新加坡公寓價格同比增長快速反彈
新加坡市區重建局（URA）的數據表明，2017年4季度，新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長，結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年，隨著觀望情緒的緩解，低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來，新盤受到極大追捧，二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中，新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%，為7年來最高水平。
圖1：新加坡私人公寓房價走勢
新加坡房市中的政府調控
全球金融危機之後，隨著經濟復蘇，消費者信心增長，新加坡私人住市場市迅速復蘇，並且增速驚人。從2009年2季度到2013年2季度的四年間，新加坡公寓房價漲幅超過50%，這無疑引發了市場對房價過高與投資行為的擔憂。其實從2010年開始，新加坡政府就陸續出台多項針對賣家的限制政策，旨在為房價降溫，擠出泡沫。2011年底與2013年初，新加坡兩次增加外國人與新加坡當地居民購房需繳納的附加印花稅，2013年1月開始，外國人需繳納的附加印花稅上升到15%，永久居民購置首套房也需要繳納5%的附加印花稅，非首套房則需繳納10%。加上3%的基本印花稅，外國人面臨的總印花稅率為18%，在當時是全球主要地產投資國家中最高的。同時，管理機構也不斷地縮緊最高貸款額度上的限制。
真正為房市成功降溫的，是第二次附加印花稅的提高與2013年6月總債務償還框架（TotalDebt Servicing Ratio，簡稱TDSR）的實行。根據TDSR，貸款機構在評估房貸時，需考慮到申請人所有房貸類與非房貸類貸款，所有貸款的月還款額不得超過收入的60%。這兩項改變同時打擊了公寓市場上當地與海外的需求，成交量也從2013年開始銳減。伴隨著成交量的萎縮，新加坡公寓房價終於開始朝著政府預期的方向下行。
圖2：新加坡私人公寓價格指數與主要降溫措施
經過了幾年的沉寂，2017年開始，市場需求的不斷累積導致新房市場以及二手房市場成交量增幅明顯，去庫存速度加快。2017年3季度開始，新加坡私人公寓市場迎來價格的拐點，止跌反彈。在那之後，房價上升勢頭迅猛，環比、同比增幅都迎來2011年2季度以來的最高水平，政府堅持多年的“降溫措施”眼看就要完全被市場情緒消化。在這個轉捩點，新加坡政府雷厲風行，在7月5日宣布將從次日（7月6日）起，再度調整額外買房印花稅和貸款與價值比（loan-to-value ratio），為房地產市場降溫。由於新政將在第二天執行，導致消息發布當夜新加坡買家蜂擁至售樓處，連夜排隊等待搶購。這次加稅，除了擁有新加坡公民和永久居民身份的首套房買家，其他所有買家要繳納額外買家印花稅一律上調五個百分點。作為企業機構的購買者， 則需多繳納10個百分點。此外，貸款與價值比也降低了，貸款與價值比指貸款金額和抵押品價值的比例，多見於抵押貸款，如房產抵押貸款，通俗來說就是你的抵押物能貸出的錢變少了。
房價料平穩升值，租金迎來上漲空間
7月初的突然加稅，讓市場措手不及的同時，也帶來了短期的市場回調。根據新加坡房地產平台SRX發布的最新報告，7月份私人公寓市場雖然房價依然保持上漲勢頭，但是成交量卻逆市回調，顯示出突然加稅的威力。不過長期來看，市場上的供求關系依然沒有發生太大改變，長期來看新加坡私人公寓市場的上升動力依然不減，但是房價上漲的幅度大小似乎已經被掌握在政府的手中。
華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓，最高達290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（約合15,311元人民幣）的平均尺價，在全球最昂貴公寓中排行第九。
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隨著此前房價連續走弱，從2016年底開始，新加坡刮起了一股整體收購的風潮。許多地皮短缺的開發商們開始通過整體收購老舊的私宅項目，並加以重新開發的方式為市場帶來新盤供給。據不完全統計，從2016年底到2017年底短短一年時間內，有18個私宅項目成功集體出售，售價總額達到令人瞠目的68億元新幣（約333億人民幣）。由於從收購到新樓盤的開盤通常要一年以上，這意味著這些新供給大概率將會在2019年前後進入市場。而在那之後，由於新加坡新項目的工程周期通常為3年到3年半，從現在到2022年的新房市場都將會處在一個供給的低谷期，這將把一部分新房需求推至二手與租賃市場，促使二手房價與租金上漲加速。
文：Adam Yang
責編：Zoe Chan
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