Tag: 纽约房产市场

如果你期盼紐約房價會得到舒緩，這裡有個壞消息。紐約最新的市場報告已出來了，紐約的銷售價格已在2015年第四季度創下了歷史新高。根據Douglas Elliman自1989年觀察的兩個數據，平均銷售價格和每平方尺均價已打破紀錄了。

在曼哈頓的平均房價較上季增長了12％，已達$1,948,221美元，比2014年同期增長了12％ ；中位房價同樣的也上漲，報$ 1,150,000美元。房地產評估師，喬納森·米勒指出最新的數據都比2008年美國次貸危機之前高，不管是在共管公寓（Condo），合作式公寓甚至是高端的期房都比比皆是。此外，銷售期也出現前所未有的驚人速度，房子平均在82天內售出，比起2014年同期縮短了20天。 

同時，其他的房地產公司也證實了這些天文數字的數據：從Town Residential、Cocoran和Halstead的數據中也揭示了類似的平均值和中值銷售價格，銷售價格創紀錄均在四個曼哈頓街區：下城，上西城，中城東和中城西。這些街區在這幾年內都有很大的改變，許多發展計劃正在進行中，例如第二大道地鐵線，新下城和哈德遜港口的發展。根據Urban Digs的數據顯示：曼哈頓的下城每平方尺均價為$1,248美元，上西城為$1,210美元，中城為$1,743美元。在曼哈頓眾多區域中西村、熨鬥區和翠貝卡為每平方尺均最貴的地區，這些地區也是最受歡迎的居住環境。

那麼什麼是這一切的罪魁禍首？

根據Elliman指出期房的市場打破了每平方英尺的平均價格的記錄報$2,210美元，成為了房價上漲的推動力，即使價格較高，好的期房炙手可熱還是不缺買主。其次，房源短缺一直以來都是問題，比起2015年第三季度下滑了10%，造就了供不應求的現像，這導致價格暴漲。

紐約房地產市場是全美熱度最高者之一。居住在這個城市的成本自然也居高不下，哪怕當地經濟疲軟也不能讓其走低。現在民眾買房面臨一些困境和壓力，有的人是因為房價過高、收入低買不起房，有的人是背負債務較多，只好先還債後買房。對於美國多數家庭而言，家庭財富主要體現在住房上，早買房就等於早積累財富。根據美國房地產經紀人協會2015年12月發布的一份調查顯示，在租房者中53%的人是因為買不起房子而租房，30%的人是不希望買了房子後自己成為房奴所以租房，而94%的租房者表示他們在未來一定會擁有住房。

目前紐約市3%左右的低空置率，說明了房產市場需求仍然很大，這也是造成房價增幅迅猛的原因。由於2015年房價房租上漲過快，根據StreetEasy預測，紐約市的房產買賣和租賃市場可能在2016年都將放緩，但租金漲幅有大超房價漲幅之勢！雖然在紐約市的住房成本仍然很高，但2016年房價房租漲幅雙雙放緩的趨勢，還是安慰了不少有心在紐約置業的買家，以及想繼續在紐約好地段租房的租客們的。展望2016年，雖然美國經濟增長仍面臨諸多不確定性，但其經濟基本面仍優於大多數主要經濟體，內生增長動力強勁，將繼續穩健增長。

 

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• 曼哈頓春季房市“給力”

隨著春天的來臨，紐約的房市比起一二月感覺突然快了很多。房源上市天數從一月的78天提前到了50幾天，50%的交易在要價或超過要價的成交量，比一月份要高10%。不過，如果把眼光放得長遠些，去年的1年中，紐約市場經過了幾次小小的起伏。總體來說，曼哈頓房價與1年前基本持平，布魯克林和皇后區比一年前有較大漲幅。

曼哈頓是三個區裏最快開始復蘇和上漲的，它的起點也比布魯克林和皇后區要高得多。一個很明顯的問題是：紐約房産市場還有上漲的空間嗎？紐約著名估價師Jonathan Miller的答案是肯定的。 他說，過去的三年裏，我們看到市場從低谷强勁反彈。三年後的今天，市場開始漸漸進入一個穩定逐步上升的階段。紐約10年的平均可售房源量的銷售速度爲8個月（按照現在的銷售速度，需要用8個月的時間來吸收市場上的所有房源）；三月底的房源銷售速度是5.9月。這表示市場還沒有達到長期的供需平衡，因此還有上漲空間。

• 産權持有

我們來聊聊在美國買房的産權到底應該采取什麽樣的結構。産權可以用以下三種方式持有：

• 個人
• 有限公司
• 兩級公司:個人先設立離岸公司，再在紐約州設立公司

這三種方式有不同的費用，也有不同的用途：

第1種：最簡單直接，設立和維護也最便宜

第2種：用的人最多，比第1種貴一點。可它提供法律保護。如果租客上訴，是面對有限公司而非個人。這樣，個人除房屋之外的財産是無法侵犯的。

第3種：適合年紀相對较大的投資人。這也是最複雜，最耗費的一種方式。但是它可以避免遺産稅。

外國人在美國的財産只有6萬是豁免遺産稅的（美國人500萬），6萬以上的財産要收40%的遺産稅。

• 紐約新樓盤

本次我想與大家分享的新樓盤，是位于紐約一個富有歷史氣息地區的現代住宅——5 BeekMan。

對我而言，5 BEEKMAN可謂完美設計理念的代表，典型的新老結合。5 BEEKMAN 是紐約文藝和學術界的創始地之一，莎士比亞的HAMLET（哈姆雷特）于1761年11月26日在這裏首演。1830年，5 BeekMan成爲了紐約大圖書館，卷卷文學巨著在這裏安家落戶。直至今日 ，5 BEEKMAN保留它原有的外墻，屋頂的銅雕，房屋間幾百年前精細雕琢的走廊。

1761年11月26日，莎士比亞的HAMLET就在這裏首演。1830年，這裏成爲紐約大圖書館，卷卷文學巨著在這裏安家落戶

5 BEEKMAN十七樓以下是頂級酒店，十七樓以上是住宅。住戶可以享受酒店的客房服務、飯店預定、美容美髮等服務，只要一個電話隨叫隨到。

直至今日，5 BEEKMAN保留了它原有的外墻，屋頂的銅雕，房間之間幾百年前精細雕琢的走廊

像這樣集過去與現在于一身，尊重設計理念，又擁有豐富配套設施的樓盤，將會是廣大買家的寵兒。

葛宜瑉專欄全集：

葛宜瑉詳解紐約房産市場

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2015年前兩個月的紐約，經歷了一場有史以來最低的氣溫和無窮無盡的暴風雪。可是這都沒有讓紐約蓬勃發展的房地産市場因此而戛然而止。

1月底，曼哈頓房産的中間成交價是110萬美金，房屋銷售狀况也較爲良好。標價100萬以下的房子，如果質量好，標價合理，上市2個星期內就一售而空； 40%的交易都在按所要價格或超過所要價格的前提下成交；另外，被好幾位買家同時看上的房屋，最後需通過小型拍賣的形式，賣給出價最高的買家。

曼哈頓、布魯克林和皇后區2014年第四季度房價對比

曼哈頓二手房和新樓盤雙雙創下新高；布魯克林新樓盤價格持續上升，可是二手房有所下降，導致布魯克林總體持平；皇后區正好相反，二手房走上新盤走下，可是由于皇后區二手房市場較爲强勁，總體持上升趨勢。不過，曼哈頓還是紐約市無可替代的領頭羊。

紐約？還是洛杉磯？

經常有客戶讓我在紐約與洛杉磯之間做一個比較。作爲投資，我覺得紐約比洛杉磯是更好的選擇。大家從下圖可以看到曼哈頓房價08年才封頂，而洛杉磯05至06年就已至頂了。曼哈頓2010-2012年低谷的時候，房價比08年跌了15%，而洛杉磯低谷時比2005年跌了超過45%。回望2014年底，曼哈頓房價基本與2008年高峰時持平，而洛杉磯還只恢復到高峰時的88%。房地産有這樣强的抗壓性是紐約多樣化的經濟所支撑起來的。

曼哈頓與倫敦和東京一起，是世界商業的三大調控中心。洛杉磯雖然擁有電影之都好萊塢，可相比較之下，紐約的經濟組織機構更多樣化，人氣也更强。

年輕人都想來紐約追夢。有人說，如果你能在紐約生存下來，就能在世界任何地方生存下來。當然，如果投資不是主要目的，洛杉磯比紐約有其獨特的優點。距中國，比紐約要近幾個小時飛機，節奏比較慢適合生活，氣候更加溫和，等等。總之，兩大城市各有千秋。

紐約新樓盤

紐約的新樓市真的是一片欣欣向榮。去年大概有3000個新單元上市，今年要翻一倍，超過6000個。而就在這6000個單元裏，有超過一半已經被買走。下面我來介紹一個新開發的樓盤：345 Carroll Street.

345 Carrol Street上市已有4個多月，已賣出3/2。這棟嶄新的産權公寓總高5樓，每個單元有至少兩個方向，大片玻璃，陽光充足，有的單元有自己的陽臺或者花園。大樓有24小時門衛，底樓花園和屋頂花台，車庫，自行車庫，健身房，兒童游戲室。大樓設計貫穿新的居住理念：强調人與大自然的協和，把原來的室內空間改建成室外居所(陽臺和花園)。

在紐約這個競爭强烈的市場裏，發展商光是裝修設備用一流的品牌是遠遠不够的。從社區選擇到設計理念都必須時時以客戶的需求爲主。只有站在人們的審美觀和實際需求的前列，一個樓盤才能成爲一個供不應求的好樓盤。

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