葛宜瑉詳解紐約房産市場 | 美國

紐約房產市場,曼哈頓房價,曼哈頓房產

2017年第一季度紐約房市簡報:春暖花開,曼哈頓房市復蘇

曼哈頓房地產市場打破了去年下半年來市場成交量持續下滑的趨勢,在2017年第一季度強勁反彈,這對今年下半年的發展奠定了樂觀的基調。布魯克林房產市場則是另外一種情況。在去年,當曼哈頓房產市場處於比較低迷的一年,布魯克林的市場則未受到影響。而且競價戰爭任然時有發生,市場沒有減緩的跡像。【閱讀原文

 

紐約房市:回顧2016年,展望2017年

2016年,作為充滿戲劇化轉變的一年,終於拉上了帷幕。但對於紐約房地產市場來說,這是相對穩定的一年,趨勢有序地放緩。2017年又會給房地產市場帶來怎樣的局面呢?今期專欄,我們從房價和房源量等方面來回顧2016年,同時展望2017年的紐約房市。【閱讀原文

 

法治社會買房產 好的律師在紐約很重要

在紐約有眾多的房地產律師,他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜,然而,我們今天講以下三個真實故事,讓大家從中了解,好的律師應該是怎樣的。【閱讀原文

 

2016年美國房地產最新規定GTO對海外買家的影響分析

2016年1月13日所頒布的目標性地區法令(Geographic Targeting Orders,簡稱GTO)要求部分買家必須提供個人真實身份。金融刑事執法網 (FinCen)表示此項法令是為了防止海外貪污官員和跨國罪犯利用美國豪華地產市場進行洗黑錢的活動。那麼究竟這道法令具體內容是什麼呢?今天我們就來探討一下。【閱讀原文

 

資深經紀點評紐約房市近況:房價“一路狂飆” 後市仍有上漲空間

2015年夏天的正式來臨,讓紐約房市領略到一陣熱浪。2015年5,6兩個月裡房價一路上揚,曼哈頓平均價創2007年房產危機以來最高峰。紐約房價還有繼續上升的空間,主要在於紐約房市正走向供需平衡的臨界點上,下面是簡要分析。【閱讀原文

 

上調紐約豪宅稅不為市場降溫只為支持公校 投資者怎麼辦?

本期除了對4月曼哈頓房市做一個簡要分析之外,最主要想與大家聊聊紐約的豪宅稅與美國稅收。其實,紐約市長上調豪宅稅並不是想為紐約房產市場降溫,而是為了支持公立學校。我認為,該政策對非投資者並無大礙。那投資者怎麼辦呢?【閱讀原文

 

春暖花開房市走俏 曼哈頓房產最給力

隨著春天的來臨,紐約的房市比起一二月感覺突然快了很多,而曼哈頓是最快開始復蘇和上漲的地區。皇後區與布魯克林區則較為緩慢。另外,本期的“紐約新樓盤”,會介紹一棟極富歷史性的改建公寓大樓。【閱讀原文

 

真要投資美國房產 還是得去紐約

有人說,如果你能在紐約生存下來,就能在世界任何地方生存下來。那麼作為投資客,我們又應該選擇哪裡呢?當然還是紐約!【閱讀原文

 

美國 | 在美國買了20套房卻基本收不回來

20年前,大批海外淘金者在美國這片富饒的大地上購買了房產,但事實卻是他們並不懂得在國外購房的規定。

根據某個英國網站在2015年進行的一次調查顯示,中國42%的高淨值人士的受訪者表示美國是海外置業的首選。隨著美國經濟的持續復甦,中國人在2015年間共計花費220億元在美國買房,環比增長72%,更是成為了美國第一大外國購房群體。

然而對美國房產躍躍欲試的中國買家們,卻對美國房產稅的瞭解知之甚少。

這不,中國有一位在美國購置了20套房產買家的家人,就被稅率奇高的美國房地產遺產稅吃盡了苦頭。

兒子想繼承先父在美購置的20套房產 需先繳納40%的遺產稅

王君(化名)的父親是一位民營企業家,自2009年始以自己的名義在美國各地購置了20套美國別墅,其中包括加利福尼亞州10套;夏威夷州6套外加一個豪華遊艇;紐約州2套;馬薩諸塞州2套。

然而王君父親的企業在2012年倒閉了,國內的房產及存款悉數被查封抵債,一家三口從此就只能以王君母親的存款度日。

不幸的是,王君的父親近期因病去世。為日後的生活打算時,一直沒有穩定工作的王君想到了父親在美國各地所購置的20棟別墅。

然而令他震驚的是在他想要繼承父親這筆巨額遺產時,卻萬萬沒想到這20套美國別墅「遺產」已經成為了「遺患」。

部分房子竟已經成為「別人的家」

為落實這件事情,王君特意飛去了美國。然而令他驚奇的是,他父親在紐約州和馬薩諸塞州的房子裡面已經被別人住上了。

原來,王君的父親持有上述房屋多年卻沒有過來居住,也沒有安排當地中介負責照看經營,結果拖欠了多年房產稅。

因為欠繳房產稅所以被政府拍賣了,當初花下巨額買下的房子如今卻早已雀巢鳩佔住上了別的家庭。、

無論是為了將來子女的教育還是為了轉移資產,美國房產向來備受中國投資者的青睞。

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沒有美國綠卡 遺產稅高達40%

由於王君的父親並沒有獲得美國身份,所以王君想要繼承父親的這些美國房產,並不能享受到545萬美元的美國人遺產稅免稅額度,而是僅有可憐的6萬美元。

這對於16套美國別墅的價值總額無疑是杯水車薪。

王君萬萬也不會料想到父親當年花錢買下卻被人雀巢鳩佔幾套了不說,想要繼承父親的遺產還得先給美國國稅局「上繳」一筆巨款。本以為是能保自己一世衣食無憂的20棟先父留下的美國別墅遺產,如此卻成為了一個巨大的難解之題。

在美置業前請謹記:美國是個「萬萬稅」的國家

不少對美國房產躍躍欲試的中國買家們,卻對美國房產稅的瞭解知之甚少。而實際上美國房產稅率之高,程度之複雜實在令人咋舌。

首先,在購買房產之前,中國買家就得支付包括律師費、勘察費、房屋檢測費、房屋估計費、登記費、預繳所得稅。

其次,購買房產以後,中國買家還需支付房地產稅、貸款的本金和利息、房屋保險、小區費或物業費等。

然後,如果買家還想將房產出租的話,還需繳納包括出租管理費和租金的個人所得稅;若是買家想把房子出售的話,還得支付資本利得稅、交易稅、其他費用(包括紀人費、律師費、登記費、修理費等)費用。

最後,如果中國買家(非美國公民)這些都一一做到瞭然後去世了,後代想要繼承這房產還得給美國政府繳納:高於6萬美元的價值部分要繳納35%-40%的遺產稅。

哦,對了。隔代繼承的話,美帝國稅局會覺得你少交一代人的稅,所以隔代繼承還要另外再加50%的稅。

雖然說美帝對非美國公民的遺產稅收惡意大了一點,但是如果你認為入美國國籍就會一勞永逸的話,你還是圖樣圖森破了!

美帝對自家公民是對人不對稅。雖然遺產稅起征點是545萬美元/人起征,但如果一美國公民是在全球範圍內擁有資產的,那麼不好意思你全部身家都要交稅,不然美國國稅局可是會追隨你到天涯海角呢~!

海外資產如何避免「遺產」成「遺患」?專家給你支招

由於美國房地產稅收系統稅率奇高且項目繁多,所以如果想避免「遺產」稱「遺患」,海外投資者不應該把錢全放到美國房產上。以下這些方式就是遺產不錯的避稅方法。

1.贈與方式。

若不是動則成千萬上億美元身家的大富豪,小戶人家最好用的方式就是利用美國稅法所規定的每人每年可向任何人贈與14000美元的制度,在這個條件下無需額外繳納任何稅賦,利用螞蟻搬家的方法一點一點將資產轉移給子女,而且名正言順。

然而這方法的缺點是週期長,金額低,而且在此期間父母不能出現意外。

2.購買保險。

在美國,為子女轉移資產最簡單有效的方式是購買人壽保險。如果買下一份百萬美元理賠的人壽保險,這就等於是實實在在為子女留下了百萬現金。而且人壽保險保險的理賠受益人不用繳納所得稅,也不用繳納遺產稅。

亦或者,也可以為子女購買人壽保險,這等於給孩子有了終身可保性,以後孩子萬一出現身體疾病保險公司也無法取消保險,而且將財產無形中轉移至孩子身上,把以後的遺產總額降低從而降低遺產稅。

3.信託

另外一個好的解決方案是設立一個Dynasty Trust,有人將其翻譯為「世代信託」,也有將其翻譯為「朝代信託」。

與其他信託少許不同的是,「世代信託」是一個不可撤銷的、長時間的信託。「世代信託」不僅可以讓做為美國人的信託受益人收益,還可以讓信託設立人的其他非美國後代或旁系親屬收益。

這個信託的基本原理是「世代信託」中的受託人是「不死」的,所以既然不死自然也就沒有遺產稅了。

相關資訊:EB-5大數據解讀:中國投資人成EB-5簽證主力軍

(據投資界網站)

 

美國 | 國人在美買房,是遺產還是遺患?

美國房產向來受國人推崇和青睞。但是很多在二三十年前購置的美國房產,到如今,卻成了大問題,不知道是遺產還是遺患了。

根據某個英國網站在2015年進行的一次調查顯示,中國42%的高淨值人士的受訪者表示美國是海外置業的首選。 隨著美國經濟的持續復甦,中國人在2015年間共計花費220億元在美國買房,環比增長72%,更是成為了美國第一大外國購房群體。

然而對美國房產躍躍欲試的中國買家們,卻對美國房產稅的瞭解知之甚少。這不,中國有一位在美國購置了20套房產買家的家人,就被稅率奇高的美國房地產遺產稅吃盡了苦頭。

20套美國別墅「遺產」竟成「遺患」

據報導,王君(化名)的父親是一位民營企業家,自2009年始以自己的名義在美國各地購置了20套美國別墅,其中包括加利福尼亞州10套;夏威夷州6 套外加一個豪華遊艇;紐約州2套;馬薩諸塞州2套。然而王君父親的企業在2012年倒閉了,國內的房產及存款悉數被查封抵債,一家三口從此就只能以王君母 親的存款度日。

不幸的是,王君的父親近期因病去世。為日後的生活打算時,一直沒有穩定工作的王君想到了父親在美國各地所購置的20棟別墅。

然而令他震驚的是,他想要繼承父親這筆巨額遺產,這20套美國別墅「遺產」已經成為了「遺患」。

美國房產向來備受中國投資者的青睞。根據某個英國網站在2015年進行的一次調查顯示,中國42%的高淨值人士的受訪者表示美國是海外置業的首選
美國房產向來備受中國投資者的青睞。根據某個英國網站在2015年進行的一次調查顯示,中國42%的高淨值人士的受訪者表示美國是海外置業的首選

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4套房子已成「別人的家」

為落實這件事情,王君特意飛去了美國。然而令他驚奇的是,他父親在紐約州和馬薩諸塞州的房子裡面已經被別人住上了。

原來,王君的父親持有上述房屋多年卻沒有過來居住,也沒有安排當地中介負責照看經營,結果拖欠了多年房產稅。

因為欠繳房產稅所以被政府拍賣了,王君父親當初花下巨額買下的房子,如今卻早已住上了別的家庭。

沒有美國綠卡,遺產稅高達40%

由於王君的父親並沒有獲得美國身份,所以王君想要繼承父親的這些美國房產,並不能享受到545萬美元的美國人遺產稅免稅額度,而是僅有可憐的6萬美元。這對於16套美國別墅的價值總額無疑是杯水車薪。

王君萬萬也不會料想到父親當年花錢買下的別墅被人雀巢鳩佔幾套了不說,想要繼承父親的遺產還得先給美國國稅局「上繳」一筆巨款。本以為是能保自己一世衣食無憂的20棟先父留下的美國別墅遺產,如此卻成為了一個巨大的難解之題。

在美置業前請謹記:

美國是個高稅收的國家

不少對美國房產躍躍欲試的中國買家們,卻對美國房產稅的瞭解知之甚少。而實際上美國房產稅率之高,程度之複雜實在令人咋舌。

首先,在購買房產之前,中國買家就得支付包括律師費、勘察費、房屋檢測費、房屋估計費、登記費、預繳所得稅。

其次,購買房產以後,中國買家還需支付房地產稅、貸款的本金和利息、房屋保險、小區費或物業費等。

然後,如果買家還想將房產出租的話,還需繳納包括出租管理費和租金的個人所得稅;若是買家想把房子出售的話,還得支付資本利得稅、交易稅、其他費用(包括經紀人費、律師費、登記費、修理費等)。

最後,如果中國買家(非美國公民)這些都一一做到瞭然後去世了,後代想要繼承這房產還得給美國政府繳納:高於6萬美元的價值部分要繳納35%-40%的遺產稅。隔代繼承的話,美國稅局會覺得你少交一代人的稅,所以還要另外再加50%的稅。

雖然說美國對非美國公民的遺產稅收惡意大了一點,但是如果你認為入美國國籍就會一勞永逸的話,你還是大錯特錯了。美國對自家公民是對人不對稅。雖然遺 產稅起征點是545萬美元/人起征,但如果一美國公民是在全球範圍內擁有資產的,那麼不好意思你全部身家都要交稅,不然美國國稅局可是會追隨你到天涯海角 呢。

專家支招

海外資產如何避稅?

由於美國房地產稅收系統稅率奇高且項目繁多,所以如果想避免「遺產」成「遺患」,海外投資者不應該把錢全放到美國房產上。以下這些方式就是相當不錯的遺產避稅方法。

1、 贈與方式

若不是動則成千萬上億美元身家的大富豪,小戶人家最好用的方式就是利用美國稅法所規定的每人每年可向任何人贈與14000美元的制度。在這個條件下無需額外繳納任何稅賦,利用螞蟻搬家的方法一點一點將資產轉移給子女,而且名正言順。

然而這方法的缺點是週期長,金額低,而且在此期間父母不能出現意外。

2 購買保險

在美國,為子女轉移資產最簡單有效的方式是購買人壽保險。如果買下一份百萬美元理賠的人壽保險,這就等於是實實在在為子女留下了百萬現金,而且人壽保險的理賠受益人不用繳納所得稅,也不用繳納遺產稅。

抑或是,也可以為子女購買人壽保險,這等於給孩子有了終身可保性,以後孩子萬一出現身體疾病保險公司也無法取消保險,而且將財產無形中轉移至孩子身上,把以後的遺產總額降低從而降低遺產稅。

3 信託

另外一個好的解決方案是設立一個Dynasty Trust,有人將其翻譯為「世代信託」,也有將其翻譯為「朝代信託」。

與其他信託少許不同的是,「世代信託」是一個不可撤銷的、長時間的信託。「世代信託」不僅可以讓作為美國人的信託受益人收益,還可以讓信託設立人的其 他非美國後代或旁系親屬受益。這個信託的基本原理是「世代信託」中的受託人是「不死」的,所以既然不死自然也就沒有遺產稅了。

相關資訊:哪涼快去哪兒!全美最適宜夏季避暑的十大城市

(據人民日報)

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美國 | 留美學生自曝年薪十萬美刀過得太差

在美國的中國留學生畢業後走向社會,或者是進入大學任教職,或者是進入工業界做科學家或工程師,起薪5萬~7萬美元不等,一般工作兩三年後掙到8萬~10萬美元,有博士學位的會掙得更多些。留學生畢業了留在美國,年收入10萬美元是很平常的收入,不過高於15萬美元的就不多見了。10萬美元的收入是典型的中產階級收入,處於中產的中間水平。如果你瀏覽天涯,經常會看到這個收入段的留學生「吐槽」。當然生活得如何沒有客觀標準,主要看心態,但其中折射出的中產者的財務狀態卻有著普遍性。

 

有一位網友居住在紐約皇后區,年薪10萬美元,自稱過著豬狗不如的生活。他月收入9000美元,每月所得稅預扣2200美元,醫保自付額300美元,房屋按揭2500美元,地產稅400美元,房屋保險100美元,水電費400美元,地鐵和通勤火車票共300美元,汽車月付350美元,汽車保險120美元,汽油費240美元,電話費100美元,手機費150美元,有線電視和上網費100美元,孩子校車費240美元,孩子中文課200美元。每個月固定支出已經達到7700美元,只結餘下1300美元供全家吃穿用,難怪這位移民抱怨沒錢下餐館,沒錢買數碼產品,日子過得「豬狗不如」。(相關資訊:美國平均工資

也有夫婦都工作的,收入相對高些。一位網友年收入16.5萬美元,處於美國人前6.5%的高收入,還活得緊巴巴。因為屬於高收入,其稅率較高,納稅即佔到家庭收入24%,其中聯邦稅12%,州稅約5%,剩下的是社會保險稅。補充養老金又佔到收入的20%,醫療保險佔到4%。這兩塊大支出之後就是養房養車的費用、水電煤氣和交通等費用。因為這戶家庭兩個人工作,需兩輛汽車,在住房和子女教育上投入相對多一些,故而算下來每年也鮮有結餘。當然,他們的養老金繳費多,意味著退休後有更好的保障。

以上兩例「吐槽」表明,無論生活在哪裡,無論收入多寡,沒有額外收入,沒有家底的第一代移民的日常生活大概如此:收支相抵,需要量入為出地生活。其實這也代表著大多數民眾的生活狀態。但美國徵收遺產稅,同時各行各業很少灰色收入,這就決定了民眾起點上的相對公平。在這個基礎上,不妨看看中國的中產,他們的生活困境。

這裡假設這樣一位城市白領和他的家庭,一個典型的技術或管理型職位,企業中層,當然不是國企也不在機關做公務員,沒有隱形收入。夫婦有著還算體面的收入和生活狀態,兩個人月薪都過萬,屬於必須每年申報的高收入的群體。生活在一線城市的郊區,擁有一套價值200萬~300萬元的住房,是近兩年才購入的,再就是有個嗷嗷待哺的嬰兒。

這樣的專業人士構成社會的中堅,也可稱為上升中的中產階層。可他們的生活質量卻只能和海外的下中產處在同樣的層面。每天開車幾十公里耗時3個小時上下班;體面的工作離不開體面的裝束,又是一大筆開支;午飯的價格直線漲,同事們過去還在飯店裡AA制解決,現在到處找食堂。每個月使家庭月光的最大一筆開支是房貸,令家庭財務捉襟見肘的則是孩子的撫養和教育費用。國內這樣的樣本實在太多,似乎不必對號入座,只用計算器便可算出他們的收支賬。

 留美學生自爆年薪十萬美刀過得太差
在美國,這個家庭可對應於年收入5萬~10萬美元的中產家庭,這一收入群家庭的平均稅負是26%~27%

拜稅務局連提兩道個稅門檻之賜,白領們的稅務負擔似乎微乎其微。借用一個網絡上的五險一金計算器,如果這戶家庭生活在北京,稅前月收入剛好萬元,則個人在五險一金中負擔的部分是2223元,扣除這一部分免稅收入,他繳納的個稅僅有322.70元,稅後尚餘7454.30元。對這個家庭而言,假設夫妻均月薪萬元,則家庭承擔的個人所得稅是645.40元。與海外以所得稅為稅收主體的國家相比,3%的稅負可謂少之又少。通過五險一金計算器還可以發現,單位繳費4410元,是個人繳費的近兩倍。當企業為員工發了萬元月薪,它實際上是支付了1.44萬元,意味著員工的加薪潛力有限。

這樣的家庭一大筆收入的去向在房貸上。因為年輕缺乏積累,他們購買住房的時候通常向銀行借了可觀的房貸,如果是150萬元分20年還款,以當前的利息水平,他們每個月要還款11228元。還好兩個人都有公積金,公積金又都是免稅的,一半來自自己,一半來自企業,算是國家強制的福利。兩人2萬元的工資,每月的公積金加起來足有4800元,可以幫助還上一小半的貸款了。但扣除了這部分,每月仍有6428元的還款要從稅後的工資收入中支取。而兩人稅後收入不足1.5萬元,還完房貸後剩下的是8480元。這筆錢要吃飯、要養車,還要給孩子買奶粉,如果沒有老人幫助,雙職工的家庭還得請保姆,在北京包吃包住的價格已經漲到了3500元,上海的用工價格還要更高。而「再苦也不能苦孩子」,吃洋奶粉一個月的開銷大致要2000元。

問題來了,8000多元的收入是無法滿足這樣多的開銷的。這樣的小家庭要麼在買房子的時候更加「量力而行」;要麼啃老,包括在買房子的首付上掏干父母的積蓄,或者在養孩子上請父母幫忙,或者乾脆在父母家「蹭飯」。小家庭的問題變成大家庭的麻煩。於是,一個大家庭,祖孫三代似乎只能在最基本的消費層面上生活,沒有提升空間。

表面看,這是一個家庭的個人選擇,政府並沒有從他們的貸款行為中得到些許好處。但在很多國家,政府從不在建房的環節收稅,而是徵收財產稅。徵收財產稅的好處是所有者不是一次性繳清,而是細水長流,減少一次性的巨大壓力。另一方面,房產稅隨行就市,對於任何價位的購買者都相對公平,而在中國,先期購房者無疑獲得了巨大的「優惠」,從而加大了「有的」和「沒有的」兩類人的收入差距。

不妨從稅收的角度看看中國中產家庭因房產而增加的稅負。在房地產項目各項成本中,土地費用、各種稅收約佔房價的40%~55%,也就是說一半的費用被政府拿走了,當然,政府徵收土地也有成本,姑且保守地估算政府份額佔到住房價格的1/3。價值200萬元的住房,其中67萬元流向政府,這筆錢可以算作是小家庭的除個稅以外的額外稅負。67萬元若分攤在20年中,每個月多出的3000元稅負便使得家庭稅務負擔驟然增加了15%,再算上個人所得稅,稅負超過了18%。有人會爭辯,我們的土地擁有的是70年的使用權,應該分攤在70年裡。且慢,一次性土地出讓金之外,政府屢次試探物業稅的徵收,意味著70年的使用權是一個頗為虛幻的概念,有了這70年的使用權之外,房屋所有者還可能付出額外的稅負。

在美國,這個家庭可對應於年收入5萬~10萬美元的中產家庭,這一收入群家庭的平均稅負是26%~27%。但美國的稅收體系以所得稅為主,所得稅之外附加在財產、資本收益和附加在商品零售中的流轉稅佔比很小,前文提到的26%~27%稅負是所有稅種之和。但中國的徵稅以間接稅為主,尤其流轉稅中的增值稅和營業稅佔到稅收總額的將近一半,意味著消費者每次購物,均有17%或13%的增值稅經由商家繳納到國庫。如果這個家庭一年中花了10萬元,就繳了1.3萬~1.7萬元的增值稅。當然,如果是在小商店裡買食品,增值稅按商品價格的6%計算,這是稅務機關無法對規模小的企業的經營活動嚴密監控,因而用總營業額核定增值稅。前文假定的家庭因背負了太多的房貸,一個月中可用於消費的開銷滿打滿算8000餘元,繳納的增值稅可估算為家庭總收入的5%~7%。近來白領們熱衷網購,似乎躲過了增值稅,其實只是減免了零售部分的增值稅,而在商品生產和流通過程中的稅收卻早經由生產和配送商上繳到稅務部門。

假設這個家庭的流轉稅負擔為6%,與前文的18%累加起來其家庭稅負已經超過了24%,一個美國中產家庭的稅負水平。但增值稅外還有消費稅、關稅等多種稅收隱含在商品價格里,此外房地產買賣過戶的3%營業稅、購買私家車需繳納的10%車輛購置稅涉及金額動輒萬元到上10萬元,對普通工薪收入均構成沉重負擔。如此累加起來,這個國內的中產家庭的稅務負擔將超過30%,這還是保守的估計。

對比兩地中產者的賬單,可以發現主要的三個問題:一是中國的房價太高。美國新移民按自己收入水平購買30萬~50萬美元不等的住房,雖都是自己支付水平的上限,但並不影響正常的生活狀態,更不拖累家人。而在中國一線城市,「新移民」找不到在合理支付水平上的房子,只能以擠佔家人或其他類型消費的辦法購買力所不及的房子。二是稅負不公平。國內富裕人群海外購物還能省下一筆不菲的進口稅,同時免去了國內購物的增值稅,白領們卻不得不承受無所不在增值稅的累加。三是稅收的調節作用。發達國家稅負高,福利水平也高。收入調節制度讓富人多交稅,窮人少交稅還可能退稅,使社會財富進一步得到公平分配。對於中低收入者,諸如大學學費、小孩人頭和購房貸款等均可退稅。對養孩子困難的家庭政府還定期支付「奶粉金」或「保姆津貼」。我們這裡卻是家庭內部的互助。

(據新浪財經)

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從扎克伯格捐款看美慈善文化 和高昂的遺產稅有關嗎

去年12月2日,創始人馬克·扎克伯格宣佈他的女兒Max來到這個世界,在同日發佈的一封《給我們女兒的信》中,新爸爸宣佈,將他與華裔妻子普莉希拉·陳所持Facebook股份中的99%捐贈出來投入慈善事業,總價值約450億美元,這些股份將逐漸轉入他與妻子所建的一家有限責任公司「陳-扎克伯格行動(Chan-Zuckerberg Initiative)」。

從扎克伯格捐款看美慈善文化  和高昂的遺產稅有關嗎
扎克伯格一家

這一計劃公佈後掀起的爭議迅速蓋過了「為女兒慶生」的歡樂話題,扎克伯格被指以慈善為幌子,企圖規避遺產稅與資本利得稅。12月4日,扎克伯格 在其個人主頁上回應稱,使用有限責任公司方式而非傳統基金會,他不會獲得任何稅收優惠。相反,如果把股票轉移至傳統基金會,卻可以直接享受稅收優惠。另 外,和其他人一樣,有限責任公司在出售股票時照樣要繳納資本利得稅,也就是說,轉移股票並不能避稅,該交的還是得交。

為什麼要採取有限責任公司的形式,扎克伯格這樣回應:這是為了「更加靈活有效地完成我們的使命」。

公司制度不是為避稅

一般情況下,慈善事業會以非營利基金會的形式運作,以公司形式來做慈善是很鮮見的,但採用公司形式做慈善,的確會有很多比非營利性基金會更為便 利的地方。在美國,一般的公益基金會每年需要將至少5%的總資產投入符合其宗旨的慈善活動,其餘資金可以用於投資。而扎克伯格將不會面臨這種限制。另外, 公益基金會通常只能進行和其慈善目標相關的投資,而有限責任公司則沒有這一限制,可以投資任何公司。

同時,有限責任公司的透明度也更低,根據規定,慈善基金會必須出具年報和定期財務報告,向社會公開款項使用細節,但有限責任公司則不需如此。

另外一大好處是,這使扎克伯格可以名正言順地遊說政府,進而影響政策。在給女兒的信中,扎克伯格說「我們必須參與到有關政策和宣傳的尖銳爭論中去」,而非營利性機構和基金會被限制資助遊說活動,更不能資助政治競選。

在雙層股權結構的設計中還加入了一個表決權代理協議,創始人扎克伯克擁有特殊的超表決權股份,這讓他可以在放棄普通股的同時,仍舊保持對Facebook的多數控制權。

許多人關心扎克伯格是否會因做慈善而失去對Facebook的控股權,一位證券界分析師表示,Facebook採用的是科技公司常見的雙股權結 構:股票分A股、B股,外部投資者持有的A類股每股1票投票權,管理層持有的B類股每股有10票。扎克伯格持有B類股的19.6%左右,目前的投票權約為 20%。根據2012年2月公佈的招股書顯示,一些股東和扎克伯格達成了投票協議,同意扎克伯格代表他們的30.5%股份投票。如果他將自己擁有的股票 99%捐出,只要股東出於對他能力的信任不改變這份投票協議,扎克伯格仍有30.5%的投票權。

正如扎克伯格回應所說,有限責任公司 將會「更加靈活有效」。既然有這麼多好處,為什麼許多美國富豪仍將錢捐給了基金會?分析人士指出,很大的一 個原因是由於避稅,美國遺產稅最高可達50%,將錢捐給基金會,或者自建基金會,然後由自己或者子孫管理基金,是一種常見的做法。

由於公司比基金會有更高的靈活性,以及更為清晰的成本收益核算,許多人期望扎克伯格此舉能給目前以基金會為主的傳統慈善方式帶來變革。

愛捐錢的文化

美國出產世界上最富有的人,他們也往往是世界上捐得最徹底的慈善家。比爾·蓋茨夫婦所創建的基金會目前已捐款300多億美元,蓋茨表示他95% 的個人財富將在他與妻子去世後20年內全部捐出。巴菲特也早就承諾將捐出99%的個人資產做慈善。事實上,巨額捐款在美國歷史上很早就出現過,早在 1831年,一位名叫斯蒂芬·吉拉德的商人將700萬美元的遺產捐贈給了費城,成為美國慈善史上的重要事件。

慈善組織的興起要早於美國 建國。在從歐洲向北美艱苦的移民的過程中,很多初來的移民都得到過慈善團體或個人的某種慈善資助。美國學者馬修·比索 普指出,殖民地時代,北美的社會慈善事業在實踐上主要是倣傚英國濟貧法進行的,而在思想上,則由英國清教徒關於慈善的一系列主張佔主導地位。

美國人為什麼愛捐錢?中國社科院美國研究所教授資中筠認為,捐贈的背後存在著美國的志願精神和基督教傳統兩種文化因素。志願精神在美國有悠久的傳統,與作為美國核心價值觀的個人主義同時並存,是市民社會必不可少的組成部分,是美國公益事業賴以發達的社會思想基礎。

同時,基督教文化也是慈善事業發達的一大因素。清教徒承認社會財富的分配不均,但認為富人有義務幫助窮人,自己過簡樸的生活。較早的慈善家賽奇 夫人、卡內基、洛克菲勒等人都是虔誠的基督徒。把基督福音傳播到世界各個角落的傳教士精神在美國各大基金會的指導思想中也有充分的反映。

政策深刻影響傳統

在文化因素之外,政策深刻影響著美國慈善傳統的形成。美國政府從1913年開始徵收個人所得稅,僅僅4年後,美國國會就通過法案,規定捐款或實 物捐贈可用來抵稅,所得稅可抵稅部分最高達15%,借此鼓勵民眾捐贈行善。1935 年,美國政府允許公司可用捐款抵稅。現在,關於慈善和慈善組織的規定分散於憲法、稅法、公司法等各個法律中。

稅收制度是影響慈善組織發 展的重要外部因素。美國的遺產稅、贈予稅實行高額累進制,美國遺產稅如何徵收?遺產超過300 萬美元以上時,稅率高達55%,而且遺產受益人必須先繳納遺產稅,後繼承遺產。富人如果想少繳稅,而將財產儘可能多地留給孩子,唯一的辦法是將財產捐給自 己的慈善基金會。這樣做可以免除三種稅,遺產稅、第一次賣股票的資產增值稅和每年的投資增值稅。

美國政府規定慈善基金會必須每年捐出資產的5%,如果經營良好,幾十年以後,基金會將向社會捐出一大筆錢,而自己的財富也在後代那裡得到了一定比例的遺存。因此像扎克伯格那樣的做法的確很稀少。

公益慈善等非營利組織經常被稱為與政府部門、私人部門並立的第三部門。隨著經濟的發展和收入的提高,越來越多的美國人在納稅和公益慈善之間選擇 了後者。慈善減免稅的政策,直接推動了民眾捐款熱情的提高和捐款數量的增加,與此同時,非營利性慈善組織的數量也以驚人的速度增加。

捐贈作為第三次分配的主要形式,是民間各主體自願進行的收入再分配,在縮小貧富差距、緩解社會矛盾、促進社會和諧等方面發揮著不可替代的重要作用。

西方國家的稅收法規大力鼓勵個人和組織向公益慈善組織捐贈。這些法律、法規以減免稅收的形式保證了捐助者的經濟利益;同時,對非營利部門的活動起到規範 作用,保證其將各種資產用於公益事業;此外,稅法還促使美國富豪們創立基金會,因為高額的遺產稅使美國富人們大都放棄了把財產留給後代的做法,而代之以將 財富投入基金會。與此同時,國家對基金會的運作還有大量的免稅減稅優惠,使得慈善基金會可以獲得其他企業無法企及的高回報。

中國慈善業怎麼走

2015年9月8日,天神娛樂董事長朱曄以234萬美元拍得與巴菲特共進慈善午餐的機會。在此前來中國時,巴菲特曾表示,美國的慈善模式並不適合中國。在中國崛起一批億萬富翁的同時,慈善事業的未來也曾令人期待。

中國人民大學財政金融政策研究中心張文春教授表示,中國目前仍缺少一部完整的針對慈善組織的法律,有關慈善的稅收制度也不健全。他建議通過建立個人財產申報、登記制度,建立個人財產評估制度,逐步開徵遺產稅與贈與稅。

資中筠在新著《財富的責任與資本主義演變》中表示,中美的慈善事業模式不同,美國的公益是先從民間發展到政府擔負起主要責任,而中國是先從政府原則上全包,到逐步改革引進私人財力。此外,在社會團體管理等其他方面也有很大差異。

因此,中國慈善事業面臨的問題要複雜得多。

 

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(據時代週報)

在美國別想啃老 稅制「助「年輕人創業

制度塑造人性。社會上的美德也好,惡習也罷,都要從制度上找原因。美國年輕人之所以熱衷於創業、不願啃老,父母不給子女買婚房和車子,這在很大程度上歸咎於美國的稅收制度。 美國遺產稅如何徵收

1620年9月16日,「五月花號」載著102名乘客從英國普利茅斯起航前往北美大陸創建殖民地,當年11月11日登陸前,船上清教徒制定了《「五月花號」公約》。《「五月花號」公約》是美國各種文化和制度的種子,人還沒上岸,大家先約定在北美建設一個法治的社會制度。從此,這塊新大陸上來自歐洲的移民及其後代,為塑造「勤勞、儉樸、慷慨」的人性建立了各種制度。

在美國別想啃老   稅制「助「年輕人創業

1.美國稅制主體是直接稅,商品流轉環節等間接稅極少,可減輕窮人稅負

美 國就是因為稅而鬧獨立的。英國北美殖民地人民認為,英國對殖民地人民徵稅,殖民地人民養活著英國政府及其在北美殖民地的眾多文官武將,而殖民地人民卻對這 塊殖民地的管理沒有發言權,於是,醞釀出了一場大革命。「未經過我們同意便向我們徵稅」就是1776年7月4日發佈的《獨立宣言》對英國國王及其政府的憤 怒控訴。

美國目前的稅制就比較合理公道,他們的稅基本上只對個人的收入和財產徵收,基本沒有增值稅等商品流轉環節的稅收,這樣,就可以避免 對低收入者和窮人徵收。根據美國國稅局發佈的2013-2014財年稅收報告,美國聯邦政府稅收總額為26908億美元,其中個人所得稅13115億美 元,佔48.8%;社保稅9724億美元,佔36.1%;企業所得稅3178億美元,佔11.8%;遺產贈與稅193億美元,佔0.7%;消費稅698億 美元,佔2.6%。以上數據顯示,美國聯邦政府每收100美元的稅,其中97.4美元來自居民個人,因為企業所得稅實際上就是對企業的股東徵稅,本質上也 是對個人徵收。

由於美國是聯邦制國家,除聯邦政府外,州、縣、市鎮、學區都有自己的稅收制度,大致的分工是:聯邦政府的財政收入主要來自所得稅和社保稅,而各級地方政府的財政收入主要來自房地產稅。本文講聯邦政府的稅收制度,下面所提各種稅收均指聯邦政府的稅收。

2.成年子女獨立門戶可少交稅

美國於1917年參加第一次世界大戰後,為籌措戰爭經費,把個人收入所得稅(下文簡稱「個稅」)的最高稅率由15%驟然提高到77%,增幅高達413%。一戰結束後,個稅稅率緩慢下調,到1925年,最高稅率降到25%。1929年至1933年的「大蕭條」期間,美國實施羅斯福總統提出的「復興經濟、救濟窮人、改革體制」的新政,個稅最高稅率由25%提高到81%,增幅為224%。

第二次世界大戰爆發後,羅斯福總統發表了著名的《四大自由》演講,要求美國人民努力工作,交更多的稅,為與獨裁暴政作戰的民主國家生產更多的武器。根據1941年3月11日生效的《租借法案》,美國為英聯邦、蘇聯、法國和中國等數十個參戰國提供了501億美元(約合2015年的8000億美元)的作戰物資,壯大了世界反法西斯同盟的力量,加速了德、意、日法西斯軸心國的滅亡。二戰期間的個稅最高稅率曾高達94%,當收入達到一定數額後,掙100美元要拿出94美元來交稅。

二 戰後,美國在相當長的一段時期內個稅一直在高稅率上運行。在1946年─1963年的18年間,美國個稅的最高稅率保持在90%上下。美國從1964年開 始實行減稅政策,到1981年的18年間,個稅最低稅率在14%-16%之間波動,最高稅率在70%-77%之間波動。

里根總統執政期間大規模壓縮政府開支,他認為,膨大的政府是個惡魔,必須通過減稅把這個惡魔餓死。里根8年任期內,個稅的最低和最高稅率分別降到15%和28%。在這之後,美國個稅的最低和最高稅率一直保持在10%和40%上下。

美 國的個稅是按家庭年收入申報,有收入就要報稅。美國個稅制度相當人性化,對低收入家庭、撫養子女多的家庭和社保低的家庭有各種徵稅扣除,也就是對收入扣除 一部分費用後的剩餘額徵稅,如自謀職業徵稅扣除、醫療費用徵稅扣除、未成年子女徵稅扣除等。筆者曾對美國2009年的個稅徵收情況進行過詳細分析,4口之 家年收入低於5萬美元並且有兩個未成年子女,不但不需要交個稅,還可以通過報稅從政府那裡得到35美元的補貼。

所以,成年子女和父母一起居住在納稅上沒有什麼好處,如果自己另立門戶,則可享受一個家庭戶的基本徵稅扣除,這也是合法避稅的一種手段。

3.贈與稅讓父母不輕易贈給子女貴重禮物

在 美國「禮尚往來」是要交稅的,這個稅就叫「贈與稅」。如果你送禮,這個禮物指任何有價值的有形或無形的財產,你就要為自己送出的禮物交贈與稅。送出的禮物 不得從一年的總收入裡扣除,但接受禮物的人要把收到的禮物折合成市值計入收入交個稅。舉個例子。如果你一年收入5萬美元,一年送禮總價值為1萬美元,你報 個稅時收入不得從5萬美元裡減去送出的1萬美元的禮,仍按5萬美元的收入交個稅;如果你一年收入5萬美元,你一年收到的禮物總價值是1萬美元,你報個稅時 就要把1萬美元的禮物加進收入裡,按6萬美元交個稅。

過去,任何夫妻之間相互贈送的禮物也要交贈與稅,但從1981年開始,對夫妻雙方均是美國公民免稅。父母給子女錢物也是要交贈與稅的。

為了防止僱主對僱員少發工資多發禮物逃避個稅和社保稅,法律禁止僱主給僱員禮物,假如僱主一定要向僱員贈送禮物,則此禮物要按工資對待,僱員要將此禮物計入工資納稅,而僱主也要為此禮物交社保稅。

美 國青年讀大學,很多是靠自己申請助學貸款或打工交學費,父母並不支付學費,不少中國人知道美國的這一文化習俗,但究其原因,恐怕說不清楚。這種文化傳統就 是贈與稅衍生出來的。根據美國現行的贈與稅法規,父母為子女支付學費有一定的免稅額,4年共免稅7萬美元,也就是每年支付的學費超過17500美元部分就 要交稅,而且,這17500美元還必須是父母將錢直接打入學校賬戶,不得把錢給子女轉交,哪怕是給子女簽一張支票,子女再把這張支票拿到學校交學費也不能 享受17500美元的免稅。17500美元的學費免稅額是父母其中一個人的,也就是說,父親和母親兩人一年為一個子女交付的學費免稅額共計35000美 元。

從這個稅制就可以看出,即使是富裕家庭,考慮到納稅,父母也不願意給子女支付過多的學費,讓孩子申請助學貸款從經濟上來講更划算。這樣的稅制就防止富裕父母給子女過多的錢寵壞孩子,造成大學生之間的貧富差距過大,影響他們之間的溝通融合。

在 美國,父母給子女交學費都要納稅,如果給子女買婚房和車子,那納稅額可就大了。根據2014年-2016年的標準,一個人一年內贈與任何一個人的財物總額 超過14000美元部分就要交贈與稅。如果是父親和母親兩人均給結婚的子女買房子和車子,則只有28000美元的免稅額,其他都要交贈與稅。這也是美國婚 禮或葬禮送禮很少的原因,你上20美元就是大禮了,因為送禮方有贈與稅,而收禮方還要對禮物按收入交個稅。如果是父親和母親兩人均給結婚的子女買房子和車 子,則只有28000美元的免稅額,其他都要交贈與稅。

美國的贈與稅和遺產稅稅率是相同的,均是12級累進稅率,具體如下:應徵稅遺產或贈 與錢物價值0-1萬美元稅率為18%,1萬-2萬美元稅率為20%,2萬-4萬美元稅率為22%,4萬-6萬美元稅率為24%,6萬-8萬美元稅率為 26%,8萬-10萬美元稅率為28%,10萬-15萬美元稅率為30%,15萬-25萬美元稅率為32%,25萬-50萬美元稅率為34%,50萬 -75萬美元稅率為37%,75萬-100萬美元稅率為39%,100萬美元以上部分稅率為40%。

如果父母給孩子買總價值100萬美元的婚房和車子,免稅額僅為28000美元,這還有一個前提,那就是在一年內除婚房和車子外不得給孩子任何其他禮物,否則婚房和車子的免稅額就會被其他禮物抵消了。100萬美元的婚房和車子應稅額是97.2萬美元,應納稅26.6萬美元。

可見,是美國的稅制規範了美國人的婚姻習俗,父母不願為子女買婚房和車子,因為如果買的話,要向政府交一大筆稅款。

上面說的是普通公民之間的贈與,如果是公務員,那要求可就更嚴格了。美國法律原則上禁止公務員接受禮品或向公務員上級贈送禮品。《聯邦管理條例》規定,公務 員在公務活動中收受的來自任何方面的任何禮品和獎章,都屬於政府財產,必須在60天內寫出報告並上交。實物禮品要上交美國總務管理局,現金禮品上交國庫。 對小額禮品,從一個渠道一次接受的禮品價值不得超過20美元,一年內接受的禮品價值總額不得超過50美元。但是,如果送禮人與公務員所在的部門有利益關係 或有潛在的利益關係,則不得接受任何禮品。在美國,一個政府官員帶著配偶和一個孩子參加一次招待會,三個人消費63美元,平均每人21美元,這個官員就屬 於貪官了,官位就難保了。所以,你到美國要是招待美國公務員,你拿出一瓶茅台(600519,股吧)酒會把他給嚇跑的。

中國人很會算計,有人會說,我不給子女禮物,把所有的錢財存起來,將來作為遺產留給子女,這樣不就免交贈與稅了嗎?其實,美國立法者早就堵住了這個逃稅漏洞,美國除了有贈與稅外,還有遺產稅。

4.不管給子女禮物還是留遺產都要交大筆稅款

其 實,贈與稅和遺產稅是一對稅,這兩種稅必須同時徵收,如果只徵收其中的一種稅,納稅人很容易避稅。如果只徵收贈與稅,就把平時的贈與積攢起來作為遺產留給 子女;如果只徵收遺產稅,就在死前把一生積累下來的財產作為禮物贈送給子女。如此這般,單獨設立贈與稅或遺產稅相當於虛設這稅種,政府徵收不到什麼稅款。

遺產是死前留下的所有財產,包括存款及其利息、人壽保險收 益等,但要扣除喪葬費、應償債務。美國遺產稅要求在死者死後6個月內用「706表」報稅,共31頁,各種計算相當複雜,僅美國國稅局的填表說明就有54 頁。如果是美國籍配偶繼承遺產或把遺產捐贈給在聯邦政府註冊的慈善機構,則免除遺產稅。如果遺產是隔代繼承或沒有血緣關係的人繼承,則遺產稅率實行比例 稅,稅率為45%。

和贈與稅一樣,遺產稅也有個免稅額,但這個免稅額包括一生中贈與的所有計稅禮物的總價值,準確地說,遺產稅的免稅額應是 「遺產贈與稅免稅額」。根據2015年的標準,遺產贈與稅的免稅額為543萬美元,大致是當年人均GDP的97倍。父母不管採取什麼方式向子女轉讓財產, 都要交稅,而且稅額基本相同。下面,我們就比較一下,父母把自己的財產逐年用禮物的形式給子女和積累起來作為遺產給子女的納稅情況。

假定一對夫妻有1個孩子,而且孩子是個啃老族,這對夫妻每年以雙親名義給孩子10萬美元,40年後父母均去世,父母共給孩子400萬美元,其中112萬美元是免稅的,288萬美元要交贈與稅總額74.88萬美元。

如 果父母去世後留下的房地產總價值為310萬美元,由於父母生前贈與孩子的400萬美元中,288萬美元是應稅贈與總額,此時遺產贈與稅的免稅額還剩下 255萬美元,應稅遺產為55萬美元,遺產稅額為20.35萬美元。孩子從父母那裡得到的贈與和遺產總額為689.65萬美元。

如果父母每 年並不給孩子10萬美元,而把40年積累下來的400萬美元作為遺產留給孩子,則遺產總額應該是留下的房地產市值310萬美元加上這400萬美元再加上省 下的贈與稅74.88萬美元共計784.88萬美元,應稅遺產為241.88萬美元,應交納遺產稅96.752萬美元,子女從父母那裡實際繼承了 688.128萬美元。

通過以上計算可知,不管父母平時給子女財物,還是將來給子女留下一筆遺產,所交稅額大致相等。當然,為節省篇幅以上 是靜態分析,沒有考慮通貨膨脹因素。美國人寧可把財產捐給慈善機構也不願給子女買婚房和車子,或者給子女留下一大筆遺產,緣由就在這裡,因為捐贈給在聯邦 政府註冊的慈善機構免除遺產贈與稅,還落個好名聲;如果給子女則要交一大筆稅款。

當然,美國父母不願給子女過多錢財,也是為子女成長考慮的。如果子女啃老上癮,或者繼承一大筆遺產,就很容易產生懶惰思想,坐吃山空,不求進取,荒廢了自己的一生。美國著名演講家拉塞爾·康韋爾 講:「如果一個人得到的錢多於自己的勞動所得,那對他來說是罪惡的事情。繼承錢財對一個年輕人來說沒有任何好處。如果你給你的孩子留下一筆錢,這對你的孩 子也沒什麼好處。你要給孩子們留下教育、基督教的高尚品格、朋友圈子和高貴的名聲,這比給他們一筆錢要有益得多。如果他們得到的是一些錢,那對他們自己、 對國家都是有害的。所以,年輕人,如果你繼承了錢財,不要把這看做是對你的幫助。繼承來的錢將會在未來的歲月裡詛咒你,剝奪你人生許多最美好的東西。」

5.開公司不賺錢不交稅,鼓勵年輕人創業

以上說的個稅、贈與稅和遺產稅都是對居民個人而言的。在美國創業手續簡便,稅務更 簡單,開公司除了給員工交社保稅外,公司一般就一個所得稅,沒有增值稅、營

美國稅法中關於遺產稅的報稅

美國遺產稅如何徵收?遺產的個人代表是執行人、管理人或負責逝者財產的其他任何人。個人代表負責申報逝者應交的所有最終個人所得稅報稅表和遺產稅稅表。適用於個人的申報要求會決定該人的代表是否必須為逝者準備一份最終的個人所得稅報稅表。逝者在死亡時選擇的會計方法決定了最終稅表要包括的收入和採用的扣除額。大部份的個人使用現金收據和支付方法。在這個方法中,最終的個人稅表應該只會顯示逝者實際收到而且計入其賬戶,或是在死前可以無限制提供給他或她的收入項目。一般而言,最終的個人稅表可以為逝者在死前支付費用申請扣除額。如果逝者使用應計累積法,請在最終個人稅表的上端填寫【DECEASED】、逝者姓名和死亡日期。

以電子方式報稅時,一些商用軟件可以幫您填寫必要的註解。如果夫婦聯合報稅,請在姓名和地址欄填寫逝者和尚存配偶的姓名和地址。如果不是夫婦聯合報稅,請在姓名欄填寫逝者姓名,然後在地址欄填寫個人代表的姓名和地址。如果逝者可以獲得退稅,可能需要連同稅表申報1310表。如果您是申報夫婦聯合稅表的尚存配偶,或是經法庭任命或法庭認證為逝者申報原始稅表的個人代表,您不需要申報1310表。法庭任命或法庭認證的個人代表必須在稅表隨附一份顯示其任命的法庭文件。

如果有任命的個人代表,他或她必需在稅表簽名。

如果是夫婦聯合報稅,尚存的配偶也必須簽名。

如果您是申報夫婦聯合報稅表的尚存配偶,而且沒有任命的個人代表,您應該在稅表簽名,並在簽名欄填寫【Filingassurvivingspouse】(以尚存配偶身份申報)。尚存的配偶可以為死亡發生的應徵稅年度申報夫婦聯合報稅表。如果死亡是在申報稅表之前發生,也可在死亡年度的前一個應徵稅年度申報夫婦聯合報稅表。

如果沒有任命的個人代表,而且沒有尚存的配偶,則負責處理逝者財產的人必須申報稅表並以【個人代表】的身份簽名。

 

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(據中華會計網校)

美國購買新房_購買新房要交哪些稅

中國人有錢,有需求,但是普遍對美國的生活模式不瞭解,再加上地理距離的遙遠,在美國買房和養房都不像想像的那麼簡單,儘管美國房產對中國「土豪」頗具誘惑,背後的隱性成本、稅收仍需要中國買家處處留心,下面一起走進居外看看美國購買新房要交哪些稅。

買一套美國房子需要繳納多少稅費?

在美國購買新房要交哪些稅呢?

美國房產稅(Real Estate Tax or Property Tax)顧名思義是房產屋主每年向當地市政交納的稅種。美國的房地產稅是由各地方政府徵收,而不是美國聯邦來徵收。因此各州稅率不一,高低不等,多數是房 子價值的1-1.8%之間。但如果是投資土地,地稅則要低許多。美國房產稅的原則是不管房子面積多大,也不管居住人員多少,更不管有幾處房子,只要有房 產,就必須按規定稅率納稅。房產稅是美國地方政府的一項重要稅種,歷史悠久。下面我們從政府相關政策,其它相關稅種和各地稅收一覽表,三個不同角度讓您更 全面的瞭解美國房產稅。

美國各州房產稅稅率 1365741139076_0001365741139468_000

政府房產稅相關政策

一、稅率各州政府自行擬定

目前美國的50個州都徵收這項稅收,各州和地方政府的不動產稅率不同,大約平均1%到3%。由於財產稅與地方的經濟關係緊密, 因此多由地方政府徵收,除馬里蘭州去年將徵稅權上收到政府之外,其它49個州都是歸地方政府徵收。例如紐約州的房產稅率較高,為3%。一幢房產值14萬美 元的房子,每年需繳房產稅4,200美元;房價27萬美元房子,每年需繳8,100美元。一年的房產稅分上、下半年兩次繳納。目前財產稅是地方政府財政收 入的主要來源,同時也是平衡地方財政預算的重要手段,大約佔30%。如果扣除聯邦和州的轉移支付收入,僅就地方政府自身的收入來看,大約佔近一半。

二、房產稅繳納規定嚴格

美國重視納稅人的權利,美國人也很自覺執行納稅義務。大多數美國人都定期到街道、社區的稅務部門繳房產稅。逾期不納稅者,要按 月利率10%以上繳納滯納金;幾經催促未繳納者,稅務部門可提出起訴,由法院判定;堅持不繳者,由有關機構對房子進行拍賣,拍賣款首先繳稅,餘款退還房 主。

三、房價變化時,房產稅隨之改變

房地產稅一般按年計,房價越貴,房產稅越高。房產值在房價穩定時期,一般按購房時的房價決定。同時在街道和社區設有一個房屋評 價組織,隨著房子狀況的變化,房主可提出申訴,增減房產值。例如多年失修,房子已不值原價了,可以申請減少;又如原房屋進行了改建或擴建,房產值就必須提 高。

其它房產稅相關稅種

其他有關的稅種主要是根據房地產交易、繼承與贈與以及所得,分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下。

一是交易稅,稅率約為2%,房地產買賣時繳納。

二是所得稅,其中個人所得稅實行超額累進稅率,最低稅率為15%,最高稅率為39.9%,房地產出租形式的收入適用此稅;資本利得稅,依據房地產出售所獲

得的差價收入徵收;公司所得稅實行超額累進稅,稅率分15%、25%、34%、35%四檔,稅基為房地產公司的淨利潤。

三是遺產贈與稅,房地產作為遺產和被贈與時才徵收,規定超過價值60萬美元的遺產和每次贈送價值超過100萬美元的物品才徵稅。

由於美國房地產的價格不高,舊房經過折舊價值更低,因而實際上很少徵收。

此外還有少數服務性收費項目,如土地產權登記費等,收費標準統一,數額很小。

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(互聯網資訊綜合整理)

買房要交哪些稅 在美國買房要注意些什麼呢

在美國購買新房要交哪些稅?在美國買房要注意些什麼?

買房要交哪些稅  在美國買房要注意些什麼呢
買房要交哪些稅 在美國買房要注意些什麼呢

據2015年《中國國際移民報告》指出,中國人出國投資移民人數不斷攀升,2012年輸出資金近200億美元,不過美國房地產經紀協會的數據顯示,2013到2014年,中國人單是在美國買房就花了220億美元(約合1300億人民幣).

隨著美國簽證制度進一步放寬,以及中國中產階層人數繼續增加,未來在美國買房的中國人還會持續增加。那麼,在美國買房要注意些什麼呢?

買什麼類型的房子?

首先要搞清買哪種類型的房屋。美國房地產市 場的房屋種類很多,最主要的有獨棟別墅(house),聯體別墅(town house),公寓(Condo)。對於投資者而言,獨棟別墅最具投資價值,公寓最沒有投資價值。從過去30年美國公寓價格變化規律看,公寓建成之後價值 會逐年遞減,因為美國的人工很貴,老舊的公寓需要花費大量的錢去維護,所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反,雖然房屋也有老 化的問題,但所在土地是永久產權的,土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白這個道理。

養房費用有哪些?

1)房產稅

房產稅在美國各個州和地區都不同,一般在1%多一點。政府會對每個房子做一個評估價,然後根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解,其實按1%計算,就是你交100年房價才 漲一倍;實際上100年之後房價早已漲了至少10倍,房產稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產稅的概念,可是只有70年產權,房子的建築成本只 有2000多人民幣一平米,也就是說大部分成本都是土地成本,把房子的土地成本分攤到70年裡,你所花的錢比美國的房產稅其實還要高不少。

2) 房屋保險

在美國購買房產的同時,一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子,房屋保險費每個月都在100美元左右,一年就是1200美元。此外,在自然災害多發的州往往還要額外增保一份自然災害險,例如加州要加保地震險,南方城市要加保颶風險等。

3) 物業費

物業費主要是針對公寓而言的,別墅一般沒有物業,都是自己建房自己維護,物業費為零或者每年只有一到兩百美元;那種開發商建一大片新別墅的情況需要特別 注意,物業費可能比較貴。公寓的物業費大約每年3000到5000美元,越是年代久遠的公寓維護成本越高,物業費也越貴。

面積計算與國內不同

美國房子面積是以人能居住的面積來計算,不是以建築面積計算,美國別墅的地下室的,如果沒有專修,這就不會算在居住面積裡的,陽台和車庫也都不計算在 內,夠人性話吧!不僅如此,綜合美國的房產價格,不能只看單純的面積價,而是要根據整個小區附近房子的價位。很多人買房子買的是獨棟別墅和聯體別墅,而別 墅的價格受到多方面影響,比如地區好壞、車庫多少、室外花園土地面積多少等綜合因素。但是有一點,舉例: 當房子標明是2000(大約200平方米)平方英呎,售價30萬美元,那麼,這個2000平方英呎一定是實際居住面積,是不包含車庫、陽台、地下室和公用 過道、電梯等。

哪些要素影響房價?

一般美國獨棟別墅至少三臥起,聯體別墅兩臥起,當然臥室、衛生間越多價格也就越高。同一個區域內,房子價格往往和臥室數量成正比,價格不是採用中國國內的面積乘以單位價格來計算。此外,美國別墅外的花園土地面積越多,總價也會越高。

買房與移民無關

買房與移民美國沒有直接的聯繫。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美申請購買房產。買房可以被視為一種投資行為。

買房交哪些稅

美國買了房子雖然永遠都是自己的,但買房後每年都要交稅,直到永遠(除非你賣掉)。美國政府每年徵收相當與房地產值百分之一到百分之二的財產稅。相當於每過五十到八十年,你就要把你的房產值,再向政府交一遍。如果你沒有錢按時繳納房產稅,那麼,美國政府可以沒收你的房產。把你的房產拍賣,用以抵償欠稅。

另外根據美國各州的法律不同,業主每年所需繳納的物業稅為房子總價的0.5%-3%不等。如果出租,還要繳納租金的5%-10%作為管理費。中國的富人一直在盼著房子升值,而很多美國人卻巴不得房子降價,因為地產稅會隨著房價漲跌。

賣房賠了也要交稅

「外國人」在美國的房產,如果是出租, 每年獲利部分的交稅額為個人所得利潤的20%,如果一年的個人所得為5%-7%,即這5-7%的20%要交稅。扣除房子的折舊費,一般3.5%左右的 20%為實際交稅的費用。美國國稅局定義的外國人,不是正常意義上的外國公民,而是一年中在美國居住時間未超過183天的外國人。

如果房產賣掉,則需要交房子獲利的33%,在此之前賣方還要支付房地產經紀公司費用、賣方的過戶公證費、屋主產權保險費、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費、白蟻檢查費、屋契文件準備費、文件公證費、經紀公司的法律規範監督費等等,另外還需還清所有尚未支付的地產稅、社區費等,這些費用幾乎要佔去房屋全價的7%左右。

賣房開支最大的一筆費用是請經紀人,大約佔房價的6%,但唐人街很多人擁有房地產經紀人的執照,就是專門為了在買賣房子時,可以省掉經紀人的費用。

另外,無論你投資房產是賺了還是賠了,外國人賣房必須要向美國稅務局繳納所得稅,由產權公司在過戶時就扣除房價的10%。

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(互聯網資訊綜合整理)