在選擇房地產投資地區的時候，人們往往會被當前某些市場正處於火爆勢頭的地區所吸引，從而大量湧入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區，因為這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛，於是就有不少投資人把它當作了如今最好的房產投資地。
可是在我看來，這並不是一種合理的投資觀念。正如我一直強調的那樣，房地產是一種長線投資，而不是短期投機行為。因此在選擇去什麼地方投資的時候，必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素，而不是看當下哪個地方的房地產市場火爆與否。決定長期增值的因素主要是這樣幾個方面：人口規模；開發潛力；居住環境；教育水平等。
- 人口增長潛力
一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用，因為人口數量才是維系房地產的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的湧入，但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布裡斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬，到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對於悉尼來說所存在的長期優勢。
此外，澳大利亞的某些城市，因其單一產業結構，決定了其人口規模很大程度上受到產業發展的影響。比如，如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那珀斯的房地產業一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元產業發展均衡的城市絕對不會因為個別產業調整而影響到人口規模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。
- 區域開發潛力
房地產發展固然需要一定的人口規模，但是過於成熟的地區，由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發展產生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼，雖然在很多方面都具有領先優勢，但由於它的人口規模相對於它可開發的地區而言，已經處於飽和狀態。而要對老區進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執行的可能性。因此，悉尼的開發潛力已經非常有限了。
反之墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨於飽和，但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用於整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件，決定了它的發展潛力：
- 土地資源豐富，房價為東南區一半，升值空間大；
- 距離CBD最近，距離菲利普灣距離近，位於墨爾本國內和國際機場的中間；
- 新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；
- 墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城；
- 政府重點投資發展的地區。（請見上表）
- 教育出口潛力
留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱產業，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。而且澳大利亞政府還將繼續推進這一產業的發展。
- 價格增長潛力
澳大利亞房產發展的長期優勢，還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看（1960年代澳洲房價均價為8千澳元，2010年澳洲房價均價為56萬澳元），基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。
以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。
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