Tag: 日本房价走势

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住房在哪里都是一個大問題，在日本這種土地稀缺的地方買房子將成為一件更為可望不可即的事情了？那麼在東京房價多少錢一平？

一個是買一套公寓，在大城市裏比較普遍，尤其是在東京。大概就是和國內商品房的性質差不多。

一種是買house，除了在鄉下和郊區之外，在一些城市的市中心也可以買到。但是院子裏的車庫很窄，有些車庫的車尾都要暴露在外面。你也可以直接買現成的，也就是說，建築公司已經建了很多，你買了其中的一個。

最後一個是買地，買了以後，房子是自己建的，通常是2層。（因為日本考慮的因素如防震，不會太高）

日本的老百姓一般都有自己的土地，所以老房子經常被拆掉重新新蓋。此外，一些脫離了原來的城市、在城裏買房的白領也不少。而買公寓，大部分就是在東京苦哈哈的工人階級。所以可以在中等城市裏擁有一幢房子，簡直就是人生贏家。

就住宅而言，東京目前主要集中在城市郊區，價格最昂貴。東京現在的房子大約有6000萬到70日元左右。單層面積約120平方米。相當於將近500萬元人民幣。house的現房價格到京都一帶， 4000萬日元可以搞定一套市區一套不錯的房產。折合人民幣280萬元。京都幾乎可以算是日本第三大城市，再到神戶、Nara等地，基本又是價格往下走的節奏。

如果他們有自己的土地，只有建築公司簽訂合同，共約1000-2000萬元成本。（根據你選擇的材料）施工時間需要等4-6個月。日本的居民，在防火和抗震的基礎上，都是高質量的。

在日本數十年的經濟奇蹟之後，經歷了漫長的緩慢攀升之後，在泡沫經濟狂熱的八十年代後期，價格爆長了。在接下來的十年間，價格跌破了80％以上，在2002年觸及低位。由於2002 – 2003年的低點，價格穩步上漲，我們並沒有處在一個舒適的增長期。來了解下日本房價歷史走勢。

泡沫時期（1982年至1990年）

在20世紀80年代的資產泡沫期間，日本各地的房地產價格上漲了六至七倍。日本的經濟模式，通常被稱為“日本公司”似乎是不可戰勝的。日本企業在全球範圍內以現金投機購買房地產和企業資產。在日本國內，低利率和寬鬆的貨幣政策助長了強勁的經濟和股價高企。在1985年的廣場協議之後，日元在不到一年的時間裡從約240日元升值到120日元左右。對此，日本央行於1987年將利率從5.5％下調至2.5％。在經濟實力大幅放鬆的情況下，貨幣政策的大幅放鬆引發了房地產交易和股價高漲。中谷根首相政府將火上加油，將公司稅率從42％降至30％，並將最高邊際所得稅率從70％降至40％。當時據說東京皇宮的價值超過了加州所有的房地產的價值。據報導，4丁目的土地每平方米的交易價格為9000萬日元（當時為75萬美元）。
泡沫破滅

隨著資產價格達到極端水平，政府試圖減緩日益膨脹的泡沫，推出導致泡沫破裂的政策。 1990年，財政部對房地產貸款總額（Soryo-kisei）進行了限制，導致信貸的可用性急劇下降。其他政府限制導致需要買家向當地政府辦公室申請100平方米以上的土地交易。這些限制使價格上漲停滯不前。日本銀行也在1990年把利率調高至6％的高峰。 日經平均指數在1989年12月達到38,915日元的歷史新高。在接下來的九個月裡，它墜毀至2萬以下。隨著資產價格下跌，金融機構遭遇不良貸款。土地價格反應緩慢，但最終開始下降，並在未來十年繼續下滑。到了1995年，日本銀行已經大幅度地扭轉了貨幣政策，將利率降低到以前難以想像的0.50％，竭盡全力阻止經濟和資產價格下滑。
迷你泡泡（2002年至2008年）

新千年開始了，日本的經濟和資產價格也沒有恢復。在絕望的跡像中，日本央行進一步下調至0.1％，並開始以量化寬鬆（QE）的形式出現極端的貨幣政策。大約在這個時候，J-Reit市場開始了，新上市的投資信託引發了房地產市場的一系列活動。在新的十年初期，有數万億日元的房地產證券化交易完成，導致房地產價格出現小型“基金熱潮”。這些投資信託把注意力集中在主要城市的資產上，東京中部部分地區的價格比2002年的低點上漲了70％到100％，但整體市場持續疲軟。

迷你泡泡破滅

到2006年，泡沫似乎又一次開始了，所以財政部又再次限制投資房地產貸款。隨著2008年美國次級貸款醜聞爆發，2008年“雷曼衝擊”達到高潮，全球金融市場處於中心舞台。由於證券化無追索借貸市場不復存在，外國投資者從日本房地產市場消失。 東京的房地產價格再次下滑，但並沒有回到2002年的低點。到2010年，房價穩定在低於50％的水平。
目前的市場定位

即使在“3·11”的東日本大地震之後，日本的土地價格也從地震前的基本沒有變化，到了2014年，即使在現在也顯示出看漲的複蘇趨勢。自2002 – 2003年的低點以來，到2013年，土地價格上漲了20％。 2014年3月，整個東京府共售出3,994套二手房，較前月大幅上漲20.6％，同比上漲4.3％。東京大都會地區共出售1,983套公寓，比2014年2月上漲20.9％，同比上漲6.1％。 根據2013年高盛資產管理（Goldman Sachs Asset Management）調查顯示，在接受調查的人士中，有超過20％的人認為日本2013年的增長率最高，這與2012年同期進行的調查相比，接受調查的人認為日本的增長最快。高盛在2013年進行的另一項調查顯示，最富有的日本消費者正從儲蓄和債券轉向股票和房地產投資。根據2014年亞太房地產新興趨勢報告，2014年，東京是最理想的投資地點。這是2013年的第13位和2012年的第16位。

了解了日本房價歷史走勢，而隨著日本房地產市場的看漲趨勢以及更多東京都會區內最現代化的防震標準建造的新建築，現在是參與投資日本和東京房地產的好時機。

日本房價起起伏伏，或跌或漲，我們就來看看東京房價走勢再決定投資方向吧

據說，當一個國家的房價開始高攀時，說明這個國家的經濟即將盛極而衰。因為錢本身沒有價值，錢只有流動起來才有價值；而當錢流動到房子這個環節時，就開始變成了鋼筋混泥土，凝固了、流動不下去了。

日本就是前車之鑑，30年仍然沒有翻身。房地產的瘋狂與崩潰，日本已經經歷過了。日本的錯誤，值得所有人警醒。

第一，在經濟發展，信用擴張的大背景下，房地產可以增長很長時間。

根據日本國家統計局的數據，日本六大都市的地價從1955年有統計數據開始，一直上漲了36年。

知名財經評論人齊俊傑表示，日本跟我們一樣，上漲的時候都是一線城市漲，東京漲的最快最高。大概當年日本人也相信，日本只有一個東京，東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源，所以東京房價不會跌。東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最後再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠遠超過了東京圈和東京核心區的房價漲幅（有基數原因），這就是一種跟風炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。

而在80年代後期，地價的上漲急劇加速，直到1991年房地產泡沫破裂。

齊俊傑指出，別管什麼一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價格同樣是暴跌。只不過跌到後來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就沒有這個功能。現在還在跌！有個朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當年傾其所有，現在跌了一半，每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。

第二，在經濟停滯，信用擴張受阻的大背景下，房地產可以低迷很長時間。

房地產是長週期資產，受信用週期影響，價格的變化具有長期趨勢。一旦趨勢形成，就會持續很長時間。自從1991年房地產泡沫破裂之後，直到24年後的今天，日本六大都市的地價仍然沒有恢復。

對於一般人來說，住宅的價格走勢才是最值得關注的。日本不動產研究所的東京住宅價格指數從1993年6月開始。可以看出，東京的住宅價格從1993年開始至少下跌了10年，之後窄幅震盪。相信可能有很多日本家庭根本沒有意識到房地產的長週期屬性，在這10年間不斷抄底，讓很大一部分辛辛苦苦獲得的家庭財富被週期的力量摧毀。

日本朋友提到現在的房子，都是咬牙切齒，有一部分人徹底被房子綁架了，他們不得不繼續工作，只為了房子上的負擔，由於在日本開徵了房產稅，大約每年的房產稅率是5%左右，這樣算下來一套500萬的房子，你每年要交的錢是25萬，雖然日本人收入高，但面對這樣一筆錢，也是相當的撓頭。日本還規定了，房子買賣要交重稅，贈與也要交稅。於是日本人徹底瘋了，房子完完全全的砸在了手裡，再也賣不動了。

第三，週期的巨大力量不可忽視，潮漲潮落，有漲必有跌。

日本六大都市的地價從70年代翻了五倍，卻在泡沫破裂後跌去了60%左右。這背後是週期的巨大力量。當年日本人也並不相信週期，相信東京等核心都市的房地產價格由於稀缺性，會一直上漲。但是，經濟的規律最終打破了日本的「特殊性」。

關於房地產，日本能夠告訴我們很多，但最關鍵的一條就是尊重週期的規律。房地產受經濟週期，信用週期影響很大，而且是長週期，甚至超長週期資產。當週期上行，可以持續很長時間，一旦週期改變，則誰也無力回天。對個人和家庭來講，十年是很長的時間，但可能只是週期中的一瞬間。而個人和家庭的財富，則可能隨著週期的車輪上漲，也可能被下行週期的車輪碾碎。

一線城市房地產市場的瘋狂已經引發了業內的警覺。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，在投機炒房推波助瀾之下，購買力和房價之間已經產生明顯斷層，再加上資本市場利好在2016年難以重現，所以對2016年深圳房價不能預期太高，特別是部分房價上漲過快的高端項目，可能會存在一定壓力。

而據一財網報導，上海中原地產一位內部人士表示：「我們認為今年的情況可能需要謹慎看待，去年上海樓市的交易量很大，已經開始透支，目前的房價由於交易標的較少仍在上漲，但如果漲到購房者不願意接手，市場自然會回調。而且，當房價需要靠三代人的力量才能買得起的時候，購房者也會猶豫。」

中信證券地產研究團隊也在報告中指出，如果2016年不出現降息，一線城市全年的樓市熱度可能不如2015年，深圳等房價絕對水平和漲幅相對透支的城市，甚至可能出現下跌。

而職業投資人黃生甚至認為，此次一線樓市的瘋狂的背後，是銀行信貸在年初的高度井噴所導致，長期必然無法維持，之後將迎來大跌！

著名財經評論員劉曉博則認為，當我們說樓市見頂的時候，是需要有一個精準的定義的。比如，它是美元計價之下的「見頂」，還是人民幣計價下的「見頂」。從中短期來看，中國中心城市的房價存在一個「美元頂」。或者說，在2016年9月30日之前，北上廣深的房價很有可能在以美元計價上，創出一個高點，而且是未來幾年內難以超越的。而如果以人民幣計價，一線城市房價仍然有明顯的上漲空間，而且在M2增速快過GDP增速5到6個百分點的大背景下，可能很難見頂。

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（據微頭條）