菲律賓比索表現強勢,房產市場將迎來至亮時刻!

過去5年,菲律賓比索兌人民幣彙率最低值為0.119人民幣/比索(即1比索可兌換0.119元人民幣),最高值為0.143人民幣/比索,目前為0.134人民幣/比索。

菲律賓比索兌人民幣實時彙率

隨著人民幣持續貶值,菲律賓比索兌人民幣的比值正處於上升趨勢,基於菲律賓政局穩定,經濟發展良好,菲律賓貨幣幣值有望保持長期穩定

可能很多人會問,我既不出國,也不留學,人民幣的漲跌,和我有什麼關系呢?

事實上,任何一個國家的彙率和本國貨幣的利率,以及社會通貨膨脹水平都是密切掛鉤的。如果你的人民幣收益,既沒有跑贏通脹,也沒有跑贏中國人民幣貶值的速度,那麼你的資產就是在高速縮水。

我們經常提到要把雞蛋放在不同的籃子裡規避風險,但如果所有籃子都放在同一輛車上:所有的資產都是人民幣一種貨幣計價,是不是會很危險呢?

據胡潤研究院發布的《2018中國高淨值人群財富管理白皮書》顯示:84%的高淨值人群會有“人民幣貶值”的擔憂。

那麼面對人民幣貶值,高淨值人群要怎麼選擇投資理財才能保值?

從全世界範圍來看,世界高淨值人群擁有大概54萬億美元的財富總量,這其中的24%投向了海外資產!

有錢人進行廣泛的海外資產配置,通過減少和國內資產的相關性,規避風險,獲得更為穩健的投資收益。也許這是未來十年,或是幾十年財富管理致勝的關鍵。

因為中國進入慢增長時代,投資的配置十分重要,合理的海外資產配置刻不容緩

在面臨海外資產配置上,大家呈現出的最大顧慮之一是:

海外資產真的能掙錢嗎?

好像國內市場更熟悉,掙錢更快。

但事實真的是這樣的嗎?

以菲律賓馬尼拉為例,馬尼拉房地產市場在過去幾年以年均10%的幅度穩步上漲,部分地區租金回報率高達8.98%,而如今中國國內一線大城市北上廣深的租金收益率僅2%左右。

同時,隨著杜特爾特的“大建特建”戰略,未來菲律賓的房產市場將一路高歌猛進

與此同時,中國正困擾於經濟結構轉型、人口老齡化等問題,經濟增長速度差不多已經見頂,即使我們仍然能保持7%左右的高速增長,也是高位上的下降趨勢。

從普遍意義上來看,在未來的幾年裡,海外市場的投資收益率將會高於國內市場的投資收益率,這就是趨勢。

我們需要清醒地看到,中國過去數年因為發行的巨量貨幣、經濟結構要轉型進入慢增長時期、勞動力下降、又加入SDR等,人民幣貶值是趨勢,至少未來510年來看是一個長期的趨勢

隨著全球化趨勢越來越明顯,出境旅游和留學也越來越多,彙率也實實在在的影響著我們每個人的生活。特別是對注重投資的中高淨值家庭來說,適當配置海外資產對未來的財富增值很有必要!

 

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2015年是中國海外地產發展里程碑的一年

2015年中國資本進軍海外房地產市場正在進入一個全新的階段。各大品牌開發企業已經快速開始自己的海外項目布局。隨著中國投資者通過購買更多的海外資產來分散快速增長的國內財富,中國資產輸出,在全球房地產投資市場將會占有越來越多的比重;據CBRE報告數據顯示,2013-2014 年,中國資本占亞洲資本投資海外商業物業總額的四分之一以上,2014年已經達100億美元以上。機構預計2015年投資總額將超過200億美元。

觀點1:嘗試性開發逐漸向規模化開發轉變

從2010年開始,多數國內品牌開發企業已經開始在全球不同區域進行嘗試性開發,經過幾年的海外開發經驗積累,已經基本形成了品牌開發企業的海外地產開發模式。依托國內強大的消費承載力,引導國內高淨值客戶進行海外資產配置。隨著碧桂園2015年12月18日發布在馬來西亞新山投資2500億元,開發“森林城市”項目,標志著國內品牌開發企業由原來的嘗試性開發向規模性開發的轉變。

觀點2:形成產業化發展

同時,部分品牌開發企業結合自身產業布局,形成了以旅游產業、養老產業等為發展方向的海外地產開發模式。標志著國內品牌開發企業已經結合自身產品特點,形成海外產業化地產開發模式。如中發地產以世界各地經營的酒店為依托,推出了自己的產業化開發模式,以海外旅游與海外地產開發相結合,打造出附加投資價值的海外旅游度假房產產品;

觀點3:多元化發展

目前從產品供給來看,已經不全是美、加、澳、英等主流移民國家的產品了,越來越多的新興區域項目進入國內市場;歐洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、南亞區域國家、非洲重點城市均有項目在國內進行銷售。

從產品結構來看,也呈現多元化發展的狀態,移民加投資的房產、居住類房產、純投資產品等,所能覆蓋的產品業態基本都已涵蓋。

在人民幣貶值預期的影響下,預計2016年,又是海外地產高速發展的一年,國內開發企業的海外開發步伐,帶動了國內客戶海外投資的熱情。同時,由於國內客戶海外投資的熱情,也會促使國內開發企業更快的向海外邁出步伐。

另據消息,2015,中國內地監管機構正在討論推出新版合格境內個人投資者計劃(QDII2),該計劃允許資產淨值超過100萬元人民幣的高淨值人士至多將其50%的淨資產用於購買海外資產,包括房地產。這一海外投資計劃最早在2016可以在部分城市試點實施,包括上海、深圳、天津、武漢、重慶和溫州。這可能成為中國居民在海外投資的一個重要裡程碑,因為它將開辟一個不受干擾的渠道,允許他們直接投資海外房地產。如果成功實施,預計該計劃將促使未來幾年海外房地產投資激增。

 

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海外資產配置中的風險控制

2014 年全球金融市場有幾件重大事件,壹是美國股市全年表現超群,但是美國國債表現仍然超過股市,收益率曲線趨平;二是美元指數走強至90大關上方,為六年來首次,黃金價格則先漲後跌,走出了最中庸的行情;三是原油市場年中開啟暴跌,年底前腰斬至每桶50 美元/ 桶附近,鐵礦石暴跌,農產品價格在大跌後反彈,其它大宗商品的市場疲軟;四是後QE時代遭遇通縮,歐元區通脹率壹路下滑。

海外資產配置中的風險控制

資產配置的六特征

以這個簡要的回歸作為背景分析,2014 年全球資產配置的流向主要有六大特征:

金融危機後債券相比股票被過度配置的情況依然非常顯著。美國股市直到2013年才出現資金流入,普通投資者依然將很高比例資金配置於債券,股市配置不足,從而基本踏空美股6年的牛市行情。

利率正常化是周期性資產重新配置的機制。從歷史上以及過去幾年來看,利率上升通常會造成債市資金轉投股市。2014年,國債收益率下跌,資金重回債券,股市資金流入趨於停滯。在歐洲,由於預期歐央行[微博]推出QE,投資者將資金從股市撤出、投入債市。

2014 年債券資金回流到長期債券。2014年,加息預期降溫,情況剛好相反,高收益率企業債出現大規模資金流出,流入級別較高的企業債和長期國債。

雖然漲幅最大,美國股市獲得資金流入最小。2008年12月以來,累計資金流入最高的是新興市場,然後是日本,再然後是歐洲,美國排在最後。2014年,資金向美國回流,與過去美元升值周期的模式相同。

美元多頭頭寸規模與上壹個美元升值周期類似。盡管美元多頭頭寸很高、存在多頭平倉的風險,但由於美元升值依然只到中途,我們預計美元多頭頭寸的規模將會持續下去。

原油和黃金的多頭頭寸規模也可能具有粘性。原油多頭頭寸處於壹年半的低點,但相比歷史水平依然很高。就像去年的黃金壹樣,在價格暴跌的情況下,原油多頭持倉“堅守”在高位意味著可能繼續存在對原油和大宗商品的戰略性資產配置需求。

圖壹列出的是美國市場收益率中比較關鍵的幾個參數,重點關註美國的房地產市場和固定收益市場。近三年以來,美國的房地產增幅達到30%,換算成年化收益大概是9%。而固定收益市場如果換算壹下的話,如果2014年初投資美國國債,年末的收益應該超過5%。

富豪配置海外資產

在了解美國市場在2014年的收益情況之後,再來看壹下高收益的美國市場是中國高凈值人群值得矚目的投資平臺。

中國高凈值人群的資產正在快速增長,2013年,全球私人財富達到152 萬億美元,美國私人財富總額為46萬億美元。其中,中國私人財富總額為22 萬億美元,規模過去五年超越德國和日本,排名僅次於美國。中國私人財富管理行業處於發展初期,潛力巨大。

在高凈值人群方面,2013年,全球高凈值人群為1630萬,財富總量為54萬億美元;其中,中國高凈值人群為237萬,財富總量為4.4萬億美元。中國高凈值客戶數量已經占比14%。

2013年,中國金融產品市場的規模約為13萬億美元,其中,股票市場為4.2萬億美元,債券市場為4.8萬億美元,信托產品為1.8萬億美元,銀行理財產品為1.6萬億美元。中國金融市場規模不能滿足私人財富投資需求。

海外資產配置方面,2013年,全球高凈值人群24% 投向海外資產,中國超過30% 的高凈值人士持有海外投資,但其中只有5% 的財富投向海外資產。中國高凈值人群海外資產配置比例偏少,空間廣闊。

通過簡單的優劣勢分析法(SWOT)分析,可以清楚看到中國高凈值客戶資產面臨的機遇和挑戰,中國高凈值客戶對於資產在海外的均衡配置,實際上是存在內需的。

出現內在需求的原因,首先,目前高凈值人群的財富總量達到4.4萬億,但是只有5%的財富流向海外,而當下人民幣國際化的進程正在加速,進行海外資產配置的現實條件在不斷完善。而當下美元指數上漲,導致以美元計價的資產走高,正好是投資比較好的時機;其次,如果資產的配置中偏重本幣資產, 抵禦系統風險的能力就很低;另外,由數據可以看出,目前在美國的投資回報比較豐厚;最後是時機問題,當前中國的國內經濟高速增長的步伐在放緩,通脹預期可能會進壹步下降,基準利率也會走低,投資的不確定性在加大。而國際資本正在流向以美國為代表的發達經濟體。

長期配置鎖定收益

值得重點提出的,是高凈值人群在海外資產配置過程中的理念問題。與在國內的投資方式不同,筆者倡導在海外投資中引入“壹分為三”的理念:壹是分散投資,就是俗話說的雞蛋不能放在壹個籃子裏面,把資產配置盡量多元化壹點;二是關註長期的投資,因為高凈值客戶會更關註資產保值,獲得更長遠的收益;三是聘請專業化管理的團隊,或者服務機構,包括私人銀行、第三方財富管理公司,甚至專業的資產管理公司等。

海外資產控制風險

在海外的資產配置中,風險控制永遠是重中之重。從理論上講,在資產類型的相關性很小的情況下,通過分散投資能夠在同等收益的情況下降低風險,也可以說是獲得更高的風險調整後的收益。在中國目前的經濟情況所呈現出的系統性風險之下,中國高凈值人群要想住財富的話,就需要考慮合理的海外配置,通過減少和國內資產的相關性,來獲得更為穩健的投資收益,這也許是未來十年或者幾十年財富管理致勝的關鍵。

首先要關註人民幣匯率波動的風險。匯率變動會帶來很大的風險敞口,壹般來說,個人投資者很難靠自己的力量對沖。

其次要了解海外金融市場風險。成熟國家的金融市場發展歷經百年,金融產品的品種細化且繁多,對這些金融產品的解讀、分析和遴選,從而形成適合客戶風險收益特征的組合是對財富管理的巨大考驗。可以從最簡單、流動性最好的公募基金開始,在海外配置的漸行漸近中,逐步豐富海外投資的品種、擴大海外投資的範圍。

再次是控制信息不對稱風險。對比其他的投資機會,投資海外資本市場,由於國內外交易機制、時差等差異性,導致信息不對稱,對投資者來講參與海外投資的專業性和需要付出的精力都需要更多。

最後是要規避法律監管風險。必須系統研究和熟悉投資標的所在國家法律法規和對外合作政策,掌握相關法律條款和政策規定,避免在項目運行中出現法律糾紛,造成經濟損失。