Category: SG Investment Column

由於“一帶一路”建設的啟動，泰國也將推動交通運輸基礎設施項目投資是改組後新內閣的重要任務之一，為此泰國政府確定了在2015-2016年內實施投資總額為1.6萬億泰銖的17個建設項目，以期通過向經濟體系注入更多資金來提升民間部門的信心。

近日，中國與泰國之間的鐵路項目合作在歷經一波三折之後終於敲定。中泰鐵路建設預計10月底舉行開工典禮，並計劃3年內完成鐵路建設。中泰鐵路合作將給泰國經濟社會發展帶來實惠，中泰鐵路建成運營之後，將極大方便人們出行，從昆明到曼谷的往返鐵路票價約每人3600泰銖（約合700元人民幣），相當於飛機票價的一半或三分之一，貨運費用相當於航空費用的九分之一。每年或將為泰國增加200萬中國游客，為泰國農產品出口進一步提供便利，使泰國成為東盟的交通樞紐。

根據中國駐泰經商參處消息，2015年1-8月交通基礎設施項目投資數為續建項目，規模也比較小。不過，今年剩余時間應可看到一些獲得批准的大型項目開始實施，如第二階段經濟刺激措施框架下的道路運輸系統開發緊急項目，芭堤雅至瑪達樸城際高速公路項目，以及邊境經濟特區內的道路項目。這些項目可望在2015年第四季度開工，部分項目可能先要進行征地拆遷才能開始施工。

泰國交通部已向內閣申請預算90億銖發展基礎設施，尤其是機場。除擴建機場外，交通部還將修建連接機場的各條道路，全部計劃一共10個，預算94.55億銖，其中緊要工程將趕在2016財政年度啟動。

一直被關注的泰國芭堤雅烏達拋機場2號候機樓也將在明年6月正式投入運行。據悉，2號候機樓工程已完成主體基建的50%，預計明年2月就將基本投入試運行。而官方正式啟動儀式將會到同年的6月份。機場將引入免稅商店，將向私營資本開放招標。預計商用面積將達到20000平米。此外，機場方面也在於各大航空公司進行接觸和磋商，以盡快制定即將到來的寒季航班時間表。

目前已經申請使用烏達拋機場的航空公司包括，亞行（馬來西亞，AK）烏達拋－吉隆坡航線；曼谷航空，烏達拋－普吉，烏達拋－蘇梅島航線；俄羅斯諾德風航空包機業務，泰國R航空中國航線包機業務。據悉，芭堤雅烏達拋機場至廣西南寧的直飛航線於9月25日正式通航。該航線由亞洲航空（泰國）公司執飛。航班采取全新空客A320型客機，共有180個座位。該直航航班每周4班。

目前市場反饋信息看，各大航空公司對於租用烏達拋機場的興趣仍非常高。預計今年該機場接待量在9萬人左右，而明年該數字將有望超過60萬人。另外，如果2號候機樓投入運行後，年接待量將有望從目前的80萬提高到300萬人。

另外，目前清邁機場每年客流量達到600萬人次，已接近飽和點，預料年底增加至800萬人次。此外，按照長期規劃，必須擴建航站樓，以因應2025年客流量曾加1500萬人次。而據泰機場公司（AOT）報告，新航站樓工程可望於2020年完成，屆時可以容納每年增加7%的乘客，並將建造一座高7層停車場，可以供停車2500輛。

泰國2015年上半年交通基礎設施建設投資額為1,137.87億泰銖，年比增長78%，部分源於2014年同期政局動蕩導致比較基數低。開泰研究中心預計，2015年下半年交通基礎設施建設投資額約為970－1,014億泰銖，同比增長20-25%。預期2016年上半年政府將繼續推進交通基礎設施建設，包括新批准項目和後續建設項目，希冀交通基礎設施建設成為拉動2016年泰國經濟增長的重要引擎。

 

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Emily解析泰國房產投資

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泰國普吉島是投資世界上房產最後的天堂之一，在那裡，你可以安全無虞地投資房地產，並能夠獲得豐厚的資本回報率。

目前島上正在建造超過200個新房產開發項目，將來還有更多的項目，因為這裡房地產市場仍處於初級階段。盡管過去兩年發生全球危機，但大多數普吉島房產開發項目銷售良好，尤其是已建成的項目，因為可以避免買家風險。普吉島有經驗的中介和開發商都認為這裡的房地產市場未來前景光明。

投資普吉島的理由

普吉島無疑正在成為新亞洲游樂場，盡管還是一個小島（僅550平方公裡），但現代便利設施齊全，不僅有國際化的醫院和學校、現代化的基礎設施、道路和寬帶通信、還有美麗的海灘和風景、最好的酒店和餐館、國際購物中心。這裡的居民熱情友好，生活愜意和犯罪率低，而且全年氣候溫暖。目前正在新建數個碼頭和高爾夫球場。

如何投資普吉島房產

 如果是投資性買房（不是轉售房產），你先需支付一定預訂押金以預定這塊地段或是別墅、公寓等。在尋求法律咨詢、審核合同以及完成盡職調查之後，通常是在30天內， 你要簽訂合同，付首付，一般是售價的15%到30%。其余的可根據項目進程，在一段時間內分期付款，直至項目建設完成。對於大多數開發商來說，這段時間通常是一年。通過這種方式買房，你可以有機會以低於市價30%以上的價格買到房產。原因是開發商希望借此吸引早期買家，後者不急於入住也知道早買優惠多。這既幫助開發商贏得早期買家對項目信心，也為銀行贏得資本注入和擔保，同時提升了房產項目財政狀況。這對各方都是一個雙贏局面！在項目建設階段，由於材料成本上升，房價通常會大幅上升，開發商和買家也可以實現投資回報最大化。只有最先購買的買家能得到最大的優惠，能以比後期買家低得多的價格購得房產。

普吉島房產的投資回報

上面的例子表明，如果費用低，你可以一年內分期付款，甚至在入住之前，你已可以獲得豐厚的投資收益！許多投資者是先買房，等房產建成就轉售。不過，一直保有房產所有權可能是更明智。因為房價每年上漲15%至20%，加上材料價格上升，通貨膨脹，長期投資普吉島房產非常穩妥。你也可以出租房產以獲得租金收入。

現在是投資普吉島的絕佳時候，我們可以提供島上最好房產項目建議，因為我們是這裡所有開發商的共同代理中介。

 

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泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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「別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。」全球第三富有和有歷以來最成功的投資者沃倫·巴菲特曾經這樣說過。

8月17日，一枚炸彈在曼谷市中心的四面佛寺（Erewan Shrine）旁邊爆炸，導致20人死亡，其中包括兩名中國遊客。自然而然，一些人現在害怕前往泰國。事故發生後，中國國家旅遊局發佈旅遊警告，敦促中國公民在訪問泰國時要謹慎小心；許多旅行社稱，那些原本打算在接下來幾個月去泰國的中國遊客已經取消了他們的行程。這一切將對泰國房地產業造成何等影響？

多次遭受打擊 凸顯泰國經濟「不粘鍋」本色

當國際新聞媒體機構炒作像曼谷大爆炸這類的特殊悲慘事件以吸引更多的關注時，一些打算去泰國的遊客可能開始猶豫，這也很自然。從單純的統計和邏輯角度來看，這樣的恐懼不太合理。在過去的兩個月裡，有近500萬中國遊客到訪泰國，他們中的大多數都享受了非常愉快而又安全的假期。

這已經不是泰國旅遊業第一次因為負面國際新聞給遊客造成擔憂而遭受打擊。上一次發生這種情況是2014年5月，那時泰國軍方開始全面接管國家事務，在接下來的數個月，遊客人數急劇下降。但是，當世界人民意識到，新的軍政府採取控制措施對泰國有利，旅遊市場就出現迅速反彈，從2015年1月起，到泰國的中國遊客數量不斷打破記錄。由於曼谷大爆炸是一個孤立事件，極有可能很快會被忘記。一如以往，泰國遊客人數將增加到以前的水平，該國經濟將繼續長期向上的發展趨勢。在近代歷史上，泰國經濟多次從短期事故中恢復過來，經濟學家稱其為「不粘鍋」(Teflon Thailand)。

短期影響有限 投資泰國房產仍比炒股合算

曼谷大爆炸造成的恐慌，對泰銖產生了直接的負面影響，致使目前泰銖兌美元跌至2009年以來的最低水平。最近的泰銖貶值，已經彌補了8月初人民幣大幅下跌而導致的泰銖升值。這就意味著，中國買家在泰國買房比在其它國家買房更划算。

對於希望投資房地產的人來說，泰國房地產依然具有強勁的長期潛力；對於那些厭惡任何風險的投資者來說，許多泰國開發商都提供6％至10％的年租金收益保證。任何投資者，只要購買了這樣的項目，就可以獲取固定收益。不管類似曼谷大爆炸的事故造成怎樣的短期影響、又將如何衝擊泰國市場，投資者都可以安然自若。

由於目前中國股市正處於動盪期，過去幾週股價大跌，那些已經在泰國購置了房產的投資者，現在的財務狀況肯定比當初用等量資金來炒股要好。

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雖然投資歐美發達國家房產仍是國內買家的首選，但是這些國家目前不動產增速較慢，而泰國旅遊資源豐富，房子也容易出租，很多人也逐漸開始對置業泰國產生了濃厚興趣。

外國人如何在泰國買地

泰國法律規定，外國人名下不能擁有土地，可享有建築物的所有權。如果一個外國人希望購買土地來興建房屋，有兩個選擇。

租一塊有30年使用期限、並附有額外續約幾個30年選擇的土地，佔有土地的形式最終通過地上的建築物來確認。當租賃期滿時，出租人不能兼併建築物，因為在泰國建築物的產權和土地的產權是分開的。

如果一個外國人將在泰國經營業務，那麼他可以通過自己的有限責任公司購買土地的永久產權。土地將為公司所有，而非個人。最近修正的法規，允許外國人的泰國配偶（無論男女）買地，但需要證明買地所用的錢是完全合法、且屬自有資金，不涉及外國索賠。

外國人如何在泰國購房

但是，如果你想要的是一所獨棟別墅，而不能購買具有永久產權的土地的事實，不應該成為絆腳石。在泰國的法律範圍內，您可以擁有建築物的永久產權，同時享有一個結構良好的租賃期（一般為30年的租賃合同，帶預付費的兩個30年續約）和一個使你能有效擁有土地的購買選擇權（該選擇權可以在外國所有權法規出現變化的情況下行使——或者你將地上的建築物出售給一個泰國自然人或法人）。

注意土地權屬查詢

在發出購買合同之前，強烈建議購買者到土地局進行一個適當的土地查詢。見土地權屬。

注意建築物調查

如果購買的是二手房產，建築物調查必不可少。

會在泰國購買房產時會產生哪些費用？

房產稅——不適用於作私人住宅用途的物業。此費用只在所有權發生轉換時產生，分為四類：轉讓費2.0％、印花稅3.3％、營業稅0.1％、所得稅（等同於資本利得稅——浮動利率）。

大部分費用是基於政府的房產納稅評估值計算的，該估值遠低於市場價值。

具體的計算方法很複雜，但可作為一個住宅銷售的粗略指南，預計總費用和稅收是房產市場價值的2％-3％左右，且這些費用通常由買方和賣方分攤。

如何確保投資安全？

您應該僱請一個好信譽的商業顧問和律師開展「盡職調查」，並準備好租賃協議。一旦做到這點，你在泰國的投資就和在世界任何地方一樣安全。

外國人如何在泰國擁有資產

外國人在泰國可以擁有資產，如房產開發項目。項目的持有者通常需要設立一個法律結構和機制來確保財產所有權。

以下就是一個如何執行的案例：

1. 由公司持有房產所有權

在企業結構設立方面，泰國的法規與英國普通法非常相似。泰國法律允許公開股份有限公司（PLC）、有限責任公司（LLC）形式的合作夥伴關係和其他類型的公司實體。一旦公司成立，他們就被稱為「Juristic Perons」，即法人實體。在房產所有權方面，因為公司的多數股權為泰國人所有，法人實體被視為泰國人，因此可以擁有房產。要注意的是，泰國法律所賦予的衡平所有權（Equitable Ownership），並不一定等同於法人實體的實際控制人。由公司持有土地所有權最普遍的形式是有限責任公司。

有限責任公司的控制權

泰國法律允許分類或雙層股票發行。因此，有限責任公司的股份可以用「普通股」的方式發行，在這種情況下，每一股份有一票表決權，即表決權按所佔股份的比例來決定。而優先股中，一個股東必須持有多個股份，才能獲得一票表決權。泰國多數股權可以「優先股」的形式發行，而外資少數股權則可以「普通股」的形式發行。這樣，外資小股東持有較少股份，但實際上仍可以通過表決權維持對公司的控制。

典型結構

開發項目的土地由XYZ普吉島有限責任公司持有，反過來說就是由XYZ普吉島控股有限責任公司所有。開發項目中的泰國合夥人持有XYZ普吉島控股有限責任公司的優先股，XYZ的外國所有者則持有普通股。XYZ有限責任公司的每個房產買家，都收到普通股持有者的一個平等分攤比例。

所有權/租賃

在購買金額的協議達成後，每一位購房者將擁有一套別墅，加上XYZ有限責任公司的平分普通股和一份租約。

2.購買共管式公寓

相比之下，購買共管式公寓是最容易、最簡單的交易方式。泰國法律允許外國人購買有永久產權的公寓，但持有每棟公寓的份額不得超過整棟公寓的49%。在一些特定的公寓區，外國人甚至也能擁有產權公寓樓100%的份額。獲得永久產權的一個重要條件是，購買公寓所用的外幣資金必須由國外匯入，並在泰國銀行中有正確的記錄。外國永久產權絕對是購買共管式公寓的首選。

外國人有權擁有建築樓，但不包括土地。給外國人的一個建議是，租一塊有30年使用權、且附有續租選擇權的土地，然後購買該土地上的房屋。成為房屋的主人，那麼土地和房子的所有權就都確定了。按照泰國民法，土地的所有權可以被出租，但房屋產權和土地產權相互分離。一旦房屋的所有權得以確認，即使土地租賃期滿，出租人也無法兼併房產。

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