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巴生谷

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在巴生谷（Klang Valley）的房地產行業，聯排住宅的需求占據了主導地位。聯排住宅是成交量最多的住宅物業，占31.6%。跟隨其後的是共管公寓（22%），低層公寓（17.1%），單元公寓（14.7%）和服務式公寓（7.6%）。其他占比較低的物業類型包括半獨立式住宅（2.9%），平房（2.2%），聯排別墅（1.3%）和集群住宅（0.6%）。

在巴生谷搜索量最高的建築類型中，共管公寓和酒店式公寓的搜索量占比為26.6%，而聯排住宅、連鎖式住宅和聯排別墅的搜索量占比為14.2%。接下來是單元公寓和低層公寓（7.5%），而半獨立住宅和平房的搜索量占比為5.6%。住宅用地的搜索率最低，僅為0.8%。

聯排住宅交易量最高的地區是巴生谷，有1500筆交易，而滿家樂（Mont Kiara）在過去12個月內售出的共管公寓數量最多，共達成了428筆交易。

對於面積介於1501至2000平方英尺之間的住宅，其中間價格隨地區的變化而變化：巴生谷為54萬令吉，梳邦再也（Subang Jaya）為85.4萬令吉，蕉賴（Cheras）為72萬令吉，哥打白沙羅（Kota Damansara）為91.5萬令吉，敦依斯邁花園（Taman Tun Dr Ismail）為150萬令吉，甲洞城市園（Desa ParkCity）為170萬令吉，孟沙（Bangsar）為180萬令吉。

面積介於1001到1250平方英尺之間的共管公寓交易中位價格也隨地區變化：在蒲種（Puchong）、舊巴生路（Old Klang Road）、莎阿南（Shah Alam）、斯裏八打靈（Shah Alam）、蕉賴和斯裏肯邦安（Seri Kembangan），這類物業的價格在42萬至45萬令吉的範圍內變動，而在武吉加裏爾（Bukit Jalil）、梳邦再也、阿拉白沙羅（Bukit Jalil）、八打靈再也（Petaling Jaya）、達瑪斯（Dutamas）、滿家樂、敦依斯邁花園、洞城市園和孟沙等地區，共管公寓的價格為50萬至100萬令吉不等。

共有90%的買家在巴生谷購買了面積低於2000平方英尺的聯排住宅，有70%的買家購買了價格低於70萬令吉的聯排住宅。同時，在共管公寓方面，有85%的買家購買了面積低於2000平方英尺的公寓，70%的買家購買了價格低於75萬令吉的公寓。

 

房地產投資絕對不是短期的行動。我們大多數人都理解房地產投資游戲的基本規則。然而，在滿載而歸之前，我們需要等待多長時間呢？

專家們估計，投資者至少要等待五年時間才能從房地產投資中獲得可觀的資本收益，而具體的時間長度取決於投資的地點。在房地產投資發展得較為成熟的區域，投資者所耗費的時間也比較短。

為了更清晰地說明房地產投資積累財富的過程，讓我們來看看過去17年中，第一太平戴維斯收集的2001至2017年馬來西亞巴生谷（Klang Valley）特定地區的房地產交易數據，觀察一下平均房價的增長情況。

為了正確全面地進行觀察，我們需要先思考一個問題：如果您於2001年以15萬令吉的價格在雪蘭莪州的蒲種（Puchong, Selangor）購買了一棟單層聯排住宅，經過10年或15年後，資本收益有多少？ 

數據顯示，如果您於2010年出售該房屋，其平均價格可能會達到23.75萬令吉，這意味著資本增值的幅度接近40%。

到2017年，這類住宅的平均售價已飆升至51.25萬令吉。因此，如果前年（2017年）售出同一套房子，您將獲得約241%的資本增長！

另一個例子是吉隆坡泗岩沫區（Segambut）的雙層聯排住宅。從第一太平戴維斯的數據來看——2001年，盛蘭園（Taman Sri Sinar）和泗岩沫區英達花園（Taman Segabut Indah）的雙層聯排住宅平均成交價為17.85萬令吉，但2017年的平均成交價攀升至57.15萬令吉，資本增值率為220%。

在過去的17年裡，吉隆坡孟沙區（Bangsar）公寓的價值提高了94%至167%。例如，2001年，孟沙區（斯裡柏那卡（Sri Penaga）、卡斯卡迪恩（Cascadium）和提佛裡別墅公寓（Tivoli Villa））的平均公寓交易額為366333令吉，在2017年上漲了167%左右，達到將近98萬令吉。

第一太平戴維斯馬來西亞公司總經理達圖克·保羅·孔（Datuk Paul Khong）表示，隨著土地資源變得越來越稀缺，人口也不斷增長，房價將繼續上漲。因此，大多數人將房地產投資視為對衝通貨膨脹風險的一種理想方案。

“然而，需要注意的是，進行房地產投資時應該在合理的地點選擇合適類型的房地產，因為房地產投資失敗的案例也很多，”孔警告說。

雖然購置房產的入門成本相當可觀，但在馬來西亞進行房地產投資也有不少好處：房地產價格不會像股票市場或其他高回報投資工具那樣劇烈波動，而且對於業主來說，其風險相當低。

年平均投資回報率約為8%

馬來西亞房地產經紀人協會（MIEA）主席林本平（Lim Boon Ping）認為，購買房地產是積累財富的最佳方式，因為投資者可以從租金和資本增值中獲得回報。

林主席表示，巴生谷的房地產每年可帶來大約3%的租金回報，每年至少有5%的資本增值，其投資回報率約為8%。就保持財富價值而言，與回報率為3%至4%的定期存款等其他低風險財富積累工具相比，物業是更為理想的選擇。

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然而，MIP房地產公司的資深談判代表弗裡曼·吳（Freeman Woo）指出，目前某些類型的房地產在市場上供過於求，這可能會給二級市場的價格增長帶來壓力。然而，他也認為，土地短缺和人口增長將為房地產價格的長期增長提供基本動力。

“與其他發展中國家一樣，馬來西亞現在正處於‘強勁生產’階段。在這個階段，供應過剩是正常的，但是隨著人口的增加，市場將會吸收供應，從而推高價格，”吳解釋道。

孔觀察到，在過去的20年裡，巴生谷的住宅物業價格一直在攀升，而且每一次到達低谷之後都會強力反彈。

“房地產投資的平均復合年增長率（CAGR）為7%至10%，並被視為是一種良好的對衝工具。

“從長期來看，有地住宅物業的表現略優於高層住宅物業，”他指出。

第一太平戴維斯馬來西亞公司整理了若干個巴生谷已完工住宅區的年度交易數據，並跟蹤其2001年至2017年的房價走勢後發現，在資本增長方面，蕉賴（Cheras）、孟沙、蒲種、吉隆坡市中心（KLCC）和滿家樂（Mont’Kiara）地區的表現最為突出。

我們來看看這些地區的具體情況吧。

孟沙——長盛不衰的高端住宅區

孟沙是一個距離吉隆坡市中心僅5公裡遠的富裕社區，這裡的住宅非常搶手，因為它可提供完備的設施，極大的便利性，還有強烈的社區意識。

這個老城區的住宅類型包括聯排住宅、平房、公寓和高檔公寓。

第一太平戴維斯的數據顯示，2001年，孟沙單層聯排住宅的平均價格為37.5萬令吉，2010年增至63.5萬令吉，2017年增至127萬令吉，資本增值率高達239%。

2001年，孟沙單層聯排住宅的平均售價約為62萬令吉，而2010年的平均售價超過了100萬令吉，2017年又達到了165萬令吉，漲幅為166%。

MIP物業公司的吳代表指出，孟沙外籍人士和當地居民融合良好，這使它成為了一個獨特的社區，並實現了餐飲、零售和娛樂方面的多樣性。例如，雖然幸運花園商店（Lucky Garden shops ）吸引了更多的當地人，但特拉維路地區的零售和餐飲產品種類更豐富，對當地人和外籍人士都具有較大的吸引力。

“社區內不同文化和元素的良好融合使孟沙對購房者產生了一定的吸引力。此外，土地稀缺，人口增長和商業活動也對孟沙房地產的價格增長起到了支持作用，”他說道。

第一太平戴維斯的孔先生指出，雖然孟沙的房地產價格遠遠超過了人們所說的可負擔價格，但這裡的住房需求仍然居高不下。

“例如，靠近主干道的一棟單層聯排住宅的價格已經超過了120萬令吉，而且仍在不斷升高。此外，特拉塞克路（Jalan Terasek）的老舊雙層聯排住宅的售價約為170萬令吉，”孔透露。

他提醒那些有意向的買家另外留出75萬到100萬令吉的資金用於翻新，因為孟沙區大多數有地住宅都相當陳舊，可能需要進行翻新和改建以滿足現代生活需求。

吉隆坡市中心和滿家樂區正在等待下一波漲勢

有地物業的價值以土地的價值為依托，因為土地是全世界上最具價值，數量也最有限的資源之一。然而，高層住宅物業，尤其是位於吉隆坡市中心和滿家樂等黃金地段的項目也具有相當高的投資價值。

如第一太平戴維斯的數據所示，2001年，吉隆坡市中心區域公寓（如科林斯人（Corinthian）、馬克服務公寓（Marc Service Residence）、公園景觀服務公寓（Park View Service Apartment）和斯托諾公園（Stonor Park））的平均售價為50萬令吉。隨後，其交易價格於2008年超過了100萬令吉，2017年達到112萬令吉，相當於資本增值了123%。

對於滿家樂區，2017年的平均交易價格約為80萬令吉，而2001年為411667令吉，資本增值率超過94%。

馬來西亞房地產經紀人協會的林先生說，吉隆坡市中心、滿家樂和孟沙是房地產發展得較為成熟的地區。目前，人們普遍認為這些地區的房價處於高位，但他認為，這些地區是主要的商業中心，因此價格上漲趨勢仍將持續下去。

MIP物業公司的吳代表指出，自2013年達到峰值以來，吉隆坡市中心和滿家樂區的住宅物業價格已經下跌。二級市場的非地產住宅價格增長也有所放緩，為現金充裕的投資者提供了投資機會。

然而，對於那些希望實現投資價值的業主來說，由於二級市場的住宅售價下降，近期並不是理想的時機。

“滿家樂區和吉隆坡市中心都具有強大的優勢，這些優勢可以支持未來的價格增長和需求。例如，滿家樂區擁有豐富的社區，便利設施和國際學校選擇，因此許多外籍人士決定在此安家落戶，這裡的房產也十分受歡迎，”吳說。

“吉隆坡是馬來西亞的首都，因此其市中心絕對是外國人在馬來西亞暫居或定居時首先考慮的地點。此外，土地短缺也是另一項支持價格增長的因素，”他說道。

第一太平戴維斯的孔先生表示，這兩個地區的許多舊公寓采用了規模較大的建築（面積超過2000平方英尺，銷售價格超過150萬令吉），並因此出現了供應短缺的問題。此後，新公寓的規模縮小，而這些新物業在過去幾年內的表現相當不錯。

蕉賴——綜合開發項目的新動力

蕉賴是巴生谷最大、最古老的居住區之一。這裡已經發展得十分成熟，而社區成員大多為企業主和自住業主。

總的來說，蕉賴的有地住宅價格一直保持著穩定的增長。2001年，蕉賴一棟單層住宅的平均售價約為15.1萬令吉；2010年，這類住宅的平均價格攀升至22.5萬令吉，隨後又於2017年飆升至40.3萬令吉——資本増值將近185%。

而雙層聯排住宅在2017年的平均成交價為593333令吉，但在2001年，這類物業的平均成交價僅為199333令吉，這相當於資本增值幅度達到了198%。

第一太平戴維斯的孔先生指出，由於蕉賴鄰近吉隆坡市中心，該地區對購房者和企業主都具有較強的吸引力。

“克可靈路（Jalan Cochrane）和蕉賴路（Jalan Cheras）沿線的較新重建區物業以分層住宅為主，而蕉賴的舊區（蕉賴休閑購物中心一帶）則是較為成熟的有地住宅區，那裡零散地建著一些分層的商業和工業建築，”孔說。

附近有一些重要的多用途商業開發項目，如宜家小鎮購物中心（Ikea MyTown Shopping Centre）、雙威偉樂廣場（Sunway Velocity Mall）和億科蕉賴購物中心（EkoCheras Mall）。這些項目，以及設施健全的馬魯裡花園永旺廣場（Aeon Taman Maluri）和蕉賴休閑購物中心，將成為該地區未來發展的催化