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由於買家開始尋求更豐厚的回報和“生活品質”，東京和大阪的房地產需求激增。居外網的數據顯示，一般中國買家傾向於在東京尋找小戶型的單臥室公寓。

今年年初，由於貿易戰繼續升級，而且中國政府開始實施更嚴格的資本管制政策，中國買家對美國房地產的需求開始下降，同時對日本房地產的興趣猛增。

中國頂級國際房地產網站居外網表示，在2019年的前三個月，中國買家對日本房地產的詢價量同比增長了13倍。另一方面，在同一時期內，中國買家對美國房地產的詢價量下降了27.5%，這說明他們對美國物業的興趣正在消退。

居外網稱，房地產投資仍然是詢價量提升的主要動力，但隨著日本逐漸放寬對中國游客和高管的移民規定，住宅買家也在持續增加。居外網公司總部設於上海和香港，其主要客戶為中國的家庭和個人投資者。

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“東京會成為下一個溫哥華嗎？有可能，但今年可能還不行，”居外網首席執行官羅雪欣女士說。溫哥華以其規模龐大的中國人口而聞名，來自香港的移民尤其多。自1997年香港移交給中國之後，有大批香港人移居溫哥華。“事實上，日本簽證政策放寬後對中國人產生了較大的吸引力，有越來越多的中國人正在參與日本的簽證項目。我們發現中國人的購房量和簽證申請量迅速增長，但增長的幅度還比不上過去五年內中國人在加拿大的購房量和簽證申請量。”

目前，日本的物業十分搶手，東京和大阪普通住宅區的房產也不例外。買家們正在尋找第二住宅或公寓來安置他們在日本留學的子女。一位經紀人表示，最常見的預算水平為20萬到60萬美元（約138.4萬至415.3萬元人民幣）之間。許多人還選擇出租房產。

中國買家對日本物業的詢價
（指數化的詢價次數，單位：1000）

總部位於大阪的房地產經紀公司水川（Mizukawa）曾報告：與去年同期相比，中國買家在1至3月的交易量增加了15%。“中國買家對日本房產日益增長的興趣源於對人民幣貶值的擔憂，以及對日本房產價值和經濟增長潛力的認知，”水川在報告中寫道。

另一家房地產經紀公司，世紀21中華物業有限公司稱，去年10月至12月期間，中國買家（包括來自香港和澳門的買家）在日本的購房交易筆數暴漲了60%。這家總部位於香港的房地產經紀公司表示，中國買家的投資額通常在5000萬日元和2億日元之間。

日本統計機構沒有發布追蹤私人投資（無論是外國人還是日本公民）的官方數據。

2018年下半年，大約是在中美政府開始出現貿易摩擦的時候，中國買家對日本房地產的興趣開始急劇上升。居外網表示，雖然詢價量不能理解為一比一的交易增長，但可以視為代表最終需求的有效參考指標。

這並不是第一次中國買家對日本房地產的需求激增。2017年，在中國政府為了保護本國貨幣並減少不計後果的投資行為而限制海外投資之前，日本已經歷了中國投資者購買投機性房地產的熱潮。日本房地產經紀人稱，被上一股熱潮席卷的主要地點包括東京東部的2020年奧運會舉辦場地，東京麻布和廣尾高級住宅區，以及北海道的滑雪勝地。其中有多套房產都賣出了數百萬美元的高價。

而在這一次的熱潮中，中國投資者關注的是大阪舉辦2025年世博會前夕的房地產繁榮期，以及日本在同一地區開設的第一家賭場。居外網提供的數據表明，有77%的買家置業是為了投資。

世紀21中華物業有限公司稱，簽證是另一項推動因素。“在日本獲得居留簽證依然很困難，所以中國人選擇投資房地產，在這裡做生意。”中國買家開展的業務包括經營旅行社和餐館，出租房產，代購化妝品和其他高質量的日本商品。

雖然申請居留權可能是一項挑戰，但日本政府已經降低了訪問該國的難度。2017年，日本政府出台了中國公民多次入境簽證計劃。這類簽證的有效期為五年，而且允許持證人每次在該國停留長達90天，但每年停留的總時長不得超過180天。該項目的目標對像為中等收入人群，而不僅僅是高淨值人群。

除了房貸利息飆升以外，中國房地產和其他國內投資方式的回報率也不斷令當地投資者感到失望。此外，與其他亞洲國家不同，日本對於在本國購買房地產的外國人幾乎沒有施加任何限制。

“自2017年初以來，中國政府的資本管制使中國買家面臨高昂的新海外投資成本，而且進行這類投資的難度日益提升，”居外網的羅女士說道。這些買家正在撤離價格較高的市場，如美國沿海地區和澳大利亞。“某些中國人正在用他們以前在其他國家的投資套現，並用這些錢在日本購買房地產。其他人則認為，一套便宜的日本公寓比美國加州或紐約的住宅更實惠，而且更易於管理。”

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教育是另一項可能影響房產投資趨勢的因素。自從去年中美爆發貿易戰以來，許多中國人在申請美國留學簽證時遇到了困難。因此，他們開始轉向包括日本在內的其他國家以接受高等教育。

中國大陸游客訪問日本的人數不斷增加（去年增長14%，達到了840萬），這使得中國買家對日本的了解程度有所加深，因此更樂於在日本購置資產。

“許多中國人認為，在生活質量的追求方面，日本為中國樹立了榜樣，”羅女士說。“去到日本以後，他們就愛上了這個國家，而且經常產生在這裡買一套房子的念頭。”

經歷了20多年的衰退後，日本房地產市場近年來已經開始復蘇。盡管如此，全國土地價格仍停留在1991年巔峰值的38%。

鑒於中國的利率普遍較低，而且股市萎靡不振，許多中國人把房地產視為最理想的投資方式。

據居外網報道，日本房地產的收益率約為5%，而中國的公寓租金收益率僅為2.6%，因此前者較後者更有吸引力。中國離岸投資的傳統目的地——香港和新加坡的房地產收益也好不到哪裡去。

“雖然大多數西方人仍然認為日本的房地產非常昂貴，但對中國買家來說，這似乎是一筆劃算的買賣，”羅女士說道。

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來源：日經亞洲評論
責編：Zoe Chan

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