關於日本房地產有這樣壹個故事，陪朋友看過壹棟房子，有12套這樣的Apartment，都是單間，但衛生間、廚房齊全，甚至還有浴缸。這樣3層12套房的壹棟樓壹共賣多少錢呢？再重復我那日本同事的後半句話：要壹個億日元！賣掉北京壹套房，買下東京壹棟樓，根本不是口號，是實情。
前幾天在東京跟國內某上市公司董事長開會，寒暄時問他想去東京哪裏逛壹逛，董事長淡淡回答：“我到世界任何地方，都只幹壹件事——買房。”平淡的語氣裏側漏出中國富豪深不可測的霸氣，在座的日本人皆大驚，我倒見怪不怪。今年以來，幾乎每壹個知道我常去日本的中國人都要問我日本房產的事。連專欄編輯都問我為什麽不寫寫在日本買房的情況。原本我覺得房地產投資和我所從事的VC股權投資實在風馬牛不相及，但後來發現Bloomberg都用半個版面講中國人在日本買房，標題還非常之聳動——《中國人“爆買”日本住宅》。好吧，我也順應主流財經媒體的趨勢，來寫寫日本買房的幾件事兒。
關於日本買房的二三事兒
為什麽中國人突然都來日本買房了？其實這事兒並不突然。雖然歷史不可忘記， 畢竟中國和日本自古就是壹衣帶水，實際上每年中國移民人數最多的目的國就是日本，只是媒體沒宣傳罷了。加上最近壹年日元匯率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中國的遊客們享受著日本的藍天白雲、清新空氣、日式美食和服務，順便發現街邊隨處可見的房產廣告裏的價格居然比想象中便宜多了，自然而然地就會想到：幹嗎不在這兒買套房呢？
是啊，幹嗎不在日本買套房呢？就連曾經以昂貴著稱的東京，買房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了東京，即使大阪、名古屋這樣的城市，房價可以直接再砍三分之壹甚至二分之壹。來來來，聽我根據不同房型報報價。
首先是日本人最歡迎的“壹戶建”，也就是我們在動畫片和電視劇裏最常看到的兩層小樓，帶小花園，有的還有停車位。在中國人的概念裏，這算是別墅了吧。買東京市區這樣壹棟均價大概四五千萬日元，按照現在的匯率，人民幣(6.2092, -0.0002, -0.00%)兩三百萬。有壹次和日本同事路過壹戶人家，小松樹和盛開的山茶花掩映著古色古香的房檐，完全就是日式園林的典範。我感慨說這套房子真漂亮啊。日本同事跟我強調說：這是豪宅！要壹億日元呢！我心裏迅速換算了壹下520萬人民幣可以買到的房子，立刻丟給他壹個不屑的眼神。我大天朝的子民，什麽天價房沒看過沒聽說過呢？何況，這樣的房子，是連著土地的所有權壹起賣給妳的，可以傳給子子孫孫，也隨時可以拆掉重建。
其次是中國富豪最喜歡、日本新貴們青睞的房型：Mansion，日語照搬這個英文單詞，譯成中文姑且稱為“高級公寓”吧。Mansion的特點就是樓比較新，漂亮，而且有很好的管理員服務。比如壹般的居民樓住戶只能在每周規定的日子扔某壹類垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什麽的，而Mansion的住戶能天天扔，因為有管理員嘛。別以為這不算什麽，體會過瓜皮菜葉剩菜要存壹周才能丟掉就會無比向往Mansion隨時扔垃圾的幸福了。
Mansion裏頭高級的壹種叫Tower Mansion，顧名思義就是“高層公寓”。日本出於防震的考慮，樓都修得不高，以3-5層居多。二三十層的Tower Mansion自然就是超級稀缺資源。Tower Mansion有酒店級別的大堂，管理員服務超越五星級酒店。比如妳開車回家可以直接下車瀟灑上樓，管理員會幫妳把車停好。出門前通知壹聲，出電梯的時候管理員已經把車開到門口等著妳了。Tower Mansion樓層越高越貴，買壹套高層、近100平方米左右的房子要多少錢？還記得我那日本同事的話嗎：要壹億日元呢！順便說壹句，日本沒有公攤面積，不談建築面積，賣的是純粹的房屋內使用面積，陽臺都不計算在銷售面積之內。
壹億日元在日本人眼裏真的是超級豪宅了。日本人壹般在個人或家庭年收入達到500萬日元時開始買房，這也是銀行給予房貸的收入基準要求。在年收入達到500萬之前，日本人租的房子叫：Apartment，譯成“套房”吧。這就是日本最常見的房型，面積從十幾平米到七八十平米，月租從三五萬日元到十幾二十萬日元。陪朋友看過壹棟房子，有12套這樣的Apartment，都是單間，但衛生間、廚房齊全，甚至還有浴缸。這樣3層12套房的壹棟樓壹共賣多少錢呢？再重復我那日本同事的後半句話：要壹個億日元呢！真的，準確地說，壹億零八百萬日元。所以嘛，賣掉北京壹套房，買下東京壹棟樓，根本不是口號，是實情。
當然，作為投資行業的壹員，我總得說說投資回報率這事兒。倒房賺差價這件事並不適合日本。因為賣房收稅很高，而且日本房價不可能像中國這樣幾何倍數地上漲。但在東京買房出租回報率很穩定，5%-8%之間，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有專業的公司打理所有事務。那麽問題來了，Apartment和Mansion，哪種的投資回報率更高呢？
如果只計算房租收入和買房支出的比例，Apartment回報率更高，Mansion的回報率基本達不到5％。但長期來看，尤其考慮到匯率因素，長期持有Mansion更保值。至於“壹戶建”，壹般不用於出租，又不像Mansion那麽具有稀缺性，不推薦中國人來投資了。
另外，如果是考慮投資回報或資產有效配置，盡量選擇東京地區房產，東京市區又優於東京郊區。除“壹戶建”之外，日本住宅樓的外觀、內部構造、裝修水平基本壹致，對房屋價格和租金影響不大。相比於“學區房”、某某商圈這類概念，對日本房產價格影響最大的因素是離地鐵站的距離。離地鐵站越近的房子越容易出租，當然相應地也更貴，但也更值得購買。
至於酒店、辦公樓和商鋪等商業地產投資，甚至農業用地、太陽能電站用地、森林買賣……就沒法壹壹展開說明了。只能說，在日本經濟復蘇、奧運機遇、日元大跌的背景下，目前確是投資日本的好機會，但，壹定是以穩健回報、長期保值為目的。日本沒有機會復制中國這樣暴利的投資回報。
也正因為如此，在日本選擇買房中介的時候，任何號稱投資回報在10%甚至還敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其實普遍低下，壹般頭壹天到中介辦公室說明要求，然後再陸續預約看房，平均壹天看三四套房就不錯了。因此，最好拿出比較充足的時間來看房。當然，下飛機就買的土豪請隨意。但是看中了房子之後要完全買下來的手續還是很多。總之，急不來的。還有，日本規定中介收費比例是3%，超出這個比例的壹定是騙子。至於什麽買房可以辦投資移民、買房就可以拿簽證住日本，都是徹頭徹尾的謊言。最後提醒壹句，日本銀行不為外國人提供貸款，購房請備充足現金。而且日本銀行不接受外國人開戶，買房款怎麽匯到日本？租房收入怎麽匯給房東？都務必要找到可靠的服務機構，背現金的土豪行為是違法的哦。
中國人真的把日本“買爆”了怎麽辦？這實在是杞人憂天。日本不限購、無法律法規限制外國人購房購地。遠有歐美，近有韓國、中國臺灣，甚至最近不少東南亞的資金都壹直在流入日本。而中國富豪海外買房首選還是加美澳。說白了，日本買房這事兒吧，說得遠比實際熱鬧。看的人多，買的人少。若是有余錢，倒不妨買壹套。