Tag: 海外房地产投资

在本文的第一部分，我介紹了經濟獨立的概念，解釋了為何在達到這一相同目的，精選房地產投資組合可能優於股票或債券組成的投資組合。在本文的第二部分，我將討論如何實現這一目標。

但首先，我要討論一下投資界普遍存在的一種現像，那就是存在兩種截然不同陣營的投資者：愛好房地產的投資者和厭惡房地產的投資者。兩大陣營中間似乎沒有多少人。討厭房地產作為投資的人通常認為，絕大多數喜歡房地產作為投資的人容易被誤導，未做仔細思量就做決定，他們的判斷通常受到自己的情緒影響。

房地產投資最常見的四大問題

1、當你購買一項票類投資，如股票或債券，你不會像那些可以看到，觸摸和感覺到的投資一樣，像房地產，特別是住宅房地產，投注同樣多的情感。心理學家解釋，人們首先基於感性做出決定，然後找到合理的理由來支持他們已經做出的決定。如果你正在與一名銷售員打交道，她的工作是向你灌輸你所需要確切的原因，為你已經無意識地做出購買決定合理化。這其實是一個思維陷阱。真正的投資決定不應該基於情感，而僅僅基於純粹冷靜的理論。

2、第二種批評是，大多數愛好購買住宅房地產投資者主要基於一廂情願的想法和傳聞，而不是可靠的研究。對股票和債券投資者來說，“我認為價格會上升”這句話並不足以構成購買的充足理由。這些人需要那些具備碩士或博士學歷的著名分析來指導他們做出投資決定。出於這個原因，他們不喜歡房地產，因為研究往往是不可靠，而且經紀人的觀點可能因利益衝突存在很高偏頗。

3、有些房地產肉眼看來可能美麗，讓你從心底滿意，但是因為以上兩個原因，真正的風險通常被低估，大多數這樣的房地產投資最終可能是災難性的，導致你的財務受損。

4、不同於股票或債券投資，你只需要做出正確的買賣決定就可以賺錢，在房地產投資上，你需要做的工作是連續的，這樣才能賺錢。房地產投資回報可能因空置、糟糕的租戶、支出、維修和報廢等原因受損。房地產投資者必須努力研究，做出聰明的決定以確保盈利。買對的只是第一步，你必須讓它有效益。

總之，首先你必須買對，基於理性，而非一時衝動，依據可靠的研究分析（不只是銷售人員的意見），了解風險，然後在你買第一套房之前建立一個商業計劃。這個計劃很關鍵，所以你必須想辦法減輕你的空置風險，選擇合適的租戶，控制你的支出，甚至做出退出策略。一項嚴肅的投資就該如此。不幸的是，大多數房地產愛好者不這樣做，僅僅依靠好運來賺錢。

為了經濟獨立，這一點更為重要，因為你依賴於一個穩定的收入流。計劃或執行的任何錯誤將使你的經濟獨立的夢想很快變成一場噩夢。當你不能消除所有的風險，你必須做的一切正確的決定以盡可能多地減輕風險，這樣你成功的機會就會最大化。

房地產投資風險管理有法

在為客戶開發的模式中，通常，我會非常有條理地做一下最低限度的考慮：

1、資產必須有良好的需求，容易出租（正確的類型、位置、設施、公平的價格，等等）。
 
2、根據主要的房價與租金比率和費用和租金比率，將房子出租給有工作的租客。稅收和保險費用必須要低。最好是沒有業主協會（Homeowners’ Association）費用和相關的問題（該協會可能虧錢或被起訴，這將最終影響你的投資收益）。

3、如果價格合理，在流動性的市場買賣。當地的法律制度必須有利於業主，允許租金自主漲幅以及必要時能夠輕松、快速地驅逐不好的租戶。

4、充足了解當地的人口動態、基本面，確定符合資格標准的租戶足夠（收入、償付能力、背景調查）。

5、房屋檢查，獨立公允價值評估，和在你購買之前做好盡職調查，核實潛在收入，職業，租戶資格，和支出費用。

在我考慮將合適資產納入客戶投資組合之前，必須滿足上述所有條件。現在很容易理解為什麼市場上絕大多數的待售房地產並不是一個好的投資選擇。賣方總是極力地推銷自己的房產，但買方需要自己進行區分。

雖然我不想承認，但不喜歡房地產的投資者是正確的…大多數愛好房地產投資人方式不對。然而，大多數人缺乏必要的知識或者沒時間去認真參與，或是這麼有條理的。這就是為什麼他們可以采納像我這樣的投資專家的建議幫助，但專家必須做過研究，他們必須理解經濟學，投資組合管理以及風險管理。友好的經紀人無疑是你買房、賣房最好的專業幫手，我相信只有投資專家能處理你的投資。投資專家根據你的投資表現得到有償回報——只有你先賺錢，他們才會賺錢！

最後，記住經濟獨立，你才能按照所希望的方式生活，無需擔憂金錢問題，為錢工作。如果人沒有實現經濟獨立，他們就需要用時間、知識和精力換取錢財。幾乎是所有你認識的人都是如此。而經濟獨立的人不再需要這樣做。但房地產投資需要投資者努力做工作，從而使他們的投資能夠有效益，不是嗎？是的，這就是為什麼你必須將這個角色委托給房地產投資專家。像我這樣的人會面面俱到，所以你可以放心，你的投資會得到很好的管理照顧，讓你經濟獨立夢想成真。

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經濟獨立是世界各地最勤勉的人們共同的黃金夢。無論你現在年齡多大，無需擔心明天沒有錢維持體面的生活，豈不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母雞，或是賺錢機器，賺取足夠的現金支付所有的生活費用，你可以選擇只做能讓你快樂的事情，甚至是做任何你想做的事情。這就是所謂的經濟獨立。你不再需要為錢而耗費時間；你的資產為你效勞，所以你不需要工作。這是一個美好的概念，但世界上有多少人實現了經濟獨立？事實上，不是很多。

不過好消息是，一個人的一生中，完全可以實現經濟獨立，即便他不是很年輕了。在美國，聰明人實現經濟獨立最傳統的方式是購買股票，他們大多數建立一個股票投資組合。該方法遵循積累模式，在很長一段時間，你攢下足夠的錢來積累股票。你希望你的股票會升值或至少維持價值不變，以便有一天你積累夠了，然後你可以開始一點點地賣出，依靠賣股所得的收益維生。美國大多數退休基金是在這一原則下運行。然而在這個模式存在嚴重的缺陷：

問題1：當你開始享受你的經濟獨立，你也開始消耗你的投資組合。每個月，你賣出一小部分股票套現作為生活費。長此下去，你的投資組合將會收縮，直到完全耗盡。

解決這個問題一個方案是投資高派息股票。用這種方法，你將能夠靠股息維生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。這是一個非常好的解決方案，但有一個問題。美國和世界上大多數國家股息收益率都較低，尤其是更安全、更有信譽的公司。實際上目前的年度股息收益率只是在2%左右(見圖表)。確實存在更高的收益率，但大多數收益率每年甚至不超過5%。這相當於說，要想得到10000美元的月收入，你至少要攢夠240萬美元來建立股票投資組合。對大多數人來說，這可行性有多高?

問題2：你怎麼知道你能活多久？這是無法估算的，因為沒有人知道他什麼時候會死。唯一可以肯定的是，世界各地的人預期壽命都在增長。1960年，中國人的平均壽命是43.47年；2012年，達到了75.20年。人們活得越來越久，到了晚年，像老年衛生保健這樣的事情變得更加昂貴。因此，這存在一個非常高的風險，如果你活得“太久”，經濟獨立的夢想可能變成一場噩夢。活得太久，錢卻不夠花這樣的風險是真實存在，你渴望未來不應有此局面。因此，太過依靠這種方法是不可取的！

實現經濟獨立更好的選擇

好消息是，有一個非常好的資產類型可以更好地用來實現真正的財務獨立：房地產。實際上是很容易看到這背後的原因。首先，房地產投資不需要遵循積累模式。如果你建立的投資組合收益率不錯的話，可能一開始就能給你大量現金流收入。你將可以依靠房地產投資組合產生的淨租金生活，不需要出售房產套取現金。第二，同樣的理由，你真的不需要估算自己的壽命。投資房地產，問題1和問題2不復存在！

盡管如此，批評者很快指出一些房地產投資的缺點，也確實如此:

——房地產並不是一個短期投資。
——空置，租戶拖欠，拆遷是相當大的風險。
——房地產可能逐漸過時。隨著時間的推移有一定程度的磨損，需要昂貴的裝修。
——買什麼？住宅房地產本質上非常具有地方性，它不像股票一樣能通過研究據理推測其未來價值。

在股票領域，有成千上萬高學歷、並具備幾十年的投資指導經驗的研究人員。然而在住宅房地產，沒有如此多的研究人員，大多數經由房地產經紀人的建議購買房產，他們可能會給出有偏見的建議。他們常常代表賣方的利益，而不是投資者的最佳利益。

Sidney Shauy專業點評

我同意上面列出的所有房地產投資缺點。然而，記住我在這篇文章的標題用了“精選房地產投資”這樣的措辭。顯然這不是指任何房產就能讓經濟獨立的可接受的投資。事實上，我敢說， 市場上超過90%-95%的住宅作為投資不是非常的好。甚至一些房地產投資可以稱得上是非常糟糕，即使它們看起來很美觀。不幸的是，在房地產領域，“投資”這個詞被嚴重濫用。了解如何選擇，區分好壞毋庸置疑非常重要。

最後，識別和購買合適的投資只是第一步。成功實現經濟獨立的目標需要比這更多的步驟。你必須能夠讓你的投資表現與預期一致。采用正確的分析方法和工具，你肯定可以通過房地產投資實現偉大穩定的經濟獨立。在本系列的下一篇文章，我將討論如何克服這些挑戰，實現這一目標。請繼續關注！

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