日本房價起起伏伏，或跌或漲，我們就來看看東京房價走勢再決定投資方向吧
據說，當一個國家的房價開始高攀時，說明這個國家的經濟即將盛極而衰。因為錢本身沒有價值，錢只有流動起來才有價值；而當錢流動到房子這個環節時，就開始變成了鋼筋混泥土，凝固了、流動不下去了。
日本就是前車之鑑，30年仍然沒有翻身。房地產的瘋狂與崩潰，日本已經經歷過了。日本的錯誤，值得所有人警醒。
第一，在經濟發展，信用擴張的大背景下，房地產可以增長很長時間。
根據日本國家統計局的數據，日本六大都市的地價從1955年有統計數據開始，一直上漲了36年。
知名財經評論人齊俊傑表示，日本跟我們一樣，上漲的時候都是一線城市漲，東京漲的最快最高。大概當年日本人也相信，日本只有一個東京，東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源，所以東京房價不會跌。東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最後再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠遠超過了東京圈和東京核心區的房價漲幅（有基數原因），這就是一種跟風炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。
而在80年代後期，地價的上漲急劇加速，直到1991年房地產泡沫破裂。
齊俊傑指出，別管什麼一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價格同樣是暴跌。只不過跌到後來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就沒有這個功能。現在還在跌！有個朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當年傾其所有，現在跌了一半，每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。
第二，在經濟停滯，信用擴張受阻的大背景下，房地產可以低迷很長時間。
房地產是長週期資產，受信用週期影響，價格的變化具有長期趨勢。一旦趨勢形成，就會持續很長時間。自從1991年房地產泡沫破裂之後，直到24年後的今天，日本六大都市的地價仍然沒有恢復。
對於一般人來說，住宅的價格走勢才是最值得關注的。日本不動產研究所的東京住宅價格指數從1993年6月開始。可以看出，東京的住宅價格從1993年開始至少下跌了10年，之後窄幅震盪。相信可能有很多日本家庭根本沒有意識到房地產的長週期屬性，在這10年間不斷抄底，讓很大一部分辛辛苦苦獲得的家庭財富被週期的力量摧毀。
日本朋友提到現在的房子，都是咬牙切齒，有一部分人徹底被房子綁架了，他們不得不繼續工作，只為了房子上的負擔，由於在日本開徵了房產稅，大約每年的房產稅率是5%左右，這樣算下來一套500萬的房子，你每年要交的錢是25萬，雖然日本人收入高，但面對這樣一筆錢，也是相當的撓頭。日本還規定了，房子買賣要交重稅，贈與也要交稅。於是日本人徹底瘋了，房子完完全全的砸在了手裡，再也賣不動了。
第三，週期的巨大力量不可忽視，潮漲潮落，有漲必有跌。
日本六大都市的地價從70年代翻了五倍，卻在泡沫破裂後跌去了60%左右。這背後是週期的巨大力量。當年日本人也並不相信週期，相信東京等核心都市的房地產價格由於稀缺性，會一直上漲。但是，經濟的規律最終打破了日本的「特殊性」。
關於房地產，日本能夠告訴我們很多，但最關鍵的一條就是尊重週期的規律。房地產受經濟週期，信用週期影響很大，而且是長週期，甚至超長週期資產。當週期上行，可以持續很長時間，一旦週期改變，則誰也無力回天。對個人和家庭來講，十年是很長的時間，但可能只是週期中的一瞬間。而個人和家庭的財富，則可能隨著週期的車輪上漲，也可能被下行週期的車輪碾碎。
一線城市房地產市場的瘋狂已經引發了業內的警覺。
易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，在投機炒房推波助瀾之下，購買力和房價之間已經產生明顯斷層，再加上資本市場利好在2016年難以重現，所以對2016年深圳房價不能預期太高，特別是部分房價上漲過快的高端項目，可能會存在一定壓力。
而據一財網報導，上海中原地產一位內部人士表示：「我們認為今年的情況可能需要謹慎看待，去年上海樓市的交易量很大，已經開始透支，目前的房價由於交易標的較少仍在上漲，但如果漲到購房者不願意接手，市場自然會回調。而且，當房價需要靠三代人的力量才能買得起的時候，購房者也會猶豫。」
中信證券地產研究團隊也在報告中指出，如果2016年不出現降息，一線城市全年的樓市熱度可能不如2015年，深圳等房價絕對水平和漲幅相對透支的城市，甚至可能出現下跌。
而職業投資人黃生甚至認為，此次一線樓市的瘋狂的背後，是銀行信貸在年初的高度井噴所導致，長期必然無法維持，之後將迎來大跌！
著名財經評論員劉曉博則認為，當我們說樓市見頂的時候，是需要有一個精準的定義的。比如，它是美元計價之下的「見頂」，還是人民幣計價下的「見頂」。從中短期來看，中國中心城市的房價存在一個「美元頂」。或者說，在2016年9月30日之前，北上廣深的房價很有可能在以美元計價上，創出一個高點，而且是未來幾年內難以超越的。而如果以人民幣計價，一線城市房價仍然有明顯的上漲空間，而且在M2增速快過GDP增速5到6個百分點的大背景下，可能很難見頂。
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（據微頭條）
