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2019年東京都房地產均價最新版（城南） | 居外專欄
今天給大家介紹一下東京都23區城南的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心（REINS）登錄的情報數據為中心，由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1387個。雖然不能說一定準確，不過可以做一個參考使用應該是很好的。
東京都23區的城南地區有品川區，世田谷區，目黑區以及大田區。是一個很有人氣的住宅區域。
東京都的實力
東京是一個非常具有魅力的國際城市。據Global Power City Index(GPCI)2018年的報告當中，日本的東京是世界主要城市「綜合力」排名的第三位。「綜合力」是以經濟/研究·開發/文化·交流/居住/環境/交通等六大部門去評價的。
2018年世界城市綜合排名前十位
東京都23區城南
東京都由東京都區部（23區），多摩地域以及東京都島嶼部組成。人口總數超過1380萬人。
東京都23區就有近1000萬人居住。東京都23區也可以按著其歷史背景/地區特點/功能等可以分為都心，城南，城東，城北，城西。
（出自：Tokyo Living）
① 品川區
品川區位於港區的南側，目黑區的東側，是一個港灣地區。一提起品川車站·大崎車站(品川區)，大家都會想到車站附近的諸多超高層辦公大樓的存在。眾所周知的SONY, JTB, LAWSON, Japan Airlines等著名企業的本社都設立在這個地區。品川車站還作為磁懸浮列車的起始站而聞名。
品川區不僅有諸多的辦公大樓，也有很多的大型的商業設施以及商店街在區域裏面。品川區的主要車站有【目黑】·【大崎】·【五反田】·【品川】·【天王洲Isle】·【品川Seaside】【武藏小山】等車站。
② 目黑區
目黑區鄰接於澀谷區·品川區·世田谷區以及大田區。是一個生活環境非常好的地區。大家都聽聞過【目黑川的櫻花】，每年當賞櫻花的季節到來之時，都會有成千上萬的遊客，現在已經成為東京都內首屈一指的賞花名所。另外，區內的【中目黑】【自由之丘】車站是理想的住宿車站排名當中是常年排前幾位的人氣車站。
③ 世田谷區
世田谷區位於是東京都23區的南西側，鄰接著23區的彬並區·澀谷區·目黑區·大田區和調布市·三鷹市·狛江市和神奈川的川崎市，是23區當中人口最多的一個特別區。常住人口有90萬人之多。
世田谷區向來以有很多名人以及藝人多而著名。區內的【三軒茶屋】是以飲食店多而聞名。【駒澤大學】·【下北澤】車站則以商鋪多，遇見演藝圈人的可能性較高而出名。【二子玉川】車站則以住很多名人而出名。可以說世田谷區是自古以來人們向往居住的人氣地區。
④ 大田區
大田區處於東京都區部的最南端，鄰接著品川區·目黑區·世田谷區。常駐人口有70多萬人，是東京都區部第三大人口之多地區。大田區內不僅有利用人次最多的【羽田國際機場】，周圍還有很多有關運輸·整備的企業，形成龐大的企業群圈。羽田機場附近（圖-1）現在正進行著再開發項目（圖-2），預計2020年開始陸續開放。裏面有酒店，商業設施，溫泉設施，研究開發設施，先端醫療研究中心，會議廳等。近年周圍的【天空橋】·【穴守稻荷】等車站的地價也持續保持上升。
是否對東京都城南地區的房地產價格有些了解？我會給大家陸續的介紹東京以及其他城市主要地區的房地產價格。
朝向為南，采光通風效果好。兩室一廳，65.4㎡，適合家族居住。全新裝修，造型美觀，內部幹凈整潔。價格約￥211萬
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責編：Adam Chen
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在東京為什麼沒人關心戶口？ 戶口不重要
在東京生活和工作斷斷續續也快將近20年。和日本的同事或朋友喝酒聊天時，偶爾會問一下對方的老家在哪。沒有認真統計過，印象裡回答老家是東京的人非常少。年輕人裡回答出生在東京的大有人在，但大家往往會補充說出父親或母親的老家。目前東京都的常駐人口大約為1350萬人，筆者有時會問周圍人這個數字裡包括多少外來人口，得到的最多答案是從來沒想過這個問題。因為在日常的生活和工作中從來沒有必要意識到此問題。雖然日本也有戶籍制度，但它除了證明你的血緣關係之外沒有任何約束作用。
日經中文網主筆肖敏捷撰文指出，最近看到國務院常務會議通過實行《居住證暫行條例》，筆者認為如果能夠實現的話將會為中國經濟注入新的活力。從日本經驗來看，從制度上保障和促進人員的移動和就業、居住的自由，可以提高社會資源的使用效率，為經濟和社會的穩定發展打下強有力的基礎。
目前，包括東京都周圍的6個縣（相當於中國的省）一帶被稱為首都圈，其人口規模大約為3700萬人，相當於日本總人口的3分之1集中在東京周圍。翻閱一下首都圈人口的變遷史，可以看到上世紀50年代日本經濟的高速增長期，勞動力人口開始從日本農村和地方城市向東京一帶集聚，一直到1970年左右才平靜下來。但是即使日本經濟的高增長時代結束後，首都圈的人口並沒有減少，原因在於絕大多數「外地人」紮根於此成為新一代首都人。可能除了個別老觀念的東京人在孩子找對象時在意對方是地方出身之外，無論是醫療教育等社會保障還是就業經商，在「老東京人」和「新東京人」之間基本實現了機會平等。全國各地的人才集結東京周圍，帶動和促進了首都圈的一體開發，也創造了大量的就業機會。
當然凡事皆有利弊。人口過度集中首都圈帶來地方城市蕭條問題，首都圈的人口過密和地方城市的過疏問題一直是讓日本的政治家頭痛的問題。當年，田中角榮提出全國均衡開發的口號，大量修建連接東京和地方城市的高鐵和高速公路，但事與願違便利的交通反而加劇了年青人流向東京的速度，被稱之為「吸管效應」。田中角榮忘記了「人往高處走」這句老話。
其實東京並非遍地黃金，昂貴的房租讓很多工薪階層天天為上下班拚命，泡沫經濟崩潰之後很多企業對採用員工變的謹小慎微。周圍的一些朋友開始嚮往地方城市和農村的生活，筆者去地方城市出差時也非常羨慕當地的生活環境。但是，隨著經濟環境的變遷以及每個人的人生設計，是該去大城市拚搏一把還是選擇安穩的生活，只要從制度上給大家一個自由的選擇，大多數人會作出一個合理的判斷，最終也會增強經濟的合理性。
國情和人口規模不同，日本經驗只能起到「他山之石」的作用，但是上世紀80年代末中國放鬆人口流動管制之後，大量農村剩餘勞動力湧向沿海城市帶來中國經濟的騰飛，中國經濟已經享受過人口流動帶來的紅利。今後，我們需要的是從制度上讓更多外來人口能夠在大城市裡安心定居下來，從而壯大中國的中產階級隊伍。在東京，從來沒人問你有沒有東京戶口，希望國內的「外地人」朋友往後也不再因戶口而感到不便。對此，中國政府下決心實施居住證制度讓很多人看到了希望。
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（互聯網資訊綜合整理）
韓媒：美國加州和日本東京30年內或發生大地震
韓媒稱，美國西部和日本也籠罩在地震的恐怖之中。尼泊爾地震之前，連續有報告稱“美國和日本有發生大地震的危險”。因為美國西部和日本位於被稱為“火山帶”的環太平洋地震火山活動區。
韓媒：美國加州和日本東京30年內或發生大地震韓國《朝鮮日報》網站援引《洛杉磯時報》報道稱，30年內加利福尼亞壹帶會發生8級以上的地震。南加利福尼亞（USC）大學的詹姆斯教授研究小組在美國地震學會的年會上發表報告稱，加利福尼亞州文圖拉地震帶有可能發生7.7-8.1級的大地震。
研究人員以揭示地下石油的分布和流向的數據為基礎，對古代加利福尼亞海岸線和現代海岸線進行了比較。發現大地震以400-2400年為周期發生，最後壹次大地震發生在800年前。
考慮到這壹地區最近頻繁發生小規模地震，研究小組得出結論稱，未來30年內這壹地震帶發生的地震會波及周圍地震帶而發生“特大地震”的可能。
日本《每日新聞》24日報道稱，隸屬政府的地震調查委員會在對關東地方和甲信地方的能動斷層進行2年的調查後發現，找到24個有發生6.8以上地震危險的能動斷層。關東地方有東京都、茨城縣、栃木縣、群馬縣、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣等，甲信地方有山梨縣和長野縣。包括人口3000萬名的大城市東京在內，這都是日本人口密集的地區。
地震委員會稱，未來30年內上述斷層中的任何壹個以上的地方發生6.8以上地震的概率為50-60%。《每日新聞》報道稱“（在現有研究中）日本首都圈在30年內發生7.0級以上地震的概率為70%，不要執著於數字，應該加強警戒”。
全球商業地產投資趨勢：倫敦、紐約、東京、巴黎最吸引人
世界經濟論壇（World Economic Forum）於1月23日發布的壹份研究報告顯示，全球房地產直接投資量已恢復到2014年經濟衰退前的榮景，預計在5年內全球房地產的直接投資金額將高達1兆美元，而美國壹線城市的商業地產投資額在2014年壹年內就增加了66％。此外，英國倫敦連續3年奪下全球最吸引商業地產直接投資的城市冠軍。
全球房地產投資將持續增長
拜強勁的世界經濟發展之賜，2014年全球房地產總直接投資金額估計達7,000億美元，這個數字自2006年之後就不曾再超越過。世界經濟論壇的研究預測，今年世界經濟將成長10～15％，到2020年的房地產直接投資金額將達1兆美元。
世界經濟論壇表示，全球投資市場好轉歸因於以下幾點：投資委員會制定更趨嚴苛的承保標準與更多的審查制度，讓舉債經營的現象減少，同時抵押資產的凈值增加。此外，來自亞洲與新興市場的資本湧入，再加上因低利率和新的監管環境吸引更多的法團投資者（institutional investor ）等，都是讓房地產前景被看好的原因。
30個主要城市掌握全球總投資量的50％
在過去10年裏，全球30個城市共吸引到5兆美元的商業房地產直接投資金額，這個數字占總金額的壹半。在2014年的排名中，美國是吸引最多商業地產直接投資的國家，共有18個城市入圍；而歐洲占6個城市。
在美國，壹線城市（如：紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山、華盛頓和波士頓）的商業地產投資額在2014年增加了66％，而全美整體商業地產市場的平均值是37％。
2014年吸引最多商業地產直接投資的全球前10名城市分別是：
- 倫敦
- 紐約
- 東京
- 巴黎
- 洛杉磯
- 波士頓
- 舊金山
- 芝加哥
- 華盛頓
- 悉尼
2014年，最吸引商業地產直接投資的城市還有多倫多、墨爾本、達拉斯、中國香港、美國加州聖荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥爾摩、首爾、費城、休士頓、亞特蘭大、都柏林、聖地亞哥、丹佛、鳳凰城、邁阿密、柏林以及西雅圖。
2013年吸引最多商業地產直接投資的前5名城市是：
- 倫敦
- 紐約
- 東京
- 巴黎
- 洛杉磯
2012年吸引最多商業地產直接投資的前5名城市是：
- 倫敦
- 紐約
- 巴黎
- 東京
- 洛杉磯
“超級大交易”
讓倫敦、紐約、東京和巴黎勝出
倫敦、紐約、東京以及巴黎這4座城市在2014年的商業地產直接投資額就占了全球的19％。從2012～2014年3年的排名中，因為存在“超級大交易”，所以讓倫敦、紐約、東京和巴黎能夠坐擁江山、穩固不動，壹直名列全球前4大商業地產直接投資金額最高的城市。
在倫敦，“超級大交易”有2個：分別是全英最昂貴的地標辦公大樓——“小黃瓜”（The Gherkin）和匯豐銀行（HSBC）辦公大樓。據悉，“小黃瓜”於去年的開價是6.5億英磅（約9.74億美元）。
紐約的“超級大交易”是“華爾道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交價為19.5億美元；在東京的“超級大交易”是鄰近東京火車站附近的“太平洋世紀大廈”（Pacific Century Place），去年的開價是16億美元；而巴黎的“巴黎香榭麗舍大街萬豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成為當地的“超級大交易”，去年的交易金額是4.68億美元。紐約和巴黎這兩地的酒店買主皆來自亞洲。
市政透明、房價穩定與科技雄厚
二線城市也吸引投資者
在北歐，中型城市的房地產投資也很熱絡，如德國的杜塞爾多夫（Dusseldorf）、漢堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奧斯陸和哥本哈根等城市也吸引了許多企業租戶和投資者，因為這些城市的市政透明、房價穩定、科技雄厚還有環境方面等指標都不錯。
值得註意的是，愛爾蘭首都都柏林從2013年93名躍升到去年的24名，辦公大樓租賃方面，在過去壹年裏是全球增長速度最快的城市。
世界經濟論壇提到，美國的二線城市，如：費城和邁阿密，來自美國國內的法團買主增加，但是海外買主似乎對這些城市不感什麽興趣。世界經濟論壇估計，今年美國二線城市的商業地產交易量將增加，因為有更多資產出售。
世界經濟論壇還說，2014年大部分亞洲的房地產熱錢集中在東京、悉尼、墨爾本、中國香港以及首爾等市場。但是因整個地區的透明度較低，在亞洲的二線城市能吸引到的資金更少。近年來，中國開發商正積極拓展海外市場，主要以倫敦、紐約、舊金山、多倫多和悉尼這幾個城市為主。
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