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大阪有望成為“國際金融基地”！先來看2025世博會會徽長怎樣｜居外專欄

日本政府計劃以大阪為中心，將關西圈和福岡縣作為“國際金融基地”的候選地，以期加強吸引全球金融機構和金融專業人才入駐，從而為提升經濟，增加新的動能和貢獻。

大阪擁有統一交易金融衍生品和商品期貨的大阪交易所，福岡的地理位置與亞洲各地都較近，且具有能利用在限定區域內放寬管制的國家戰略特區制度的優點，因此，自7月以來，內閣官房、金融廳、法務省、外務省等相關部門經多次磋商，基本確認了在上述兩地打造“國際金融基地”；在9月底截止的2021年度預算申請中，將列入該相關項目。此前，日本政府曾計劃在東京打造國際金融中心，但基於接連發生災害的風險和新型冠狀病毒疫情平息後的地區分散型社會等問題，最終決定轉變戰略。

日本政府已將下調高於中國香港和新加坡等其他亞洲金融城市的企業及個人稅率等作為專題研究，同時探討的措施和問題，還包括免簽、行政手續簡化，“雙重國籍問題”等。

備受矚目的“2025年大阪･關西世博會”，近日發布了其官方會徽，在作為候選的5件作品中，“生命閃耀未來社會的設計”最終獲選。該主題會徽，是由圓形、橢圓形等大小不同的細胞連成環狀，具有以1970年世博會標志櫻花為主題、猶如眼睛的細胞核；環狀內側的形狀代表大阪府和關西。

風險披露：
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資深金融專家陳柏軒
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行業巨頭暢談菲律賓房產投資前景

相比以往，近兩年的海外房產投資市場呈現出新特點：東南亞國家紛紛進入國內買家的視野，除了大家耳熟能詳的泰國，菲律賓也開始成為大家的投資目標，而香港邦外集團（Bonwai Group）作為國內首批海外房產投資企業，早已深耕菲律賓市場多年，並已發展集海外置業、物業管理、商業投資等多業態為一體的綜合性產業集團公司。在邦外集團在香港設立首個菲律賓展廳之際，居外網對邦外集團展開對話，了解他們眼中的香港買家和菲律賓房產市場的後續發展。（Q：居外網；A：邦外集團）

Q：請問邦外在中國香港新設展示中心，是基於哪些考慮？預計來自香港的買家增加嗎，是否有相關的數據？

A：邦外在香港設置展示中心，一方面是看重香港作為國際大都市的市場地位，一方面是認為香港籍買家會認同菲律賓房產的投資價值。從邦外近期的項目成交量來看，香港籍買家占比達20%，呈現出大幅增長情況。

Q：根據你們的觀察，香港買家到菲律賓購房的主要需求有哪些，投資，養老？

A：香港買家對菲律賓房產需求是多樣的，首先是認同菲律賓房產的投資價值，這是最基礎的。在這個基礎之上，才延伸出其他需求。在我們看來，認同菲律賓養老的香港買家不少，菲律賓作為知名的養老勝地，物價低廉，香港人退休後在菲律賓可以享受到非常不錯的生活。

也有部分買家主要考慮移民，一是菲律賓移民門檻低5萬美金即可，二是菲律賓也是一個機會之地。因此吸引了不少港人移民。

開幕現場，邦外集團高管為現場來賓分享菲律賓置業指南並對項目進行詳細介紹，現場氛圍相當火熱。

Q：香港買家到菲律賓購房主要集中在哪個區域？

A：香港人以及大部分海外買家主要集中在帕賽（Passay）博彩區。這個區域也是過去幾年最熱的區域，因此也特別容易獲得海外投資客的關注。但更多的機會會在一些未被過度關注的地區，如Ortigas地區。

Q：過去一年，菲律賓市場發展得怎樣？

A：過去一年，是中菲關系邁入新階段的一年，兩國在各個領域的交流合作持續升溫，隨著菲律賓人口和經濟的雙重增長，越來越多的投資者湧入菲律賓房產市場，“一帶一路”的政策紅利有著很大的溢出效應。

而且，隨著杜特爾特“大建特建”計劃開展，菲律賓步入“基建的黃金時代”，不計其數的道路、橋梁、鐵路，和機場將在未來幾年完工。同時，2019年菲律賓房地產市場的辦公，住宅，零售和酒店業呈上升趨勢，辦公室出租率達72%，零售業租金呈正向增長，旅游業保持了積極的發展軌跡。

Q：看好菲律賓馬尼拉哪些城市板塊？

A：綜合多方面的考察和調研，我們認為Ortigas東北沿地鐵區域正是投資的不二選擇。目前的馬卡蒂和BGC開發程度已經非常成熟，中心城區的土地已不能滿足開發商，所以大量溢出的人口、資金、企業正流向Ortigas所在的東北部。

相比市區，Ortigas儲備了大量待開發的土地資源，片區的房價也相對較低，還有很大的增值空間，也正因此，吸引了大量開發商來搶占布局開發項目。

未來這裡將是馬尼拉地鐵的首通站點，預計2022年正式投入運營。屆時“地鐵盤”一定是馬尼拉甚至整個菲律賓炙手火熱的搶投項目。

除了Ortigas，馬尼拉的Malate也是不可忽視的重要版塊，Malate作為老馬尼拉發展最成熟的城市，目前已有陸陸續續的翻新項目正在改建，在喬布斯國際公寓對面的菲律賓國家體育中心，政府正計劃翻新重建，建成後將成為菲律賓最大的國家體育館。

距離喬布斯國際公寓700米距離的馬尼拉灣，正在施工建設一項填海工程項目，占地378公頃，預計2年內完工。這個項目規模宏大，未來將產生巨大的經濟效益，創造無數就業機會，同時對旅游、房地產和服務業的發展具有不可估量的作用。

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所以，我們認為Malate和Ortigas的發展潛力同樣不可低估。有人說菲律賓就是二十年的中國，而馬尼拉就是十年前的上海。

不管從哪個角度考慮，菲律賓的投資潛力都非常巨大，背後的政府和國際資本的雙向推動，加上本地龐大的內需和良好的人口結構比例，菲律賓房地產的黃金期至少持續10年。

本文由邦外置業集團提供。邦外置業集團是亞太地區規模龐大、綜合實力雄厚的集房產銷售、資產管理、金融服務的綜合服務權威機構。集團擁有涵蓋全球數十個國家、二十多個地區的海外優質房產資源，是中國高淨值人群身邊的海外置業專家，同時集團與全球百強開發商有著戰略合作關系，憑著“誠信·專業·保障·透明”的理念，致力為客戶提供海外房產投資、資產配置等海外不動產配置服務。點擊查看邦外置業的代理房源，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

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英國部分郵區房價漲幅超越倫敦 | 英國

根據已經發佈的巴克萊銀行郵區物業指數(Barclays Postcode Property Index)，過去一年，伯明翰、愛丁堡和格拉斯哥等城市的個別郵區在房價漲幅排行榜上名列前茅，遠超首都倫敦。

該指數追蹤了英國20個城市的最發達的郵區。指數顯示，個別郵區的房價表現與英國房地產市場的總體走勢截然相反。2017年9月，英國全國房價較去年同期僅微漲0.4%。

伯明翰的B16郵區（包含伯明翰市中心附近的城區萊迪伍德）位列漲幅第一，2017年7月房屋均價為17萬1498英鎊（折合22萬6791美元），與去年同期的14萬7121英鎊（折合19萬4582美元）相比飆升17%。與此同時，全市的房屋均價同比增長5%。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

英國部分郵區房價漲幅超越倫敦 | 英國 — 伯明翰（Birmingham）是僅次於倫敦的英國第二大國際化城市，人口與面積均僅次於倫敦，地處英格蘭中心

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蘇格蘭首府愛丁堡的EH2郵區地處市中心以東，擁有蘇格蘭議會大樓(Scottish Parliament Building)，以及伊麗莎白女王在蘇格蘭的官邸荷裡路德宮(Palace of Holyroodhouse)。指數顯示，該區域的房價升至37萬2592英鎊（折合49萬2721美元），較去年同期的32萬5595英鎊（折合43萬571美元）上漲14%。

今年7月，格拉斯哥的G3郵區也迎來了14%的同比漲幅，房屋均價從去年同期的16萬1454美元（折合21萬3539美元）漲至18萬3298英鎊（折合24萬2665美元）。G3包含菲尼斯頓(Finnieston)，其在去年被《泰晤士報》(The Times of London)評為英國最時尚的地區之一。

在倫敦，房價增長最快的郵區是E5。這個東部區域包含克拉普頓(Clapton)，房屋均價同比上漲5%至54萬1800英鎊（折合71萬6484美元），而全市的房屋均價僅增長2%。

就業增長和可負擔性提高被視為購房需求激增的兩大主因，進而推動區域城市的房價快速上漲。

巴克萊銀行抵押貸款部負責人克雷格·考爾德(Craig Calder)在報告中說：”我們驚訝地發現，個別郵區的房價正以較快的速度上漲，尤其是當它們的表現遠超全市平均增長率的時候。這反映出，當前的房地產市場，不只是全國範圍，甚至在每個城市，都在不斷變化。”

（互聯網綜合整理）

責任編輯：Shelly Du

從《全球城市競爭力報告》找尋房產投資潛力股 | 海外

日前，由聯合國人居署與中國社會科學院（財經院）共同發布《全球城市競爭力報告2017-2018：房價，改變城市世界》，這個排名主要從“城市經濟密度指數”與“經濟增量指數”角度對全球1,000多個城市分析，進而提出“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”這兩個指標進行評比排序。

“城市經濟競爭力”指的是該城市當前創造價值、獲取經濟租金的能力；而“城市可持續競爭力”是指隨著城市持續投入各種生產要素，強化整體經營環境，逐漸改變該城市的未來競爭力。簡而言之，“城市經濟競爭力”就是指該城市現在競爭力強度，是靜態的資料；“城市可持續競爭力”是該城市未來競爭力的高低，是屬於壹種動態的資料。

以全球“城市經濟競爭力”排名，紐約、洛杉磯、新加坡、倫敦與舊金山這五個城市最具競爭力；以“城市可持續競爭力”排名，則依序為紐約、倫敦、東京、波士頓與新加坡為全球前五名。

《全球城市競爭力報告2017-2018》紐約同時在“城市經濟競爭力”和“城市可持續競爭力”兩項指標中稱霸

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該份報告運用統計回歸分析，分別以科技創新、金融資本、環境、制度與房價等五個變因與“該城市人均收入”做回歸分析，得出幾項結論：

1、科技創新是城市發展的重要泉源。

2、金融資本是現代城市發展的關鍵動力。

3、良好的氣候生態環境是城市發展的前提條件。

4、文化制度是城市繁榮的根本動力。

5、房價是改變城市發展和城市布局的重要力量。

其中，影響“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”的最重要因素就是“科技創新”。原因是“資訊科技企業”（如：Google、Apple、Amazon、FB）使得全球城市間的聯系，從間接關系變為直接關系、個別關系變為全面關系、松散關系變成緊密關系、慢速關系變成瞬間關系、高成本關系變成低成本關系，進而在全球經濟的影響力日益增強，甚至有時影響力比許多國家還大、深遠。而且科技創新指數越高的城市，其人均GDP也就越高，房價往往都有不錯的表現。

若再考慮傳統金融在城市所扮演吃重的角色後，便會發現“新型全球城市”正在形成。就是該城市能是同時扮演“資訊科技+金融中心”兩種功能的城市，未來發展相當看好。以全球前二十名新型全球城市，美國有紐約、聖荷西、舊金山、達拉斯、華盛頓、聖路易、辛辛那提、西雅圖、芝加哥、與亞特蘭大等10個城市；中國北京、深圳、與上海；法國巴黎、日本東京、英國倫敦、德國慕尼黑與印度的孟買，這些城市中長期發展相當看好。

目前全球房地產市場還有幾個特徵：

1、全球高房價城市集中在北美、西歐與東亞三個地區。

2、各國鄰近邊界的城市群已融合為跨國的大型城市群（如：美國西雅圖與加拿大溫哥華），高房價區域對距離較遠的城市形成抑制，呈現遷移效應。

3、全球的主要城市群呈現虹吸效應，且房地產價格越高的城市，其虹吸效應越明顯。

4、城市房地產的馬太效應（亦即好的越好、壞的越壞）使得城市之間房地產市場的分化程度持續擴大，尤其是在發展中與新興經濟體城市，馬太效應更為顯著。

最後，擷取我們偏愛投資房產的許多國內外城市，其對應的“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”排名如下圖所示。無庸置疑的是，“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”跟城市的房價表現是正相關聯的，只是“城市經濟競爭力”是代表現在情形，而“城市可持續競爭力”是代表未來演變趨勢。

在兼顧兩者情形下：

若以“城市經濟競爭力”排名前50名且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的幅度來挑選房產投資標的的城市，以芝加哥、北京、西雅圖與多倫多為首選；

若以“城市經濟競爭力”排名51~150名且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的城市，則可以考慮布裏斯班、曼谷、與墨爾本為優先；

若以“城市經濟競爭力”排名151名之後且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的城市，越南的河內與胡誌明市則以排名進步均超過200名最為搶眼。

有意從事海外房產的投資人不妨可以將此納入參考評估的標準。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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决定房産投資潜力的4大因素市場火爆只是假像 | 澳洲

在選擇房地產投資地區的時候，人們往往會被當前某些市場正處於火爆勢頭的地區所吸引，從而大量湧入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區，因為這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛，於是就有不少投資人把它當作了如今最好的房產投資地。

可是在我看來，這並不是一種合理的投資觀念。正如我一直強調的那樣，房地產是一種長線投資，而不是短期投機行為。因此在選擇去什麼地方投資的時候，必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素，而不是看當下哪個地方的房地產市場火爆與否。決定長期增值的因素主要是這樣幾個方面：人口規模；開發潛力；居住環境；教育水平等。

人口增長潛力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用，因為人口數量才是維系房地產的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的湧入，但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布裡斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬，到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對於悉尼來說所存在的長期優勢。

此外，澳大利亞的某些城市，因其單一產業結構，決定了其人口規模很大程度上受到產業發展的影響。比如，如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那珀斯的房地產業一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元產業發展均衡的城市絕對不會因為個別產業調整而影響到人口規模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。

區域開發潛力

房地產發展固然需要一定的人口規模，但是過於成熟的地區，由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發展產生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼，雖然在很多方面都具有領先優勢，但由於它的人口規模相對於它可開發的地區而言，已經處於飽和狀態。而要對老區進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執行的可能性。因此，悉尼的開發潛力已經非常有限了。

反之墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨於飽和，但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用於整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件，決定了它的發展潛力：

土地資源豐富，房價為東南區一半，升值空間大；
距離CBD最近，距離菲利普灣距離近，位於墨爾本國內和國際機場的中間；
新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；
墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城；
政府重點投資發展的地區。（請見上表）

教育出口潛力

留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱產業，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。而且澳大利亞政府還將繼續推進這一產業的發展。

價格增長潛力

澳大利亞房產發展的長期優勢，還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看（1960年代澳洲房價均價為8千澳元，2010年澳洲房價均價為56萬澳元），基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

澳中集團主席金凱平專欄全集

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加勒比海投資移民最佳地：安提瓜島 | 海外

安提瓜島有著所有海濱生活的浪漫，並可以賦予你現代人所能享受的所有舒適。最近，一項全新的海洋度假勝地開發區將海島資源發揮到新的高度。Laura Henderson帶你領略這個魅力海島的風情，同時為您介紹這個地方的房產投資潛力。

安提瓜島帆船周（Antigua Sailing Week）是加勒比海區域非常重要的節日之一，今年春天（2017年4月29日到5月5日），這一節日將迎來50周年紀念。這個活動也是很多旅店經營者們為了延長當地的旅游季而想出的點子，最初的活動是為期兩天的當地漁船比賽，參加比賽的漁船都被漆成繽紛的彩色來增添節日氣氛。

今天，這依然是安提瓜島吸引度假者的好方式，但是帆船運動更加的嚴肅了。當然，之前的漁船也消失了。現在，來自世界各地的游艇，在這裡彙聚成小型艦隊，還有郵輪與運動皮劃艇，在不同競技類別中比賽。

但是這個島嶼有著遠遠超出船賽的魅力。坐落在背風群島的中心，在沙灘上感受細沙穿過腳趾是日常，更不要說猶如百寶箱般的歷史與文化景觀。作為英國前殖民地之一，這座島上的英國傳統依然隨處可見，如舊堡壘、紀念碑和教堂，還有混合了英國與西印度風情的獨特文化。

過去的幾年中，隨著歐洲和中東成為內部投資的領先市場，這裡的旅游業迅猛發展起來。這裡有著充足的房產供哪些有追求的買家和游艇迷選擇，大多都處在度假勝地，為買家提供一站式的安全保障和所有權，以及有著社區氛圍生活環境。比較恰當的一個例子便是海濱小村莊歡樂港（Jolly Harbour），在這座島風景如畫的西海岸，有著一系列的豪宅，出售和出租皆有。很多房子都設有私人的游艇停泊位，航行歸來後在甲板上小酌一杯是再愜意不過的事情。娛樂設施包括網球中心、游泳池和沙灘聚樂部，還有幾家絕佳的餐廳喝酒吧、一個超級市場和成排的商店。豪華的四室別墅800,000美元起，最高價的房產達200萬美元左右，通常是五室的別墅，帶有私人停泊位和通往沙灘的私人通道。

在這個島上掀起讓人興奮的浪潮的是還沒有正式發售的度假別墅開發區Callaloo Cay。這片住宅區坐落在Morris Bay Beach——東南海岸線上的一篇靜寧沙灘上。Callaloo Cay的設計結合了奢華海濱度假地的活力與世外桃源的靜謐。

這個度假勝地在2017年將迎來史無前例的開發計劃，預計在2020年完工。開發項目遵循良好的可持續發展的建設原則，打造綠色建築和和諧互通的社區是擴建項目的主旨，其中包括一個著名的五星級酒店，私人別墅，和世界級溫泉浴場，以及引領潮流的沙灘聚樂部和一些海濱餐廳。

在這裡你可以遙望到地平線處迷人的日出與蔚藍的海水，這個高檔私人度假勝地將占據海濱的中心地帶，面積將達32公頃。另外5公頃地將用於為當地居民和游客開發的國家公園。房產的擁有形式有可贖回股份，分式產權和全部產權。想要擁有全部產權，至少要投資400,000美元，這也會使投資者獲得公民身份，還附帶一系列的優惠稅收政策。

通往樂土的護照

自從吸引世界富豪的投資移民項目推出以來，安提瓜島和巴不達島的加勒比海岸一直被外來投資的浪潮衝刷著。

受同位於加勒比海的鄰居聖基茨和尼維斯島最早推出的世界上第一個投資項目的啟發，安提瓜島和巴不達島的投資移民項目僅在過去的12個月中就吸引了大量的投資者，包括好萊塢影星Robert De Niro，他前不久在巴布達島投資了一個2.4億美元的度假勝地“人間天堂”；來自中國的一達投資集團，在臨近巴布達島的吉納島（Guina Island ）投資了10億美元，准備建造一個面積達1,600公頃的巨型開發區。

與此同時Arton Index——一項權威的全球投資移民界的統計機構將安提瓜島的項目排在了加勒比海各國同類項目的第一位。這一結果是從辦理速度、花費、生活質量、閑適程度和自由度等幾個指標的衡量中得出的。

來自安提瓜島和巴不大島投資局的J Henderson Fields表示，盡管安提瓜大島的投資移民項目頗為成功，但這個島國希望盡可能地保持業界的這一聲譽也是顯而易見的。

能夠體現這一“謹慎樂觀”態度的舉動是，政府在投資者的合同中加入了一項條款：在特定時間內，投資者離開該國的時間是有限制的。

Fields 解釋道：“每個申請人都會經過合格機構的細致審核過程，所有項目必須經過投資單位的批准。”

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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