2019年房市预测 – Page 2

德國房價卻逆市上揚 2019年這股漲勢還能持續嗎？

自2008年金融危機至今，德國房地產市場經歷了連續10年之久的繁榮期，房價數十年不漲的神話早已破滅，當地的公寓和房屋價格正變得讓普通民眾越來越難以承受。即使是在市場動蕩不安的2018年，全球大多數資產類別普遍出現負收益的背景下，德國房價，尤其是大城市房價仍保持了10%以上強勁增長。

據漢堡城市、區域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新數據，2018年第三季度德國前七大城市每平米均價（含新房及二手房）同比增長11.3%，達到了4410歐元（約合34400元人民幣），且增幅未有明顯放緩的趨勢。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為（德國）當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

而據海外房產網站居外網向第一財經記者獨家提供的詢盤數據顯示，2018年，德國房地產市場的詢盤量同比2017年增加149.1%（其中大部分詢盤人士來自中國地區）。總詢盤量排在第六，比2017年上升了一位，僅次於美國、澳大利亞、加拿大和泰國等熱門國家。

大城市房價漲上天

2007年以前，德國房價曾連續幾十年保持相對穩定，未有明顯的波動。但2008年金融危機之後，德國的房地產市場異軍突起，開啟了長達10年的快速上漲期，每年平均增幅穩定在8-10%之間，成為近十年來收益表現最佳資產之一。

漢堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度數據顯示，德國整體房價同比增長了7.6%，而前七大城市的漲幅更為強勢，達到了11.3%。同期漢堡房價上漲了9.3%，至每平米5690歐元（約合44380元人民幣）。

GEWOS的負責人萬德茲科（Carolin Wandzik）表示，“我們仍未看到房價上漲有放緩的趨勢。”

2018年11月初全球知名會計師事務所普華永道（PwC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，2019年歐洲房地產投資前景最佳的十大城市，德國占了四席，分別是柏林（第二）、法蘭克福（第五）、漢堡（第七）和慕尼黑（第十）。

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據德國調研機構Empirica公司的數據，慕尼黑的房價高居德國大城市第一，當地公寓每平米均價已達8158歐元，其次是法蘭克福（5889歐元）和斯圖加特（5886歐元），然後是柏林與漢堡。

2018年初，Empirica公司的分析師曾悲觀地預測德國大城市的房價將在未來四年內下跌30%，然而市場似乎並不買賬，去年仍有大量熱錢流入，繼續推漲著房價。

供不應求是核心因素

歸根結底，任何一種資產上漲的最核心原因都是供不應求，德國房價也不例外。根據德國建築行業數據，每年需要興建35萬-40萬套住房，才能滿足市場的需求。但2018年，完工的住房僅30萬套。

德國地產及住房行業協會數據顯示，德國住房市場的缺口目前已達85萬套。隨著大城市房價不斷上漲，人們開始轉向一線城市周邊的中小城市，同時也帶動了這些城市的房價上揚。

德國Helaba銀行分析師米特羅普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世紀90年代中期，德國每年建造超過60萬套住宅，之後很長一段時間，房價幾乎沒有上漲。2008年全球金融危機爆發後，新建住宅跌到了谷底，每年僅16萬套，這使得房市供不應求的情況極為嚴重，房價也是從那時起一飛衝天。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

除此之外，德國經濟近年來增速穩定，吸引了大量外來移民和難民的湧入，也進一步助推了當地房價。

孫楊認為，德國的整體人口雖然沒有增長的趨勢，但大城市，比如法蘭克福、柏林等地人口的數量卻一直在穩定增長，這將支撐德國大城市房價的進一步上漲。另一方面，英國脫歐的不確定性讓部分投資者把目光從英國轉向了經濟局勢更加穩定的德國，這也推動了外來資金的流入。

此外，2018年12月中，德國內閣通過了該國歷史上首部移民法草案，鼓勵專業人才來赴德就業，並對獲得長期工作簽證的條件給予了放寬。這加強了德國對全球人才市場的吸引力，對於未來的房價也是一個長期的利好因素。

2019年房價還會漲嗎？

對於高企的房價德國聯邦銀行曾發出過多次警告，認為德國房價被高估了30%，但大多數市場專業人士並不認為德國房價在2019年會突然發生轉向。

米特羅普洛斯認為，推動德國房價上漲的驅動因素完好無損，持續的低利率讓融資成本維持在低位，雖然明年歐洲央行有可能加息，但加息幅度料將有限，大量人口會繼續湧入大城市，“我沒有看到德國經濟要發生衰退的跡像，房價也沒有下跌的理由。”

孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，從機構投資人的角度看，2018年全球股市整體下跌，持有股票的基金損失慘重，而房地產的表現一直優秀，回報相對較高並且穩定，如果這一趨勢持續下去，2019年各大金融機構勢必會繼續增加對房地產的持有比例，繼續加重市場上優秀資產難求的現像，導致價格繼續上漲。從個人角度看，德國經濟和政治環境穩定，良好的就業機將繼續吸引人才湧入大城市，對房地產的需求還是會穩健增長，即使歐洲央行宣布終止持續近四年的債券購買計劃，並且有可能在2019年進行加息，但大城市幾乎為零的空置率以及持續不斷的的住房缺口，可能仍將繼續推動大城市地產價格上漲。

德國Pfandbrief銀行協會認為，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房價漲幅將有所減弱，與周邊地區的房價差距將會減少。該協會的主要負責人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房價增速將放緩，但我們不認為會出現嚴重的調整。

德意志銀行房地產基金經理阿蘭多夫（Georg Allendorf）表示，德國房地產市場的繁榮將持續相當長的一段時間，“在未來一兩年內，房地產市場將保持當前的上漲趨勢。”但他也承認，“許多地區的房價已經到了很高的水平，對我們而言，這意味著投資選擇變得更加困難。”

德國房地產委員會會在馬特納（Andreas Mattner）則發出了警告，他認為政治家的監管措施可能會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、甚至禁止租金上漲，都可能會給房價較大的負面影響。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

美國房地產經紀人協會2019年預測：現房銷售趨於穩定房價持續增長

根據美國房地產經紀人協會（NAR）2018年房地產經紀人會議與博覽會的住房和經濟預測會議，房產銷售將趨於平穩，且房價將持續增加，但速度將會放緩。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）在會上展示了其對2019年房地產和經濟市場的預測，一同上台的還有Lisa Sturtevant & Associates公司總裁麗莎‧斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）。後者討論了可承擔房產在美國的重要性。

勞倫斯·雲的演講聚焦長期趨勢下房產銷售近期的下滑現狀，旨在說明房地產市場的實際表現情況。他表示，“市場上90%的房產出現房價增長，幾乎沒有房產面臨持續的房價下降情況。2017年是10年來房產銷售表現最好的一年，截至目前為止，2018年相比去年僅下降了1.5%。數據上僅出現小幅下降，相比過去幾年來的長期增長而言，是非常細微的調整。”

對於市場正在經歷一場小型泡沫的說法，他很快抹滅了一切猜測稱，“目前的市場條件與10年前經濟衰退時的條件存在根本性的不同。大部分州的房地產市場條件均十分穩定或強勁。新建房產數量不多，沒有出現供過於求的現像。同時，法拍屋數量處於歷史最低水平，這些數據均表明人們在力所能及的範圍內購房，不再購買其無法承擔的房產，說明目前市場處於強勁穩定的狀態，而非泡沫即將破滅、缺乏管制的狀態。”

兩位討論嘉賓都談及了房價可承擔性。盡管美國目前的房價可承擔性處於歷史上的正常水平，但其帶來的問題仍然使購房者望而卻步。雲指出，“美國房地產經紀人協會調查顯示，認為目前是買房好時機的消費者比例有所下降，而更多的人認為現在是賣房的好時機。如果賣方數量遠超過買方數量，市場就會出現問題。幸運的是，數月來房產供應數量顯示，實際情況並非如此。”

斯特蒂文特討論了房屋所有權在社會層面的重要性——擁有房產的人享有更好的身心健康和更好的經濟自給自足的機會。此外，擁有更多房主的社區經濟更繁榮，更能夠吸引並留住勞動力。她還表示，“我是一名研究員而不是倡導者，但我的研究結果促使我看到了房價可承擔性、住房穩定的重要性以及其對社區經濟的積極影響。

展望未來一年，雲分享了其對房產銷售和房價中位數的預測。他表示，“未來一年房產銷售的預測十分無聊，也就是說房產銷售將趨於穩定。”

目前，2018年尚有幾個月的數據還未能提供，但雲預計今年現有房產銷售將達到534.5萬，相比2017年的551萬有所下降。2019年，這一數據預計將提高1%，達到540萬。

2019年，全國現有房產房價中位數預計將增長至266800美元（相比2018年增加3.1%。2020年這一數據預計為274000美元）。“房價增長將有所放緩，房價快速增長的日子已經到頭了，但房價仍會持續增長。”

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以上所有預測是在住房供應量增加的基礎上展開的。雲表示，“所有跡像顯示房產處於供不應求的狀態。鑒於人口和工作的增長速度，房產的供應量顯然不足。這一般是地區現像，而非全國現像，因此，美國房地產經紀人協會建立了一個網站，供地方房產經紀人和協會查詢如何在其所在地區倡導提高房產供應。”

在就美國經濟的整體健康情況做出評價時，雲指出，美國經濟處於“良好“狀態。他表示，美國目前失業率低，工作就會處於歷史最高水平，失業救濟人數達到8年來最低，工資水平也開始增加。“即使在利率增加的背景下，目前的經濟水平也有助於房地產市場的發展。”

美國房地產經紀人協會是美國最大的同業公會，代表美國住房和商業房地產行業130萬成員。

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原文：NAR
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

業界預測2019年泰國房地產市場將放緩

開發商和專家表示，在新按揭貸款要求、利率增長和中美貿易戰等消極因素影響下，未來一年泰國房地產市場將放緩。

住房商業協會主席Atip Bijanonda表示，中美貿易衝突對泰國經濟造成影響。如果經濟疲軟，利率增加，那麼消費者信心就會下降。

暖武裡府（Nonthaburi）紫線公寓。2018年上半年，蒙縣（Muang）和北革縣（Pak Kret）剩余未售公寓數量最多。

12月1日，在房地產信息中心舉辦的房地產市場研討會上，Atip表示，“經濟狀況對公寓市場有強大的影響力，因為消費者購買公寓時需要一定信心。購買公寓一般需要24-30個月的時間完成。”

他指出，如果政府缺乏穩定性或黨派分裂無法形成統一力量，那麼大選也會對經濟產生影響。如果政府中止、喊停或放緩基礎設施項目的相關政策，投資者熱情也會消減。

房地產信息中心代理總干事Vichai Viratkapan表示，房地產開發商應當在做決定前對項目計劃開發區的住房供應量展開調查。

Vichai指出，“新的借貸政策將推動2019年上半年入駐率從今年上半年的4.5%增加到4.8%。但這一數據在下半年將下滑至4.2%，因為新政策將於2019年4月1日才生效。“

房地產信息中心表示，截至今年上半年，曼谷大城區至少有6棟住房未售的項目中，總住房供應量同比增加了0.3%，達到452614棟，共1494個項目。

這一增長的關鍵動力來自公寓，其數量增加了4.5%，達到253899棟，共453個項目。低層建築供應總量降低了4.6%，達到198715棟。

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2018年上半年，曼谷大城區剩余未售公寓數量最多的地區為暖武裡府的蒙縣（Muang）和北革縣（Pak Kret），剩余總量為9002棟，總價值達235.7億泰銖。

北欖府（Samut Prakan）的蒙縣、帕巴登縣（Phra Pradaeng）、帕沙姆佛塔縣（Phra Samut Chedi）緊隨曼谷之後，共有6645棟未售公寓，價值134億泰銖。彙權-恰圖恰-丁登（Huai Khwang-Chatuchak-Din Daeng）位居第三，共有6493棟未售公寓，價值266.1億泰銖。

棠林詹-挽奇縣-拍司乍能縣-農卡姆-打威宛他那縣（Taling Chan-Bang Kae-Phasi Charoen-Nhong Kham-Thawi Watthana）共有4954棟未售公寓，價值112億泰銖。吞武裡-孔三-曼谷蓮區-曼谷艾縣-挽拍區（Thon Buri-Klong San-Bangkok Noi-Bangkok Yai-Bang Phlat）共有4617棟未售公寓，價值149億泰銖。

在低層建築市場，藍盧卡-琅勃拉-探耶武裡縣-Nhong Sue（Lam Lukka-Klong Luang-Thanyaburi-Nhong Sue）共有13437棟未售房產，價值467.6億泰銖。

挽艾縣-挽磨通縣-Bang Kruay-柿蓮縣（Bang Yai-Bang Bua Thong-Bang Kruay-Sai Noi）共有11367棟未售房產，價值477.2億泰銖。挽披縣-挽莫縣-挽捎通縣（Bang Phli-Bang Bo-Bang Sao Thong）共有9327棟未售房產，價值372.3億泰銖。

北欖府的蒙縣、帕巴登縣和帕沙姆佛塔縣地區排名第四，共有5367棟未售房產，價值162.8億泰銖。孔三窪-民武裡-Nhong Chok-萊卡邦（Klong Sam Wa-Min Buri-Nhong Chok-Lat Krabang）共有4704棟未售房產，價值210億泰銖。

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Vichai表示，“低層建築市場的前五名地區的房產類型都屬於排屋。其中四個地區的公寓售價在2-300萬泰銖之間，與公寓市場相同。”

房產咨詢公司Nexus Property Marketing的董事總經理Nalinrat Chareonsuphong表示，隨著新的借貸政策開始對部分購房者產生影響，公寓開發商可能需要依賴外國購房者的需求。

她指出，“外國購房者因為低價、高收益和資金增益而選擇購買泰國房產作為第二房產或度假房產。部分外國購房者希望以此方式將資金從其國家轉出國外，以尋求更有利的利率。”

Nexus數據顯示，新的公寓供應量達到55000-60000棟/年，而今年的需求為50000棟。其中10%來自外國購房者。

中國購房者是海外購房者中的主力軍，其數量在2017-2018年間出現強勁增長。2019年，由於中國購房者發現其購房成本高於泰國人，因此來自中國的購房需求將有所減少。

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原文：曼谷郵報
責編：Zoe Chan

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CoreLogic發表2018年度澳大利亞房市“優中之優”報告

房地產數據分析公司CoreLogic總結了2018年澳大利亞房地產市場的表現。

在對2018年的房地產市場表現進行總結時，CoreLogic澳大利亞區域研究部門負責人Cameron Kusher將澳大利亞描述為一個整體增長正在迅速放緩的市場，然而，當您細細觀察表像之下的真實情況時，您會發現市場狀況與以往一樣有好有壞。

截至2018年11月的一整年裡，澳大利亞平均房價下降了4.1%，這是自2011年12月以來幅度最大的一次同比下跌。在這一年當中，隨著時間不斷推移，房價下降的速度越來越快，悉尼和墨爾本的房價下跌尤其明顯。在各大首府城市中，悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文的房價在過去一年內有所下降，而其他首府的房價則有所上升。值得注意的是，除了達爾文突顯了市場整體的疲軟之勢外，所有首府城市截至2018年11月的房價年度變化幅度都低於去年同期的數值。

過去一年中，各大首府城市的房價年度變化記錄如下：悉尼房價下跌8.1%（自1983年5月以來幅度最大的一次同比下跌），墨爾本下跌5.8%（自2009年3月以來幅度最大的一次同比下跌）。布裡斯班房價微漲0.3%，阿德萊德上漲1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，達爾文下跌0.8%。堪培拉上漲4.0%。

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這次的變化與以往房地產市場放緩的情況有所不同。以前，房地產市場放緩通常是由經濟放緩（如上一次經濟衰退或全球金融危機）或抵押貸款利率上升引起的，而現在經濟持續增長，抵押貸款利率也接近歷史最低水平，所以造成這次放緩的真正原因是信貸政策收緊。自從1980年代中期政府放松金融管制以來，申請信貸的難度變得越來越低，但從2015年初政府開始實施宏觀審慎政策後，獲取信貸的難度持續上升。投資者和申請僅付息型貸款的借款人不得不支付較高的抵押貸款利率，而存款較少的借款人也發現自己難以獲得融資，那些負債較多的借款人也遇到了同樣的問題。除此之外，貸款機構在發放抵押貸款之前都會對借款人的支出進行比以往更嚴格的審查。

在當前階段看來，2019年的情況應該和現在基本相同。人們預計，由於悉尼和墨爾本的房價嚴重下挫，全國各地的房價將受到波及，出現進一步下跌。然而，由於信貸政策收緊，預計澳大利亞大部分地區的房價增長將有所放緩或基本不變。

至少在2019年初期，信貸政策預計將繼續收緊，而這也會讓房產市場環境受到負面影響。有人預測皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）將於二月初公布調查結果並提出相關建議，這些結果和建議有可能顯著改變抵押貸款的政策環境。

迄今為止，澳大利亞儲備銀行並沒有過多地關注房價下跌現像，這主要是因為房價大幅下跌的城市只有悉尼和墨爾本，而且這兩大城市的房價今年都經歷過大幅度的上漲。雖然事實可能確實如此，但如果房產市場放緩對消費者的消費產生了影響，那我們也許就會迎來策略上的變化。如果出現這種情況，那2019年我們可能就會發現某些臨時性的宏觀審慎措施在逐漸放寬。盡管如此，人們還是普遍認為：隨著悉尼和墨爾本的房價降幅達到最大值，全國房價將在2019年進一步下降。

2018年度的“優中之優（Best of the Best）”報告基於以下標准評選了房市表現最突出的全國十大郊區（獨棟住宅和公寓）和首府城市：

表中的高亮數據均為截至2018年11月的統計數據：（銷售總額截至2018年9月）。
中值數據：以整個郊區所有房產自動估價數值的中位數為基礎。
12個月變化：相比一年前的同一時期，平均自動估值中位數（AVM）的百分比差額。
5年變化：相比5年前的同一時期，平均自動估值中位數的百分比差額。
租金：引用數據基於截至2018年11月的12個月內所有廣告租金的中位數。
總租金收益率：根據招租物業的廣告信息計算的數值。本年度出租物業的租金總和除以估價值即可得出一套物業的總收益。以上列出的總收益是這段時期內整個地區的中位數。
總交易額：截至2018年9月的12個月內記錄的所有房地產交易的總交易額。分析中僅包括那些擁有至少200套住宅，20個租賃觀察點，20筆房產交易（至少有100個AVM觀測值）的郊區。

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原文：CoreLogic
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Zillow預測2019年美國房市：房價增長放緩亞馬遜Q2落選城市值得關注

2019年美國房地產市場抵押貸款率將持續增加。這將對每個人都產生影響，並進一步抬高購房者的購房成本，且增加租房需求。房主們目前已經開始感受到抵押貸款率增加帶來的壓力了。

以下是Zillow對2019年房地產市場的預測：

1. 房貸壓力增加

盡管過去兩年來貸款率持續穩定增加，但始終低於經濟衰退期和經濟增長期的平均水平。但2019年，這一情況將有所改變，屆時30年期定息按揭貸款率將達到5.8%，為2008年經濟危機以來的最高點（2008年貸款率為應對房市危機，貸款率快速下降）。2019年，在貸款率上漲和房產價值穩定增加的雙重壓力下，人們將愈發難以承擔購房成本。目前，增加的貸款已經超出了房產價值帶來的收益，這導致已有房產的房主暫時取消買賣計劃，並大大打擊首次購房者的購房熱情。

2. 租房市場出現回升

購房者首當其衝受到貸款率增加的影響，但承租人並沒能免受影響。由於上漲的貸款率導致原本計劃購房的人中有部分人難以承擔增加的購房成本，從而選擇繼續租房，因此最近租房市場非常輕微的下滑趨勢將有所回升，並將再次出現增長。但對公寓建造的持續穩定投資將會制衡這一回升趨勢的發展，防止租金過度增長而超過收入增長水平。2018年第三季度美國租金中位數是收入中位數的28.2%，顯著高於過去25.8%的水平。

3. 通勤更不方便

城市核心地區是創造就業機會的集中地區，同時也是面臨房價過高危機的地區，因此越來越多的人選擇在郊區居住和生活。2019年，在城市工作的人選擇居住在郊區的這一現像將繼續存在，導致通勤時間變長，交通擁堵加劇。對於經濟能力僅足以支持其居住在偏遠郊區，需要極長通勤時間的人而言，這一變化尤其令人擔憂。波士頓中心地區每平方英尺的房價相比偏遠地區高出303%，華盛頓中心地區住房每平方英尺的首付比偏遠地區高出218%。各州政府正在商議開展新的基礎設施投資，但鑒於建築成本的增加和計劃的延誤，部分投資項目可能力度不夠，或是進度過晚。

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4. 落選亞馬遜第二總部的城市迎來新的發展可能

雖然敗給紐約和華盛頓地區而落選亞馬遜第二總部，但參選城市此前為爭取成為第二總部選址帶來的數以萬計的就業機會而付出的努力並沒有白費。

在亞馬遜宣布其第二總部選址前不久，芝加哥推出了P33倡議，旨在於2033年其200周年紀念前發展為技術中心。該倡議被稱為是“芝加哥技術未來的伯納姆計劃”。伯納姆（Daniel Burnham）在1900年提出“Paris on the Prairie”計劃，旨在美化城市並將其打造為城市規劃中的一股關鍵力量。

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在西雅圖公司Convoy選擇在亞特蘭大建立其在東海岸的辦公室後，亞特蘭大就開始動作頻頻，並競選亞馬遜第二總部。諾福克南方公司可能將其總部從其名字由來的城市——諾福克（Norfolk）移至亞特蘭大。

紐約和華盛頓在權衡承接亞馬遜第二總部的利弊，同時圖森（Tucson）也在考慮其21英尺的仙人掌區是否能夠被開發。

延伸閱讀：【亞馬遜第二總部“水晶城” 華盛頓對岸衝出的一匹房產界黑馬】

5. 因自然災害被毀住房數量達到歷史最高

關於2019年的這一預測是基於目前真實情況的合理推測。僅在2018年就有15000棟住房（其中包括一整個城鎮）在加利福尼亞森林火災中受毀，還有大量其他住房在墨西哥灣沿岸的風暴中被毀。

隨著自然災害頻率和嚴重程度的不斷升級，建築商和開發商開始注重開發預防性材料和設計和/或對材料和設計進行保護。過去，在自然災害後，建築商能夠快速重回市場，致力於建設更好更貴的住房，但2019年這一情況將有所改變。建築成本不斷增加，保險商越來越不願意在危險領域提供保險（或收取更高昂的保費），因此，建築商恢復建造的需時和成本都會大大增加。

洪災帶來的損失也在不斷增加。2020年起30年貸款期內，受海平面上升和風暴影響而被淹房產的預測數量不容樂觀。

6. 房產價值增長放緩

緩解貸款率增加帶來壓力的一個因素是房產價值增長放緩。10月，房價相比去年增加了7.7%，美國房價中位數達到221500美元。Zillow預測，2018年1月至2019年10月期間，房價增長將達到6.4%。Zillow針對房產專家和經濟學家展開的一項調查顯示，2019年房價增長為3.79%。相比今年3月8%的大幅增長，這兩項數據均顯示房價出現降溫。

原文：Zillow
責編：Zoe Chan

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Royal LePage 2019年加拿大房市預期：大多倫多穩步上升蒙特利爾或成明日之星！｜居外專欄

由於經濟、監管，外加政治因素的作用，加拿大的房價漲幅將2019年有所放緩。
2019年年底，大多倫多地區的房價預計將提升3%，大溫哥華的房價漲幅預計為0.6%，渥太華房價漲幅預計為2.5%。
在全國主要城市中，預計房價漲幅最高的是蒙特利爾，達3%。
由於石油行業的不景氣，阿爾伯塔和薩省的房價預計將會下跌。

全國總體水平：漸趨調整，穩中有升

加拿大著名地產公司Royal LePage皇家地產於上周發布了2019年加拿大房地產市場預測。Royal LePage表示，預計2019年全加拿大的房屋中位數價格將小幅上漲1.2%，達到$638,257。

在大多倫多地區，房價將依然保持平穩上漲的態勢，預計明年的漲幅將是1.3%，中位數價格為$854,552。

在大溫哥華地區，房價的漲幅將更加平緩，預計2019年房價漲幅將為0.6%，中位數價格為$1,291,144。

相比其他大城市，明年房屋漲價潛力最高的是蒙特利爾，預計漲幅將達3%，中位數價格將達到$421,306。

根據Royal LePage總裁Phil Soper的說法，“目前的房地產市場並非盡善盡美。2019年，加拿大的房地產市場將繼續經歷一波調整期。前幾年，許多地區的房價都經歷了一段大幅度、反常規的上漲，如今這些地區的房價漲幅都低於長期以來的平均水平。當然，這是就整個加拿大這個大市場來說的。這其中包括了許多形形色色情況各異的小市場。為了給投資者和消費者提供更多有參考價值的信息，我們的預期同時涉及了‘全國’和‘地區’兩個層面。”

Phil Soper表示：“有兩點需要引起特別注意。首先，我們預計2019年的房價依然會上漲，只是漲速將會放緩。其次，支撐加拿大房價的經濟基本面依然向好，例如新組建的家庭數量增多，就業率上升等等。因此加拿大房地產市場的前景依然十分光明。越來越多的就業者希望有個棲身之地，可租房市場卻十分短缺。如此一來，全國幾個主要市場的政策制定者都將面對住房短缺這一問題。這不僅僅是房屋可負擔性的問題，我們將面對全面的住房供應危機。”

2019年的市場將會保持一個不溫不火的狀態。造成這一局面的原因，除了因為此前房地產市場過熱，還有一些不確定的因素，包括緩慢增長的銀行利率，國際貿易方面的風險，加拿大石油出庫價格持續走低，以及來自政府的監管干預，這點以卑詩省為最。

在12月5日，為應對油氣行業的不景氣，加拿大央行宣布目前不會將銀行基准利率上調至1.75%。盡管2019年預計還是會加息，但至少就目前而言，這對許多購房者會是一個好消息。

Phil Soper還表示，未來幾年，加拿大人口結構的變化和新移民的到來將給有限的住房供應帶來越來越大的壓力。我們對加拿大25-30歲的的首次購房者進行了調查，結果發現他們中的絕大多數都希望能擁有一套屬於自己的房子。此外，每年還有許多新移民來到我們的國家，他們也有強烈的購房需求。而嬰兒潮一代也已經到了退休年齡，根據此前Royal LePage的調查，他們也有很強的意願將目前所住的大面積房屋售出，並在一些適合過退休生活的地方買進一些面積小一些的房子。

根據加拿大央行的預期，2019年加拿大的GDP增長幅度將達到2.1%，較2018年略有增長。而加拿大的失業率已經在2018年11月降低到了5.6%，這是自1976年以來的最低數字。

魁北克或成明日之星

Royal LePage預計，2019年加拿大的房價之星將會是魁北克。和全國其他地方一樣，魁北克的經濟增長強勁，人們也能實現普遍的就業。不同之處在於房屋的可負擔程度。我們要注意，無論是這十年的多倫多和溫哥華，還是再之前十年的卡爾加裡，它們的房價都在瘋漲，可這卻幾乎沒有影響到蒙特利爾。在未來至少一年內，由於油氣運輸方面的困境，以及全球產能的過剩，我們能源產區的經濟活躍程度將會減弱不少。而溫尼伯、哈利法克斯，和渥太華的房價將會以一種平穩的態勢緩步增長，其市場將會保持在一個比較中庸的水平，不會太過火熱，也不會太過冷淡。

多倫多基本面依舊向好

而在大多倫多地區，明年的房屋中間價預計為$854,552，較今年提升1.3%。支撐預期中這一溫和增長的最主要因素是本地人口的持續增長、健康良好的經濟環境，以及由於房屋庫存過低而被長期壓抑的購房需求。

來自Royal LePage的房地產專家Chris Slightham表示，相比2016和2017年時創紀錄的房價漲幅，大多倫多地區的房地產市場將在未來幾年實現更加健康和可持續的增長。那些在房價瘋漲階段被拒之門外的潛在購買者，將會2019年重新獲得入場機會。“我們預計，2019年春季的銷售活動將比去年同期更為活躍。”

2018年，在大多地區，許多位於多倫多以外的城市都經歷了房價下滑。人口的持續增長或許能減弱這一勢頭，並且促使郊區房價重新回歸上升的軌道。此外，多倫多的地鐵可能會向郊區延伸，這也可能逆轉這些地區房地產市場的頹勢，並且推地鐵周邊區域的房價。

Chris Slightham說，他預計獨立的價格和銷售情況將在2019年逐漸趨於穩定。

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以下是加拿大各大城市完整的預測數據：

責編：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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Tinsa預測：2019年西班牙房價將上升5至7%

西班牙頂級房地產估價公司Tinsa表示，根據目前已頒發建築許可證數量，房產銷售量和抵押貸款總額的變化趨勢，預計該國2019年的住房市場上的物業平均價格將增長5%至7%。

基於過去兩年的數據，Tinsa預計西班牙的住宅物業銷售量明年將從目前的50多萬套增加到62.5萬至65萬套，而房地產抵押貸款筆數預計將上升約15%，達到27.5萬至30萬筆之間。該公司表示，獲得建築許可證的新物業數量呈上升趨勢，預計將增加10萬至15萬間。

然而，Tinsa還指出，房產銷售指標比2006年和2007年投機性購買熱潮高峰時所達到的水平低36%，所以這些指標的大幅增長不應該引起人們對新一輪繁榮和蕭條周期的擔憂。

Tinsa還意識到，房價的平均增長依然無法體現區域之間、城鎮之間、甚至行政區之間的巨大差異。大城市和城市群的物業價格呈現出顯著的增長趨勢，而在多個沿海和人口較少的地區，住宅物業的價格自觸底以來幾乎沒有上升，但是隨著市場持續保持穩定，預計價格復蘇的範圍將有所擴大。

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該預測還考慮到了西班牙明年經濟增長輕微放緩的變化趨勢（預計2019年經濟增長率為2.2%，而今年的經濟增長率為2.6%）。失業率很有可能繼續下降，而這將有助於促進更多的市場需求。

一般而言，人們對2019年的預測都比較積極，然而，有部分因素可能會帶來不確定性。在西班牙，這些因素包括抵押貸款利率可能上調，年輕人在試圖登上房地產市場第一級階梯時所面臨的困難，經濟增長預測可能出現的下調，全球範圍內的經濟放緩趨勢，消費者信心指數下降和貿易保護主義政策。這些問題都可能引發人們的擔憂。

來源：Murcia Today
責編：Zoe Chan

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新加坡這樣打房！祭3招堵炒作明年估房價跌3%

新加坡調控措施不松懈，2019年房市將繼續受到抑制。據了解，目前新加坡政府為了打房，在稅制、房屋限建和反洗錢等3大面向上祭出限令，相關規定在2019年對房市衝擊的影響恐持續擴大。

就在新加坡住宅市場經歷4年低迷後復蘇之際，政府采取的遏制房市過熱舉措，可能會在新的一年破壞此回升勢頭。

據彭博新聞彙總的房地產仲介的預估，住宅價格預計今年可能會攀升高達10%，但在2019年可能持平，甚至可能下跌3%。根據預測，房屋銷售今年落後於2017年的水准，2019年可能再次低於2017年水准。

萊坊駐新加坡研究負責人Lee Nai Jia表示：“市場已陷入停滯狀態，隨著市場回穩，政府不太可能推出額外的調控措施，也不會收回。”

今年上半年，由於開發商大舉買地以及整體或重建項目的推動，房價上漲約7%。政府7月增加新舉措為市場降溫後，住宅價格上漲步伐放緩。其他進一步的限制措施還包括限制開發商建造“鞋盒”公寓數量的額外指引，以及反洗錢措施等。

政府12月稍早表示，計劃在2019年上半年放慢住宅用地出售步伐，理由是供應量激增和需求降溫。

Smartkarma分析師Tan Kok Keong表示，當局不斷微調房地產市場的規定和稅收對建商是個擔憂，可能會增加開發商的成本，並降低新加坡對國際參與者的吸引力。

新加坡政府今年調高住宅額外買家印花稅（ABSD）新措施，本地人購買第2套房，以及海外人士購買物業的印花稅上調5個百分點，稅率也從原本15%上調到 20%；以公司名義買房的稅率更增加10個百分點。至於新加坡本地人首購的稅率則維持不變。

不過，政府堅持認為其需要干預以防止房地產市場出現泡沫。新加坡國家發展部部長Lawrence Wong上月在一次講話中表示，若當局沒有采取行動，今年私人住宅價格漲幅可能高達15%。他當時表示：“讓我明確說明一點，那就是政府不能也不會對房地產周期采取不干涉的態度，因此，當我們干預市場時，不應該感到意外，因為這是我們的方式和態度。”

彭博報導指出，新加坡曾經為了防止亂丟垃圾而頒布口香糖禁令，如今，這個城市國家正在向亞洲其他國家和地區展示應該如何給房地產泡沫降溫。

隨著房價升至創紀錄水准，新加坡政府今年加大房價調控力度，推出一些最嚴厲的措施，包括將舉債上限限制在借款人收入的60%，提高購房印花稅和提高房產稅。

中國和香港也試行了各種舉措，給日益火爆的房地產市場降溫，但事實證明，新加坡的調控措施比陸、港更成功。在截至9月30日的3個月中，新加坡住宅價格漲幅降至6季來最低水准，7月份銷量下滑，抵押貸款增速從2年前的18%下降至13%。

大華繼顯駐新加坡分析師Vikrant Pandey表示：“（新加坡）政府很早就推出這些措施，希望抑制泡沫，以防其發展到導致整個體系崩潰的水准。”

新加坡坐落在馬來半島南端1個島嶼上。4年前，當房價在截至2008年的2年內上漲了25%之後，新加坡就開始調控。此後，隨著低利率環境、本地人改善住房條件以及中國和東南亞買家的需求，推動房價進一步上漲40%，總理李顯龍領導的新加坡政府加大了調控力度。

根據總部設在倫敦的仲介機構第一太平戴維斯的數據，目前新加坡面積1000平方呎的新公寓，平均售價在100萬新元（約501萬元人民幣）到120萬新元（約602萬元人民幣）之間，而根據香港最大仲介機構美聯集團的數據，在2009年初以來房價上漲超過1倍的香港，相同面積單元的平均售價為810萬港元至1280萬港元。

榮獲最佳豪宅項目等獎項的8 Saint Thomas，是新加坡第九區核心地段罕有現樓物業。極佳地理位置，迅步即達烏節路及索美塞地鐵站。繁華烏節路近在咫尺，同時享有尊貴富豪區悠閑生活。房價僅145.7萬新元（約¥709萬）。
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在新加坡，政府提高了第2套住宅的最低首付比例，宣布對外籍和企業購買者徵收新稅種，並對所有住宅地產徵收印花稅。新加坡金管局6月28日表示，住房貸款不應超過總償債率（TDSR）的60%。今年8月，金管局又將購置組屋的最長貸款申請年限縮短5年，從30年縮短至25年。與此同時，新加坡建屋發展局還將抵押貸款還款額上限，從月收入總額的35%下調至30%。

仲介機構仲量聯行駐新加坡住宅項目銷售全國總監David Neubronner表示：“貸款措施比其他措施更加致命，未來6-9個月，房價將保持平穩。”

這些調控措施已打消Jeremy Ong等潛在買家的購房念頭。Ong是32歲的新加坡牙醫，他原准備花200萬新元買1套公寓房。

一直想在烏節高檔購物商圈附近買套3居室的Ong表示：“最新的貸款措施很嚴厲，利率也會上升，我原計劃用貸款支付80%的房價，但在新規定出台後，我不確定自己能貸到多少資金，因為我還有車貸。”

新加坡“鞋盒”公寓新規或將對住宅開發商造成衝擊。新加坡“鞋盒”公寓的終結可能令居民歡欣雀躍，但對於開發商來說，可能是個雙重打擊。

7月的房市降溫措施令購置和重新開發老舊公寓的成本上升，這本已對開發商造成打擊，而如今住房開發商又被告知，單一項目中允許的公寓數量有限。盡管此舉目的是遏止住宅面積愈來愈小，但對開發商來說可能不得不重新考慮定價，而且可能削弱其獲利能力。

房地產諮詢公司ZACD集團研究負責人Nicholas Mak表示，7月的限制措施已給整體交易煞車，如今新的規定可能造成更大影響。

在最新一輪降溫措施推出之後，新加坡開發商在土地收購上需要多花近9%的資金。Mak稱，再加上他們現在不得不建更大的公寓，可能迫使開發商降低售價以盤活存量。

10月針對住宅單位面積發布的新規定，實際上把開發項目所允許的最大公寓數量減少18%。新加坡市區重建局稱，這項調整將只影響非核心區域的開發項目，將於明年初生效。

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來源：蘋果日報
責編：Zoe Chan

脫歐最慘是怎樣？英央行報告：GDP衰退10.5％房價崩跌30%

“在最糟脫歐狀況下，英國將迎來二戰後最駭人的經濟大衰退！”英國央行總裁卡尼（Mark Carney），11月28日代表英格蘭銀行（BoE）向英國國會遞交《脫歐事態推測報告書》，針對當前的各種脫歐路線可能性提出經濟前瞻。卡尼表示，綜合所有的經濟演算模型，“無論選擇那種脫歐路線，英國的經濟都會比不脫歐更差”；但若是英國與歐盟最終走向“無協議脫歐”（No-Deal）的極硬脫歐路線，在自由貿易中斷、毫無緩衝情之下，未來5年內的英國經濟，最糟也將面臨GDP衰退10.5%、房地產價格崩潰30%…等災難前景。

“我們的工作不是期待最好狀況的到來，而是為最壞狀況提前准備。”英格蘭銀行總裁卡尼表示，28日所提出的《脫歐事態推測書》，是英國國會要求央行為各種不同的“脫歐可能性”所作出的模型推測，其以2016年3月、英國脫歐公投前的經濟狀況為推測基准，以提供國會與內閣在“關鍵時刻”參考決定。

英格蘭的報告，針對英國的脫歐前景提出了多種“假設”，包括：“英國順利脫歐，成為歐盟密切合作夥伴”（GDP：-1.25%）、“英國順利脫歐，但只是歐盟的次級密切夥伴”（GDP：-3.75%）、“英國脫歐遭遇亂流，僅保留部份與歐盟貿易協議”（GDP：-7%），以及“失序脫歐，無協議脫歐且無法啟動緩衝期”（GDP：-10.25%）。

之中，假若英國最終走入無協議無緩衝脫歐的“失序狀態”，衝擊的第一年內，英鎊很可能會暴貶“25%”；未來5年的經濟成長也將持續走衰，GDP最多衰退10.5%、房地產價格將驟跌30%、而國內失業率也將從現在的4%爬到7.5%，整體衰退預期不僅遠超2008年的金融海嘯，還將進入“自二戰以來的最慘蕭條”。

報告表示，盡管不同的脫歐路線對英國經濟有不等的影響；但無論是哪一條路，與不脫歐的成長預測相比，英國經濟只要脫歐就注定“至少衰5年”，與其他國家的自由貿易協定，最快也要到2023年才可能上路。

然而英格蘭央行的推測報告，卻在國會內遭遇脫歐鷹派的譴責，質疑英格蘭央行“是為了政治操作而危言聳聽”，意圖透過“用‘苦日子’報告來散播恐懼…好為英國首相梅伊（Theresa May）的脫歐協議護航”。

“這份報告是國會要求的，英格蘭銀行只是中立地旅行報告義務而已。”卡尼強調，目前英國離2019年3月29日晚間11點的“脫歐零時”僅剩下不足4個月的時間，盡管絕大部分的銀行單位都已通過壓力測試、英國金融系統也足以應付脫歐最惡狀態的崩盤壓力；但英國的中小企業，卻很可能在失序脫歐的光景下陷入集體危機——因為截至目前為止，英國全國就有25萬家公司行號表示“公司從來沒有填過關稅申報單”；假若真遭遇無協議無緩衝脫歐，英國中小企業也只有14%有能力應對。

《BBC》表示，目前梅伊與歐盟27國所達成的“脫歐版本”，主要的特色是以歐盟貿易與關稅法規為依歸，並許諾雙方能將脫歐緩衝期“至多”延長到2022年7月；然而反對派卻認為，梅伊版脫歐在北愛爾蘭邊界與貿易關稅問題上，“自我設限、對歐盟讓步過多”，因此無論是脫歐鷹派或者是留歐派，都正蓄勢待發，准備在12月11號的國會投票中，狙擊封殺梅伊版的脫歐提案。

目前由梅伊所率領的保守黨內閣，僅在國會下議院握有326席次（總席次650席，勉強過半）；但光是保守黨內部，目前就有81名議員出聲反對。因此考量到政治現實，12月11日脫歐表決案“幾乎注定過不了關”。

“現在的問題已經不是梅伊能不能說服大家…而是12月11日之後，英國上下該如何面對脫歐的善後事？”《BBC》表示，假若12月11日的梅伊提案被國會封殺，那麼內閣將有3個星期的准備時間，以向國會報告“下一步該怎麼辦”。屆時梅伊固然可以重新與歐盟調整協議內容，但也可能坐等恐慌蔓延。迫使國會“含淚贊同自己的初版協議”。

《BBC》表示，目前最災難的預測，就是明年3月29日英國無協議無緩衝脫歐；至於坊間所倡議的“二次脫歐公投”與“解散國會重啟大選”，則都與329的脫歐死線日互斥——因為英國公投提出後，必須有6個月以上的執行准備與宣傳期，國會選舉亦至少需要25個工作天——鑒此，除非歐盟方面“全體27國都同意英國推遲脫歐執行日”，否則兩種方案都已於事無補、時間不足。

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來源：轉角24小時
責編：Zoe Chan