Tag: 私人公寓

前言

花園城市新加坡向來以干淨、安全、和穩定而聞名。社會與經濟的高度穩定，使得投資者們在新加坡的資產有極高的保障。作為亞洲最西方化的國家，高度的法制與健全的制度讓投投資者在各個環節省時省力，輕松獲益。2013年開始新加坡政府實行方式產降溫政策，抑制房價過高增長。連續2年的房價下滑過後，市場已經來到低點，積壓的需求與減少的供給可能意味著市場反彈的時候即將臨近，目前正是出手獅城的好機會。居外研究數據表明，2016年第一季度中國買家對新加坡房產的問詢量較前一季度翻倍，體現了極大的關注度。

經濟概況

新加坡，一個美麗的城市國家，擁有世界一流的港口和國際機場，具備現代化極高的基礎設計與自由開放的經濟體系。雖然面積不大，但新加坡憑借其優越的投資政策與環境，吸引眾多外來人才與投資，有力地促進當地經濟發展，位列亞洲四小龍之一。 今日的新加坡，已經成為名副其實的世界金融和貿易中心。隨著與美國與澳大利亞自由貿易協議的簽訂， 未來新加坡將成為重要的亞洲貿易中轉站。

2015年新加坡國民生產總值較2014年增長2%，保持了09年後持續增長的態勢，但隨著全球經濟形勢日益嚴峻，漲幅較近年放緩。新加坡2015年全年失業率僅為1.9%，連續五年保持在2.0%以內，就業市場繼續保持穩定。 為對抗通縮壓力與經濟增長放緩，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放寬貨幣政策，降低新元政策區間坡度。在此政策影響下，新加坡私人房貸利率從2015年初開始有所攀升，不過與歷史水平相比，目前水平仍處於超低利率區間。

新加坡市場指數對比

房市走勢

相對於穩定攀升的經濟總量與人均收入，新加坡私人公寓房價增長勢頭有些不同。如果以2001年為起始點，我們不難發現新加坡房價在2006年前增幅遠低於GDP的增幅。2006與2007年房價開始大幅增長，卻又受到2008年開始的全球經融危機影響再次沉寂，直到2009年之後房價恢復增長態勢。隨後，為了縮小新加坡房價增幅與收入增幅之間的差距與打擊市場投機行為，新加坡政府從2013年開始出台眾多房地產降溫措施。特別是外國人附加印花稅與總償債率框架政策的推出，成功的影響了新加坡私人公寓市場，房價與成交量紛紛下跌。 2005年至2015年的10年間，新加坡GDP漲幅高出私人公寓價格漲幅不少，從業者收入漲幅也要超過房價增幅。同2014年相比，2015年的房價更是在GDP與月收入繼續增長的情況下呈現負增長，這也使得公寓房價累積增幅終於在2015年被月收入累積增幅趕超。

截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房價已經連續11個季度下行，較2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新聞發布會上，新加坡金管局也明確表示不會在短期內取消當地房地產降溫措施，這也就意味著新加坡房市將保持目前的調整勢態。

從以上數據中我們不難分析出，新加坡近期的房價下跌主要是政府調控的有意為之，而非市場基本面走弱的跡像。受到規範制度與政府嚴格監督，與炒賣盛行、房價高得離譜 、房產泡沫較大的其他海外房市比較，新加坡房地產市場表現平穩。因為房價走勢與GDP與收入水平的關系十分合理，房產泡沫成分相對少了許多。相信在在新加坡金管局的調控與穩定的就業情況下，新加坡經濟將會繼續平穩發展。 從房地產投資的角度來講，更具競爭力的新幣彙率，大量外籍就業人士帶來的住房需求，與超低的貸款利率都將為投資者帶來更大的盈利空間。

投資優勢

超過80%的新加坡人居住在政府興建的福利房（政府組屋）內，一小部分人住在私人公寓或別墅。在新加坡，外籍人士不允許購買政府組屋與絕大多數的有地住宅，只能購買私人公寓與升濤灣這一特定地點的有地別墅。在新加坡購買私人房產擁有以下投資優勢：

1. 租金回報率較高，房價增長潛力巨大

最新數據顯示新加坡私人公寓租金回報率在3%至4%之間，相比於北上廣深高出許多。作為一個城邦國家，新加坡的經濟發展離不開外來人才。新加坡政府2013年發布的人口白皮書預計到2030年新加坡人口將達到690萬，其中250萬左右將為外籍人口。按照目前的人口替換率，新加坡每年需要新增1.5至2.5萬名新公民以及3萬名新永久居民來了保證人口持續增長。另外，作為一個島國，新加坡只能靠填海來進行土地擴張，可擴張性十分有限。稀缺的土地資源與不斷增長的人口意保證了土地價值。在目前政府刻意壓制房價的情況下，新加坡房市上升空間巨大。

2. 生態環境優異，城市高度現代化

在咨詢機構美世（Mercer）最新出爐的全球宜居城市排名中，新加坡蟬聯亞洲最宜居城市。對素來以自然環境與城市建設著稱的新加坡來說，這個結果並不意外。常年清新的空氣、水與食物的安全保證、大量的植被覆蓋、完善的交通與公共設施，都讓這裡成為許多人安居樂業的首選地點。此外，新加坡城市建設中高度的現代化也是另一個吸引人的亮點。不同社會部門的服務聯網化，智能居住社區等概念都讓居民的生活更加便利便捷。

3. 教育醫療設施全球領先

根據居外研究最新數據，2016年前半年咨詢新加坡房產的中國買家中，超過三分之二的買家表示子女教育是他們的投資動機，他們的選擇是明智的。世界經合組織2015年發布的國家教育系統排名中，新加坡名列全球第一。中西結合，全面又不失傳統的教育方式正是許多家長希望他們的子女接受的理想教育模式。新加坡的醫療服務以高質量聞名於世。近年來政府更是大力發展醫療經濟與醫療旅游，勵志將新加坡打造成區域醫療中心。作為重要的是軟性競爭力，教育與醫療的高質量證明了新加坡的發達程度與巨大吸引力，必將成為房市發展的助推器。

4. 工程品質保證，配套設施齊全

新加坡私人開發項目均要經過嚴格的審批與監督，整個開發、建築與審驗過程長達數年，質量可以得到良好保證。絕大多數的公寓項目配套設施齊全，泳池、健身房、水療、燒烤區、活動室等均為為公寓標配，這在許多國家並不常見。此外，新加坡的物業管理服務更是全球領先，無論新舊住宅，周到與智能化的服務可以讓投資者真正做到無憂盈利。

5. 貸款門檻低，額外稅費少

根據最新的外籍人士購房政策，海外投資者在新加坡購房需繳納18%的印花稅。對外國買家而言， 新加坡的貸款條件相對寬松，無門檻低利率，第一套住宅最高貸款額度為80%。目前處於歷史最低水平的彙率也是吸引眾多買家的一個有利因素。

不過由於高度的城市化，新加坡城區與郊區的分界較為模糊，設施環境方面的差距也很小，房價差距自然也就不大。 加之最近降溫措施帶來更高的印花稅，使得新加坡市場投資門檻偏高。不過分布均勻的城市建設保證了各個區域擁有較為勻速且穩定的房價增長。另一方面，隨著近期房價下行，越來越多新公寓項目推出價格折扣，印花稅回扣等優惠方案，旨在吸引更多買家。

投資建議

1. 根據地鐵走向選擇投資區域

房地產投資者有必要認真研究所選房產距離地鐵線路的位置。很多買家會發現現有地鐵站周圍的房價很高，而許多物美價廉的房產卻不在地鐵沿線。不過如果我們將在建地鐵線路以及車站位置考慮在內，就會發現更多物美價廉的房產選擇。例如剛開始施工的湯申-東海岸地鐵線，從新加坡北部出發, 一路延伸至東海岸，是東海岸沿線的第一條地鐵線路。 這條地鐵線的建成絕對對沿線房地產價格產 生很大影響，原本已經價值很高的房產（例如東海岸區域）會因為這條線路帶來更 好地發展。而巨大的線路跨度,也將為沿線帶來很大的出租收益。加之新加坡與馬來西亞頻繁的人口流動，這條線路的意義也就不言而喻了。在選購房屋時如果可以將這條線路的站點考慮在內，必將為投資回報加上一顆重要砝碼。

2. 根據租金回報率選擇投資區域

受到新加坡房市降溫措施的影響，銷售市場交易量大幅萎縮。但不端壯大的外來人口

卻為新加坡租賃市場帶來了強勁的需求。如果要短期持續獲利,那麼尋找租金回報率

高的地點與樓盤就極為重要。下圖標出了新加坡私人公寓租金回報率最高的幾個區域，投資者可以當做參考。

新加坡私人公寓租金回報率最高的區域

3. 根據政府規劃選擇投資區域

上世紀50年代，裕廊地區在政府支持下由一片荒野濕地發展成為新加坡的第一個工業區，並興建 廉價住宅。近年來，這一區域已逐漸成為了郊區最大的住宅與商業區。 2014年，新加坡政府宣布要進一步打通裕廊湖區域的交通，休閑， 住宅與商業發展，將其打造成為 領先全國的，環保智能的綜合型區域。 2015年，另一條新聞又讓裕廊湖地區走進了投資者的視野：新加坡至馬來西亞高速鐵路，將由建在裕廊湖區域的新車站開出，一路北上到達吉隆坡。周圍的配套設施也將同步建設。政府還表示，要將裕廊東建設成為新加坡第二個CBD。這些對投資購房者來講，都是十分重要的信息。

展望

新加坡私人公寓房價指數

降溫措施作用下新加坡房價連續下滑，讓許多准投資者對市場仍抱觀望態度。其實，新加坡政府最新公布的2016年2季私人公寓房價顯示整體房價下滑幅度已大大減弱，且最受投資者關注的中央核心區（CCR）域其他核心區（OCR）房價均已呈現漲勢，整體房價的下滑僅僅受累於自住房集中地非核心區（OCR）。其中，土地價值最高的中央核心區房價已經連續2個季度上揚，觸底反彈趨勢明顯。另一方面，新加坡房地產聯合交易網公布的私人公寓二手房價格指數也表明二手房市場已經連續4個月上升，再次印證了新加坡私人公寓房市的反彈形勢。可以說，現在正是將目光投向獅城房市的最好時機。

 

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