近年來隨著日本“安倍經濟學”的實施，令日元大幅貶值，大大增加了市場對日元優質資產的需求，也帶起了日本這個國人外遊熱門地點物業的投資熱潮。講起境外物業投資，中國人可以說絕不陌生，由讀書移民熱點的加拿大丶澳洲及英國物業再到近年熱門的馬來西亞丶泰國物業，精明的中國地產投資客足跡可以說遍及全球。
全球各地物業投資有著不同的民情和程序，隔山買牛自然應當倍加小心，本文嘗試就坊間常說的日本物業投資懷疑陷阱進行剖析以免投資者誤墮陷阱。
日本的物業市場和中國略有不同，但是同樣是擁有相對完善的制度，加上日本人對於細節的要求是極為嚴謹，這壹點也完全展現在日本房地產行業中。
投資日本物業陷阱之壹——租霸
出租物業，作為業主最擔心的問題自然是不幸遇上租霸，不但沒有租金收入，還要費盡心思收回單位，萬壹遇上更惡劣的租霸，甚至還要面對收回單位後的清理及裝修費用。
拆解：完善的保證人及保證會社制度
在日本，租客要租賃物業比在中國更困難，除了同樣要支付按金外，更需要在租賃合約上加上保證人條款以保障業主的權益。萬壹出現欠租情況，保證人便需要承擔責任，由於責任重大，壹般只有租客的直屬親人願意擔當租客的保證人，如此壹來令到欠租事件成本大增，可大大減低遇上租霸的機會。
因此，留學生或在日工作的外國人自然是很難找到保證人作擔保，這個時候租客就需要尋求保證會社的幫助。所謂的保證會社簡單而言就是為租客提供作為保證人的收費服務，在對租客完成背景審查並收取半個月至1個月租房租的費用後，為租客承擔起原來保證人的責任。如此壹來，租客解決了找不到保證人的煩惱，業主也不會擔心租客欠租，因為保證會社會替租客繼續付給房東房租，壹般維期半年左右，視具體合約而定。
海外投資者應首選東京丶大阪及福崗等大城市進行投資投資日本物業陷阱之二——物業空置率高
日本人口多集中於東京丶大阪及福崗等大城市，鄉郊地區人口稀疏，出現大城市人口增加而鄉村人口減少的兩極化現象，因此海外投資者應避免購入非都市物業，即使鄉郊地區物業出租回報表面吸引，但若往後租客搬走，物業長期空置，回報率自不能保證。
拆解：選購單位時註意事項
- 首選東京丶大阪及福崗等大城市進行投資。
- 註意物業和鄰近車站的距離，建議步行到最近車站的時間不應超過10分鐘，否則租出機會較低。
- 如物業面積較細，選擇鄰近學校可以容易找到租客。
- 註意樓層及座向，較低層及較少日照的單位較難租出。
- 註意物業會否鄰近高速公路，晚間噪音大有機會令物業租值打折扣。
投資日本物業陷阱之三——物業管理公司事後無影
由於近年出現的日本樓熱潮，令市場上出現大量日本樓仲介，良秀不齊，當中有部分仲介在日本沒有辦事處或規模較小，缺乏能力照顧及管理當地物業，往往為業主增添不少麻煩。
拆解：選購單位需小心選擇仲介公司
購買物業並非小事，尤其是隔山買牛，更應小心。選購單位要記得找壹間有規模丶專業的仲介公司，以避免購入日本物業及出租時出現不必要的麻煩。
近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本“爆買”的報道，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了壹項——日本房產！2016年4月29日，全球領先中文海外房產平臺居外網宣布與日本最大的房地產門戶網站SUUMO建立合作，共同為中國買家提供更多、更豐富的日本房源。今後，國內買家不出國門，也能在居外網上看到海量的日本房源了！
（據中國香港經濟日報）
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