）的項目。CCR未售出的存量1306套，占比78%，不到RCR或OCR存量的四分之一。

Locality 地區
Total 總計
GLS 政府土地供應
PTE 私人土地供應
Units Sold 售出數量
Unsold 存量
%Unsold 存量占比
Source: URA List SIR 數據來源：URA List SIR

注：
1. 上述項目包含執行共管公寓，數據來自完整的項目規模。存量基於2019年8月25日前實施的禁售令。因此，上述數據不包含錦泰門第的銷售。

2. 上述數據僅限開發商於2016至2018年產生的39000套住宅。
核心中央區（CCR）
其他中央區（RCR）
非中央區（OCR）
私人土地供應（PTE），源自集體售賣、私人協約售賣

在RCR地區的5666套存量中，1000多套位於歐南園/哈夫洛克，緊隨其後的是分別有著800套存量的波東巴西/實龍崗路區和安珀/麥雅路區。

至於OCR地區的5240套存量，近2600套位於後港/實龍崗路上段，而另外1900套位於淡濱尼/樟宜路上段。

截至8月底，尚未發布的供應量近16000套（圖4）。與上述情況類似，74%來自RCR和OCR地區相對規模更大的項目。OCR地區的6200套住宅中，約1300套位於後港/盛港區，另有1100套位於武吉知馬上區，剩下的3600套散落在各個郊區。

Locality 地區
Total 總計
GLS 政府土地供應
PTE 私人土地供應
Proportion 占比

數據來源：URA List SIR
注：
1. 上述項目包含執行共管公寓，數據來自完整的項目規模。上述OCR數據包含錦泰門第的銷售。

2. 上述數據僅限開發商於2016至2018年產生的39000套住宅，不含等待批准的5000套。

在RCR地區的5776套房中，約1400套位於歐南園/武吉知馬區，另1000套位於道德路街區，其他位於幾處郊區，如有著1862套的Normanton Park 項目。

在CCR地區的4718套房中，有1700套位於荷蘭路，另外1000套位於烏節路/經禧路/裡峇峇利區。武吉知馬飛地大約有800套。

市場需要多久吸納這些供給？

截至2019年8月已發布的項目有12200套存量，未來項目將供應16000套，所以市場須吸納28200套房。假設年成交率為8500套，需3.5年清空這些存量，直到2022年底消耗完。這也意味著項目開發商於2017或更早時間購地，項目沒有賣完，須支付15%的ABSD以及5%利息。但是，如果需求有所增加，假設為10000套（即將發布的項目銷售情況同萬寶軒和錦泰門第一樣利好），不到三年即可清除供應量。

鑒於嚴峻的外部環境對新加坡經濟的衝擊，市場情緒受挫。開放商必須致力於精准規模，合理定價，留住潛在買家。目前，新加坡的人口增長率不足1%，須依賴外資投資房地產，特別是高端市場。未來兩到三年是了解住宅供應如何發展的關鍵時期。

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新加坡城規新計劃道出新加坡的競爭優勢｜居外專欄

世界各地的城市都有自己的城市規劃的流程。但很少地方的人像新加坡一樣有效地做長期規劃並將這些規劃變為現實。這是新加坡的關鍵競爭優勢。——摘自新加坡國家發展部部長勞倫斯黃先生在URA 2019年總體規劃展覽會期間的演講。

我同意部長的意見。在參觀了世界上許多主要城市之後，我親眼目睹了新加坡如何通過積極的具有前瞻性的規劃方法將土地用於城市發展，克服土地稀缺，同時滿足不斷增長的國家人民的需求，並保持與世界的關聯。

最近啟動的草案總體規劃旨在指導新加坡未來10至15年的發展需求和土地使用。市建局的總體規劃每五年更新一次，以確保長遠計劃保持更新，尤其是推動經濟，建築科技和人民生活水平的不斷提高。

在我看來，總體規劃的最新版本已經滿足了許多新加坡人的期望。

總體規劃全面而精致。對於我來說，在一本雜志中將其濃縮為兩頁，很難公正地涵蓋所有要實現的復雜的城市規劃要求。因此，我想關注一個對我來說對人們生活產生最重大影響的關鍵概念——“城市轉型”。

能夠見證城市轉型的兩個領域是中央商務區（CBD）和南部海濱區。

CBD復興

為了不斷恢復新加坡CBD的活力，以保持其競爭力和活力，市建局推出兩項計劃，為CBD增添更廣泛的用途，使市中心不僅是白天工作的地方，而且是一個充滿活力和繁華的地方。晚上和周末都有生活和娛樂活動。

CBD激勵計劃通過提供總容積率來激勵將至少20年房齡的辦公樓轉變為綜合用途開發項目 ——具有住宅，酒店，商業和零售等多用途，提升建築物的總使用面積；對開發商進行此類重建工作，這將使該地區迎來復興。該計劃將適用於Anson路，Cecil大街，Robinson路，Shenton道和Tanjong Pagar地區。

從2014年版總體規劃中提高其總容積率的現有建築物包括國際廣場和Shenton別墅等分層建築。兩座建築物的租約均為51年。目前，這兩棟樓的業主正致力於通過集體銷售路線向開發商銷售。但是，這不是一件容易的事。辦公室租金一直在上升;這些業主的機會成本可能會反映在他們的定價預期中。因此，高昂的收購成本可能會給開發商帶來沉重的負擔，他們也必須考慮開發費用的額外成本，以最大化容積率和將租約升級到99年的溢價水平。

在規劃新建築時，開發商可以考慮模仿國浩大廈的成功。憑借索菲特新加坡城市中心和Wallich住宅區，國浩集團在一個項目中集納了酒店，住宅，商業，零售和社區用途，該項目還提供與大眾地鐵公共交通系統的直接連接。給CBD帶來飛躍的另一個概念是共生和服務式住宅，迎合了那些都市人不斷變化的形像——尤其是年輕的單身專業人士。

同時，戰略發展激勵（SDI）計劃鼓勵相鄰商業或綜合用途開發項目的業主以商業用途為主，以改變周圍城市環境的方式聯合起來並全面改建舊有建築，該計劃提供多種激勵措施，包括總容積率的增加和對其他開發控制的靈活性，使其功能超越了CBD，並向其他戰略地區的建築物業主開放，如新加坡首屈一指的購物地帶Orchard路。

通過SDI計劃，政府授權私營部門共同努力，從頭開始引入大膽創新的規劃設計理念，從而改變或重建整個區域。

盡管多年來“工作，生活，游戲”的概念已經成為一種流行語，但新的總體規劃顯示了政府的意願和決心，與私營部門合作並實現這種轉變，這將使新加坡的CBD與未來15年相關。

南部海濱復興

南部海濱面積超過2,000公頃，從巴西班讓碼頭延伸至濱海灣花園 – 約為濱海灣的六倍。將集裝箱港口搬到大士將釋放1000公頃的土地，而巴西班讓電力區，吉寶俱樂部和聖淘沙等非港口區將再增加1,000公頃土地。雖然施工將在未來五到十年內開始，但考慮到其巨大的規模整個項目將持續超過20年。

這項計劃為開發商和喜歡擁有藍色海洋和綠色的都市人提供了大量機會，例如面向新加坡海峽的海濱，Faber山和未來的巴西班讓公園帶來更多綠色空間。

也許是對未來南方海濱區的預期，再加上包括聖淘沙世界名勝在內的兩個綜合度假村的最新消息，我們注意到對聖淘沙灣物業，特別是公寓的興趣更高。

美麗的三臥室頂層公寓隱藏在新加坡最負盛名的地區之一的迷人氛圍中，Orange Grove Residences豪華公寓是獨特休閑的完美之所。3臥3衛 (235平方米) 售3242萬人民幣。
居外房源編號：45509335 點擊查看物業信息

其他創新功能

新的總體規劃還有其他幾個不同的概念，例如汽車城鎮和遺產保護。此外，還有全面計劃在新加坡東部，西部和北部地區建立主要的經濟“門戶”，以利用新加坡與外部市場的空中，陸地和海上聯系，支持新的增長型產業，並為新加坡人提供更多離家更近的就業機會。

這些計劃以及城市改造計劃將有助於確保新加坡保持其作為最宜居的全球城市之一的地位。

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新周期開始了！ | 居外專欄

2018年將會被人們銘記——2018年上半年和下半年，新加坡的私人住宅市場呈現了大不相同的走勢。

2018年上半年，我們見證了新加坡方式的急劇變化：私人住宅價格僅在第二季度就上漲了9%以上，這是自2013年年底以來房價連續下跌15個季度後的首次回升。到了下半年，由於政府7月份宣布調整一系列降溫措施，住宅價格走勢較為平緩。

顯然，2018年7月政府提高買方印花稅（ABSD）後，市場受到了一定的沖擊。然而，奢華物業市場的房價短時間下降後迅速回升，之後保持穩定。

就交易筆數而言，新加坡優質獨立式洋房（GCB）市場的表現與2017年相同，共售出了42套優質獨立式洋房。但從總投資額來看，2018年的總投資額為10.29億美元，比2017年的8.855億美元高了16%。這是自2011年以來總投資額首次突破10億美元大關。如以土地價格為價格參考標準，則2018年優質獨立式洋房交易的均價為每平方英尺1515美元，比2017年登記的每平方英尺1329美元高出了14%。

在交易額最大的前10筆優質獨立式洋房交易中，房產價格都在3000萬至9400萬美元之間，而這也是推高2018年房產投資價值的因素之一。這些物業都包含較大的地塊或新建築。2017年售出的優質獨立式洋房中，交易額最高的十套住宅售價都在2600萬美元至4600萬美元之間。我們預計，人們對獨特的大型優質獨立式洋房地塊的濃厚興趣將延續到2019年。

2018年，聖淘沙升濤灣市場有所放緩，而放緩的部分原因是ABSD上升，但也有外部因素的影響，如中美貿易戰和英國脫歐引發的不確定性。2018年出售的優質獨立式洋房數量為11套，低於2017年的15套。我們預計2019年的銷售活動將保持穩定，而且情況與2018年類似，即售出10至12間洋房。

2018年下半年，豪華公寓銷售活動也有所放緩。2018年共成交365套公寓，略高於去年售出的361套。

最暢銷的公寓是銀峰（New Futura）項目，共售出74套，平均售價為每平方英尺3461美元。銷量排名第二的是納森華庭（The Nassim），共售21套，平均售價為每平方英尺3260美元。排名第三的是格美華庭（Gramercy Park），共售出16套，均價為每平方英尺3196美元。總體而言，豪華公寓的平均價格同比上漲了16%左右，達到每平方英尺2692美元。

外國買家在奢華物業市場上發揮著重要的作用。每年有55%到65%的豪華公寓出售給外國買家。雖然優質獨立式洋房是僅允許新加坡公民購買的限制性房地產，但有部分優質獨立式洋房的買家是已經成為新加坡公民並在這裏安家落戶的高凈值外國人。在允許外國人購買和擁有洋房的聖淘沙升濤灣，某些人已經獲得永久居民身份，因此可以享受較低的印花稅。

在購買奢華住宅的外國/永久居民買家中，排名前三的分別為中國人、印尼人和馬來西亞人。

由於全球經濟前景的不確定性，預計整體住宅市場的交易將於2019年放緩。豪華住宅銷售活動預計將維持2018年的水平，價格也可能保持相對穩定，這是因為洋房和公寓的庫存有限，而買家和賣家雙方都是長期投資者，擁有強大的財務支持。此外，仍有外國投資者受新加坡的經濟穩定性，健全的管理和都市文化所吸引，正等待著進入市場的理想時機。

盡管市場上仍存在一些不確定因素，如被多次提及的貿易戰和英國脫歐，但我認為每個人都應該保持積極的態度，從大處著眼，並走出我們的舒適區。俗話說得好，“危機中也有機遇”。

即使面對各種不確定因素的幹擾，聰明的投資者也會積極尋找投資亮點。利用合適的資源和知識，投資者可以到海外豐富其投資組合，從而獲得更多收益或讓資本進一步增值。

房地產市場具有周期性特征。投資者可以從一位值得信賴，有能力助其進入市場的專業人士那裏尋求可靠建議，以便在適當的時間進入市場，購買理想的物業，進而獲得可觀的收益。

責任編輯：Adam Chen

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利斯蘇富比運營總監深度解讀新加坡降溫措施｜居外專欄

｜市場情況

新推出針對私宅價格及組屋出租的降溫措施引起了相當大的反響，說明購房依然是新加坡人心中一個高度關注的話題。對於一個像我們這樣土地極其稀缺的國家來說，不難想像購房不僅代表著一種歸屬感，同時也是一種優質的資產保值以及財富傳承的手段。本地的私宅交易市場有起有落，但整體上還是上行的。

｜降溫措施是否真的是苦口良藥？

私宅市場從2017年二季度開始觸底反彈，私宅價格指數（PPI）過去四個季度增幅達到9.1%。今年7月5日，新加坡政府公布了一系列新的降溫措施，意在壓抑開發商投資拿地的欲望以及控制買家對於第二及第三套房產的需求，從而減緩房價的增長速度。

一方面，房價最近的這一波漲幅已經接近2009年2季度到2013年4季度的那一波，當時17個季度之中房價上漲了62%，甚至在次貸危機期間也仍然處於上升趨勢。另一方面，從2013年3季度以來，政府一共8次出台了不同的調控措施，並在接下來的15個季度裡，成功地讓房價下調了約12%。通過這一系列操作，我們不難看出，政府對於市場波動的關注還是相當密切的，不希望前期采取的調控措施因為市場的活躍而最終功虧一簣。政府的再次出手可以理解，但是出手的時機，範圍和力度卻是在市場意料之外的。新一輪的調控對包括買家、賣家以及開發商的各方都有不小的影響。購置第一套房產的買家是唯一幸運的一群人，但即使這樣，貸款比例（LTV）的降低也將從一定程度上影響他們的購買力。

最新一輪降溫措施發布的前一天，新加坡金管局（MAS）管理總監Ravi Menon先生曾發表講話，將新加坡房市比做“烏托邦“，警示民眾。在劍橋詞典中，“烏托邦”的解釋為：一種極度愉悅的狀態，有時候在特定情況下甚至顯得不合常理。在業內人士看來，雖然說私宅價格增長速度超出預期，但是交易量並沒有到達之前高峰期時的水平。可惜政府並不這麼認為，在他們眼裡，房價飛漲有可能超前經濟基本面，如不提早采取行動，後期就可能需要更大的糾正力度。

新政策帶來的反應是立竿見影的，就在正式發布的當天晚上7天到12點前，共有超過1000套公寓搶在新政策生效前被售出。許多原本舉棋不定的買家很快下定了決心，畢竟零點一過，同樣的單位就將因為印花稅的原因貴上個幾萬塊錢了。這麼多房產在僅僅數小時之內成交，這充分顯示了市場上不乏流動資金，同時買家對於私宅房產市場的長期走勢還是非常看好的。

開發商在這輪調控中是最為受傷的一方。在新的制度下，購買住宅房產並進行開發時，開發商需要支付的額外買家印花稅（ABSD）將從原本的15%上調至25%。如果開發商在規定時間內滿足政府提出的相關要求，那麼這筆額外的款項是可以被豁免的。但是他們仍必須在一次性多支付一筆費用，數額為地價的5%，這筆錢是不可返還的。這就不難理解為什麼新加坡房地產開發商協會（REDAS）會在新政策發布後第一時間強烈發聲了，他們表示政府在市場還未完全恢復的情況下就采取如此強硬的調控措施，這樣的舉動是非常不成熟的

新加坡的私宅市場一直以來都是一個受限制的自由交易市場，政府會通過發布相關的政策來引導市場朝一個健康可持續的方向發展。這也使得從1970年私宅價格指數（PPI）開始統計以來市場總體上呈現穩步增長的態勢，其中也經歷過不景氣的時期，但是相較於行情好的時段依然屬於少數。新政策的發布必然會給之前四個季度的市場回暖降溫，原本的”V“字型的反彈很大可能會演變成一輪較為平緩的”U“字型調整，或許這樣相對穩定的改變從長期來看將會對各方產生更為有利的影響。

根據現有的數據，8月份非有地住宅的二手房交易價格為1219新幣每平方英尺，較1-7月的平均值，1228新幣每平方英尺僅僅下降了約1%。雖然數據顯示8月份的交易量只有448個單位，比今年1-7月的月平均交易量，1146戶減少了月61%。但是這並非只是新政策的原因，畢竟在農歷7月看房及購房在華人眼裡本來就是一項忌諱。綜上所述，市場在面對新政策時已經展現出了很好的韌性，相信長期依然是持續向好的。

我個人認為隨著時間的推移，只要經濟大環境保持穩健，買家額外印花稅及更高的首付都會在市場定價時被充分考慮在內，並逐漸淡出人們的視野。普通買家也會意識到這點並調整好自身的預算上限，然後再考慮是否願意在可承受的經濟範圍內接受面積更小的戶型。高端買家通常是有能力且有意願長期持有房產的。所以除去價格，他們還會會考慮更多的因素，比如說質量、獨特性、生活體驗，甚至是保值能力，資產組合等投資綜合因素，收到的影響預計會更小。

｜外國買家還有機會嗎？

很多人懷疑新政策是否會讓所有的外國房產買家望而生畏。從高端房產市場的角度來說，海外投資人在購置房產時主要考慮的是新加坡與其他國家相比之間的優劣，這包括政治穩定度、貨幣走勢、當地房產市場的走勢，稅收政策等等。這一方面新加坡的優勢依然是很明顯的，畢竟在像中國香港、倫敦、溫哥華等許多其他熱門城市進行房產投資，需要繳納的印花稅並不見得會比這裡來得低。

當然短期內市場肯定會有一定的本能反應並，但是一旦有合適的房產出現，新加坡依然會吸引不少海外投資人的回歸。畢竟對於他們來說，做決定的重點不在於價格，而更多的來自於房產本身是否能夠滿足需求和期望。聖淘沙灣的一棟別墅就是個很好的例子。這棟別墅當時的交易價格高達3330萬新幣，每平方英尺1795新幣，是自2013年以來聖淘沙別墅的成交記錄。類似的案例還有South Beach Residence的一套頂層豪宅，也是以約3000萬新幣的天價被一位外國買家購得。

聖淘沙島是新加坡首個也是唯一真正的海濱住宅，允許外國人擁有土地。這個位於聖淘沙島東海岸的綜合住宅兼碼頭度假村開發項目，完美融合現代建築的元素和風格。
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｜“未來“中介

利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby’s International Realty）在亞太區域已經是一個非常有影響力的房產中介公司了，至今在日本、夏威夷、新加坡、香港及菲律賓已設立多達15家辦事機構。除此之外，我們在泰國曼谷的辦公室也將在9月份開業。同時我們還與印尼和越南達成了合作協議並將在2019年進駐當地開始運營。通過強有力的國際業務及影響力，我們意在將自己打造成為亞洲各大城市房產市場的門戶企業。利斯蘇富比國際房地產目前全球共有約960處辦事機構以及超過22000名專業獨立的置業顧問，經營範圍遍及72個國家。我們可以為客戶提供最全面的關系網絡並且保證他們的房產擁有最大化的曝光率。2017年，我們在全世界範圍內完成交易總額超過1080億美元。

但是我們也深刻地意識到眼下市場競爭的激烈程度以及演變的速度。新興科技對於人們交易行為和模式所產生的影響對於每一個行業都將是機遇和挑戰，房地產市場也不例外。而最有效的應對方式就是積極接受並適應改變，同時快速反應，永遠快人一步。特別是當市場出現類似於政府調控等突發動蕩因素時，擁有一個強大而穩定的區域平台無論是對企業本身還是客戶來說，就都顯得越發地重要了。

責任編輯：Zoe Chan

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新馬高鐵取消，新加坡裕廊地區房價將會在短期受到影響 | 居外專欄

隨著之前被新馬雙方政府吹捧為“游戲規則改變者”的高鐵項目被取消，專家們認為新加坡裕廊 (Jurong) 地區接下來的房價走勢可能不會如房產投資者預期的那麼迅猛。不過他們仍然相信，該地區的綜合發展，如裕廊湖區域 (Jurong Lake District) 的規劃，將有助於長期的房市需求與價格上漲。

就在5月28日，馬來西亞新總理馬哈蒂爾·穆罕默德(Mahathir Mohamad)宣布，他希望放棄這個價值數十億美元的鐵路項目，以此作為減少國家債務的措施之一，令新加坡的房地產所有者、投資者和開發商措手不及。相關閱讀：【馬來西亞確定終止新隆高鐵計劃或須賠新8億人民幣】

2013年，新加坡總理李顯龍與時任馬來西亞總理納吉布首次對外確認了新馬高鐵項目，並與2016年正式簽署雙邊協定，原計劃於2018年動工，2026年投入使用。新馬高鐵始於吉隆坡大馬城站，終於新加坡裕廊站，全程350公裡，途徑8各站點，旅行時長約90分鐘。

馬哈蒂爾對英國《金融時報》表示，他們必須削減一些“不必要的項目”，比如高鐵。他指出新馬高鐵將使馬來西亞政府耗資1100億令吉特 (約1772億人民幣)，但卻很難“賺到一分錢”。新加坡交通部在回應媒體詢問時表示，他們還在等待官方的確認。

盡管如此，專家們表示馬來西亞對高鐵項目的突然轉向對新馬之間的交通基礎設施的影響其實並沒有那麼大。他們認為，雖然高鐵在提供更快、更可靠的旅行體驗方面有著額外優勢，但目前對於普通通勤者來說，已經有許多往返於新加坡與吉隆坡的選擇。

不過，經濟學家表示，這一項目的取消將使得兩國企業失去一些就業機會，因為該項目本來可以促進兩國實現更好的經濟和金融一體化。

馬來亞銀行高級經濟師Chua Hak Bin說：“高鐵項目本將加強兩國的經濟和金融一體化。這將促進新馬兩地工資差距的縮小，並擴大企業的潛在市場。

“這將是一個巨大的挫折，因為降低運輸和聯通成本對於促進貿易和增加人才的雙向流動都是至關重要的。”

在馬哈蒂爾周一發表聲明後，房地產分析師表示，在新加坡裕廊地區的投資可能需要更長的才能回本，那些本來打算買房之後出租給馬來西亞工人和游客的投資者將不得不調整自己的預期。

國際物業顧問公司首席執行官Ku Swee Yong表示：“最近已經在裕廊地區投資房產的人們可能會有所失望，因為現在他們可能需要更長的時間來獲得預期的回報。”

其他投資了小型零售商業地產、並指望依靠馬來西亞前來新加坡一日游的游客來提振生意的，也可能不得不大幅調整之前的銷售預期。”

房地產公司克裡斯·高國際(Chris Koh International)的董事高Chris Koh表示：“許多人在之前預計高鐵將徹底扭轉裕廊地區的局面，因此這一反轉將對房產價格產生一些影響，但可能這種影響只是短期的。”

“房價增速可能沒有預期的那麼快。”

然而，專家表示，高鐵項目的取消對房價和買方興趣的影響可能是短期的，隨著該地區被規劃為新加坡的“第二金融區”，這裡的房市將很快重新煥發活力，需求和價格預計將會回升。

裕廊湖區總體規劃於2008年首次發布，這是新加坡重建局（Urban Redevelopment Authority）在中央商務區以外建立全新就業中心計劃的一部分，目的是讓更多家庭在家門口就可以擁有更多高質量的工作和休閑。新加坡和馬來西亞於2013年正式商定了高鐵項目。

ZACD集團執行董事Nicolas Mak說：“裕廊樓市的健康並不依賴於高鐵站的建設。

“該地區用有自己的景點，如地鐵轉換站，新的裕廊區域地鐵線，提供就業和服務的商店，辦公室和商業園區……所有這些都是在沒有高鐵項目的情況下發生的。”

專家們還認為，該地區已經確定的住宅和商業開發的計劃也不太可能被推翻，因為它們是在高鐵建設計劃之前構思出來的。

分析師表示，總體而言，當地的買家和開發商今後會變得更加保守。

Ku Swee Yong先生表示：“開發商在未來的投標價格中將更加謹慎，不再那麼激進。”

Chris Koh補充說：“如果我是一名開發商，我可能不會再用高速鐵路來作為營銷的賣點，但我會突出裕廊的其他優點，例如裕廊湖區和該地區的其他設施“。

交通專家說，高鐵會將吉隆坡和新加坡之間的旅行時間縮短到90分鐘，這將為通勤者提供更好的出行選擇。然而，雖然他們認為這是一件好事，但沒有高鐵也不會給人們造成明顯的困擾。

新加坡社會科學大學(SUSS)交通經濟學家Walter Theseira表示：“該項目從來不是為了擴大兩國首都之間的旅行能力，而是為了提供比航空和公路更好的旅行選擇。”

“高鐵和裕廊東區之間肯定會有某種程度的融合，但我認為我們的鐵路項目，比如裕廊區域支線，將不會受到影響，因為我們的地鐵的計劃尚未與高鐵項目有關聯。”

SUSS的城市交通專家Park Byung Joo表示，由於人流可能減少，可能必須對從裕廊東終點站運行的列車進行輕微的運營調整。

Park Byung Joo補充說：“總的來說，這是一件好事，但它還沒有發生，所以並沒有真正的損失。”

一些新加坡人對鐵路項目被取消感到沮喪。

24歲的新加坡居民Shayne Ow與一名居住在吉隆坡的馬來西亞人訂婚。她說：“我對項目的取消感到失望，因為如果我和我的未婚夫在春節這樣重要的日子裡返回馬來西亞，可能會更加方便。因為在春節期間交通擁堵，平時四小時的公共汽車可能要花上12個小時。”

然而，另一些人則表示，他們對高鐵項目的報廢並不太在意，因為他們不經常往返於馬來西亞。

25歲的裕廊居民Tan Jie Yong說到：“我不認為這對我有多大的影響，因為我不經常去馬來西亞。”

但其他人，如30歲的Miao Tian，說高鐵將是一個比巴士更方便的旅行選擇。

這位公務員並不太擔心房地產價格的下跌。她補充說：“我買這套公寓的唯一目的是住在裡面，所以我並不在乎價格是否會上漲。”

一些專家還對該項目是否真的已經完全無望表示懷疑。

Theseira說：“據我們所知，在安華在兩年內接管後，該項目可能會重新啟動，我不認為該項目會永久終止。”

他還補充說，從長遠來看，隨著該區域貿易量增長，各國變得更加富裕，對鐵路連接進行升級將是“一個顯而易見的基礎設施項目，如果價格合適，所有的(東盟)國家都會對該項目感興趣”。

Chua Hak Bin對此表示贊同，他補充說：“一旦財政狀況更加健康，馬來西亞可能會重新考慮該項目。”

參考來源：TODAYonline, Channel News Asia
排版：Zoe Chan

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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新加坡 | 一帶一路機遇：長線投資首選新加坡

新加坡，這個被視為中國香港競爭對手的國家，有著成熟穩健的金融體制，除了與中國香港共列為“亞洲四小龍”外，亦是全球三大金融中心之一。當人們經常拿中國香港與新加坡比較時，原來新加坡的樓市政策及發展，與中國香港和中國大大不同。

新加坡的房屋政策非常完善，超過八成新加坡公民均以低廉的租金，租住政府提供的組屋（公共房屋）。然而，只有新加坡公民才能享受這種福利，另外亦只有新加坡永久居民才可在二手市場購入組屋；作為多元化的國際金融中心，在當地工作和短暫居住的外國人，自然要在市場上尋找私人住宅。事實上，為了令整體人口增長及人才素質上升，帶動當地經濟發展，新加坡不斷輸入海外人材，現時已有超過100萬海外居民，可見當地的房地產市場潛力仍然強大。

租金回報高貸款息率低

自從中國香港政府推出新的加辣措施遏止住宅樓價漲勢後，資金紛紛轉投車位市場，一個位於天水圍嘉湖山莊的車位都需要100萬港元才能買得起，是名副其實的寸金尺土；而美孚新邨拆售車位，更有傳在一日內快速沽清，即使有錢也未必搶購到車位。但在新加坡，你就不用另外准備資金去搶車位，因為大部分新加坡物業都會附送車位及單位部分家具，包括冷氣、廚衞及衣櫥等，為投資者節省不少成本。

新加坡住宅的租金回報率高達4.5%，而貸款年利率卻低至1.5%，貸款額更高達70%至80%，投資者不需要繳付一大筆首付，適合不希望資金被綁住的人。

良好穩健的投資環境

新加坡擁有良好的經濟經礎、完善的法律保障，以及透明度高的交易程序，投資安全程度令人放心。在某些範疇，星州的表現比中國香港更勝一籌，例如金融科技發展、具彈性的監管等，而政府的財務狀況亦有充足支持，給予大眾一個優質的投資環境。

除此之外，在中國提出的“一帶一路”戰略下，新加坡和中國香港兩地均有望獲益。若星港兩地加強合作與聯系，例如新加坡分享其在東南亞和印度的影響力，而中國香港則分享其在中國內地的地緣優勢，相信必能為兩地經濟帶來極大裨益。

樓價見底宜趁低吸納

在新加坡投資樓市，現在的確是一個難得的機遇。新加坡2016年第三季的私人住宅樓價指數按季跌1.5%，不只是自2009年6月以來最大的按季跌幅，更是連續第12季下跌。不少分析師均認為，新加坡樓價已見底，投資者若於現時入市，有望捉緊當地樓價觸底反彈的機會。

新加坡政府亦未有對樓價持續下跌坐視不理，與中國香港政府相反，新加坡金融管理局（MAS）自今年9月起“減辣”放寬對業主申請加按物業的“總償債率”（TDSR）限制，不再對TDSR推出前和推出後的住宅物業作出區分，以維持物業市場穩定。

值得留意的是，如果海外投資者想投資新加坡樓市，只能購買公寓、私人住宅及商業地產，不能購買組屋或有地住宅。此外，新加坡政府規定，若業主在購入單位五年內轉稅，需繳交不同程度的“懲罰式”稅項——首年轉售需付樓價16%的稅款、第二年12%、第三年8%、第四年4%，直至第五年起才免罰稅，故投資新加坡物業只宜作中長線投資，短炒的話隨時要倒貼稅項。

有意趁低位在獅城置業的你，以下這個樓盤或許正是你想尋找的目標。Commonwealth Towers位於女皇鎮（Queenstown）地鐵站，乘坐地鐵前往主要商業區萊佛士坊（Raffles Place）只需12分鐘，而前往烏節路購物區（Orchard Road shopping belt）亦只需數分鐘車程。這個由知名發展商豐隆集團主理的樓盤，擁有完善的設備，包括泳池、健身室、網球場等等，另外更設有露天頂樓設施如燒烤場、按摩浴池等，單位更配備高級裝潢及雲石地板，絕對是一等一的住屋享受。項目預計將於2019年落成，現時購買將可享有5%預購優惠。有意在新加坡入市的你，不妨緊握現在這個趁低吸納的時機，靜待數年後的收成！

Commonwealth Towers單位配備高級裝潢及雲石地板，是一等一的住屋享受

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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新加坡 | 2017年不容忽視的房產投資熱地——新加坡

前言

花園城市新加坡向來以干淨、安全、和穩定而聞名。社會與經濟的高度穩定，使得投資者們在新加坡的資產有極高的保障。作為亞洲最西方化的國家，高度的法制與健全的制度讓投投資者在各個環節省時省力，輕松獲益。2013年開始新加坡政府實行方式產降溫政策，抑制房價過高增長。連續2年的房價下滑過後，市場已經來到低點，積壓的需求與減少的供給可能意味著市場反彈的時候即將臨近，目前正是出手獅城的好機會。居外研究數據表明，2016年第一季度中國買家對新加坡房產的問詢量較前一季度翻倍，體現了極大的關注度。

經濟概況

新加坡，一個美麗的城市國家，擁有世界一流的港口和國際機場，具備現代化極高的基礎設計與自由開放的經濟體系。雖然面積不大，但新加坡憑借其優越的投資政策與環境，吸引眾多外來人才與投資，有力地促進當地經濟發展，位列亞洲四小龍之一。今日的新加坡，已經成為名副其實的世界金融和貿易中心。隨著與美國與澳大利亞自由貿易協議的簽訂，未來新加坡將成為重要的亞洲貿易中轉站。

2015年新加坡國民生產總值較2014年增長2%，保持了09年後持續增長的態勢，但隨著全球經濟形勢日益嚴峻，漲幅較近年放緩。新加坡2015年全年失業率僅為1.9%，連續五年保持在2.0%以內，就業市場繼續保持穩定。為對抗通縮壓力與經濟增長放緩，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放寬貨幣政策，降低新元政策區間坡度。在此政策影響下，新加坡私人房貸利率從2015年初開始有所攀升，不過與歷史水平相比，目前水平仍處於超低利率區間。

新加坡市場指數對比

房市走勢

相對於穩定攀升的經濟總量與人均收入，新加坡私人公寓房價增長勢頭有些不同。如果以2001年為起始點，我們不難發現新加坡房價在2006年前增幅遠低於GDP的增幅。2006與2007年房價開始大幅增長，卻又受到2008年開始的全球經融危機影響再次沉寂，直到2009年之後房價恢復增長態勢。隨後，為了縮小新加坡房價增幅與收入增幅之間的差距與打擊市場投機行為，新加坡政府從2013年開始出台眾多房地產降溫措施。特別是外國人附加印花稅與總償債率框架政策的推出，成功的影響了新加坡私人公寓市場，房價與成交量紛紛下跌。 2005年至2015年的10年間，新加坡GDP漲幅高出私人公寓價格漲幅不少，從業者收入漲幅也要超過房價增幅。同2014年相比，2015年的房價更是在GDP與月收入繼續增長的情況下呈現負增長，這也使得公寓房價累積增幅終於在2015年被月收入累積增幅趕超。

截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房價已經連續11個季度下行，較2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新聞發布會上，新加坡金管局也明確表示不會在短期內取消當地房地產降溫措施，這也就意味著新加坡房市將保持目前的調整勢態。

從以上數據中我們不難分析出，新加坡近期的房價下跌主要是政府調控的有意為之，而非市場基本面走弱的跡像。受到規範制度與政府嚴格監督，與炒賣盛行、房價高得離譜、房產泡沫較大的其他海外房市比較，新加坡房地產市場表現平穩。因為房價走勢與GDP與收入水平的關系十分合理，房產泡沫成分相對少了許多。相信在在新加坡金管局的調控與穩定的就業情況下，新加坡經濟將會繼續平穩發展。從房地產投資的角度來講，更具競爭力的新幣彙率，大量外籍就業人士帶來的住房需求，與超低的貸款利率都將為投資者帶來更大的盈利空間。

投資優勢

超過80%的新加坡人居住在政府興建的福利房（政府組屋）內，一小部分人住在私人公寓或別墅。在新加坡，外籍人士不允許購買政府組屋與絕大多數的有地住宅，只能購買私人公寓與升濤灣這一特定地點的有地別墅。在新加坡購買私人房產擁有以下投資優勢：

租金回報率較高，房價增長潛力巨大

最新數據顯示新加坡私人公寓租金回報率在3%至4%之間，相比於北上廣深高出許多。作為一個城邦國家，新加坡的經濟發展離不開外來人才。新加坡政府2013年發布的人口白皮書預計到2030年新加坡人口將達到690萬，其中250萬左右將為外籍人口。按照目前的人口替換率，新加坡每年需要新增1.5至2.5萬名新公民以及3萬名新永久居民來了保證人口持續增長。另外，作為一個島國，新加坡只能靠填海來進行土地擴張，可擴張性十分有限。稀缺的土地資源與不斷增長的人口意保證了土地價值。在目前政府刻意壓制房價的情況下，新加坡房市上升空間巨大。

生態環境優異，城市高度現代化

在咨詢機構美世（Mercer）最新出爐的全球宜居城市排名中，新加坡蟬聯亞洲最宜居城市。對素來以自然環境與城市建設著稱的新加坡來說，這個結果並不意外。常年清新的空氣、水與食物的安全保證、大量的植被覆蓋、完善的交通與公共設施，都讓這裡成為許多人安居樂業的首選地點。此外，新加坡城市建設中高度的現代化也是另一個吸引人的亮點。不同社會部門的服務聯網化，智能居住社區等概念都讓居民的生活更加便利便捷。

教育醫療設施全球領先

根據居外研究最新數據，2016年前半年咨詢新加坡房產的中國買家中，超過三分之二的買家表示子女教育是他們的投資動機，他們的選擇是明智的。世界經合組織2015年發布的國家教育系統排名中，新加坡名列全球第一。中西結合，全面又不失傳統的教育方式正是許多家長希望他們的子女接受的理想教育模式。新加坡的醫療服務以高質量聞名於世。近年來政府更是大力發展醫療經濟與醫療旅游，勵志將新加坡打造成區域醫療中心。作為重要的是軟性競爭力，教育與醫療的高質量證明了新加坡的發達程度與巨大吸引力，必將成為房市發展的助推器。

工程品質保證，配套設施齊全

新加坡私人開發項目均要經過嚴格的審批與監督，整個開發、建築與審驗過程長達數年，質量可以得到良好保證。絕大多數的公寓項目配套設施齊全，泳池、健身房、水療、燒烤區、活動室等均為為公寓標配，這在許多國家並不常見。此外，新加坡的物業管理服務更是全球領先，無論新舊住宅，周到與智能化的服務可以讓投資者真正做到無憂盈利。

貸款門檻低，額外稅費少

根據最新的外籍人士購房政策，海外投資者在新加坡購房需繳納18%的印花稅。對外國買家而言，新加坡的貸款條件相對寬松，無門檻低利率，第一套住宅最高貸款額度為80%。目前處於歷史最低水平的彙率也是吸引眾多買家的一個有利因素。

不過由於高度的城市化，新加坡城區與郊區的分界較為模糊，設施環境方面的差距也很小，房價差距自然也就不大。加之最近降溫措施帶來更高的印花稅，使得新加坡市場投資門檻偏高。不過分布均勻的城市建設保證了各個區域擁有較為勻速且穩定的房價增長。另一方面，隨著近期房價下行，越來越多新公寓項目推出價格折扣，印花稅回扣等優惠方案，旨在吸引更多買家。

投資建議

根據地鐵走向選擇投資區域

房地產投資者有必要認真研究所選房產距離地鐵線路的位置。很多買家會發現現有地鐵站周圍的房價很高，而許多物美價廉的房產卻不在地鐵沿線。不過如果我們將在建地鐵線路以及車站位置考慮在內，就會發現更多物美價廉的房產選擇。例如剛開始施工的湯申-東海岸地鐵線，從新加坡北部出發, 一路延伸至東海岸，是東海岸沿線的第一條地鐵線路。這條地鐵線的建成絕對對沿線房地產價格產生很大影響，原本已經價值很高的房產（例如東海岸區域）會因為這條線路帶來更好地發展。而巨大的線路跨度,也將為沿線帶來很大的出租收益。加之新加坡與馬來西亞頻繁的人口流動，這條線路的意義也就不言而喻了。在選購房屋時如果可以將這條線路的站點考慮在內，必將為投資回報加上一顆重要砝碼。

根據租金回報率選擇投資區域

受到新加坡房市降溫措施的影響，銷售市場交易量大幅萎縮。但不端壯大的外來人口

卻為新加坡租賃市場帶來了強勁的需求。如果要短期持續獲利,那麼尋找租金回報率

高的地點與樓盤就極為重要。下圖標出了新加坡私人公寓租金回報率最高的幾個區域，投資者可以當做參考。

新加坡私人公寓租金回報率最高的區域

根據政府規劃選擇投資區域

上世紀50年代，裕廊地區在政府支持下由一片荒野濕地發展成為新加坡的第一個工業區，並興建廉價住宅。近年來，這一區域已逐漸成為了郊區最大的住宅與商業區。 2014年，新加坡政府宣布要進一步打通裕廊湖區域的交通，休閑，住宅與商業發展，將其打造成為領先全國的，環保智能的綜合型區域。 2015年，另一條新聞又讓裕廊湖地區走進了投資者的視野：新加坡至馬來西亞高速鐵路，將由建在裕廊湖區域的新車站開出，一路北上到達吉隆坡。周圍的配套設施也將同步建設。政府還表示，要將裕廊東建設成為新加坡第二個CBD。這些對投資購房者來講，都是十分重要的信息。

展望

新加坡私人公寓房價指數

降溫措施作用下新加坡房價連續下滑，讓許多准投資者對市場仍抱觀望態度。其實，新加坡政府最新公布的2016年2季私人公寓房價顯示整體房價下滑幅度已大大減弱，且最受投資者關注的中央核心區（CCR）域其他核心區（OCR）房價均已呈現漲勢，整體房價的下滑僅僅受累於自住房集中地非核心區（OCR）。其中，土地價值最高的中央核心區房價已經連續2個季度上揚，觸底反彈趨勢明顯。另一方面，新加坡房地產聯合交易網公布的私人公寓二手房價格指數也表明二手房市場已經連續4個月上升，再次印證了新加坡私人公寓房市的反彈形勢。可以說，現在正是將目光投向獅城房市的最好時機。

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居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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四步即到位！泰國房產銷售稅費複雜計算法拆解

如果你決定出售購置年份不到五年的泰國房產，你必須繳納3.3%的特殊營業稅（Special Business Tax）。如果房產購置年份超過五年，那麼你賣房時便無需繳納特殊營業稅。正常情況下，賣方應承擔這項稅。

不過，無論你購置房產的時間有多久，你賣房時都需要繳納預扣稅（Withholding Tax）。如果你是以公司名義購置這套房產，那麼這個預扣稅是容易計算，因為它是固定地按照房產的評估價值或注冊價值的1%計算，無論這兩種價值哪個更高。然而，如果你是以個人名義出售房產，那麼計算更為複雜——要複雜得多！我提前提醒你，接下來要講的是一些非常復雜的數學，但是，請務必看完。我將舉例說明這些數字，讓其通俗易懂。

如果你以個人名義出售房產，那麼你需要支付預扣稅，以下是計算預扣稅所需要完成的各個步驟：

從房產評估價值開始

注意這是評估價值——而不是注冊價值或市場價值。你在把公寓放在市場上銷售時將需要獲得公寓的評估價值。從泰國財政部的官方網站www.treasury.go.th.上，你可以查看不同地區的房地產根據當前每平米價格所得出來的評估價值。但是，事先說明，這個網站是泰國網站，所以你可能需要一個泰國的朋友或律師來幫助你搞清楚如何獲取這些信息。另外，你應該能夠從當地的土地部門辦公室（Land Department Office）獲得這些信息。這家位於芭堤雅的辦公室聯系方式已在前一章給出。

扣除減免系素百分比

公寓購置的年份越長，你可以從評估價值中扣除的越多，從而可以減免部分預扣稅。這是根據如下滑動費率：

從購置年份中扣除減輕系素百分比，然後除以購置總年份，從而得出“淨可納稅收入”（ Net Assessable Income）。

申請累進稅費減免

像英國的所得稅一樣，對每個人而言都沒有一個統一的稅階，你掙的越多，你所需要繳納的稅率越高，如下：

你現在知道每年需要交納的年度預扣稅了。

年度稅費乘以購置年份

每年需要支付的稅額乘以房產購置的年份，得出的這個數字就是你需要繳納的預扣稅總額，只有繳清預扣稅，土地部門才會同意你的房產過戶到新買家。如果你已經看過上述內容並且能完全理解我在說什麼，那麼我只能認為你是一個合格的泰國會計師或是像斯蒂芬·霍金先生（Sir Stephen Hawking）那樣的天才！對於普通人，我將舉例說明，讓這些計算公式更易於理解。

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