Tag: 日本房地产投资

日本中央銀行實施負利率金融政策後，豐潤的資金流入到日本房地產市場，引發高級住宅、養老院設施等地產物業供應過剩，業界擔憂需求嚴重不足，住房空閑現像嚴重，房地產泡沫的風險正在增大。日本房地產市場近期出現出租公寓房投資過熱的趨勢。分析認為，日銀負利率的導入對地產市場起到了催化和推動的效果，專家指未來人口快速減少的趨勢難以避免，出租房空閑概率的風險將增大。

房地產業界警告投資超過實需

面對負利率下的房地產過熱現像，路透社引述一位房地產業界人士的擔憂表示：“過度的金融緩和導致房地產投機出現變調。”

該人士表示，之前中國的房地產過度投資造成出現無人居住的“鬼城”現像在日本成為一個談資話題，但是目前日本國內的負利率政策引發房地產過度投資，高級住宅、辦公樓等投機性的物業拔地而起，有步上中國房地產泡沫後塵的跡像。他警告說：“房地產市場出現了異常。”地產樓市的投資過熱現狀在經濟統計數據上也得到相應的佐證。2016年第一季度（4至6月）日本國內總產值GDP增長幾乎是原地踏步，但是住宅投資卻比去年同期大幅度增長了5.0%。

進入2000年之後，如此高的房地產投資可以說是破天荒的，這種現像只在2011年東日本大地震後的復興重建的火熱初期時出現過。據路透社的報導，諸多的房地產業界人士認為，負利率直接帶來房貸利息大幅度下降，成為了房地產投資過熱的原動力。

日銀自今年年初導入負利率後，2月的房地產投資很快就有了“反應”，2月份的新建物業急速上升。近3年中的單月平均新建物業約 80萬套，但是今年6月的單月新建數量已超過100萬套。不過實際查看樓市投資行情卻出現了一個奇特的現像。在4至6月中，獨立屋民居投資的增長率僅為2.1%，而出租公寓投資大幅度增長了11.0%。而商品樓房還下降了0.5%。路透社引述金融機關人士的見解分析認為：“房貸利息的大幅度下降，購置房產的普通家庭並沒有出現預期的增長，但是利用該優惠政策節約繼承稅目的的房地產投資卻大幅度增加。”

路透社在8月的一份調查也進一步證實了上述投資傾向。在調查中，一名房地產人士表示：“房貸利息已處於歷史最低水准，是構築家庭住房的絕好機會，但是卻看不到期待的消費投資，獨立屋民居等個人購房不見增長。但是，以節約繼承稅為目的的出租公寓樓的投資卻火爆興盛，這些投資支撐著房地產投資的增長。”這位人士表示，出租房市場的投資過剩已見泡沫征兆。

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養老院設施投資過剩

此外，日本政府提出的實現“一億總動員社會”的目標，在此目標下，在日本各地將陸續建立總數能接納50萬人的老人護理設施。據悉，負利率政策推出後，在此低房貸率優惠政策下，養老院設施的投資變得異常火爆。

但是，養老設施的實際的需求並不盡人意，路透社引述房地產人士透露：“曾經經營11棟，每間超過3千萬日元的老人高級住宅樓，但是近年競爭激烈，新建的設施不斷湧現，造成入住率下降。”房地產人士表示，供應過剩的現像越來越突出，而且還看到不剎車的跡像。

日本第一生命經濟研究所副主任星野卓也提出警示說：“遠超實需的出租樓盤的投資急速上升，將使市場供需扭曲，埋下中長期的泡沫風險。”

政府官員擔憂房地產泡沫

在此狀況下，日本政府內部也察覺出房地產市場的異常變調。路透社引述一名政府官員透露：“負利率政策引發收益率曲線變平。房地產業界利用中期利息不會上升的利處，大力在個人和家庭的住房等耐久商品進行投資，急匆匆地超前投資完全沒有必要。”

政府官員表示，安倍經濟學的成長理論是重視供求均衡，但是超過實需、過大的供應投資勢必會帶來房地產泡沫的危機。

在當前的利率下，10年期的國債幾乎都處於負利息，投資國債的收益被壓縮。今後日銀如果擴大貨幣緩和政策，進一步下調負利率的幅度，使房貸利息進一步下降，房地產樓市行情將出現諸多難以把握的不明朗形勢。

（據和訊網）

近幾年來隨處可見海外房地產的廣告，熱衷海外做不動產考察的部落客就說，“研究很多海外房地產投資，日本是最有賣點的地方”，主要原因是大部分海外置產申辦房貸困難，但在日本申請房貸相對容易，另外，他認為，在日本只要挑對地段，房子不僅容易出租，更容易增值保值。

以日本東京房地產來看，東京為日本首都，整個東京都會區就有3500萬的人口，在東京大眾交通圖中，四鐵或五鐵共構的站是很常見的，海外房地產投資的專家便認為，只要選擇東京精華地段，多數都可以追求保值、增值的投資利潤。

以日本東京房地產“GALA PRECIOUS 神宮外苑”為例，FJ NEXT株式會社便強調，其地理位置可以看到東京全部的面貌，且位在體育聖地的“明治神宮外苑”，附近還有繁茂的綠地開放空間將“GALA PRECIOUS 神宮外苑”緊緊包圍；在交通地段部分，在新宿御苑前的“GALA PRECIOUS 神宮外苑”可利用6站4條線路。JR，地下鐵直達新宿，涉谷，六本木只需4分，上班，上學，購物，都可以隨心所欲隨時到達。

至於很多民眾假日都喜歡遠離塵囂、到戶外體驗大自然風光，看著陽光照射在樹林上，再迎著微風吹來，“GALA PRECIOUS 神宮外苑”也訴求不用遠離塵囂便能體驗大自然，不僅建築物外觀體現著自然和陽光的和諧，大廳的壁面更以四季的變化為主要裝潢，再加上間接照明燈光可以聯想到陽光照射樹林，希望讓居住的人可以在城市中體驗大自然。

而每棟房子最重要的“安全性”部分，其也有導入復制困難先進的鑰匙系統。一把鑰匙大門鎖，電梯，玄關到各住戶三重安全保障附帶貓眼的門鎖，防犯用大門手把，強固耐久性的門卡等，玄關大門的防犯性也有顧慮到；住戶設備部分，有餐具清洗乾燥機、自動設定水量、浴室乾燥機，其中設有女性化妝室，廁所也全部獨立。

“GALA PRECIOUS 神宮外苑”為鋼筋混凝土、地上10層、總戶數共41戶的建案，賣主FJ NEXT株式會社強調地段交通方便，到都營大江戶線“國立競技場站”徒步3分鐘、JR總武線“千駄ヶ谷站”徒步5分鐘、JR總武線“信濃町站”徒步8分鐘等。

熱衷日本房地產投資的專家也提醒，海外置產畢竟很多細節跟國內不同，想要“錢”進海外的投資客，還是應該要多多作功課，並且評估自己的風險承受能力，而選擇東京精華地段、地鐡捷運交會共構周邊的收租型的物件，相對可以在穩定收租中追求保值、增值的投資利潤。 

（據鉅亨網）

近期，由於國內投資收益不及預期，高淨值人群開始把目光投向海外市場。作為分散投資風險的海外資產配置其實是一項非常專業的工作，不能任憑想像和衝動“出海”。為此，7月23日，《2016全球置業分享會之日本篇》論壇特邀業內人士以及日本置業專家，剖析了日本的房地產投資價值及商機。

在日本置業有哪些優勢?

隨著2020年東京奧運會的臨近，負利率政策的實施，以及國外投資者的湧入，日本房市處於回暖上升階段。在過去一年裡，東京，大阪等一線城市的房價均有15%以上的上漲。距離近、質量好、風險小是日本房產的三大特點，相信日本置業也是各種資產配置中非常不錯的選擇。

來自三和不動產的業內專家表示，投資日本房產看中三個要點：一是增值速度；二是租金收益；三是彙率增長。選擇日本房產投資主要是看重日本房產的租金收益，日本目前有60%的人都選擇了租房住，而不是買房住。一般房產的投資收益淨回報是在5—8%，而且是扣掉了所有的稅費。在日本買的房子是永久產權，買了房子就相當於買了地。為留學子女在日本購置房產，為在日本留學的子女提高了生活水平。

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化繁為簡 合理做好資產配置

當經濟下行周期到來的時候，整個經濟形勢越來越復雜，可能不再有大類的投資方向能夠成為我們投資的主流。擺在所有投資者面前的一個樸實的話題就是：我們要做真正的資產配置。2016年是中國人真正資產配置的元年。所謂資產配置是說，你不僅要做一些固定收益類的配置，還要做一些浮動收益類的配置。為了對衝彙率下跌的風險，你不僅要做一些海外的配置，還要做一些國內配置的調整。你不僅要做一些短期的配置，流動性好的配置，可能還需要做一些長線的、穩健的配置。所以當多元化的投資品類擺在投資人面前的時候，投資這個問題就顯得越來越復雜了。

不管是對專業投資人，還是對普通的投資人而言，投資從來不是一個簡單的事情。海外投資機遇和風險並存，希望投資者開啟安全、穩健，同時又有豐厚的投資收益回報之旅。

海外資產配置是高淨值人群的必然選擇

來自浦發銀行的業內專家表示，海外資產配置是高淨值人群的必然選擇。在世界範圍內，富人有多少人會選擇做海外資產配置呢？能夠達到24%的比例，1/4的人富裕了之後都會選擇進行海外資產的配置，這是一個定律。而中國的富人只有5%的人會選擇做海外資產配置，大量的人都選擇做人民幣資產配置。從全球的總格局和趨勢來看，中國富人資產配置的格局和比例存在一定的差異。如果配置一個海外資產，會有來自，海外土地、物業增值收益以及彙差收益。總來得說，央行已經降了6次息，現在市面上的錢非常便宜，使用人民幣進行金融杠杆去投資，是目前整個經濟和金融局勢裡面不錯的選擇。

（據和訊理財）