Tag: 日本房产投资

日媒稱，日本房地產交易開始籠罩陰影。預計2018年度的交易額時隔三年轉為減少。這很大程度上是因為在上一年度之前曾持積極態度的海外投資者的交易減少。以辦公樓為中心，房地產行情保持堅挺，但在新增供給較少的背景下，價格居高不下，投資者已經意識到樓市過熱。由於流入日本市場的海外資金減少，房地產價格有可能出現暫歇跡像。

據《日本經濟新聞》網站3月11日報道，日本瑞穗信托銀行旗下的都市未來綜合研究所數據顯示，2018年4月至2019年2月日本國內房地產交易額為3.2568萬億日元（100日元約合6.03元人民幣），比2017年度（4.9721萬億日元）減少30%以上。2018年12月以後交易額持續低於上一年同期。按年度計算，交易額時隔三年減少的可能性很大。

報道稱，海外投資者交易明顯減少。2017年度超過1萬億日元的外資法人房地產賣出額和買入額在2018年度均出現銳減。

企業作為整合的一環而出售房地產的行動告一段落，新增項目供給減少。

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報道認為，另一方面，以房地產投資信托基金等為中心，日本國內投資者的投資意願強烈，但因房地產價格居高不下，“成為投資對像的項目正在減少”。

此外，大宗交易也在減少。如果僅統計交易額在100億日元以上的項目，2018年度截至今年2月僅有78起，跌至同比下降30%的水平。

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來源：澎湃新聞
責編：Zoe Chan

近年來，日本的房地產市場出現了一種奇特現像：一方面，東京等大城市的住房價格持續上漲，日本不動產經濟研究所2018年8月發表的數據表明，東京都23個區內新建公寓的平均價格為每套7287萬日元，達到了1990年泡沫經濟破滅以來的最高點；另一方面，部分地區出現空置率大幅增加、房價不斷下降、房子少人問津等問題。甚至個別地方政府推出只要符合申請條件，獨門獨院的房子可以白送的舉措來吸引人。分析人士認為，日本房地產市場呈現出熱冷互顯、“冰火”兩重天的奇特現像。

隨著日本經濟緩慢復蘇，東京申辦奧運會成功之後，需求增長，東京房地產市場的銷量與價格逐步回升。特別是日本央行長期實施超寬松貨幣政策，導致近年來日本大城市房價的上漲勢頭加快。據日本不動產經濟研究所發表的統計數據，2017年底，東京23區每套公寓的平均售價為7089萬日元，比上年增長6.9%，每平方米為108.3萬日元。到2018年6月，上升到了均價每套7828萬日元，每平方米120萬日元。若折合成套內面積70平方米一套的公寓，每套均價為8400萬日元，達到了1990年日本泡沫經濟破滅以來的最高價位。

不僅住宅市場火爆，辦公用房也搶手。日本主要中介公司三鬼商事發布的數據顯示，東京市中心區域的辦公用房供不應求，一些新建辦公用房，內部裝修還沒有完工就被預訂一空。

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不過，日本ORIX公司總經理井上亮認為，日本房地產市場雖然不會出現暴跌，但在今後1到3年內將會出現調整。如果日元升值到1美元兌換100日元的水平，外國投資者持有的部分房產將會出手，加上奧運行情結束，房地產市場將出現調整局面。

在大城市住房價格持續上漲的同時，許多邊遠地區，小城鎮甚至東京都的部分偏僻地區，由於人口減少，房地產價格下跌，閑置住房不斷增加。這已經成了令一些地方政府頭疼的難題。

日本總務省發表的統計數據顯示，2013年日本全國無人居住的閑置住房為820萬套。日本野村綜合研究所去年8月發表的有關研究報告認為，全國的閑置住房已經上升到了1000萬套，占據日本全國6063萬套住房中的約六分之一。該報告還認為，按照目前的出生率以及人口流動情況來推算，到2033年，日本的閑置住房將上升到1995萬套，閑置率將達到27.3%。

一些地方政府為了減緩人口下降，減少閑置住房帶來的問題，紛紛采取獎勵措施吸引中青年人口前往落戶，有的甚至推出了贈送獨棟住房的政策。距離東京市區約80公裡的東京都奧多摩町去年推出了三棟占地面積300至500多平方米的獨棟房屋，免費提供給願意前來落戶，且符合他們招聘條件的應聘者。不過，報名截止期已過，依然沒有人前來應聘簽訂落戶協議。

多種因素助推東京房地產價格持續較大幅度走高。首先，日本中央銀行長期實施超寬松貨幣政策，資本市場資金充足，很多資金流入房地產市場。其次，近年來日元平均彙率處於較低水平，國外投資機構的大量資金入場。第三，東京申辦奧運會成功，投資者看好奧運前的房地產前景，奧運效應增加了需求。第四，日本中產階層喜歡居住新建房屋的偏好，也助長了新建公寓的需求。由於資金充足、需求強勁，東京市區房拆舊建新的地產再開發如火如荼。

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雖然東京等大城市市區的住宅價格持續上漲，但由於日本整個國家的出生率下降，人口繼續向東京、大阪以及名古屋等大都市圈流動，很多城鎮以及中小城市人口減少，地方城市的住房市場供大於求，一些交通不是很便利，配套設施不齊全地區的房產雖然價格持續下滑，依然少有人問津。不僅出售無門，而且也無租住需求，只能閑置。

業內人士認為，大城市以及經濟發達的地方核心城市具有資金、教育、科學技術、人才等眾多資源優勢，雖然生活成本高，但依然吸引著很多年輕人流入，他們將支撐著大城市的住房市場。另一方面，隨著人口出生率的下降，地方中小城市的人口還將繼續流失。人口的減少將致使日本地方城鎮的住房閑置問題越來越嚴重。

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來源：經濟參考報
責編：Zoe Chan

由於原物料價格上漲、營造人力成本大增，加上寬松資金湧入房市影響，有機構統計目前東京都房價，已經接近史上最高，創下資產泡沫化以來高點。

《日本經濟新聞》報導指出，民營研究機構“不動產經濟研究所”公布最新調查數據，發現日本首都圈東京都2018年公寓價格，平均為每坪287萬日圓（約萬17.3元人民幣），而在資產泡沫化之前，東京公寓價格在1990年達到高峰，漲到每坪308萬日圓（約18.6萬元人民幣）。

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在泡沫經濟晚期的1980年代，房地產價格飆升，引發泡沫崩潰，導致日本陷入長期通縮，造成薪資成長停滯，長期消費疲軟。

報告分析，時至今日，由於勞動力短缺，造成營造人力成本大增，加上原物料價格上漲，以及建築素地競爭，也都推升了房價。

東海東京調查中心首席經濟學家武藤弘明則認為，2013年以來日本銀行持續推動的超寬松貨幣政策，造成資金不斷湧入不動產，現在全球經濟前景日本央行已經很難收緊貨幣政策，將持續到2021年。

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來源：好房網新聞中心
排版：Zoe Chan

2018年，東京23個區公寓的平均租金同比上漲5.3%，為10多年來最高的同比增幅。2018年東京公寓平均租金較2012年的低點上漲了16%。

第一太平戴維斯研究與咨詢總監Tetsuya Kaneko表示，東京租房市場正朝著積極的方向發展：“平均租金將穩步上升，中央五區會更受歡迎。”根據Savills Japan的報告顯示，東京中央五區2018年平均租金比東京23區高出19.1%，這是連續第三年創下新高。

數據還顯示，在過去四到屋年內完成的公寓開始出現強勁的租金升值，其價格甚至接近新建公寓的售價。

這在一定程度上是因為今年上半年，東京市場上10%的房產為新建項目。據Tokyo Kantei統計，2018年東京公寓的平均年齡為19.6歲。在日本，新公寓的價格往往比舊公寓高。

自2014年起，東京23區內新建公寓的銷售價格每年都在上漲。與2014年相比，大東京2018年公寓平均銷售價格增長了19.15%，平均每平方米銷售價格增長了27.6%。

這是日本房地產的症結所在——較為偏愛新建建築、建築物過高的年齡成為負擔。在這裡，對新建築的渴望不僅僅是一種偏好了：

由於該國建築經常面臨著地震、海嘯、火災等災難，人們認為永久壽命的房屋是不存在的。日本政府堅持“日本房屋建造可持續30年”的口號，確保房產得以適用。但是他們僅關注房屋的年齡，忽略了那些仍然存在的舊房子。迷戀於翻修重建老舊房屋是一個復雜的情緒，這依賴於對短期建築技術的不信任以及不斷變化的房屋安全標准，當地人偏愛新房的情懷還是值得理解的。

根據PLAZA HOMES的說法，過去的研究表明，用鋼筋混凝土建造的建築物的壽命可達68年至150年，具體取決於其精加工材料和建築外部的制作方法。從日本法律上講，鋼筋混凝土房子的持久年限為47年。根據日本國土交通省的調查數據，截至2014年，重建公寓的平均壽命普遍為33年，東京和大阪重建公寓的壽命約為40年。

日本房地產經濟研究所近日發布了2019年大東京新公寓市場的預測，預計將有3.7萬套新公寓出售，比2018年增加0.8%，消費稅率增加的影響很有限。

2011-2018年大東京新公寓數量統計及2019年預測數量

同時預計，東京23個區的新公寓供應量將保持不變，會有1.6萬個新公寓進入市場，東京西部、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的新公寓數量也會有所增加。東京市中心的公寓價格將保持在較高水平，幾個大型項目將於今年4月份開始開展銷售活動。

大東京房租增長的勢頭或將會於今年得以延續。隨著1月至3月租賃高峰的臨近，日本房地產中心指出，一些空置公寓的業主已經開始降低房價，以便能在淡季期間吸引租戶。

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參考來源：Tokyo Kantei、日本房地產經濟研究所、PLAZA HOMES
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

或許你會覺得驚訝，但這已不是個例——0元售出（無償轉讓）的房子在日本並不罕見，它們被放置在一種叫Akiya銀行的網站上進行拋售。Akiya在日語中意為”空置的房屋“。買家只需支付稅費和代理佣金，就可以把房子拿到手。據稱這些Akiya銀行確保購買過程簡單快捷，使其成為日本買家和外國人的熱門選擇。

房主們PO上住宅的圖片，熱情洋溢地描述待售房產有多麼矚目。隨著越來越多的低價房產甚至0元房屋在網絡上被售賣，Akiya銀行成為了熱門話題。

2013年，據日本國土交通部（MLIT）估計，全日本約有820萬（約占房屋總數的13.5%）空置房。這一數字暫有誤導性，因為其中包括可供租賃的房屋。

考慮到這一事實，日本房屋出售網站toshihikoyamamoto.jp認為市場上“真正空置的房子”（廢棄房屋）約有220萬個，報告中的數字令人生畏。根據富士通研究所的數據，到2033年，日本空置房屋的比例預計將超過20%。

據《日本時報》等媒體報道，日本境內的空置現像主要集中在農村城鎮，但也開始出現在郊區和大城市了。鹿兒島、高知、和歌山是這些城市中房屋空置的“領跑者”。

為何出現這麼多空置房？

首先，人口萎縮和老齡化加劇是一項根本挑戰。其次，無論面臨購買還是租賃，日本人都偏愛新建房屋。根據MLIT的報告，日本住房中只有14.7%的房屋是二手房，而在美國和歐洲，這一數字是70%-90%——相比之下，日本二手房市場規模更小。接著，廢棄房大多位於農村和郊區，並不為那些樂於購買房產的年輕買家所青睞。其次，某些房主不能照顧房產或不想再支付空置房的房產稅也是原因之一。

下面一項原因與日本的遺產繼承相關：一些土地或房屋的所有者孤獨去世之後，較難追查到其遺產繼承人。原則上，繼承逝者財產的家庭成員必須向政府官員報告所有權變更，並注冊新的所有權，但在找不到繼承人的情況下，這種所有權登記無法得到妥善安排，政府無權擅自翻新或拆除亡者的房屋。

為解決這一問題，日本政府於2015年通過了一項法律，允許地方政府懲罰那些不拆除或翻新房屋的Akiya所有者。然而，各地政府尚無全權執行此法律，被強制拆除的房屋數量仍然很少。（此外，如果屋主都找不到，政府怎麼能懲罰所有者？）

一些政府為解決這一棘手的問題，運行著所謂的Akiya銀行，列出Akiya財產，以管理各自城鎮空置房屋的供應和需求，同時幫助年輕家庭更容易負擔房產。

Akiya銀行是日本房屋空置的解決方案嗎？

一方面，空置房是日本前所未有的社會問題。但另一方面，這也是一個機會——不僅僅是商機，而是一個重構日本戰後住房和郊區問題的機會。它是一種符號，可能是通向美好未來的路徑。

對城市來說，Akiya銀行也許並非有意義的存在。與其說它是城市的癌症，不如說是城市的蕁麻疹——當房子的主人變老離去，房子便會空空如也。

對於日本建設者來說，蕁麻疹是一種痛苦的疾病。它需要消耗更多的成本——和街道與學校的建設費用一樣多，但是能負擔所有費用的納稅人人數卻在減少。這使得Akiya銀行成為日本城市規劃新運動中建設緊湊型城市的推動力：日本城市化的深入，但沒有綠化帶的概念或城鎮範圍限制，它的城市蔓延到郊區，稻田與家庭住宅混在一起；隨著郊區和村落房屋的衰落，日本的城市化進程也在加快。

此外，Akiya銀行也點燃了大批海外投資者的熱情。地產代理公司Katitas的總裁Arai以全新的商業模式抓住了Akiya銀行帶來的機會：”我們直接購買Akiya，花上約幾千美元翻新後出售。”在過去兩年半的時間裡，Katitas已經購買並翻新了1200多所房屋：“向我們出售最常見的原因是繼承；當四五十歲的人繼承這類房子時，他們可能早就有了自己的房產，於是房屋就這樣空置了下來。”

“我們的買家是想以低價購買好房子的人，”Arail說，“這也許他們是三十多歲以來第一次買房。對於這些之前一直住在租賃公寓中的買家來說，我們的售價比他們之前的月租金還要便宜。”

“不能達成的交易多半是因為沒在價格上談妥，對於其他人來說，或許是由於房屋結構不健全，或是在鄉村太遠了。在更加偏遠的村莊，需求基本為零。”

入手Akiya？你需要的不僅僅是勇氣

你可能在買房時獲益，但不一定能在賣地產時拿到利潤。如果你沒有以合適的價格/條件購買房產，就更不用提什麼利潤了。在歐美，翻新房屋一般是短期策略，在日本卻不被普遍流行。

盡管購買Akiya問題重重，但如果把廢棄的房子反轉成租賃房產，將會有很多機會，你可以在相對較小的風險下獲得更大的投資收益。關鍵在於，廢棄房屋的位置：人口基數合理集中的地區投資條件較為優越，偏遠城鎮就不推薦了。

在“帶走”它們之前，你必須考慮到這些：

1. 額外的費用：稅費、代理佣金、裝修費；

2. 房屋若破損嚴重，或不符合日本現行抗震法，則需拆除；

3. 房屋安全問題，如火災、害蟲等；

4. 移除原房主物品需要花費的時間和人力成本；

5. 不排除原房主突然出現，要求拿回房屋使用權的可能；

6. 想領取政府翻新補貼？你還需要滿足政府規定的一些條件；

7. 某些黑幫與空置房有關，容易麻煩上身；

8. 由於購買房屋的屬性，可能會遭到歧視或引來自卑感。

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參考來源：CNBC；《華爾街見聞》；toshihikoyamamoto.jp；FT.com
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan

面臨人口老齡化與生育率連年走低的日本早已開始遇到勞動力不足，社保負擔過重，消費乏力等一系列問題，迫使一向在移民領域保守的日本在移民政策上開始松動。

1月19日下午，膠州路709號迎來了居外主辦的日本投資移居及置業私享沙龍。本次活動在寒冬的上海收獲了對日本有意向的買家們滿滿的熱情，主辦方不斷加椅子。

郭振先生以從留學生到新移民的心路歷程，詳細介紹了日本移民的條件以及日本居民享有的教育、養老、醫療等方方面面的福利。從東京的生活體驗，給觀眾一個完整而立體的感知。

作為香港專業地產顧問商會副會長，世紀21中華物業創辦人（香港，日本，澳門），從香港到日本，楊官華先生專注於商業地產領域數十年，僅在日本開疆拓土就有十幾年時間。

他詳細介紹了日本從經濟基本面，購房及移民各項政策並詳細介紹了日本企業家移民的項目和東京購房的流程和注意事項。

來自新加坡星展銀行（中國區）的助理副總裁許女士則著重介紹了，家庭任何一方有海外身份，無論是公民還是永久居民，可在購彙和外彙彙出方面合法享有的特殊權限，引起了現場觀眾的濃厚興趣。

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撰稿：Adam Chen
排版：Zoe Chan

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