美國加強了對外國房地產買家的審查,這項措施得到了廣泛支持,其中有17家非盈利組織於本週二(3月10日——譯註)敦促財政部(Treasury Department)下達命令,要求房地產行業驗證買家們的身份,以防其涉及潛在洗錢風險。
時代華納中心共管公寓的所有權,反映了高端房地產市場中外國資本增加和使用空殼公司的做法愈演愈烈的雙重趨勢
這項要求被寫在一封信裡,遞交給財政部金融犯罪執法網絡(Financial Crimes Enforcement Network)。信中提出,應當終止2002年頒佈的一項臨時豁免權,它豁免了《愛國法案》(Patriot Act)加諸於房地產行業的一些條款。
《愛國法案》於2001年簽署為法律後,原本要求房產經紀人與其他涉及房產過戶與結算的機構,對他們的客戶執行一些合法盡職調查工作。但經過大規模的遊說後,該行業得以免於執行這些最終細則。
這封由透明國際(Transparency International)、全球廉政(Global Integrity)及全球見證(Global Witness)等17家各類組織聯名簽署的信件,詳細記錄了包括一些政客與政府調查對象在內的國際買家,如何利用空殼公司來購買紐約的豪華共管公寓。
時代華納中心的建設引領了一系列俯瞰中央公園的豪華住宅樓的開發。其兩座燈火通明的高層公寓樓成為了關注焦點
17家組織中的美國透明國際(Transparency International-USA)的副總裁施魯提·沙(Shruti Shah)在電話採訪中說,「美國絕不應該為黑錢鋪上紅毯。」
財政部金融犯罪執法網絡(FinCEN)的一名發言人史蒂夫·赫達克(Steve Hudak)在一封電郵聲明中,回應了這封信。他說,相關房地產領域中可能存在的違法擅權行為,已經成為「最根本的當務之急」。
時代華納中心共管公寓的一個入口。這裡的公寓所有者包括了越來越多的外國富豪。至少16名該樓內公寓的外國所有者是政府調查的對象,不是以個人的身份,就是以公司老闆的身份
一方面,美國還在督促其他國家協助打擊在海外隱藏資金的美國人;另一方面,近期司法部的案件和國會報告都紛紛指出,在美國房地產行業裡已發現了涉及腐敗的海外資金,它們是利用一些空殼公司進入美國的。
例如,這封信中引述了2010年由「美國參議院常務調查委員會」(United States Senate Permanent Subcommittee)公佈的一份報告,說明外國的一些腐敗官員及其相關人員,是如何突破了那些反洗錢的控制措施,利用非法獲取的錢財來購買美國房地產的。
房地產業界稱,在對買家進行背景清查方面他們遵從的是自願原則。相關系列報導,聚焦的是一些豪華共管公寓的購買活動,那些公寓位於時代華納中心(the Time Warner Center),可以俯瞰中央公園。報導中引述了幾名經手這些豪華地產交易的人的言論,他們承認,對於動輒數千萬美元的豪華共管公寓購買活動,他們只會去瞭解買家必須具備的資金條件,而很少對買家執行超出該範圍的背景核查。
房產經紀人伊麗莎白·L·桑普爾(左)和布倫達·S·鮑爾斯代理了許多外國客戶在時代華納中心的房產交易
大部分時候,這些共管公寓以某些有限責任公司的名義購買,而這些公司就掩飾了業主真正的身份。在美國的幾個州及一些離岸司法管轄區內,現行法律並沒有要求披露這些實體的受益人。
這封信還要求強化2014年8月出台的一些法規,也就是要求銀行與其他金融單位加強對這些「法人實體客戶」的審查,包括上述一些有限責任公司。
FinCEN在其電郵聲明中稱,該機構「正致力於擬定一項法規,要求銀行與其他金融機構收集受益人身份的相關信息,以幫助他們找到在該金融領域整體中存在的濫用法人實體的行為。」
至於在房地產領域強制實行《愛國法案》的要求,該機構稱,「我們也在繼續探索,看看把哪些要求強制實行於房地產領域的哪些行為者,可以最有效地增加透明度,來深化目前通過針對其他金融機構的現有或擬定的要求以及一些傳統執法措施而獲得的成果。」
目前,那些銀行雖被要求去「瞭解客戶」,卻沒有義務查明這類法人實體受益人的身份。這是個可以讓他們繞開正規銀行審查的漏洞。
該組織還倡議實行登記措施,讓執法組織與公眾都可以去查詢那些有限責任公司及其他法人實體的受益人。
據美國知名公寓信息網站CityRealty數據報告顯示,紐約公寓平均價格在5月份出現大幅增長。其中,曼哈頓房產市場成為了最大贏家,當地平均房價突破190萬美元(約1180萬人民幣),再次創造歷史最高紀錄。
購買美國中高端房產的中國客戶在第二季度有了明顯增加,漲幅高達10%;高端公寓的銷售量也同步上升,面積選擇也傾向於中-大戶型。
紐約曼哈頓紐約曼哈頓房屋「昂貴指數」達歷史之最 共管公寓均價突破250萬美元
CityRealty報告指出,在4月份平均房價180萬美元的基礎上,5月份曼哈頓房產銷售價格大幅增長5%,而月度銷售總量為876套,與上月持平。在銷售量沒有增長的前提下,這意味著5月份房屋銷售單價有了顯著提高,高端房產市場在角逐中大放異彩。
報告也認為,對紐約房產市場 來說,5月是一個具有標誌性意義的月份,紐約市中心房產的昂貴程度已經達到歷史之最。從物業類型來看,曼哈頓中心區共管公寓平均價格達到250萬美元,而 合作公寓的平均價格則為140萬美元;共管公寓5月銷售量為367套,環比微增0.5%,而合作公寓的銷售量為509套,與上月基本持平。
曼哈頓最高房屋成交價破¥2億 房天下直銷高端美國房源「性價比」吊炸天
5月達成最高成交記錄的房屋是位於紐約Mercer街158號新博物館建築(The New Museum Building )12層的一套豪華公寓(擁有5個臥室和5個衛生間),成交價格高達3400萬美元(約2.1億人民幣)。
報告還強調,曼哈頓的中心地段是「票房」最高的地區,公寓銷售總額為323億美元;而位於中城區的房產銷售總額則排名第二,大約為2.27億美元。
此外,曼哈頓中心區每平方英呎達到1982美元(約為13.24萬人民幣/平方米),成為紐約地區平方單價之最;名流聚集的紐約上東區排在第二位,每平方英呎價格為1788美元(約為11.94萬/平方米)。
儘管曼哈頓很多地段的高端房產已超過1000萬人民幣,但仍有不少中高端公寓的價格較為適中,成為買家既能投資又可自住的最佳選擇。例如,紐約中城區高端項目「萊辛頓公館」,坐落在曼哈頓中城區中心地帶,距離中央車站只有三個街區,但平均價格卻僅為 83.5萬美元(約510萬人民幣)。
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